2016年07月21日

金利見直し交渉成立、0.5%下がりました。

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昨日、札幌にて金利を下げる契約に調印してきました。本日実行となります。



世の中の優秀な皆さんが0%台の金利で融資を叩き出す中、調達金利が非常に高いという

残念な状態の私です。一番安くても2%、高いのは3.9%ですから。残念な感じです。



ただ、私自身は高くてもそれほど気にしておりません(と書くと負け惜しみか言い訳に

しか聞こえないんですけど)。耐用年数オーバーとか、借地権とか、そういう面倒な

案件が多いため、資金調達は融通がきく小さな金融機関さんに偏りがちになります。

普通に買えるものと比較して、売上や利回りが高くなる案件を選んでいるつもりですから

金利には目をつぶっている、というのが現状です。



ちなみにこういう買い方をしていると、都銀さんは既存物件の評価が最悪になります。

全く融資をしてくれる気配がありませんので、相談するだけ無駄と思い込んでおります。

実際、2〜3年前に緑の準メガバンクさんと話をしましたが、自己資金をあと数千万

持っていればテーブルに乗りますねという無茶をさらっと申しておりました。

貧乏なのでそんなの無理です^^;



さて、そんな私ですが、一応たまには金利交渉もしてみたりするものです。今回は以前

借り換えのご提案をいただいたことがある札幌4棟目について、既存借入行さんに対して

「借り換える気はないのでもう断ったが、こういう提案が来ていた」「気持ちで良いので

金利を下げることはできないか」と、金利に関する相談をしておりました。



参考:借り換えを断ったときの話(過去のブログネタ)



結果としては対応できるということになったのですが、固定金利にさせてほしいという

ことを言われました。借り換え防止策の意味合いで、固定化は外せないようです

固定にしないか、あるいは固定の本来の意味である借り換え防止の際にだけこの条項が

発動するようにしてくださいと交渉してみました
が、特約書のフォームがそのような形に

なっていないので難しいということでした。



いろいろ考えましたが、いつ売るかもよくわからないし、まずは受け入れてしまおうと

いう方針としました。話を聞くと、LIBOR金利が今より高ければ違約金はかからないと

いうことでしたので、今より金利がさらに安くなるというのも考えにくかろうと判断。



そんな話をしていた矢先、その担当の行員さんに不幸がありました。まだ若かったのに。

条件変更の話については、別の行員さんが引き取ってくれましたが、突然の訃報にかなり

混乱しているようでした。痛ましい・・・。



そんな紆余曲折を経て、昨日本件に関して条件変更の手続きを済ませました。

連帯保証人である嫁ちゃんも一緒に札幌で署名押印してほしいというリクエストもあり、

今回は嫁ちゃんを連れての出張となりました。



新しい担当の方にご挨拶して、手続きを粛々と進めます。手続き翌日に、一度全額返済を

済ませて、新たに今回提示された金利で新規実行する形となるということでした。

おそらく今頃、手続きが進んで実行されているのではないかと思われます。



行員さんといろいろ話したいところでしたが、まだ支店もこんらんが収束していないと

いうことと、話の内容をあまりわかっていない嫁ちゃんが退屈しないよう、手続きのみを

済ませてすぐにおいとますることにしました。



結果として、金利は0.5%マイナスで決着。相変わらず2%台の金利ではありますが

今までより安くなっていることは間違いありませんので、悪くはないと思います。



今後、こちらの金融機関さんとは、またいろいろと話をして新規融資につなげていこうと

考えております。いい関係を維持できるように、私もしっかりとやっていきますので、

今後とも何卒よろしくお願い致します。

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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月20日

所有物件に郵便物が届いてしまう時・・・。

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昨日埋まらないからテコ入れだと書いた東京4棟目のお部屋に申込が入ったと聞いて

ちょっと浮かれているひろ*です。本人確認、在籍確認が終われば契約に進むという

ことなので、早く契約して気持ちを楽にしてほしい!と切に思います。



冒頭からそんな感じで少し浮かれている私ですが、今日のブログネタはちょっとした

小ネタです。知っててもいつ使うシチュエーションが訪れるのかというと、限定的な

シーンしかないよねーとは思いつつ・・・。



先日、東京5棟目にエアコンを配送してもらいました。東京5棟目は家の超近所なので

一度自宅に配送して貰ってから、現地に移動させたかったのですが、某大手家電量販店の

担当の方がそういうことは出来ないとおっしゃるので、じゃあ仕方ないということで

現地に配送していただきました。



その際に追加工事が出たのでお願いした次第ですが、その追加工事分の領収書が

東京5棟目に届いてしまったようなのです。気がついたのは東京5棟目のポストの中に

投函されたチラシを捨てている時。オレンジ色の紙で「この住所宛に郵便物があるけど

表札がないから届けていいかわからないよ」というお知らせでした。



私としては、今回のみ届けてほしいけど、それ以降は届けてほしくないと思っています。

この住所宛に来るもの自体そうそうないはずですが、今回のエアコンのようなケースで

私宛の郵便物が届く可能性はゼロではありません。



目の前のオレンジの紙には「はい、届けてください」「いいえ、違います」のような

2つの選択肢があります。はいにすると、きっと今後もこのポストに私宛の郵便物が

届いてしまうことでしょう。それはそれでちょっと違うんですよねえ・・・。入居者様が

ご入居された後、オーナー宛の郵便が届いたら面倒なことになりそうですし。



そんなわけで、郵便局に電話してみることにしました。今回だけ自宅に転送してもらう、

という方法はないですか、と。最初に電話に出たコールセンターの人は「そういう方法は

ないです」と冷たくあしらわれましたが、それじゃ困るんですと少ししつこくお願いを

したところ、現場の担当さんに電話を取り次いでくれました。



担当さん曰く「転居扱いにするのが一番スマートなやり方です」と。東京5棟目から

ひろ*だけが自宅に引っ越したという体で転居届を出してくれれば、望んでいる処理は

できるでしょうということでした。しかも、転居届は今はインターネットでも処理する

ことが可能ということです。へー、知らなかった!調べてみたら確かにありました。



e転居



早速試してみたところ、特に大きな問題もなくすんなりと転居届が受理されました。

転送開始日の指定が当日からではなく、2日後からしか指定できないのが難点といえば

難点かもしれませんが、それ以外は特に気になることもありませんでした。

便利な世の中になったもんだね〜。



こうして、無事に領収書は自宅に転送されてきましたとさ。めでたしめでたし。



あまり似たようなシチュエーションはないような気もしますが、何かの参考になればと

思ったので記載させていただきました。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月19日

長引く空室への対策としてゼロゼロプランを採用。

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ゼロゼロプランを追加し、集客をさらに進めることにしました。



東京で一番空室期間が長くなっているのが東京4棟目の一番条件の悪いお部屋です。

ここは繁忙期中に2回申込が入ったものの、2回ともキャンセル。特に2回目は3月末

ギリギリまで引っ張られた挙句だったので、ダメージが大きかったのです。



その後、問い合わせが多いからということでなんとかなるだろうと募集条件を変えずに

継続しましたが、これが裏目に出て5月いっぱいかかっても埋まらず。作戦をしくじった

ことに気がつき、急ぎ家賃を下げましたが、まだ成約に結びついておりません。



いっそ思い切って家賃をさらに下げて、さっさと決めてしまった方がいいのだろうかと

悩むところなのですが・・・。管理会社さんも「こんなに問い合わせがあるなら、家賃を

下げる前にやれることがあるはず」と思ってくれているようで、ゼロゼロプランをやって

みませんかということを提案いただきました。



ゼロゼロプラン。敷金と礼金をゼロにして、その代わり保証会社さんへの加入を必須に

する、というプランです。原状回復まで面倒を見てくれる保証会社さんを選ぶことで、

敷金を預からないことに対してリスクヘッジしようという考え方となります。



確かに、初期費用が安い方が引きはよくなります。集客するにあたっては悪い話では

ありません。入居者様の属性が下がるとかそういう話も考えなくてはなりませんが、

これまで札幌で散々そういう属性の入居者様を相手してきましたので、耐性はあります。

細かいこと言ってたら賃貸経営できません。



このプランで7月中に決まらないようなら、もういい加減空いていることがストレスに

なってきているので、家賃を下げます。半年近く空けてしまうなんて勿体ない状態です。

ほんと、キャンセルくらいまくったのがここまで尾をひくとは思いませんでした・・・。

繁忙期中に満室にできたはずなのに。厳しいです。



ま、愚痴っても幸せが逃げていくだけなので、愚痴らず頑張ってみようと思います。



条件変更したことで、確認の問い合わせがまたぼちぼち出てきているようです。

常に目新しさを出していかないと飽きられてしまうのだなと思いました。

やはり7月中に決まらなかったら、家賃を下げよう。



このゼロゼロに関しては、東京5棟目でもプランとして採用しています。東京5棟目も

一回キャンセルを食らった後は微妙に引き合いが弱くなっているように感じています。

こちらも7月いっぱい様子を見て、第二繁忙期に向けて家賃を下げることも考えようと

思いました。もともと少し強気な家賃で考えておりますので。



あとは、一般媒介での募集ですので、別な業者さんへの追加委託も視野に入れたいと

思う次第です。できるだけ今の管理会社さんで完結させたいですが、決まりがあまり

よくないようなら、もう少し募集の門戸を広げることも考えたいと思います。



第二繁忙期を待たずに空室が長くなっている部屋はやっつけたい。そんな思いです。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月18日

御中元のススメ。

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今年もお中元の季節です。私も各所に手配をかけました。



不動産のオーナーであれば、どちらかというと貰うことが多いかと思います。

管理会社さんやガス会社さんは、黙っていても何かしら送ってくることが多いでしょう。



これは不動産投資の先輩から教わったことを実践しているだけなのですが、私は

できるだけお返しをするようにしています。さすがに一度もお会いしたことがない

ガス会社さんには送りませんが、管理会社さんや客付業者さん、あと最近やってるのは

売買の業者さんでしょうか。



売買系の方に送るのって、けっこう効果があると思います。あまりお中元とか貰うことが

ないのか、それとも個人オーナーで送ってくるやつが珍しいのか、だいたいの業者さんは

すぐお礼の電話をかけてきてくださいます。そこでやはり、今は物件がどうだとか、実は

こんな物件があるよとか。



印象的だったのは、東京3棟目を購入させていただいた買取再販を生業にしている

業者さんの「最近は物件が出ていない」「今までならスルーしていたレベルの物件でも

仕事を回すためには購入せざるを得ない状況」というお話。



私が購入したような格安戸建に毛が生えたようなレベルの物件までは、さすがに買取の

対象ではないが、そもそもその手の物件が市場に出てきていないということでした。

「買い取るレベルじゃないものでいいものがあればご紹介しますと申し上げましたが、

 そんな事情もありなかなかご案内できずにおります」と仰っておりました。



東京の不動産バブルがいつ終わるのか、なんて話題もたまにありますが、今のところは

終わるどころかかえって誰もかれもが強気になっている局面なのかもしれないなあと

いう印象をこの回答を聞いて持ちました。



売買の業者さんって、物件情報がない時に会話することがあまりないと思います。

勿論、業者さんに電話して「最近いいものないですか」と気軽に聞くことができるなら

それでいいのですが、よりスマートに会話の機会を作るならお中元やお歳暮にかこつけて

コンタクトを向こうから取らせるように仕向けるのも悪くないんじゃないかと思います。



今からでも遅くありません。なんとなく連絡を取っておきたい業者さんにお中元の手配、

してみてはいかがでしょうか。

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posted by ひろ* at 06:12 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月17日

残念ながら都内新築は企画倒れになりました。

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以前ブログに書いたことがある東京都内の新築計画ですが、いいところまで行ったものの

結果としては成立せずに終わってしまいました。



土地情報を提供してくださった業者さんは、だいぶ前から存じ上げておりました。

不動産の勉強会のコミュニティなどで知り合い、その後もたまに連絡を取ったりして

交流を続けていた方です。



その方がFacebook上に土地情報を出していたので、試しにざっと計算してみたところ

なんとかRCで8%台に乗っかる気がするということで、いろいろと動き始めました。



この業者さんは「その場だけ高く売れれば良い」という考え方はあまりしていません。

土地の値段も戸建業者さんが飛びつくくらいの安い値段でだしているのですが、

「この土地は業者さんには売らないんです」「個人で賃貸併用住宅とか収益物件を

建てる方に売りたいんです」ということで、業者さんの反響をお断りしていました。



私以外にも自宅を建てたい方や収益物件を建てたい方が興味を持っており、その中でも

所定の期日までに一番確実性が高いところまで事業計画を持ってきた人に販売する、

という条件が提示されました。私も含め、みなさんそこに向けて動き始めた形です。



建築士の先生にボリュームを入れていただき、いろいろと工夫していただいた結果、

部屋数は小さいもののそれなりに容積率を消化したプランを作ることができました。

ただ、無償で動いていただくわけにはいかないので、ここで報酬のお支払することに

なりますので、この経費を無駄金にしてはいけないというプレッシャーもあわせて

感じるようになりました。



しかし、概算見積を取ってみると、残念ながらRCではお話にならない状況でした。

型枠職人さんが不足していて坪単価が高騰している?とかどこかで聞いたような気も。

何にしても、ボリュームを入れてくれた設計士さんからは「こりゃ事業にならないよ」

「シェアハウスとかS造とかにしてコストを下げるとか考えないと」というご意見。

RCに比べ、S造は耐用年数の関係で再販時の価値が下がるので抵抗はありましたが

コストが合わないのでは仕方がありません。



いくつかの業者さんにあたり、最終的には土地を出してくださっている業者さんが

懇意にしている業者さんにて、なんとか予算の範囲に収まる概算見積を頂戴することが

できました。



この段階で気になるのは事業計画の締切日。自宅を建てたいという方は、既に設計を終え

金融機関さんでも住宅ローンはほぼオッケーということになっているようです。つまり、

締切日までに本部承認を得ないと本件は私のところには来ないということになります。



金融機関さんは、東京3棟目と東京5棟目の融資をしてくださったところに持ち込んで

おりました。直近で審査してくださっているので、一番早いだろうという目論見です。

前々からライバルがいるので急いでほしいと伝えておりましたが、いよいよ締切を本当に

遵守しないと負けるからということで、その点再度先方担当者さんにお伝えしました。



時間が前後しますが、概算見積をもらうことに難航していた頃、金融機関さんの審査の

状況を伺ったところ、やはり概算見積がない状態では審査を進められないということを

担当者さんに言われてしまい、困っていました。



締切に間に合うように本部の承認を得ようとしたら、いつまでに概算見積が必要かを

確認したところ、3日後には必要になるとのこと。とにかく本部承認が必須になって

しまったので、なんとかその日に間に合わせようと画策。土地の元付の業者さんにも

迷惑をかけながら、なんとかかんとか見積を滑り込ませることに成功しました。



その後も逐次締切を確認しながら、先方が求めてきた事業計画の修正には迅速に対応し

(時には会社を半休にして作成を優先しておりました)、本部承認へ向けて話が進んで

いることを共有していきました。事業計画自体も、たまたま本部から支店に来ていた

担当の方を捕まえて、事業計画を事前に見せたりしているということを仰っていたので

なんとかうまく進んでくれているに違いないと信じていました。



そして締切日。おやつ前くらいの時間になっても、先方から連絡は何もありません。

そわそわしはじめたので、こちらから電話してみたところ・・・



「支店内で進められないという結論になってしまいました」



( ゚д゚)ポカーン



・・・え?どういうこと?本部がどうこうならわかるけど、なんで支店なの?

意味がわからないんですけど。



話によると、支店内で家賃相場を調べたところ、築年数が浅い物件で今回の事業計画より

かなり安い物件が見つかり、本当にこの家賃で埋まるのかという雰囲気になってしまった

という話でした。



えっと、つっこんでいいところがいくつかあると思うんです。



第一に、あなたの言う家賃だと生活保護の水準以下です。どうやって調べたか不明ですが

そんな家賃でないと埋まらないとか、そんなわけはありません。



第二に、なんで今頃支店で家賃の精査とかしてるんでしょうか。締切日を先に説明して

本部承認が必須だということは再三申し上げていたと思うのですが。そのために会社を

休んで資料を作ったり、夜なべして寝不足になったり、他のことを犠牲にして動いたり

していたわけです。そもそも間に合わないなら最初にそう言ってほしい。無駄な努力を

する必要もなかったわけですから。



さすがにその瞬間はちょっと頭に血が上ってしまい、多少語気も荒くなっていたかと

思います。今は冷静になったので、後で失礼な発言をしていなかったか確認して、

非礼を詫びなくては、と思っています。ただ、そのくらい裏切られた気分でした。



私の伝え方が良くなかった部分もきっとあると思うので、全てがその行員さんの責とは

思っていません。しかし、締切までに本部承認が必須と言っているにもかかわらず、

今頃支店でのんびり家賃の話なんてしてるのはどういうことなんだ、と。何回も締切の

話をしていると思うんですが、そんなに私の発言の意図は伝わりにくかったのだろうか。



担当の方は「申し訳ない」しか言わなかったので、これだと原因究明と次回以降の再発を

防止することができません。失敗してしまったものは仕方がないので、なぜ失敗したか

検証して再発防止策を練らなくてはなりません。



というわけで、支店の別の方にお電話をして、今回の判断に至るまでの経緯や締切に

対してどう捉えていたか、などをヒアリングし、私のどこが悪かったかを確認しました。

その結果、私が連絡していた「本部承認の締切」の話は、担当者さんで止まっており、

支店の他のメンバーは誰もそのことを知らなかったということが判明しました。



どういう意図でそうなってしまったのかはわかりません。私の伝え方の問題だったのか

先方の理解能力や情報伝達能力の問題だったのか。ただ、今となってはそんなことよりも

次回どうやってこういったロスを発生させないかが肝要です。



・大事なことは担当者さんだけでなく支店の別の方にも連絡する

・家賃設定など事業計画の根拠になる資料には、その証憑をつけるようにする



この2点を今後意識していくことで、今回のような事態は減るのではないかと思います。



失敗は失敗で仕方ないので、それをどうやって今後につなげていくか。ここで行員さんを

叱りつけて鬱憤を晴らしても、そこには何も生まれません。建設的な考え方をすることで

次の協業につなげていくことが大事なのだと私は思っています。だから、担当者さんを

執拗に責めるつもりもないし、責任とって金利を下げろというつもりもありません。

同じ轍を踏まないよう、精一杯相互に努力していければいいのだと思います。



残念ですが、また良い土地が出てくることに期待して、今回の計画は終了とします。



おまけ

今年に入ってからの負け戦っぷりがひどいです・・・。買付入れてる本数もかなりの

量なのですが、それにしたって負け戦が込みすぎています。今年はがっつり融資を引いて

いきたいと思っているのですが、全然叶いませんorz



1月:地元築古戸建・・・無事購入(東京5棟目)

2月:地方再建不戸建・・・1時間差で買付競争に負ける

2月:札幌不適格物件・・・既存取引行の支店でNG

3月:地元再建不戸建・・・ノンバンクさんで雰囲気よかったものの最終的に融資NG

4月:地方新築木造・・・融資内諾直前まで行くも、あと一歩のところで流れる

4月:札幌築古木造・・・融資は通るも売主翻意にて流れる

6月:都内新築MS・・・期日までに銀行融資の内諾を得られず、時間切れ終了

7月:自宅近所戸建・・・指値をはねられて終了

7月:自宅近所借地権・・・現在進行中(かなり時間がかかるはず)



次こそ勝つ!次こそ!

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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする