2016年06月30日

人とのご縁があるから面白い。

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ここまでに作ってきた人間関係が、いろいろな形で財産になっていく。

そんなご縁を感じながら、日々の不動産賃貸業を楽しんでいます。



不動産賃貸業を初めてまだ10年も経っていない若造ですが、いろいろな方との交流は

積極的にやっているつもりです。サラリーマンの収入があるからということで、成功率が

70%くらいかなと思える案件でも手を出してみたりしています。場違いかなと思っても

気にしないよう自分に言い聞かせ、ちょっと背伸びした集まりに行ってみたりもします。



そうやって培ってきた人間関係が、また新しい人間関係を生み、最終的に自分に返って

くることがある。そんな流れが少なからずできてきているような気がしています。



何年も前に「ここ参加していいのかな?」とちょっぴり思いながら参加させていただいた

不動産のプロ向けコミュニティで知り合った方々に、ご指導ご鞭撻をいただいたり、

一緒にお仕事をさせていただく機会をいただいたり、困った時にご支援をいただいたり。



札幌で仲良くしていたスタッフの方が、会社を離脱してからも損得抜きで私の保有物件の

フォローをしてくださったり。



最近お付き合いしている業者さんに、とある新築のご相談をしたところ、その方が現場に

連れてきたパートナーの建築会社さんが、過去に通りすがりで見かけたとても目を惹く

物件の施工業者さんだったり(すごくいいなーと思っていて、ネットで施工業者さんの

名前だけ把握していた「いつか仕事をお願いできればいいな」と思える会社さんでした)



太陽光発電の時なんて、それこそ飲み屋さんで作られた人のつながりを辿っていって、

最終的にいろいろ支援してくれる人を見つけ出したり。



意気投合した大家仲間の方が管理会社を起こし、今や東京の物件の管理はそちらに

ほぼほぼ全て任せている状態になっていたり。



大家の会で知り合った業者さん、仲間の大家さん経由でご紹介いただいた業者さんに

山ほど助けてもらったり。太陽光発電の無理めな融資をなんとか対応していただいた

仙台法人のメインバンクも、大家さん仲間から紹介いただいたところです。



不動産賃貸業は不労所得みたいに思われがちですが、実際には苦労もありますし、

時には資金繰りで胃が痛くなることもあります。入居者様に事故や事件、不幸が起こり

結果として大家の懐を寂しくしたり、心の安定を妨げることもあります。質の悪い

業者さんに付き合い、時にはお金を騙し取られたこともあります。



でも、それでも頑張れるのは、不動産をどうこうしているのが楽しいこと、不動産を通じ

普通なら知り合えない人と知り合うことができ、新しい世界を見ることができること、

という楽しみ方を知っているからではないかと思います。

(もちろん「お金が儲かる」「サラリーマン以外の第二の収入が得られる」というのは

 大前提としてありますよ!)



一人勝ちで儲けても、周りに気のおけない仲間がいないのではあまり意味がありません。

少なくとも私はそう思いますし、一緒に仕事をして楽しいと思える人であれば、自分だけ

得をするようなことはせずに、その利益を皆で分け合いたいと思ってます。それにより

自分と相手の関係はより強固になり、お互いに成長していくことができ、永続的な関係に

発展していくものと信じています。



金融機関さんに自己紹介資料を持参する際に、私は「社是」や「行動指針」などを付して

資料を作るようにしています。その中には、三方よしの精神で地域社会に貢献する、

という文言も入っています。この言葉が嘘になれば、その時は取引先や社会が私のことを

抹殺することでしょう。そういう日が来ないように、事故を律しながら不動産賃貸業を

遂行していきたいと思っています。

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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月29日

状況の整理のための打ち合わせ(ゴミステーションとか防犯カメラとか)。

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札幌にて、管理の担当さんと状況の打ち合わせをしてきました。



担当の方の退職に伴い、状況の整理をしなくてはなりませんでした。今回、札幌で直接

状況の確認と打ち合わせをすることができました。



まず札幌1棟目の防犯カメラです。ここは、打ち合わせに前後して設置を担当してくれる

一人親方(札幌1棟目の外壁塗装も担当してもらいました)と現地で落ち合い、どこに

設置するといいかを打ち合わせておりました。大体この辺だねというところを決めて

管理担当さんと共有。その位置なら問題ないでしょうということになりました。



ただ、ハードディスク等をどこに配置するか?という点は少し考慮が必要と思います。

ピロティ部分の屋根裏に配置する場合は、排水管とかが近くにない場所を選ばないとだし

屋根裏だと温度が高くなりすぎて機器の劣化が激しそうだし。できれば壁のどこかに

ボックスをつけて配置するのがいいんじゃないか?という会話はしました。電源の配置も

影響してくるので、最終的には現場で職人さんに任せる方向になると思いますが。



ここの職人さんも、安くていい仕事はするけど、とにかく遅いからなあ・・・。

札幌4棟目の防犯カメラも未だついていないし。ま、値段を抑えるためには仕方ない。

気長に待ちます。



それからゴミステーションの件。管理会社の担当さんにお願いして、札幌市の立会いを

済ませてもらいました。道路に近い方だと駐車場や雪捨て場などを配置しなくては

ならないので、設置することができないはずです。一体どこに設置すべきか?



これに対する札幌市の回答は「どこでも良い」でした。たとえ物件の敷地の奥の方でも

取りに行くので構いません、と。ピロティの奥の方でも大丈夫だそうです。清掃局も

そんなところに取りに行くの大変だろうと思うんだけどねー。



なぜこのタイミングで共同のゴミステーションを廃止し、アパートにオーナー負担で

ゴミステーションを設置しなくてはならないのか。なんとなく釈然とはしないのですが

ゴミを収集いただけないのも困るので、設置するということで動き始めます。



ピロティの中の一角に場所を決め、大きさも決定。札幌市から補助金が出るので、

その申請も管理会社さんに任せることにしました。追って見積をいただけるという

ことでしたが、おそらく設置込で(補助金を含め)5万くらいではないかとのこと。

札幌1棟目の1部屋の家賃1ヶ月分くらいの価格です。うーん、まあ仕方ないか。



カラスは注意済み、網戸は交換済み、漏水対応も完了で保険対象の箇所はなし、でした。

これで一通り綺麗に引き継ぎはできたと思います。良かった。



今後の管理会社さんの体制ですが、物件担当という概念はなくしていくということです。

管理戸数に対して人がちょっと多かったということもあり、補充をせずクラウドなどを

有効活用して、全員がすぐに状況を把握できるようにしていくのだとか。クラウドは

確かに便利なので、活用するに越したことはありません。私もけっこう使っています。



体制の変化に伴い、果たして何が起こるのか。うまくいくならそれに越したことはないし

うまくいかないならいかないなりにオーナーとしてうまくいっていないことを指摘して

改善を求めなければならないし。しっかり様子を見ていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月28日

業者さんもお招きして大家の会の懇親会を開催。

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関東→札幌の大家会の懇親会、札幌でやってきました。



大家会の中で年に一回、皆で札幌に出張して現地で懇親会をやろうというイベントを

運営しております。かれこれ何年やったかなあ?少なくとも3年以上は続けています。

今年で4回目だったかな?たぶん。



今年もそんな時期になったので、企画して皆で札幌で懇親会をしてきました。その数、

総勢11名。昨年よりちょいと少ないですが、このくらいの方が取り回しが楽なので

かえっていいかもしれませんね。



今回は昼の部と夜の部を実施しました。昼の部は業者さんも交えての交流会、夜の部は

純粋に会員さん同士の懇親会、という感じです。



前者は各メンバーが交流を持っている業者さんをお呼びして、皆で飲みましょうという

企画です。準備に多少の手間はかかりますが、その手間をかけてでも会として実施する

意味があると思い、毎年続けています。



その意味とは・・・



関東→札幌の大家会は、皆の持つ知見をシェアしあうことで、札幌での賃貸経営を

成功させることを目的としています。お付き合いしている業者さんをお互いに紹介し合う

ことで、より豊富な選択肢を得ること、会の人の紹介というアドバンテージで多少有利な

扱いをしてもらえるというメリットがあると考えます。



特に、最近入会した方に関しては、札幌での賃貸経営をこれから拡大していこうという

方も多いわけですから、先人の持つ人脈を提供することは意義があると思います。

札幌ではもう増やさないという人でも、今の物件がある限りはいつか役に立つかも、

という財産になると思っています。



活用した人は、その結果をフィードバックすることや、その業者さんにとって優良顧客に

なることが、紹介者への恩返しとなります。業者さんも含めて、各社がそれぞれに

メリットがある関係が作れると思っています。



また、関東→札幌の大家会とやらはいつもこれだけの大家さんを集めて、しかも皆

すごい人じゃないかという印象を業者さんに植え付けることで、会に何かしら優先の

情報が提供されるかもしれない、などの効果にも期待しています。



もちろん、業者さん同士の交流もこれをきっかけに盛んになってくれれば、それもまた

大変ありがたいことと思っております。



そんなことを考えながら、毎年幹事としてお店を探したり出席者の調整をしたりします。

私自身も、ここで得たおつきあいからいろいろと始まったこともあります。来年以降も

続けていきたいと思う次第です。



今年は昼の業者さんも含めた懇親会は21名、夜の懇親会は10名が参加されました。

予約したお店も当たりだったし、全体的に良いイベントになったと思います。

ご参加いただいた会員の皆様、業者の皆様、ありがとうございました!

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月27日

金利交渉にまつわるあれやこれや。

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札幌に行って担当の方と直接話をしてきました。



札幌4棟目の金利交渉をしていたお話は以前に書いたかと思います。基本的には0.5%

金利が下がることに決まったのですが、その条件として固定金利にすることを求められて

おりました。その条件をつけられている理由は、やはり一番大きいのは借り換えを防ぐ、

という意味合いであるということまでは前回のブログで書いておりました。



それであれば、第三者あるいは仙台法人に売却する時はその特約は無効になるという

一言を特約に書いてくれればいいじゃないかということを言ったのですが、書式が会社で

決められているので、それに手を加えることができない、という残念な回答。一応、

可能な範囲でやれることはやってみてくださいよとお願いしましたが、今回行ってみて

契約書を見る限り、特に何も対応はできなかったようです^^;



いろいろ話してみて、借り換え防止という意味合いもですが、固定金利にすることで

何度も同じような交渉をさせないという狙いもあるようです。まあ金融機関さんとしたら

毎年毎年似たような交渉をされて、その度に金利が下がっていたらたまったものではない

というのはわかります。



5年固定になると、2021年までは売却時に違約金がかかります。

札幌4棟目は2019年1月より長期譲渡となりますので、2年ほどのタイムラグが

発生します。その2年をそのまま保有し続けるということなら、トータルで見て

メリットがある状態となります。ま、持ってて損はない物件なので、5年持とうという

発想でもいいのかもしれません。



特約を取り交わす際には、連帯保証人である嫁ちゃんのサインも必要ということでした。

来月、家族旅行で札幌に行こうと思っているので、その時に一緒にサインしてもらうか。



さて、一方的にこちらばかり金利の恩恵を得るのでは申し訳ないということもありまして

金利を下げてもらう代わりに、何かしら取引しますよということは申し出ておりました。

(あくまで私から申し出たのです、とこの場では書いておきます)



先方の希望は個人年金とか投資信託みたいな運用商品らしいので、どんなものがあるのか

教えてくださいと事前に伝えてありました。しかし先方の回答は「本部がそれを販売する

ことはできないと言ってきたので、別な商品を提案したい」と。札幌の支店でなぜ東京に

住んでいる人にその商品を売るのか、東京で買って貰えばいいじゃないか、ということを

言われたらしいのです。なんちゃら法に引っ掛かるかも、という話なのだとか。



そんなわけで、結局のところ定期預金を少々とカードローンのカード作成ということが

条件になりそうです。まあ、こちらとしては変な運用商品を買うよりはいいかも?

カードローンは個人信用情報が汚くなるので微妙ですが、おつきあいですから。



そんな感じで、金利が安くなるのは来月からということになりそうです。

まだまだ金利の高い借り入れが多い私。平均すると2%台の金利ですので、

優秀な諸先輩方に比べれば、鼻で笑われるレベルの金利でやっております。

今後、少しずつ体質を改善していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月26日

札幌の金融機関さんで仙台法人の口座を開設してきました。

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先日札幌に行った際に、札幌5棟目となる予定の物件の融資の内諾をくださった

金融機関さんで口座を作成してきました。



仙台法人での札幌進出を目論んだ私は、その準備として以前札幌支店の登記をしました。

正直、これが効果があるかどうかは私自身も全く判断できておらず、ダメならダメで

まあ仕方ないねというくらいの感覚で登記しておりました。



支店登記をした頃、お付き合いのある業者さんに金融機関さんをいくつか回っていただき

支店登記のみで融資が出るかということをヒアリングしてもらったのですが、その時は

あまり色よい回答は得られず、こりゃ無駄に終わったかなと思ったものでした。



しかし、捨てる神あれば拾う神あり。札幌1棟目・3棟目の管理会社さんが「柔軟に

対応してくれる金融機関がある」という話を持ち込んでくれました。実際にお会いして

ヒアリングをしたところ、支店登記のみでも融資の可能性がありそうということが

わかりました。



そして最終的にこの金融機関さんで融資が確定。支店登記した甲斐があったものだと

嬉しい気持ちになりました。ほんとよかったわー、久しぶりの札幌物件購入です。

ただ、その後売主さんが少し考えさせてほしいとか言い出す事態になり、今もまだ契約に

こぎつけられていない状況です。仲介業者さんは定期的に電話して様子を伺ってくれて

いるようなのですが・・・。



ま、今回の契約がどうなるかという不安はあるにしても、融資しますと言ってくれた以上

今のうちに口座を作って顧客になるという既成事実を作ってしまう必要はあるでしょう。

そんなわけで、今回の融資の内諾のお礼のご挨拶と口座開設を札幌にて行ってきました。



対応してくださったのは、私の対面の窓口になってくださっている支店長代理の方。

終始和やかな雰囲気で話は進みました。契約がまだ締結できておらず、6月末には

実行が間に合わないということも話しました。それもまた致し方ないです、と。



今回の事前審査内定条件も、改めて説明を受けました。

ほぼフルローン、金利は変動で長期プライムレートに連動する形ということでした。

連帯保証人は社長(義母)と私の2名。火災保険への質権は設定されないようですが、

契約書など火災保険を締結したことを示す書類の提出や、念書の差し出しが必要という

ことをおっしゃっておりました。また、家賃はこの金融機関さんの口座を指定とのこと。



ちょっと気になったのは期限前弁済の際の手数料です。期限前弁済元金の1%が

手数料となるということでした。2000万を繰上返済する時は、20万の手数料と

なるわけです。まあ仕方ないかな、このくらいであれば。ただ、1億とか借りてしまうと

そこそこ重たい手数料になるということですね。売却の時もかかるのかしら。かかると

思うけど、念のため聞いておけばよかったです。



口座開設に加え、出資金も納めてきました。融資取引があるので、1万円は出資をして

ほしいという要望もあり、言われるがままに1万円を納付。金融機関さんが儲かれば

業績に応じた配当を出資者は得られることになります。



また、お願い事項として、修繕積立金を金融機関さんにて預けることを検討してほしいと

言われましたので、いつものように積金をお願いするつもりですと回答しておきました。

しっかりと取引を拡大していき、次の融資にもつなげたいです。



あ、そうだ。司法書士さんの指定の有無について聞き忘れちゃいました。札幌には

特に指定の司法書士さんがいるわけではないので(仙台と東京には懇意にしている

先生方がおります)、こだわりはないですが・・・今度行った時にでも確認しよう。



全体的に、今回にとどまらず、次回以降の融資も検討してくれそうなトーンでした。

紹介してくださった管理会社の社長だけでなく、この信金さんで取引をしている他の

不動産会社さんとも懇意にしていることや、案件を検討したことがある別の投資家さんと

仲良くしていることなど、この金融機関さんの顧客とのネットワークがあることも

一見さんに厳しい地元の信金さんのガードを和らげてくれているのだと思います。

地道に札幌で関係を作ってきたことが実を結んだと言えるでしょう。



今回の札幌5棟目(仮)がどうなるか、残念ながら予断は許しません。ただ、もし今回の

案件に関して、売主さんが売らないと言い出したとしても、次回以降につながる成果は

得られたと思います。口座を作ることができたのですから。

次につながる一歩を得られたことに感謝したいと思います。

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posted by ひろ* at 10:24 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする