2016年07月31日

東京法人と個人の間で管理契約を締結。

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この週末はいろいろとたまった仕事をひたすら片付けつつ、合間にポケモンやったり

気になる物件の情報を電話で確認したり、家の近所の売り物件の外観だけ見学したりして

手の届く範囲でできることに取り組んでいます。7月末が東京法人の締なので、本日中に

お金の動きに関してやれることは全てやっておかなくちゃ・・・。



7月末までに絶対にやっておかなくてはならないのが、個人から東京法人への管理費の

支払いと、その契約書の作成です。昨年9月に作った法人で、ここまでずるずると

管理費のことを放置してしまいましたが、さすがに期中にやっつけないとまずいよねと

ここにきて危機感をあらわにしております。夏休みの宿題を最終日ギリギリで片付ける

タイプなものでして・・・。



管理契約書の雛形は、お願いして東京物件の管理をしていただいている管理会社さんから

業務で使っている書面の雛形を頂戴しました。これをアレンジして利用していきます。



東京法人が管理業務として受託することは、募集に関してのコンサルティングであったり

企画立案、満室にするための情報収集、仲介業者さんへの営業活動、修繕計画の立案、

その他賃貸経営に関する全般的な内容とします。



既存の管理会社さんとの切り分けですが、管理会社さんは家賃回収や滞納督促業務に

従事していただき、退去立会や入居審査、契約行為全般ということになります。

東京法人はそれをサポートする業務を行います。



要は、私が個人で行っている不動産賃貸業のプロパティマネジメントにかかる業務を

法人の役員である私が行っている、という形にして、個人は所有と新規物件購入に向けた

活動を行っている、という形に切り分けをする、ということです。

実際に、上記のような活動はかなり活発に行っていますし、実態は伴っております。

このブログもある意味活動記録みたいなものですしね。



管理費は上記業務に即した金額にします。10%も20%もこの業務内容でとったら

実態にそぐわないことは明白ですので、市中の管理会社さんとそう変わらない金額で

計上させていただくことにします。



雛形で頂戴した契約書は、入金管理や滞納督促も業務内容として入っていますので、

これらは排除・・・と思ったけど、もしかしたら前のように一部のお部屋だけ自分で

管理する状況が発生するかもしれないので、契約書の文言としては残すことにしました。

他にもいくつか書き換えて、無事に契約書完成!全部で7物件、法人と個人で1部ずつで

合計14部の契約書を作りました。割印いっぱい押して肩が凝りました(笑)



さて、あとは実際に支払う額がいくらになるかです。法人設立時から管理委託していたと

いう形になるので、1年分まとめて個人から支払いをしなくてはなりません。過去の

送金明細から金額を割り出し、算出して管理費の金額を把握。まとめて支払うと100万

単位の金額になってしまいますが、ここは仕方ないです。



土日で窓口も空いていないから、50万ずつちまちまとあちこちの金融機関さんから

お金を引き出し、なんとかまとまったお金を作りました。あとは今日法人に対して振込を

実行してくれば、作業としては完了です。今日これから振り込んでくる予定です。

法人と個人で両方同じネット銀行の口座を持っているから、リアルタイムに資金が移動し

エビデンスが作れるのではないかと期待しています。もしダメなら未収金勘定にするしか

ないですが、できれば未のつく勘定はあまり作りたくないですね・・・。



法人が1期決算を迎えると、いくつかの信金・信組さんが融資を検討してくれるという

話をしてくださっております。今年は本格的に法人で購入できるといいなと思います。

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posted by ひろ* at 10:55 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月30日

ポケモンGOを賃貸の募集に活用する!?

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ポケモンGOを賃貸の募集にも活かせないかと思い、試してみることにしました。



現在空室となっている物件のうち、東京で喫緊の課題として気にかけていることは

東京5棟目の戸建の空室対策です。調子よく速攻で申込が入り、安堵していたところに

キャンセルのお知らせが舞い込み、あそこからちょっとケチがついている状態です。



その後様子を見ていますが、あまり内見にきている気配がありません。キーボックスの

番号が動いていないんです。家の近くなのでたまに見ています。



昨日、その辺が気になったので、管理会社さんに反響の状況をうかがってみました。

登録当初はなかなかの反響数だったものの、その後伸び悩んでいるということです。

まるで都知事選の鳥越候補のようだ・・・とかどうでもいいことが頭をよぎりました。



内見に至った人数はここまで3組。うち1組が申込をいれたもののキャンセルです。

閑散期であるため仕方ない部分はありますが。あまり良いとは言えない成績です。

ま、家賃が相場よりちょっと高いと言われている割には善戦しているという見方も

できないことはないかなという気もしています。



ポータルサイトからの集客状況もあわせて確認していただきましたが、そちらからの

内見や反響はゼロという状態です。やっぱり相場よりもちょっと高めなのが響いている?



1ヶ月経過したので、そろそろ家賃を下げてみようという方向にします。1000円だけ

可愛らしく値下げし、あと広告料をつけることにしました。これで多少反響の具合が

変わってくれればいいのですが。広告料効果で、少なくとも業者さんからの反響は

増えるだろうと予想されます。



あわせて、管理会社さんにポータルサイトでの集客のために、ポケモンGOを活用して

みませんかという提案をしました。



東京5棟目は、家の中から「ポケストップ」にアクセスできます。

※ポケモンGOのアイテムをゲットできるスポット

ポータルサイトのおすすめコメント(一覧から見られるやつ)に「ポケモンGO対応」

「家から出ずにポケストップにアクセス可能」のような文言が見えるように書き換えて

もらうことにしました。



今はメディアでも連日ポケモンGOの話題が出ており、注目度は高いと思います。

それを賃貸の募集に利用している人はまだ多くないと思いますので、もの珍しい感じは

出せるのではないかと考える次第です。



これで動きが鈍かったら、次は一般の業者さんを増やすことを考えようと思います。

心当たりは2社くらいあるので、ぼちぼちコンタクトをとってみようと考えています。



家賃もそこそこのお値段なので、きっちり決めて早期の収益化を図りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月29日

融資審査通らず・・・札幌築古木造断念。

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昨日は不動産投資を始めてかなり初期の頃に知り合った気のおけない不動産仲間と

久々にサシ飲みしてきました。不動産の話はほんのちょっとしかしなかったけど、

美味しいお酒を楽しく飲めたので良しとします(笑)



さて、そんな前置きはさておき、先日買付を入れた札幌の木造築古アパートの件です。

この物件、築古であるがゆえに、先日融資の内諾を出してくださった札幌の金融機関さん

以外での取り組みが難しそうな状況でした。よって、こちらに絞って攻めましょうと

いう話を仲介業者さんとさせていただいた次第です。



最初の反応が「駅から遠いので評価が伸びないかも」というネガティブなものだったから

ちょっと厳しいかな〜なんて思っておりました。まあそれでも、やってみるというお話を

してくださったので、なんとかお願いしますということを申し上げた次第です。



仲介業者さんもこの金融機関さんとの取引があるので、そちら経由でもプッシュして

くださるということでした。両面から攻めれば少し反応が良くなるかな?なんてことも

思ったりしたものです。



そんな物件でしたが、昨日金融機関さんからお電話をいただき、正式に難しいという

ご回答をいただいてしまいました。うーん、残念・・・。

やはり、駅から近いところでないと評価が伸びないという原則論はあるようです。

あとは「見に行きましたが、外壁がだいぶ痛んでいました」と。まあそこの修繕も含めて

事業計画にしているので、痛んでいるのは当たり前といえば当たり前なのですが。



なんのかんの言っても、金融機関さんが良いと思う物件でないと融資は難しいわけです。

不動産賃貸業者が良いと思う物件と、金融機関さんが良いと思う物件は異なります。

また、金融機関さんごとに良いと思う物件の好みも異なりますので、そういった好みを

案件を持ち込みながら理解し、双方にとって良いと思える物件を探していく必要が

あるかと思います。その積み重ねが最終的に大きな果実となって返ってきます。



今回は残念な結果でしたが、駅から遠い場所はあまり好まないということがわかったので

次回はその好みをうまく突いたものを持ち込みたいと思います。

全てはトライアンドエラーです。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月28日

結婚証明書ってどうすればいいのさ?

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フィリピンのコンドミニアム、今度は「Marriage Certificateを出して」と言われました。



フィリピンでは、結婚している人が不動産を購入する際には、妻も共同所有みたいな

位置づけになります。私の場合は購入時に嫁ちゃんに相談し、そんなんいらないという

話になったので、共同所有の権利を放棄するような一筆を書いてもらっております。

それでも、契約書や委任状に嫁ちゃんのサインが必要と言われ、なんだかんだとサインを

書いてもらう機会が多い状況です。



そして今回、また書類の提出なのですが・・・デベロッパーさんが求めてきたのは

「結婚証明書」でした。えっと、まずそもそも日本にそんな公的な証明書はないのですが

その場合はどうすればいいんでしょう?そして英語版も間違いなくないのですが・・・。

これ、どうやって対応すればいいの?



困った私ですが、ひとまず担当の方に拙い英語で返信しました。難しいことをいくつも

聞くことができないので、まずは日本語のドキュメントでいいんでしょうかということに

絞って質問することに。



デベロッパーさんからの回答は、最終的には翻訳したものを提供しほしいという

内容でした。ただ、翻訳する前に日本語の結婚証明書を送ってほしいと。翻訳はあとで

ゆっくりでいいよというお話でした。



コンドミニアム購入時のエージェントの方とこの件についてやりとりをしました。

ググってみた感じでは、結婚証明書として戸籍謄本を出せば良さそうだという方針に。

ただ、「英訳」についてどこまで求められるかは不透明です。気になっているのは、

この英訳についても認証してくださいという話になると、また公証役場やら大使館やらに

行く羽目になります。できればそれは避けたい・・・。安くないんだよ、費用が。



ここに至ると、私の英語力には不安が残りますので、エージェントの方に代理で質問を

していただくことにしました。認証は必要か、と。そしてかえってきた返信は、認証は

不要とまでは書かれていませんでしたが、翻訳をしてくれれば良いという意味合いに

捉えられる内容でした。



ひとまず、翻訳のみで認証は不要と捉えました。ではどうやって翻訳しようか?誰かに

アルバイトをお願いするしかないか?解決策を探るためにグーグル先生に問いかけると、

なんと翻訳サンプルが転がっているじゃないですか。これはありがたい。

このサンプルを使って、翻訳を作ればいいのではないかという結論になりました。



戸籍謄本を区役所で取得し、まずはスキャンしてメール送付。この段階で死球で行うべき

作業はクリアしました。翻訳については時間がまだ取れていないので作れておりませんが

近々対処してデベロッパーさんに送付したいと思います。



ていうかこの物件、いつ引き渡しなんだ?そろそろ完成のはずだけど・・・。

書類提出ばかりでなく、いい加減所有権もそろそろほしい感じなんですけどねえ。

エージェントの方を通じて聞いてみようっと。

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posted by ひろ* at 06:35 | Comment(2) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月27日

太陽光発電の故障に伴う休業補償の申請、今度こそ終わりにしたい!

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太陽光発電の設備が故障し、その発電量低下の分の休業補償を受けようとした際に

損失分と認められる金額が当方が考えている金額よりだいぶ少なく、ちょっと納得が

いかないから追加資料を出した、というところまで書きました。

今回、それに対しての進展がありましたので、また追加でブログネタにします。



故障したのは6月だったのに、3月〜4月の売電実績から算出して補償金額を提示した

保険会社さん。いやいや、太陽光の特性から考えて、3月〜4月と6月の発電量は

異なっているということは、日照時間を考えれば明らかではないでしょうか。そして、

2つあるパワコンの1つが故障したのだから、単純に出力は半分となったと考えて、

故障していた期間の発電金額を補償金額としていいのではないでしょうか。



代理店さんも私の主張には納得してくれていますので、その論旨で再度保険会社様との

交渉をしていただきました。こちらからは、代理店さんから求められた追加資料として

パワコンとパネルの接続を示す設計書を提示させていただきました。施工業者さんが

パワコンの裏の型番まで写真で撮ってきてくれているので、わかりやすいはずです。



それを提出した後、しばらく時間を置いてから保険代理店さんよりメールが来ました。

保険会社さん曰く、電力会社さんが計測した発電量は月半ばから算出しているが、

私が提示した遠隔監視の資料は月単位となっているので、両者の整合性が取れているのか

判断できない、ということでした。



なんでそこまで細かく見るのかなあと若干うんざりしましたが、保険料をできるだけ

払わない方が保険会社さんの利益になるわけだし、利益を守ろうとする行為ということで

自然なのかもしれません。代理店さんも大変恐縮している様子がよくわかるので、ここは

さらに追加資料を出して、指摘された点について整合が取れた状態であることを資料を

もって示すべきと思いました。



電力会社さんの検針票の期間をずらすわけにはいきませんので、遠隔監視側の発電量の

見せ方を検針票に合わせるより他に手はないかと思います。



私が導入している遠隔監視システムは正直あまり性能がいいものではありません。

最低限の数字が見られるだけです。表のようなものも出ず、月単位のグラフと日単位の

グラフだけ。そして月単位のグラフには日別の発電量が出ているわけでもありません。

本当にグラフだけで、マウスをグラフの棒に当てると、その日の発電量が表示されます。

グラフを見るにはそれで十分ですが、細かい数字を見るには物足りないです。



内容を証明するには、日単位のグラフから1日の積算発電量をメモして、それを検針の

期間と同じだけ集めて一覧表を作る必要があります。しかもその証拠となるスクリーン

ショットを資料に添付しなくてはなりません。本当にこの数字なのか怪しいみたいな

ことを言われる可能性があります。



そんなわけで、早起きして資料作成。けっこう時間がかかりましたが、なんとか1ヶ月分

資料を作ることができました。電力会社さんの検針票の数字ともほぼ一致しましたので、

これで説明がつくものと思われます。



こういうことがあると、遠隔監視システムの費用をケチったことは失敗だったなあと

反省するのですが、その時はその時で予算の兼ね合いで少しでも安くしなくてはならない

状況だったので、仕方ない部分もあると思っています。しょっちゅうこういうことが

発生するなら別ですが、今のところ1回ぽっきりですし、こちらで多少手間をかけて

資料を作れば追いかけられるレベルかと思います。



今度こそこちらの主張する保険金額が認められればいいのですが・・・

あとは代理店さんに託します!

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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする