2016年07月16日

無念、指値通らずに終了・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在24位です。飲み過ぎると大変。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



指値を入れて買付をしていた戸建なのですが、結局指値は通りませんでした。



先日、東京5棟目を購入した不動産業者さんから紹介をいただき、内見させていただいた

戸建がありました。こちら、悪くなかったので買付を入れさせていただきました。

ただ、その買付の価格は東京5棟目と同じ値段。東京5棟目の方が道路付が良いし

駅からも近いので、それより高いってのはあり得ないだろうと考えたためです。



前回買った戸建の出し値を1とすると、今回出た戸建は1.15くらいの価格でした。

そして前回買った戸建の最終的な価格は、0.85くらいでした。今回の戸建の割高感、

なんとなくつかんでいただけたでしょうか。



ですので、ざっくりとですが25%オフくらいのやや厳し目の指値を入れて買付を

書かせていただきました。売主さん怒らないですかねえと仲介業者さんに確認しましたが

「実は別の担当者からの引き継ぎ案件で、私自身はまだ売主さんと面識がないんです」

というちょっとびっくりな回答。もし失礼になって話が破断になるくらいなら、若干は

買い上がりも考えるから、うまく空気を読んで提示してくださいねと念押しをしました。



それから2週間が経過。うーん、時間がかかっているということは、じっくり交渉をして

頑張ってくれているのか、それとも単純にタイミングがあわず話を持っていけていない

だけなのか・・・時間がかかると先日の「今は考えられない売主事件」が頭をよぎり

不安になってしまいます。



そんなモヤモヤした思いをしている中、かかってきました!仲介業者さんからお電話が。

電話に出た感じの仲介業者さんの声のトーン・・・なんとなく冴えない感じがします。

なんとなくダメそうな予感。



「指値通りませんでした」



やっぱり〜。先日まで賃貸で回していたという売主さんだと聞いておりましたので、

なんとなく売り急いでいる雰囲気が感じられませんでした。まあしょうがないのかな。



「そんなに安いんじゃ売らないで賃貸で回すことにする、と言ってました」



この感じだと、きっと直近の売買事例(要は私の東京5棟目)から、こんなもんが今の

相場だから、この金額で妥協しましょう、という攻め方をしてくれたのだと思います。

結局この物件は売りには出ないということになったそうです。



「また似たような案件があったら真っ先に紹介します」と言っていただきました。

期待していますので、よろしくお願いします!



それにしても今年はいろいろ攻めてる割に形にならない案件が多く、残念な感じです。

今年に入ってから、昨日までに9件の買付を入れて、購入に至ったのは1件だけです。

中には融資までOKになったのにダメになった案件もあり、とにかく残念極まりなし。

打率悪いなあ、ほんと。でもこの地道な取組がいつか花開くに違いないと信じて

頑張るしかないですね。ええ、頑張りますとも。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:31 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月15日

入居者様逮捕(その3) 〜(区役所に)導かれし者たち〜

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。今日も1日頑張りましょう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



おととい昨日のブログの続きです。



管理会社さんが入居者様と電話で話した結果、一応6月27日までに荷物を片付けて、

6月28日に退去立会できるようにする、という話になったということです。ここまでの

動きを見ている限り信用度ゼロですが・・・一応その提案を前提に動く方針としました。



しかし管理会社さんもこの状態でのんびりと待てません。退去立会いの前日に抜き打ちで

現地訪問してチャイムを鳴らしてみましたが、応答もなく人のいる気配もないとのこと。

もう荷造りも終わって引っ越しているということならいいんですけど、そうではなく

夜逃げ同然に逃走している可能性の方が高そうだよね〜・・・



そしてやってきた退去立会いの日。朝から管理会社さんが電話をかけまくりますが、

一向に繋がりません。予想された展開とはいえ、やっぱりそうなりましたか。立会いは

おそらくこのままできないでしょう。



そして連絡が取れないまま7月を迎えました。6月中に退去の意思は示していること、

定期借家契約の期限が6月末であることから、賃貸借契約自体は破棄されたと理解して

差し支えないと思います。



この方、生活保護を打ち切られていないということもあり、7月1日は間違いなく

区役所に現れるのはわかっていました。管理会社さんが生活保護費を貰いに来るところを

張り込んで、本人を捕まえることに成功。滞納費の一部の回収に成功すると共に、

当日中の退去立会いの約束を取り交わすことができました。転居先住所も聞きましたので

だいぶ話が進めやすくなったと思われます。



というわけで、現地で待ったのですが・・・また例によって約束の時間に現れず。

仕方がないので、本人不在の中で管理会社さんがお部屋の状態だけは確認しました。



ゴミ

ゴミ

汚い・・・。汚いけど、とりあえず残置物の処理さえ終われば、あとは美装のみで何とか

なりそうな感じ、というのが管理会社さんの見解でした。



ガラス割れ

ガラスが割れているところがあるので、そこだけは修繕が必要です。

ガラスの話は入居者様から管理会社さんに数ヶ月前に報告があり、入居者様の火災保険で

直すということで話がついていたはずですが、結局それもやらなかったみたいです。

しょうがない、こちらの保険で直しますか・・・。



しかし、この荷物を勝手に撤去するわけにはいきません。残置物の所有権は元入居者様に

ありますので、手を触れたり運び出したりするわけにはいかないのです。



管理会社さんにて、引き続き連絡を取り続けていますが、今のところ反応はありません。

来月の生活保護費支給日に捕まえて、そのまま退去立会いまで連れていくしかないかなと

思っているところです。残置物のせいで、ガラスを直すこともできなければ、募集をする

こともできません。困ったもんです、ほんと。



とんだ嘘つき名人を入居させてしまいましたが、こういった事象は入居前に判断するのは

難しいと思います。どう防ぐのかと問われても、防ぐ手段が見つかりません。低属性の

人を入れなければいいというかもしれませんが、高属性の人だってある日急にリストラで

低属性になるかもしれないし、そうやって窮した人間が本性を出して、今回の方のように

嘘で嘘を塗り固め始めるかもしれません。人間性の問題であり、属性は無関係であると

思っております。



解決は来月の生活保護支給日にまで持ち越しますが、おそらくこのタイミングで残置物の

撤去の同意書に署名押印いただき、荷物をこちらで撤去するのが一番現実的でしょう。

1ヶ月の空白期間ができてしまうことは致し方ないと割り切って諦めます。



ほんと、賃貸経営楽じゃないわー。不労所得というより苦労所得、とは某有名大家さんが

言った言葉ですが、まさにその通りだと思います。ま、それでもサラリーマンと並行して

できる事業なんてそう多くないから、不動産賃貸業はその苦労に見合うかなとは思って

おります。今後も不動産できっちり足場固めをしていこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:38 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月14日

入居者様逮捕(その2) 〜嘘偽の神々〜

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在25位です。閲覧数はかなり増えたのに、ランキング下がってるし!(泣)

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日のブログの続きです。



逮捕され釈放された入居者様。「返済の計画について相談したい」と管理会社さんに

相談してきたので、管理会社さんの担当の方が家庭訪問することになりました。

わざわざ管理会社さんに向けて相談してくるくらいだから、最終的に家賃は払って

もらえればいいなと思っておりました。



管理会社さんからその日の夜に届いたメールは・・・



「現地に現れませんでした」

「電話したら遅れるということで、そこからさらに2時間待ちました」

「最後は電話が繋がらなくなりました」

「保護課の人と二人で待っていたのですが、二人とも会えずじまいでした」



なんなんだそれ!自分から指定しておいて。この段階で警戒度アップです。



その翌日、広告料返還の話をした仲介業者さんから連絡が来ました。彼も本人と話を少し

したようです。そしてその本人の緊急連絡先になっているNPO法人の担当者とも界話を

したということでした。



結論から言うと、NPO法人の担当さんは入居者様と喧嘩別れしていたようです(汗)

7年お付き合いしていたNPOの担当者さんに「人としてやってはいけないことを

された」と言わせるなんて、一体何があったのでしょうか・・・。しかし担当者さんは

何があったかは絶対に話さなかったとのこと。仲介業者さんも「何があったのか猛烈に

気になります・・・」と言ってました。



そういえば、なんとなく思い出してきました。数ヶ月前にこの入居者様から「NPOの

支援を受けずに自立し、就職活動をしたい」「そのため、今後NPOからの支援を

受けられなくなるので、緊急連絡先を変えたい」という連絡があったんです。



その時は前向きな話と捉えたので、これを機会に保証会社さんを入れて、より安心な

体制にしようという話を担当さんとしたのですが、その後入居者様から本件に関しての

連絡が来なかったため、話が宙に浮いた状態になっていました。



冷静に考えれば、このNPOさんは就業支援もやっているんですよねえ・・・



こら!なにが独立して就職活動だ!単に喧嘩別れしただけじゃねーか!(怒)



その後、管理会社さんと連絡を取ったところ、入居者様と電話がようやくつながり、

別な日に退去立会いを設定することになったということでした。信用できないけど、

電話に出るならまだマシか・・・。



ところで、メールにあった「保護課の人も一緒に」というところが引っかかりましたので

管理会社さんにその意味を聞きました。なぜ保護課の方が一緒に待っていたんでしょう?



「保護課の方も彼と話したいことがあったみたいで、同席すると申し出てきました」

「今回の件で連絡を取ったら、生活保護は特に打ち切っていないということでした」



おい!退去理由が「逮捕されて保護を打ち切られた」って言ってたじゃねーか!

何もかも話が違うぞ!



どうやらこいつ、嘘で嘘を塗り固めていく一番ダメなタイプだったようです・・・。

これはおそらく次の打ち合わせにも出てこないに違いない。ほぼ間違いないでしょう。

そうなると、残置物の撤去が問題になりそうです。困ったなあ、ほんと。



とにかく次の打ち合わせの結果で、本格的に動き出す必要がありそうです。



明日に続く。

埼玉スワローズさんリスペクト方式)

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月13日

入居者様逮捕(その1) そして退去へ・・・

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在21位です。いい方向に話が進めばいいのですが・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ブログにリアルタイムに書くのもアレだと思って、寝かせている事案がありました。

今日はその話など。



札幌3棟目で6月末退去の入居者様がおりましたが、これがとんだ食わせ物でした。

いろいろふざけている話なのですが、順を追って書いていきたいと思います。



6月半ばくらいに、私のところに管理会社さんの札幌3棟目担当者さんから電話が

ありました。満室の物件で管理会社さんから電話が来るってことは、だいたい良くない

お知らせなんだよなあと思いながら電話に出ましたが、その良くないっぷりが私の

想像の上をいくものでした。



「入居者様から、逮捕されたから退去したいと連絡がありました」



へ、逮捕?ていうか逮捕と退去が今ひとつ結びつかないのですが・・・なぜに?

前にも逮捕された入居者様はいらっしゃいましたが、また逮捕ですか・・・。

(もはやいろいろ経験しているせいか、何かと驚かなくなっている)



管理会社さん曰く、なぜ逮捕されたかは不明とのことです。本人も罪状については話は

しておらず、かつもう釈放されている状態のようです。ですので、罪状に関して深く

つっこんでも仕方がないでしょう。



問題は退去です。退去の理由は「逮捕されて生活保護が打ち切られたため」とのこと。

国も鬼じゃないでしょうから、生活保護の再開はあり得るのではないかと思われます。

できれば再開の上引き続きご入居いただけるのがベストなのですが・・・。



どうしても退去ということになった場合、滞納分を支払って貰えるのか、原状回復に

どの程度費用がかかるのか、最悪支払って貰えなかった場合どうなのか、など色々と

考えなくてはなりません。



この方、2ヶ月分くらい滞納していますので、それをまず回収しなくてはなりません。

先方からも「返済の計画について相談したい」という申し入れがあったということで、

管理担当者さんと後日ご自宅でその話をすることになりました。その際にお部屋の様子を

さりげなくチェックしてほしいということを依頼しております。



並行して、広告料返還の手続きをとることになります。まだご入居から6ヶ月未満と

なりますので、広告料の返還の対象期間となります。

属性的に危なかったので、仲介業者さんとも話をして、納得の上で広告料返還の期間を

通常の3ヶ月から一回目の定期借家契約が終わる6ヶ月に延ばしてもらいました。

残念ながら、このリスクヘッジを使わざるを得ないタイミングが来てしまいました。



仲介業者さんに本件連絡して、できれば広告料返還にはしたくないから、先方と話をして

調整してほしい旨をお伝えしました。仲介業者さんも「すぐ連絡してみます」と言って

くださいましたので、たぶん何かしら報告はあることでしょう。



ベストケースは滞納金も支払われて引き続きご入居いただけるパターンとなりますが、

ワーストケースの場合も2ヶ月の滞納賃料はあるものの、3ヶ月の広告料返還が発生する

ことになるので、とりあえずその間の家賃は取りっぱぐれはしていないことにできると

判断しました。あとはどこまで回収できるか、といったところと思います。



ひととおり話が済んだので、あとは当日の打ち合わせにて円満に解決するか、その前に

仲介業者さんがうまく翻意させるか、という感じで解決するはずと思っておりました。

しかし世の中そう甘くもありませんでした。残念ながら事態はあまりよろしくない方向に

進んで行くことになります。



明日に続く。

埼玉スワローズさんリスペクト方式)

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:58 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月12日

ここ最近やっていた細かいこと諸々。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。肩こり、まめなマッサージで少しは改善した?

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



平穏無事な賃貸経営などなかなかありえません。日々、細かい話はそれなりに来て

おりますので、今日はそんな細かい話など書き連ねてみたいと思います。



【エアコン】

東京2棟目の店舗さんにて、エアコンの故障が発生しました。

エアコンは今の店舗さんの前の店舗さんがご入居なさる際に、大家側で設置しました。

必然的に、修理するのも私ということになります。この時期のエアコン故障って、お金も

けっこうかかっちゃうし、辛いことなのですが仕方ありません。最速で修理を手配して

いただくようにお願いをしました。



【防犯カメラ】

札幌1棟目、札幌4棟目の防犯カメラ設置工事がまだ終わっておりません。

設置に必要な機材やモバイルルーターはひととおり手配して職人さんのところに送付して

おります。先日設置してくださる方に連絡を取ったところ、今週作業するとのこと。

まあ特に急いではおりませんが、そろそろ終わってほしいなあとは思っています。



きちんと終わりになるまでは、引き続き状況を追いかけていきたいと思います。



【館銘板設置】

東京4棟目の看板が完成し、無事に設置されたことを確認してきました。

いつものデザイナーさんに看板の作成を依頼し、出来上がった看板をリノベーションを

担当いただいた業者さんに依頼し、設置していただきました。いい感じで満足です。



ただ、デザイナーさんから部屋の号室を示すカッティングシートの提案がまだ来て

おりませんでしたので、その点について早く調整していかなくてはと思います。



【追加工事】

東京5棟目の追加工事として、戸車の調整がありましたが、そちらも終わりました。

ベランダに出る窓が開けづらかったので、そこだけ直していただきました。当初想定の

費用より少し安く抑えてくださった施工業者様に感謝。



【ゴミステーション】

札幌1棟目に設置しなさいと市から要請のあったゴミステーション。管理会社さんにて

補助金の申請をしていただいていたのですが、補助金の認可がおりたという封書が自宅に

届きました。署名押印の上、管理会社さんに送付して引き続きの手続きをして貰います。

16000円の補助ですが、ないよりはマシです。



【代替物件】

先日、融資が決まっていたにも関わらず、売主さんがわけのわからないことを言うから

涙を呑んで流した札幌の物件の買付。融資枠のみ残っている状態です。至急にて代替の

物件を提案してほしいと業者さんに伝えていますが、なかなか良いものが出てきません。



土地値程度、利回り高め、少なくとも最低限決まる間取りであること、地下鉄徒歩圏、

というのが条件になりますが、これまでに出していただいた物件はいずれもどこかしら

条件を満たしていない状態です。利回りがちょっと低めとか、駅から遠いとか、間取りが

競争力がなさすぎるとか、全てOKだけど既存不適格とか・・・。



地道に、というほど時間がない状態なので、ある程度門戸を広げていいものがないか

広くあちこちに声をかけるしかないかなあと思う次第です。



【自宅ポスト破損】

収益と関係ないですが、自宅のポストが変な感じに壊れていました。いたずらの可能性も

否定できないよねということで、火災保険を利用できないか調整しました。結果として

保険適用になり、近々その分の費用が支払われることになりました。ありがたい!



【買付】

先週買付を入れた戸建ですが、25%オフのやや厳し目の指値を入れております。

今のところまで仲介業者さんからの返信はありません。そろそろ状況の確認をした方が

いいのかなーと思いつつ、あまり焦っても仕方がないのでじっくり見守る方向です。



ま、そんな感じでいろいろやっております。これ以外にも早くやらないとまずいけれども

まだ何もできていない仕事(東京法人での修繕の融資付けの資料作成、旅費規程作成、

個人⇔法人での管理契約書締結)、フィリピンのコンドミニアム関係で4度目の大使館

認証などがあります。上記以外にも、プライベートで抱えている話や、ブログにはまだ

書けない話などもあります。



忙しいアピールしても格好悪いのはわかっているのですが、つい書いちゃいました。

忙しいのは時間管理が下手な証拠。きちんと仕事のできる男を目指して頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする