2016年05月01日

購入より売却の方が難しい。

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購入と売却。どちらの経験もありますが、質の違った難しさがあります。

私の感覚では、売却の方が難しいような印象を持っています。



昨今は売却ブームですが、私はそのブームから逆走して買い続けております。

今のところ、こんな低利回りなご時世ではあるものの、購入する物件は何とか2桁台の

表面利回りを確保できており、投資で凍死する無謀な闘士家にはならずに済むはず・・・

(自分で勝手に思っているだけですが)。



高騰する収益物件相場の中で購入に値する物件ですから、それなりに癖はあります。

最近東京で買っているのは「古い」「ロットが小さい」「そのまま使えない」といった

特性があるものを、そういった物件でも融資してくれる金融機関さんを自分の足で探し、

信頼できる業者さんに依頼して再生して賃貸に出す、ということをしております。

市販の出来上がり物件ではなく、素材を買ってうまく調理することで利回りを確保する、

という考え方です。



前述のような物件は普通にやってたらなかなか融資は出ません。それを可能にするために

ひたすら足で金融機関さんを探す必要があります。そしてそれが成就するかどうかは

どれだけの金融機関さんに当たれるか、という自分自身の努力で解決できる話です。

リフォーム業者さんを探すにしても同様で、自助努力が必要ですが、自分が動けば

何かしらの結果はついてきます。



このように、購入に関しては、自分が頑張れば道が開ける可能性があります。

厳しい道でも、自助努力さえあれば何とかなるかもしれない世界です。



他方、売却は全く性質が異なります。

購入は自分が頑張ればどうにかなる世界ですが、売却は相手に頑張ってもらわないと

どうにもならない世界で、自助努力のしようがありません。



3年前に売却した札幌2棟目の時もそうでした。自分が関われるのは価格設定まで。

あとはその値段で買ってくれる人が出てくるかをやきもきしながら待ち、見つかったら

見つかったで、今度は融資の結果をドキドキしながら待つことしかできません。



あっさりと「融資がつきませんでした」「融資額が伸びませんでした」といった理由で

融資特約を使ってキャンセルする買主を見ては、もっと頑張ればいいのにとか、あっちの

金融機関さんに行ったりしたのかな?とか、自分ならこうするのにと思ってしまいます。



ま、それを言ったところでどうにもならないのが売却です。



どれだけ引合のある価格を付けたとしても、その物件が融資をつけにくい物件であれば

売却の難易度も上がるし、それを克服して頑張ってくれる買主さんもそうそういない、

という話です。



こんな相場ですので、私もこっそりと物件を売りに出したことはあります。

その時は買付もいただき、話がかなり具体化して「これはいけるかなー」と思いましたが

結局融資額が伸びずに立ち消えになりました。



木造築古、借地、再建築不可、耐用年数残りわずか・・・

私の保有物件でまともに流動性があるのは札幌4棟目の築浅RCくらいです。

(そんな癖のある物件ばかりだから都銀さんに相手にしてもらえない)



・買いにくい物件は売りにくい物件でもある

・自助努力が通じるのは買う時だけ



私個人の感想としては、売るほうが断然難しいなあと思った次第です。



擦り切れるまで持っても大丈夫とは思いますが、この高値相場のビッグウェーブに

乗れないのもちょっと寂しいなあ、と思ったりはします。

札幌4棟目が長期譲渡になるまで、この波が続いていてほしいと願う気持ちと、

早く相場が崩れて買い場が来ないかなあと祈る気持ちが複雑に交錯します。



すべての面においてやりやすい不動産なんてものはないと思いますので、何を犠牲にして

やっていくかが上記感想に反映されている気がします。私の場合は流動性を犠牲にして

収益性を求めているということになるのでしょうね。それでも諸先輩方に比べると

まだまだ恥ずかしいくらいの収益性ですが・・・。



売りにくいからこそ、たまに売却を仕掛けて売れるものは売っておいたほうがいい?

という考えもあるかもしれませんし、またこっそりと売却に出してみようかな、

なんて思ったりした次第です。



まとまりがない文章ですが、徒然と思ったことを書いてみました。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする