2016年07月26日

共用部の天窓からまた漏水が・・・。

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札幌3棟目には、共用部同士をつなぐ屋根のようなものがあります。この屋根の天窓から

共用部に向けて雨漏りが発生しております。



以前より雨漏りがあったことは把握しておりました。2年前に一度そのことには

気がついており
、管理会社さんに修繕を依頼しておりました。その際に保険もでることに

なりましたので、費用もかからずにうまいことやれるなあと思っていました。



しかし、管理会社さんがなかなかこの修繕に着手してくれませんでした。理由を聞くと、

意外にきちんと修繕するのが難しいらしいのです。



天窓なので、本来ならば天窓としての利用に耐えうるものを準備する必要があるのですが

この屋根を増築する際に天窓用ではない普通の窓のサッシを使ってしまったようでして。

そのため、サッシが耐えられず、サッシの継ぎ目のあたりから漏水しているという状況に

なっているということでした。



管理会社の担当の方もかなり悩んでおられました。どうやったらうまく修理できるか。

いくつか方法はあるけど、どれも完全に直せるかはわからない、ということを仰って

いた記憶があります(この担当の方が辞めちゃったので今となっては・・・)。



結局、けっこうな費用をかけて修繕したのですが、口頭でしか聞かなかったので、

どういう形で修繕したのか私自身はよくわかっていないです(反省)

ちゃんと文書に残しておけばよかったなあと思います。ここは私の反省点。



で、最近になって清掃業者さんから「共用部の天窓から漏水しています」という連絡が。

直して一年も経過していないんですよねえ、ここ。当時修繕を担当していた方もすでに

管理会社さんを辞めてしまっているため、現在残っている社員さんも当時どのような

修繕をしたか、誰も把握できておりません・・・。



把握できていないこと自体もどうなんだろうと思ってしまいますが、少なくとも社長は

この漏水、完全に直すことは難しいかもということをうっすらと覚えていたようです。

その点を指摘されましたので、確かにそう言われたことはあると回答しました。



さて、とはいえこれをどうにかしなくてはなりません。



ちょうど札幌に行くことがあり、少し時間が取れたので社長とお話をしてきました。

テーマはもちろんこの漏水の件。



いろいろ話しましたが、今あるものを元の状態に修理して戻そうとするから無理が

でるのではないか、だったらもっと違ったやり方で修理するべきなのではないか、

という意見が出ました。



天窓は明かり取りのために必要なものです。そして人間の手に届く高さではありません。

つまり、サッシである必要すらないよね、と。だったら、サッシを外してしまって、

透明かそれに近いポリカーボネイト板を貼って、コーキングを打てばいいんじゃないか?

というアイディアが出ました。なるほど、それはそれで妥当性があります。



材料はポリカーボネイト板だけし、廃材処理と工賃くらいで済むはずですから、そこまで

大きなお金がかかるとも思えません。確かにいいアイディアだと思います。



ただ、最初からその案を出してくれていれば、無駄なお金を遣わずに済んだのに・・・

という思いはなくはありません。まあこちらも直らないかもしれないと言われたという

ところはあるので、心の中にとどめておきますけど。ただ、けっこうな金額だったので

微妙に釈然としない気持ちは残ります。



そんな私の感情を察したのか何なのか・・・

管理会社さん、その工事を自分たちでやるのかと思いきや、私がいつもお願いしている

職人さんに依頼したらもっと安くあがるんじゃないですか、と。前はこういう時には

だいたいお見積しますという話が出ていたのですが、どうしたのかな。まあでもその方が

安いと思うので、管理会社さんではなくいつもお願いしている業者さんにこちらから

依頼をしてみようと思います。



共用部なので住人の皆様の生活には大きく影響はしないものの、気分のいいものでは

ないだろうと思います。ちゃんと直さなきゃ、ね。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月25日

セミリタイヤの試算に必須の知識「国民年金」「国民健康保険」の計算。

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「おれ、この物件を買って手取りのキャッシュフローが月100万を超えたら、

 サラリーマンをリタイヤするんだ・・・」

そんな死亡フラグバリバリの発言をしている人はいないと思いますが、実際問題として

キャッシュフローがいくらあれば安全に辞められるのでしょうか。



以下、個人事業主の場合を想定します。



キャッシュフローの計算自体はそれほど難しくありません。家賃と物件に関係する経費を

ピックアップして、足し引きしていけば自ずと算出されます。ただこれはあくまで、

税引前キャッシュフローであり、ここから税金を考慮しないといけません。



確定申告所でどこに税額を落とすかによると思いますが、所定の税率から算出した税金を

納めた後の金額が、はじめて自由に使えるキャッシュフローとなります。



例えば税引前キャッシュフローが1200万あったとします。確定申告上の所得を仮に

800万とした場合、税率は800万×23%=184万となります。1200万から

184万を引いて、816万が税引後キャッシュフローとなります。



そしてここに、国民年金と国民健康保険がかかってきます。私もここから先はあまり

詳しい分野ではありませんので、いろいろ調べてみました。



すべての自治体に適用できるわけではないのかもしれませんが、国民健康保険の

計算方法についてはこちらのサイトに細かく書かれていましたので、ご参考までに。



国民健康保険の上限金額があるというのは知りませんでした。また、自治体間で金額に

割と大きな差が出ていることもわかります。札幌市とか仙台市とか、けっこう高いです。

もし私がリタイアするとしても、住民票は東京都のままがいいのかも・・・。



以下、ご紹介した計算サイトの計算式に沿って、個人事業主の確定申告の所得金額の

合計が800万の場合にどうなるかを試算していきます。



所得割額の計算

800万−33万=767万(基準金額)

1.基準金額×6.45%=494715

2.基準金額×1.98%=151866

3.基準金額×1.50%=115050

1+2+3=761631円(所得金額)



均等割額の計算(加入者を仮に40歳以上の夫婦のみの2名とします)

5.加入者数×33900=67800

6.加入者数×10800=21600

7.加入者数×14700=29400

5+6+7=118800円(均等割額)



所得金額+均等割額=880431円



国民年金については、このような計算サイトがありました。便利ですね!

このページを見る限り、国民年金は収入に関わらず定額のように見えます。そうなの?

私、収入に応じて変わると勘違いしてました(理解が違ったら教えてください)。



厚生年金の方が支払額は多いけど、会社負担分もあるし、将来の支払額は多い。

国民年金は誰でも同一の金額で、支払いも同一(もらう時期が同じなら)。

こんな感じだということと理解しました。



先ほどの確定申告上の年収が800万とした場合は、195120円でした。

年収に関わらず、金額は同じということみたいですね。



ここまでの内容を合計しますと・・・

税引前CF1200万−所得税・住民税184万−国民健康保険88万−国民年金20万

その計算結果は908万ということになりました。



税引前キャッシュフローが1200万あっても、諸々計算していくと真のて残りは

900万くらいになってしまいます。もちろん、この900万をまるまる個人の生活に

充てていいわけではなく、その中から修繕積立金や突発的な経営リスクに備える引当金を

準備しなくてはなりません。



思ったより安全な水域じゃないよね、というのが個人的な感想です。



もちろん、確定申告上の数字からサラリーマンの所得が抜けますので、所得が800万に

なるわけないでしょという方もいるかと思います。うまく経費計上して、所得金額自体を

減らしていけば、負担額はより小さくなることでしょう。やりようはいくらでもあると

思っております。ただ、知らなければこんな感じになるのかなというイメージです。



以上、個人事業主の場合の試算でした。



法人で不動産投資をしている場合は、上記とまた勝手が違います。



細かくわからないのが、自分たちで設立した法人で社会保険や厚生年金に加入せざるを

得なくなった場合の計算方法です。



今後、マイナンバーが本格的に運用されると、おそらく社会保険の加入が必須になると

思われますので、その場合の会社負担と自己負担の比率とか、どのくらいの金額増に

なるのかといったところを確認しなくてはならないと思います。



このサイトを見たところ、社会保険には労災保険、雇用保険、健康保険、厚生年金保険の

4種類があるそうです。雇用保険は法人の代表者は加入することができないとのこと。

そして負担額は、会社側も給与所得を得る側も、ざっくり給与の15%程度ということに

なるみたいです。



時間の都合もあるのでこの辺はまた今度試算してみることにしますが、個人に出す

給与所得と、会社が負担する社会保険なども加味して、手元に残る金額の試算をする

必要があると思います。



今年はこういった社会保険関係の簡単な試算もできるようになりたいと思っていました。

本日のブログネタを書く中で自分自身も勉強になりました。間違い等あれば是非ご指摘を

お願いいたします。

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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月24日

札幌の築古木造アパートに買付を入れる。

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ポケモンGOがすごいことになっているので、もしかしたら「ポケスポット・ジムが

至近距離にあります!」「駅徒歩20分!5kmのたまごなら自宅と駅の往復で

かえります!」みたいなマイソク作ったら、一時的にいいんじゃないとか思った私です。



実はそんな条件にぴったりフィットするアパートに買付を入れています^^;



物件の説明の前に、今回買い側に入ってくださっている仲介業者さんの説明から。

最近よくおつきあいしていますが、親切でマメ、投資家サイドに立って考えてくれる

素敵な仲介業者さんです。



先日買付が玉砕した物件も、上記の業者さんがREINSで片っ端から面白そうな物件を

探しては出します活動の一環として出てきたものです。意外とREINSもバカにした

もんじゃないなあと思う今日この頃です。



そして今回買付を入れている物件は、少し前に某大手両手仲介業者さんが元付けとなって

出していた物件です。そこの某大手の営業マンの方と、こちら側の仲介業者さんが懇意に

しているようで、そこの物件の中で面白そうな情報が出てくると、仲介業者さんが

いろいろ情報提供をしてくれます(仲介入れないのに超親切で申し訳ないくらいです)。



某大手不動産業者さんが元付けだった時には、特に買付を入れる等のアクションは

起こさずに静観していたのですが、先日の買付玉砕でなんとなく勢いがついてしまい

じゃあそのアパートも買付入れちゃう!という話で、再度情報を確認いただきました。



この物件は2棟一括で、木造の築古。ファミリーと単身が混在した物件です。

最寄駅まで徒歩20分以上で、駅がない地域です。ただ、街としては車があれば動ける

場所ですし、徒歩圏にいろいろ生活利便地域があることから、立地としては悪くないと

判断しています。現在の稼働率も悪くありません。



ファミリー混在にしては利回りもなかなか出ていますので、割とありじゃないかと判断し

仲介業者さんに情報のチェックを依頼した次第です。



ほどなくして仲介業者さんから連絡あり。元付が超大手から別のところに変わっていたと

いうことでした。お、それなら買い側の仲介に入ってもらえるじゃないですか。私的には

動いていただいた方に正統な報酬をお支払いできるので、その方が嬉しいです。



そんなわけで買付を入れたのですが・・・



「売り側仲介から連絡きましたが、建ぺい率・容積率オーバーだそうです」



そういうオチか!そういうことはマイソクにちゃんと書いといてよー!

仲介業者さんと二人で「一筋縄じゃいかないっすねえ」とガックリ肩を落としました。



融資で利用しようと思っていた金融機関さんは、原則として「法的に綺麗な物件」を

求めてきます。建ぺい率・容積率オーバーや、再建築不可などについては難しいという

お話を以前いただいております。そう考えると厳しい・・・かな。



仲介業者さんも「いろいろと手を考えてみます」とのことでした。

せっかくのご縁なので、私もできることは頑張ってみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月23日

無事に満室になりました!東京4棟目、めでたい。

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昨日書いた買付、瞬殺で指値通りませんでした(笑)

あれを満額で買ったらけっこう運営きついと思うんだけどなあ・・・。



で、勢いで別の木造ボロ物件に買付入れましたが、よくよく聞くと建ぺい率オーバーと

いう噂なので、ちょっと厳しいかな〜なんて。



それはそれとして、昨日はいい連絡もありました。先日ゼロゼロプランを導入して集客の

テコ入れを図った東京4棟目、ようやくお申込をいただくことができました!いやー、

ほっとしました。喜ばしい限りでございます。



このお部屋、東京4棟目の中で一番狭くて一番暗い、その代わり一番家賃が安いという

お部屋でした。今回お申込をいただきましたのは、とある地方都市に本社を持っている

会社さんにお勤めの会社員の方。単身赴任で東京で仕事をするので、その住処として

東京4棟目への入居申込をされたそうです。



既に東京勤務は始まっており、ちゃんとした賃貸住宅を探さなくてはということで、

家賃も安く一人暮らしにお手頃な当方の賃貸住宅をお選びいただいたということでした。



保証会社さんの審査も通過し、ゼロゼロではなく初期費用ありのプランを選択いただいた

ことから、属性的には何も問題はなさそうです。というかご入居いただければ、けっこう

嬉しいパターンかなという印象です。



しかし、仲介業者さんが1点だけ気にされていたことがありまして・・・

この方、内見せずに申込を入れてきたということなのです。急いで探しているから、と。



「内見した結果、イメージと違うということになったら嫌ですね」

そんな話を管理会社さんとしました。申込後に改めて内見するというお話でしたが、

気に入っていただけるか。ただ、もともと見ないで申込を入れてくるくらいだし、ここは

あくまで仮住まいの感覚だから、まあそんなに心配する必要はないのでは?という気も

しておりました。



後日、内見結果が管理会社さんから送られてきました。結果は問題無し。このまま8月の

ご入居ということで話を進められることになりました。ほっ。



この物件、テコ入れの一つとして「ウォシュレット設置」「フリーレント」のいずれかを

選択することができる仕組みとしておりました。このお客様はフリーレントを選択。

フリーレントの方が一時的に出て行く金額は高いですが、ウォシュレットは一度つけたら

中古になるのが気になるところなので、まあどちらになってもいいかと思ってました。



そんなわけで、だいぶ時間がかかってしまいましたが、ようやく東京4棟目は満室に。

こんなに時間がかかるなら、家賃下げて早く埋めた方が良かったよねというのは結果論。

私が選んだ道ですので、これはこれで納得して進むしかないのです。経営は自己責任。



これで残りの空室は・・・

札幌3棟目 1部屋(まだ募集できない)

札幌4棟目 2部屋(さらに退去予告1部屋)

東京2棟目 1部屋

東京5棟目 1部屋



合計5部屋という状況です。できれば札幌4棟目を早めに1つでも埋めたいところです。

家賃、いい加減下げちゃおうかなあ・・・。悩ましい。

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posted by ひろ* at 10:02 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月22日

過去の痛い目を懲りずに買付を入れてしまう・・・のか!?

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札幌で懇意にしている業者様をご訪問したところ「珍しく心ときめく物件がありました」

とご提案をしてくださいました。



心がときめいたとおっしゃる物件、どんなもんだろうと資料を見せてもらいました。

ほうほう、昭和63年築のRC・・・。う〜ん、私が投資を始めた頃ならグッドな

感じだったんでしょうけど、今となってしまうと微妙な感じがします・・・。47年の

耐用年数から29年を引いたら、19年しか融資期間がありません。



とはいえ、REINSに掲載されている時点で既に利回りが二桁になっているRCと

いうのが、物件価格が異常に高騰した今のご時世では珍しいわけなんです。なんでこの

金額で載っていて売れないんだろう?



仲介業者さん「ス○ガNGだったからみたいです」



あ、なるほど・・・。そりゃあ確かに利回りも高くなりますね。



さて、物件のスペックですが、1Kの3点ユニットという単身向けのお部屋です。

この時点で、過去に入れ替わりが激しすぎてうんざりして手放した札幌2棟目と同じ

間取りというデメリットが。見た瞬間はうげっと思い、後ろ向きでした。



ただ、道路は両面道路で地型も悪くない整形地です。RCを壊すのは大変なので現実的に

それをやるかは別にして、土地として最後は出しやすい形状をしております。また、

稼働率も87.5%と、このスペックにしては悪くない感じがします。



とはいえ、買うとしてもこれは指値がっつり入れないと無理だよねー、似たような物件を

運営して、いろいろと大変だった記憶がよみがえります。何が大変って、入れ替わりが

ものすごく多かったこと。1年の間に4割入れ替わった時に売却を決意したのでした。

広告料貧乏になってしまう、と。



そんなことをいろいろと思い出しましたが、せっかくご紹介していただいたんだし、

札幌にもたまたまいるわけだから、見てくることにしましょう。気軽な気持ちで

現地調査をしてきました。



現地に到着。うーん、外壁がヘタレてます・・・。タイル張りなので一応高級感を出して

いるのでしょうけど、あまり修繕していないのかなという感じがします。入口の階段の

タイルは既にだいぶ剥離してしまっています。



空き部屋は既に原状回復済み。天井に照明が直付けなのが微妙といえば微妙ですが、

それなりに洒落た照明にも見えるので、まあ我慢できる範囲かなと思いました。



すぐ近所にコンビニがあり、専門学校もあります。生活利便施設が近いのはメリット。

住むには決して悪い場所ではないと思われます。また、共用部にコインランドリーが

ありました。スペースに余裕があるので、中古の乾燥機を増設して、近隣の方に提供を

したら面白いのではないかと思いました。



見れば見るほど、昔持っていた札幌2棟目と似ているスペックなのですが・・・

・札幌2棟目は外階段であったのに対し、今回内覧した物件は内階段であること

・札幌2棟目より今回内覧した物件の方が駅力が高いこと

・札幌2棟目はS造だったが、今回内覧した物件はRC造であること

という点で今回の物件の方が勝っておりました。

ただ、収益性としては札幌2棟目の方が良かったです。なんせ安く買っていたので。



札幌2棟目の何が辛かったって、入れ替わりが激しすぎたこと。しかし、札幌3棟目も

似たような間取りですが、意外と人の入れ替わりはありません。そのため、定着率の

悪さは三点ユニットのせいだろうと決めつけておりました。今回の物件も、それが原因と

仮定するなら、定着率は悪いはずです。事前に仲介業者さんにその辺を情報収集して

もらおうかなと思います。



エリア的に苦手ではない場所だし、競争も少なそうなので、指値が通せるのであれば、

かつ定着率が良さそうであれば、攻めてみてもいいかなと思っています。



とりあえず、RCでそこまで指値入れるんかいというくらいの感じの指値を入れてみて

相手の出方を探ってみようかなと思います。

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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする