2016年05月13日

自身を分析し、どんな物件なら購入しやすいかを考える。

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絶対にそうでないといけないと思うつもりはないのですが、私の今のところの戦略では

東京は小さめで古いものを、それ以外の地方では大きめなものを探すようにしています。



物件を購入するときの戦略、やっぱり皆さんそれぞれに持たれていることと思います。

私はどっちかというと戦略なしに目の前にあるいいものを購入してしまいがちですが、

それでも各地で探す物件の傾向みたいなものはあります。



意識している目線は「借入の比率が高くても何とかなる高い収益性」という観点と

「金融機関さんが自分に融資付けしてくれるであろう物件」という2つです。



私は資産性より収益性を重視しています。できるだけ手持ちのお金を使わずに、

借入比率を高くして購入するためには、ある程度以上の利回りが必要だからです。

どんな物件を探すと収益性が高くなるか、探す地方ごとに特色がありますので、

それにあわせて探す物件の傾向を決めています。



また、それと同時に意識しているのが、その地域ごとにどのような金融機関さんが

自分と取引をしてくれるか、という点です。木造築古なら利回りは高くなりますが

それに対して融資をつけてくれる金融機関さんがいなければ、探して買付を入れても

それ自体に意味がないものとなってしまいます。



では、金融機関さんから見た私はどのように見えているのか。

私は以下のように理解しています。



・物件を再生することを得意としている

・保有物件の稼働率は高い

・サラリーマンとしての収入がそこそこ高い

・東京在住である



東京在住なので、東京の金融機関さんの選択肢が一番多くなるのは必然です。

多少難易度の高い案件であっても、それなりに面倒を見てくれると考えられます。

また、全空とか要リノベーションとか、そういった案件も過去に手掛けていますし

きっちりと再生してきていますので、癖のある案件でも割と話は通りやすいです。



東京は今とても物件価格が高騰しています。新築やって7%とかだと、面白みが

あまりありません。必然的に、築古の耐用年数切れのような、他の人が融資をつけづらく

私だから相談できるような案件に目をつけることになります。この領域なら、まだまだ

利回り10%以上に仕上げられるものは転がっていますから。



ただ、この領域になると、あまり大きな物件だとリスクも高まってしまいますので、

比較的小さめなものを探すことになります。大きければ大きいほど収益率が高まりますが

再生までに費用がかかり、稼働するまでの持ち出しも多くなってしまいます。



そんなわけで、東京では比較的小さくて手間がかかる築古木造をメインターゲットとして

物件を探すスタイルになっております。



他方、札幌や仙台などの地方ではどうかというと、東京より大きなものを狙っています。

これにも理由がありまして、「東京に比べて収益性が高い物件が多い」「相対的に

地元の人より年収が高い」という2点を意識しているためです。



東京より地方の方が利回りが高いのは自明の理でしょう。ただ、地方の利回りの高さは

稼働率や資産性など諸々を加味していった結果、最終的な総合利回りは東京と変わらない

ものになることが予想されます。



しかし私の場合は、そこに「高稼働率」というプラス要素を入れることができます。

札幌で18平米3点ユニットの誰も住もうと思わないであろう物件を17部屋埋めて

満室経営していたことは、自分にとって大きな経験と自信になっております。

よって、地方で高利回り物件を購入すると、最終的に東京で購入するよりも収益が

とれるのではないかと考えるわけです。



また、金融機関さんからすれば私の年収は美味しいものとして見えているようです。

東京であれば、もっと高給取りの人はいっぱいいるでしょうけど、地方の給与水準は

東京より明らかに低いため、東京水準の年収というだけでもかなりの高評価です。

普通に億単位の融資(中には「3億くらいまで大丈夫です」と言われたことも)を

引っ張ることができます。



そういった事情を総合すると、地元の人が買いづらい高額の物件を購入する方が

結果として高い収益を得られることになるのだろうと考えられます。



地方ではまだ新築もそれなりの利回りで購入できます。もちろん中古でもよいですが、

東京と違って金融機関さんの選択肢があまり多くないため、新築を狙ったほうが

融資がつく可能性が高くなると思うため、比較的新築に軸足を置いて物件探しを

しております。



買いたい物件と買える物件は違うので、自分が置かれているポジションを分析して

どのような物件なら自分のニーズを満たし、かつ購入しやすいかを分析することが

資産拡大への早道ではないかと考えます。金融機関さんとお話をしながら、ご自身が

どのようにみられているかを把握するとよいのではないかと思います。

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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする