2016年07月11日

退去予告撤回!結果的に空室が一つ減りました。

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札幌4棟目、申込・・・ではないのですが、1部屋空室が減ることになりました。

退去予告を打っていた入居者様が、退去予告を撤回したためです。ラッキー!



おととい、札幌4棟目の売買担当の方から着信がありました。この売買担当の方とは、

最近ちょっとご無沙汰だったのです。忙しい方なのでなかなか都合も合わず。



なんとなく久々だなあと思ったものの、たまたまその電話がかかってきた時は内覧を

している最中
でしたので、話ができないような雰囲気だから「あとで掛け直します」と

言って一旦切らせていただいておりました。そしてそのまま、なんだかんだしていたら

折り返すのを忘れてしまっていました^^;



昨日そのことに気がつき、折り返しをしたところ、今度は先方がちょっと忙しい状態で

「掛け直します」と。どうもタイミングがうまく合いません^^;

折り返しをいただき、ようやくお話をすることができました。



お電話の内容は、退去予告を入れていた入居者様が退去予告を撤回するということを

申し出てきた、というものでした。大変ありがたい話です。空室多くなってきていたから

このタイミングでそれは助かります。



とはいえ、ちょっと気になることも。

もともと、退去予告を入れてきた理由は「家賃が高くて払うのがきつくなってきた」と

いうものでした。そのため、ここ数ヶ月は家賃の入金も遅れがち。そんな入居者様が

急に退去予告を取り下げるとか言って、家賃は払えるの?という不安が頭をよぎります。



そのことを確認すると、どうやらそこは心配がない状態になったみたいです。仕事の

金回りが良くなったから、滞納も解消されて引き続き住むことができる状態になった、

ということなのだとか。なるほど、それであれば安心です。



これで札幌4棟目は3部屋の空室になる予定が、2部屋ですみました。募集のコストも

かからないことになります。そしてこのお部屋は全力で家賃をあげていったお部屋なので

他の「相対的に家賃が安い部屋」に比べ、できれば空いてほしくないのです。そういう

意味では、退去予告撤回は非常に助かります。



でも、こういう連絡って管理担当の方からすべきじゃないかなーと思ったりも・・・。

まあいきなり管理の担当者が何人か辞め、回っていない状態なのだろうと推察します。

そんな状態で空室対策は大丈夫なのかという心配もありますが、空室の募集は自社の

仲介店舗があるから、管理が多少ばたついても、そちらでやってくれることでしょう。



現在の空室は、札幌3棟目で1部屋、札幌4棟目で2部屋、東京2棟目で1部屋、

東京4棟目で1部屋、東京5棟目で1部屋の合計6部屋。ざっくり計算して月42万を

棒に振っていることになります。なんという勿体無い状態なのでしょう。もっときちんと

空室対策をやらないといけないです。特に東京4棟目は家賃を下げたりしてはいるものの

空室期間が長すぎます。思い切った家賃ダウンなども考えないといけない時期か?とも

思ったりしています。



そんな状況での退去予告撤回、助かりました。引き続き着実に空室を埋めていきたいと

思っております。

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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月10日

借地権の物件の現地調査は、売主様の思いがいっぱいだった。

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昨日も物件調査をしてきました。悪くないのですが、どうやって融資をつけたらいいのか

頭を悩ませてしまう物件となっております。ま、難易度が高い物件の方が攻略のし甲斐も

あるし、収益性につながるという考え方をしてしまうマゾな私なのですが。



某不動産投資仲間から「ひろ*さんのエリアでこんな物件見つけたけど」ということで

送られてきたマイソク。どれどれと中身を見ると・・・うん、なんとも癖のある物件。

旧法借地権で、上に古い建物が2つ乗っかっています。しかも片方は増築している部分が

あり、そして2つの建物が本来バラバラだったのを、増築してくっつけているという。

しかも片方の建物は「倉庫」と書いてあります。倉庫なのに居住空間風?

そして未登記部分があり、一部越境の可能性ありと。うむ、ワイルドだ。



なかなかこってりした感じの案件です。ただ、床面積がかなり広いので、うまく料理を

することができれば化けるだろうなとも思えます。シェアハウス系の間取りになります。

リフォーム込で妄想実質利回り15%オーバー、ひょっとしたらいけるんじゃないかい?

そんな予感を感じさせる物件です。



家からも近いので、とりあえず見てきましょう。早速業者さんにコンタクトを取り、

現地で待ち合わせの段取りを取りました。



そして当日。地図を頼りに現地に到着すると、そこには町工場風味な建物が。なるほど、

これが倉庫ということなのね。手前から写真を撮っていると、中からおばちゃんが登場。

どうやらこの物件、まだオーナーさんが居住中みたいです。



おばちゃんが待ち合わせしている業者さんを連れてきてくださり、内覧開始。ていうか

このおばちゃん、よく喋る。自分で順路を決めてどんどん案内して、いろいろと細かく

説明をしてくれます。身の上話もけっこうありました。



物件はもともと洋服の卸問屋で、倉庫兼作業場に在庫があり、出荷作業を行っていたと

いうことでした。ご夫婦だけでなく従業員も雇い、けっこう名のある会社さんに対して

卸していたとのことです。



売主のおばちゃんはこの家の思い出が大事だから本当は売りたくないのだそうです。

ただ、もう73歳(見えなかった!)だし、この広さの家を一人で使うのは難しく

持て余してしまっている状態なのだとか。転居先も決めているようです。



倉庫スペースのことになると熱っぽく語りだし、そこで何か新しい事業でも始めようかと

思ったこともあったのだとか。ただ、旦那様がお亡くなりになる際に「この家を活用して

新しいことをやろうなんて思っちゃいけないよ」と言い残していったらしく、ご主人の

ご意向に沿って売却しようと思っているということでした。



思い出が詰まった家をしっかりメンテナンスしながら住んでいたようで、お金がかかる

水廻りは現役で今でも使える状態でした。お風呂は特にこだわったみたいで、足を

伸ばせるように広くしたとか、掃除が楽なようにタイルじゃなくて石にしたとか、

こだわって作られているようです。



建物が古いので傾きはそれなりにありましたが、まあこのくらいなら直せるかなという

くらいのものでした。リフォームはそれなりにかかると思いますが、壁紙を貼って床の

レベル調整をして、畳をフローリングに、あとは遵法な形で間取りを切り直しすれば、

シェアハウスとして運営できるのではないかと想像します。

立地的に、人気がある場所とは言い難いのが難点ですが、そこは家賃見合いでしょう。



そしておばちゃんがその後言った一言で、さらに私の気持ちは「やろうかな」という

方向に傾きました。その一言が・・・「隣も売りたがってるのよ」というセリフです。

いいじゃないそれ。隣も買ってしまいたいですよ、私。しかも両方同じ地主さんだと

言うことですから、地主さん的にも上物を持っている人が同じだと安心するのでは?



前向きに考えようと思っていますが、厄介なのは融資です。現金で買うほどの資力は

ありませんので、融資を活用することになります。しかし、借地への融資の難しさは、

東京1棟目で痛いほど思い知らされております。ほんと大変なんですよ、借地って。



元付業者さんに、地主さんは承諾書に押印してくれるのかということを確認したのですが

わからないということでした。承諾書に押印してもらえないと融資の活用は難しいです。

話を聞いていくと、いろいろと難しいところのある地主さんみたいです。難易度が更に

アップしてしまいました^^;



とりあえず、お付き合いのある金融機関さんに当たってみようとは思いますが、果たして

どこまで話を聞いてもらえることやら。ただ、もしどこかで融資で対応してくれれば、

いい感じの収益性を確保できるような気がします。



いくつか対応してくれそうな金融機関さんの心当たりはありますので、まずは話をして

検討してもらえるか感触を確認してみようと思います。



今年に入ってから、東京5棟目の戸建の購入には成功したものの、それ以降案件の数は

こなしているものの、なかなか成果に結びつきません。融資が崩れたり、売主さんが

翻意して売ってもらえなかったり、競争に敗れたり。ここら辺でなんとか流れを変える

一打を放ちたいところです。さてさて、どうなるか。

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posted by ひろ* at 14:44 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月09日

某金融機関さんの現役銀行マンをお招きして勉強会を開催。

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某金融機関さんの現役銀行マンの方をお招きして、その金融機関さんの融資の取り組みに

ついての勉強会を開催してきました。



きっかけは関東→札幌の大家会の友人からのメッセージ。

付き合ってる金融機関さんの担当者の方が、投資家さんを紹介してほしいので大家の会に

参加させてもらえないかと言っているんだけど、どう?と。



札幌に関係しない金融機関さんだったので、会の公式行事として行うのは趣旨が違う。

でもいい機会だし、勉強会を会とは別の形でやっちゃいますか。そう判断しました。



私もその金融機関さんの名前は伺ったことがあるけど、ハードルが高い印象があり、

持ち込んだことはないという状況だから、いろいろと話を聞いてみたいという気持ちは

ありました。それに、投資家さんを紹介してほしい金融機関さんも嬉しいし、紹介者も

金融機関さんに対して株が上がって嬉しいわけだし。



Facebookにて金融機関さんの勉強会やるって言ったらきますか?と声をかけたところ

大量にコメントが集まり、ニーズが大きいことを理解しました。よし、やりますか。

そういう場を作るの、私は大好きですから。



というわけで、金融機関の担当者さんと日程調整し、まずは私が所属している

各大家の会(関東→札幌の大家会、東京築古組)で先行募集しました。



・・・半日経たずに25名に到達し、満席(汗)

大家の会と別枠のところにまで全く回りませんでした。

FBでコメントくださった方、すみません。もう一度企画します!



そして昨日、現役の銀行マンをお招きし、所属する金融機関さんの融資基準や考え方等

学ばせていただく勉強会を開催しました。やはり金融機関さんの生の声は重要です。

気づきがいろいろとありました。



例えば、こちらの金融機関さんでは、耐用年数は割と厳しく見るということでした。

RC造やS造ならまだ法定耐用年数の範囲で面倒を見てくれますが、特に木造に対する

見方が厳しかったです。持ち込むならRCかなあと思いました。



資産超過状態でないとうまくないというお話もありました。私のように耐用年数超過の

木造物件ばかりの場合はどうでしょうと聞いたのですが、やっぱりそれだと土地としての

評価しかできない、と。収益性の評価も耐用年数超過の場合はできないみたいです。



意外と借地権はいけそう(ただし地主の承諾のはんこが得られることが条件)だけど、

評価はかなり厳しくなるからそれ相応の現金が必要っぽかったです。



上手な付き合い方、融資の基準として意外なことにそんなの見てるのか!というところ、

確かにサラリーマン大家さんの方が安定した収入は見込めるけど、別に専業大家さんでも

収入がしっかりしてれば大丈夫だということ(サラリーマンであることに拘らない・・・

というかこれは いくつかの金融機関さんが異常なだけで、それが当然といえば当然です)

などなど、いろいろなお話を伺うことができました。



行員さんもノリのいい若手の方で、懇親会もかなり遅い時間までおつきあい頂きました。

楽しく勉強になる企画ができたのではないかと思います。



今回、あっという間に埋まってしまい、クローズドな募集だったのにキャンセル待ちが

でてしまう状況でした。早急に第二回をやらなくては!エントリーしてくださった皆様、

もう少々お待ちくださいませ。



※顔見知りの方向けに企画していますので、面識のない方から本勉強会についての

 お問い合わせをいただきましても、対応しかねますことをご容赦ください。

※金融機関さんの実名はブログ上では公開できませんので、情報開示や推測などの

 コメントにはお答えしかねますこと、あわせてご容赦願います。

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posted by ひろ* at 10:40 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月08日

この補償金額には納得がいかない!(太陽光発電の休業補償)

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先日、太陽光のパワコンが故障した話を書きましたが、その後保険適用の可否について

代理店さん経由で保険会社さんとやり取りを続けております。なかなか思うような

評価になってくれないのでもどかしいです。



前回のおさらい

パワコンが片方故障し、4日後に復旧したから休業補償の保険を使えるか聞いてみた

(一行で書けちゃいました・・・あれだけだらだらと書いたのに・・・)



私、太陽光の保険には3つ入っています。火災保険、休業補償、施設賠償責任保険です。

火災保険によって火災や災害などによる発電所自体の損害に対する備えをしており、

休業補償によってなんらかの故障や事故による売電不可期間の売上減に対する備えを、

施設賠償責任保険によって発電所が原因で周囲に対して与えてしまった損害に対する

備えをする、という三段構えをとっています。



今回は機器の故障(メーカー保証期間内)ですので、火災保険の出番はありません。

周囲への損害はありませんので、施設賠償責任保険も関係ありません。

単純に、自分のところで発電できなかった損害を補填する休業補償のみが対象です。



さて、休業補償を適用する際に、活用することがトータルで見てメリットがあるのか、

という点もあわせて考える必要があります。



突然ですが、火災保険は近年稀に見る素晴らしい保険です。だって火災保険って、何回

適用しても保険料が値上がりしないんですもの。自動車保険なら適用したら翌年からは

料率(クラス)が変わり、値段が高くなるのが当たり前です。どちらかといえば、

活用したらその後ベースの金額が上がる保険の方が多いはずです。



では休業補償はどうかと言いますと、これもベースの金額が上がってしまう保険です。

ですので、1万円の補償をしてもらうのに、翌年から3000円保険が値上がりすると

なってしまえば、4年目で保険金が全部なくなるという悲しい計算になるわけです。

これではあまり面白くないですね。補償金額と保険金のベースの金額の値上がり具合とを

天秤にかけて検討しなくてはならない、ということになります。



さて、まず私は休業補償の適用ができる案件なのかというところを代理店さん経由で

保険会社さんに問いかけました。ほどなくして、代理店さんより以下の資料を提出して

ほしい旨の連絡がきました。



・発電量が復旧した日から遡って直近3ヶ月間の1日あたりの発電量と収入金額

・保険開始日から3ヶ月間の1日あたり発電量と収入金額

・故障原因に関する報告書

・修理作業の日程が記載されている資料



ここで疑問に感じるのが「直近3ヶ月間の1日あたりの発電量と収入金額」です。

なんとなく、過去3ヶ月の平均を取って、その中から補償金額を算出しようとしている

ように見受けられますが、それでは正しい損害金額より少ない数字が出てしまうはず。

日照時間が長い5月に故障したのに、その前の日照時間の短い期間を基準とした金額で

補償されても、補償額が不足してしまうことになると考えます。



今回、2系統あるパワコンのうちの1系統が故障していました。そしてパワコンに

つながるパネルは両方とも同じ出力数です。ということは、故障期間中に売電していた

金額の2倍が本来売上計上されるはずだった金額だ、と単純に考えられないでしょうか。



必要とされた資料を提出するついでに、上記についても言及しました。代理店さんは

こちらサイドに立ってくれる方なので、内容を理解して保険会社さんに掛け合って

いただくことになりました。



それから約二週間。保険会社様から回答があったということで代理店さんから連絡を

いただきました。その金額は・・・やはり危惧していた通り、3月〜4月の売電量から

算出した金額だそうです。よって、こちらが主張している金額の7割強程度。



保険会社さんもこちらの主張に「やや納得している」(代理店さんの原文そのまま)と

いうことですが、今の評価方法だと3月〜4月で計算せざるを得ないということでした。



代理店さんも色々掛け合ってくれていますが、2系統は同規模だから同じ発電量という

だけでは再計算する根拠にならない、というのが保険会社さんの見解だそうです。



ええい、このわからずや!(保険会社さんに対する心の叫び)



代理店さんから「2系統がそれぞれ同じ発電量であることを数字として証明できるような

資料はありますか」「その資料があり、もう少し時間をいただけるなら保険会社と再度

交渉してみます」と言っていただきましたので、現在その資料を準備中です。

送ったら少しは事態が好転するかなあ。代理店さんの交渉に期待します!

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月07日

行員さんの訃報に驚く(ご冥福をお祈り致します)。

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担当の行員さんが亡くなっておりました。ショック。



今月の仙台法人としての札幌出張の準備を進めておりました。ま、一番の目的であった

金銭消費契約は、昨日のブログにも書いた通り実行できなくなってしまったのですが、

その日までにはきっと代替物件が出るだろうと信じて、物件の視察とか私の保有している

物件を参考程度にお見せしたりとか、そういった予定を組もうと思っています。



で、その中で一部個人事業主として対応しなくてはならない仕事があります。それが、

札幌4棟目の金利引き下げの件となります。連帯保証人も含めて特約書への署名押印が

必要だということでしたので、嫁ちゃんが仙台法人の役員として札幌にくるタイミングに

まとめて済ませたいと思い、このタイミングで調整を試みることにしました。



というわけで、担当の行員さん(以降Aさんと表記します)に日程の調整のために

お電話。電話口に出た行員さんにAさんをお願いしますと依頼し、しばし待ちます。

そして電話に出たのは別の方。あれ、Aさん外回りしてるのかなーなんて思ったら

「Aは急遽異動になりましたので、私が代わりに」と。え、まだ赴任して間もないのに

なんでまた?ご家庭の都合かしら。



先方は「あまりにも急だったのでまだ引き継ぎができておらず、ひろ*さんの後任の

担当もまだ決まっていないので、支店内で調整して改めてご連絡します」とのこと。

うーん、なんだろうそんな急な異動って。家族の不幸とかで一時的にいないならわかるが

異動となると全然別の事情にも思えるし。



それから2時間くらいして、再び電話がかかってきました。仕事中だったけど、これは

出ておかないといけないと思い、少し移動して電話を取ります。先ほど電話対応をして

くださった方が、ひとまず金利の件は引き継いでくださるようです。手続きの話とかを

されましたので、こちらもその内容をメモ。当日の時間等段取りをつけました。



どこまで話の経緯が引き継がれているかが気になり、その辺の確認をしたところ、

「実はAが急に亡くなってしまい、支店内でも書面から読み取れる範囲でしか引き継ぎが

 できていない状況で・・・」と。え、お亡くなりに?まだ30代前半と思われる

若い行員さんだったのに・・・。意外すぎる話に思わず絶句してしまいました。



4月に異動になってから、札幌にいくたびにお会いしていたので、2〜3回だったと

思います。その間に、次の融資の話や仙台法人の話、そして今回の金利の話と、いろいろ

会話をさせていただきました。真面目なタイプの方で、きちんと仕事をしてくれそうと

いう印象だったのですが、なんとも残念です。



せっかく関係を作ってこれた行員さんが、こんな形でいなくなってしまうのは残念です。

天寿なのでしょうからどうにもならないのはわかりますが、年下の方が早逝するのを

見ると気分が重くなります。先月も話したばかりだったのに・・・。



最近、身内の訃報も多く、今も義父の遺産分割協議書の作成などをしている私ですが、

身内以外のところにもこんな形で訃報が。ほんと悲しい気持ちになります。

今はただ、故人のご冥福をお祈りするばかりです。安らかに。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(2) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする