2016年05月11日

最近の札幌のAirbnb(民泊)の動向を把握する勉強会。

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関東→札幌の大家会のメンバーが自発的に企画した飲み会に参加してきました。

札幌でAirbnbの運営代行をやっているMASSIVE SAPPOROの川村社長をお招きして

昨今の民泊事情を伺ってきました。



この半年くらいで急速にその認知度を上げてきた民泊。私自身は1年半くらい前から

ずっと注目はしていたので、その動向を追いかけていました。東京のみならず、札幌でも

民泊事業は定着するのか?という添に関して、以前より川村さんと情報交換してましたが

今回のミーティングで、もはや1年前のように儲かる仕事ではなくなってきている、

ということを確信しました。



まず単純に、登録件数が一気に増えています。この一年でMASSIVE SAPPOROさんで

管理を受託した件数は、およそ4倍程度に増えたのだとか。だいぶ多いですね・・・。

もちろん、市場自体もそれだけの規模になっているようで、かつて100件程度だった

登録件数は、今や600件を超える勢いになっているということでした。



そして、登録件数を超える訪日観光客があればいいのですが、今はまだそうなっておらず

稼働率や単価は減少傾向にあるそうです。昨年の同時期と比べ、管理物件の稼働率は

正直なところ落ちている、というのが川村さんのお話でした。



そして、東京は通年で入居があるけど、札幌は繁忙期と閑散期の差が激しいそうです。

入るときはバンバン入るけど、入らない時は一月まるまる誰も入らないこともある、

ということでした。



また、MASSIVE SAPPOROさんに問い合わせしてくる方の客層もだいぶ変わったと。

1年前は割と不動産投資に理解のある方やITリテラシーの高い方が多かったのですが

最近は「これから物件を買って民泊を始めたい」「Facebookのアカウントって何?」

みたいな方からの問い合わせが多くなっているということです。やっぱり存在自体が

(法的にはグレーなまま)メジャーになってきているのだなと感じます。



この分だと、合法になった段階から開始しても、先行者利益はなくレッドオーシャンに

突入してしまうのではないか、という気がしてなりません。



しかし、川村さんとしても、それを手をこまねいてそれを見ているだけでは、結果的に

会社の成長に結びつきません。どうしたら勝てる物件になるか、管理物件の予約の傾向を

見ながら、対策を練っているということでした。



写真映えするお部屋であることや、レビューがいっぱいついていることなど、勝てる

部屋作りの条件はあるようです。内装に関しても、費用対効果が高いプチリフォームの

方法を提案したりしていきたい、ということをおっしゃっておりました。



最終的には、民泊が合法になってよくわかっていない初心者のユーザーや大手企業が

参入し、今のマンスリーマンションやウィークリーマンションと同じような収益性に

落ち着いていくのだろうなあと。その中でどう振る舞っていくか。ただお部屋を作っても

負け組になってしまう可能性が高いレッドオーシャンの中で、勝てる部屋のノウハウを

持っている人に意見を仰ぎながら部屋作りをしていくことが肝要になるのでしょう。



賃貸と同じですね。ただ部屋を持っているだけじゃダメで、どう工夫していくかが肝要。



そんな未来を考えると、今から先行者利益なしで始めるくらいなら、普通の賃貸で

普通に儲ければいいんじゃないかな?なんて思ったりもした私でした。

今後ともAirbnb・民泊に関しては追いかけていきたいと思いますが、合法化されて

いざ参戦という時には、それほど面白くないビジネスになっているような気もしてきた

昨日のミーティングでした。



川村社長、企画してくださった会員のTさん、貴重な場をありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月10日

フィリピンのコンドミニアムをAirbnbで回すとどうなる?

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フィリピンのコンドミニアムに関しては、未だきな臭い感じで融資が出ておりませんが

購入した後どのように回していくかを検討すべく、勉強会的なものに出席しました。



フィリピンにまで目を向ける余力がないのですが、同じ時期に同じコンドミニアムを

購入した同期生的な皆さんで、そのコンドミニアムの活用や情報交換をしましょうと

いう企画を立てている方がおりましたので、その勉強会&懇親会に参加してきました。



まず、現地にしばらく滞在した人からのご報告。私の購入しているコンドミニアムのうち

一番早く引渡となっている物件(これが引渡しから一年経っても融資が実行されない)に

宿泊・滞在した方いわく、共用部は相変わらず何も工事が進んでいないということですが

周辺はフィリピンの中では割と落ち着いている場所なので、子供を育てるなどの面では

他のコンドミニアムと比べ決して悪くはない、という話でした。



今は共用部から何からすべて作成中ですが、完成したら利便性も良くなるし、将来的には

化けるんじゃないか、というのが今そこに住んでいる人の意見です。ではなぜ共用部が

進まないか。あくまで予想ですが、デベロッパーとしてはお金にならない共用部を

作るより、引き渡してお金が入ってくるコンドミニアム部分をさっさと作りたいのでは

ないか?ということでした。



別荘として買った人や、将来利用しようと思って買っている人はそれでもいいのだと

思いますが、当初から賃貸で回すことしか考えていない人としては、これは辛いです。

デベロッパーさんも資金調達の都合があるのかもしれないですけど、住む人が快適に

過ごせる設備の早期建築をぜひお願いしたいところです。



そして、その物件でAirbnbをしている方から、Airbnbにまつわる報告。

Airbnbの需要はそれなりにあり、価格的にどのくらいなら入るかも見えてきて

いるようです。そして代行業者さんに仮にお任せしたとしても、毎月の維持手数料より

多くのお金を手元に残すことはできそうだ、という見立てでした。



実際に稼働している物件の内容を見たところ、確かに8割以上の稼働率となっており

雰囲気としては悪くないなあという感じです。宿泊する人はフィリピンの現地人の人が

多いということをおっしゃっておりました。



ただ、手残りが発生するといっても、それはあくまで毎月の維持手数料に対してのこと。

銀行への返済のことは考慮されておりませんので、そこを考えると全く回りません。

毎月、維持手数料を除いて数万残ればいいねというレベルなので、融資を惹いた瞬間に

何も残らないというのが実情です。



じゃあ通常賃貸はどうなの?というところですが、やはり共用部の未完成が響いており

借り手はそうそう出てこないのだとか。コンドミニアムなので、現地人の方でそれだけの

家賃を払って居住できる方もそうそう多くないのでしょうねえ。



コンドミニアムの区画の一角に将来帝にホテルができる構想もあるということなので

ある程度の期間保有することができれば、キャピタルゲインも狙えるのでは!?という

話題で盛り上がっておりましたが、私はその前の支払で頭が痛いです^^;



将来の楽しみは1戸くらいで充分。残りは早く売って楽になりたいのですが・・・。

たぶん、今すぐ簡単に売れることはないでしょう。現地でも日本でも、中古物件の

売買の市場がそんなにきちんと整備されていないし、中古物件はプレビルドに比べて

手間の割に業者さんの収益性が悪いため、真剣に対応してくれる会社が少ないためです。



なかなか頭が痛いコンドミニアムですが、とりあえず何とかやっていくしかないですね。

まずは融資が実行されてからの悩みですが、その後もまだまだ前途多難なようです。

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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月09日

顧問税理士さんと打ち合わせ。

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ゴールデンウィーク。会社員としては10連休をいただいた私ですが、谷間の平日は

不動産賃貸業のお仕事をしていました。金融機関さんとの打ち合わせに続いて、

顧問税理士さんとの打ち合わせも実施しました。



顧問税理士さんには、個人と仙台法人についてお世話になっております。不動産賃貸業に

しては面倒臭いと税理士さんからもお墨付きをいただいている私です(苦笑)。



昨年度の確定申告の結果、いよいよ今年は税金をしっかり考えないといけない状況に

なりそうですので、本腰を据えて税金対策を検討しようという思い、私から打ち合わせを

お願いした次第です。



今期の方向性としては、個人は今まで通りにするものの、管理委託をすることで経費を

増やしていこうという方向で。仙台法人は独立採算。東京法人に個人の利益をできるだけ

付け替えていこう、ということで考えることとしました。



個人でかけていた生命保険を法人に名義変更(売却)したので、その分を支払える程度は

管理費を計上しておきたいと思います。その分経費計上できるので、個人の確定申告に

影響を及ぼしてくれることでしょう。



税理士さんからは、法人が実際にどのような管理業務をしているのかを明確にした上で

それがわかる契約書を適切に作成することを指示されました。現実に、私自身が客付や

バリューアップに関しての企画立案、客付営業などは行っております。管理会社さんに

完全にお任せしているのは、入金管理や滞納督促といった部分ですので、役割分担は

しっかりできていると考えられます。そのことを踏まえ、契約書を作ることにします。



管理のパーセンテージですが、今回はサブリースのような契約にはしませんので、市中の

管理会社さんにお任せしているのと同等のパーセンテージにしていこうと思っています。

あまり高額の管理費にすると、その対価は何なのかという話になりかねません。実情に

即した内容にて作っていこうと思います。



個人で持っている各物件の管理をさせるのは、東京法人にするつもりです。売上の額が

まだまだ足りていないので、法人を大きくして少しでも決算書の見栄えをよくしたい。

そんなことを考えております。



それ以外にも様々なことを打ち合わせました。太陽光の消費税還付の話であったり、

今後どのように法人と個人をすみ分けていくか、仙台法人の義母の役員報酬をいかほどに

設定するか、などなど。



普段からメールでのやり取りはしていますが、やはりたまにお会いして会話をすることで

お互いに理解できる部分もあるのだろうなと思います。

今後も年に1度〜2度くらいは、お会いして話す機会を作りたいと思っています。



しかし、このゴールデンウィークで、宿題いっぱいもらってきちゃったなあ・・・。

私的な都合でなかなか不動産の時間を作りづらい状況なので、宿題が溜まる一方です。

ゴールデンウィーク、仕事ももちろんですが、家庭の都合もあり嫁ちゃんの実家に帰省を

している時間も多かったのです。宿題を消化する時間をなんとか確保しなくては!

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月08日

借り換えの相談を進める。

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東京1棟目の借り換えの話を進めるべく、金融機関さんと打ち合わせをしてきました。



半年以上前から電話での打診はしていた東京1棟目の借り換え。どうも話の進みがあまり

よくないなあと思っていたので、直接話をした方が早いかなと思うようになりました。



話が進まない理由を支店長にヒアリングしたのですが(過去の担当者の方が支店長に

昇格しています)、支店長が直接今回の借り換え案件を全てみているわけではなく、

担当の方にある程度ふっていること、その担当の方にヒアリングすると、不明点があり

進んでいないということだという話でした。



こちらとしても、こちらの金融機関さんに提示した情報が陳腐化していることに

気がついた(東京5棟目の購入やリノベーション資金の借入)ので、その点について

直接お会いして報告した方がいいなと思ったので、ゴールデンウィーク中に一度お話を

させていただくこととしました。



そしてその当日。

打ち合わせには、お世話になっている支店長と今回の借り換えの担当者の2名にご参加を

いただきました。まずはこちらから私自身の改めてのご紹介と、物件の保有状況の説明。

仙台法人のことは「義母が社長の会社で役員として名前だけ入れて、手伝っている」と

いう言い方にしましたので、詳細の説明はせず。



先方は担当者の方が案件の中で気になっていたこと(雪道要件を満たしているか、

地代は確実に納めているか、納税は滞りないか、等)のヒアリングを受けましたので、

その証憑を後日提示するということでお話をさせていただきました。

借地の借り換えなので、対応してくれる金融機関さんが少ない中、助かります。



条件としては、今借りている金利より少し高くなるだろうとは思うが、年数は伸ばすので

キャッシュフローベースでは余裕が出てくるはず、という話になっています。私としては

もちろんその効果も期待していますが、別の理由として政府系金融機関さんの債務が

減るので、次の貸付をしてもらいやすくなる、という狙いもあります。



うまくお話が進んでくれることを期待しつつ、宿題となっている資料の提出に対応する

ことにします。

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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月07日

住居表示プレートを新調しました。

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東京5棟目の住居表示の青いやつを新調しました。



住居表示プレートとは、保有する物件に貼り付ける青いプレートのことです。

ググったら一番上に出てきたのが葛飾区のサイトだったので、リンクしときます。

リンク先にある青いプレートのことです。



東京5棟目の住居表示プレート、かなりボロボロです。そこに外壁のリフォームを

かけたところ、余計そのボロさが目立ってしまう結果になりました。そんなこともあり

新しいプレートを貰ってこよう、と。



幸い、昨日はゴールデンウィークなのでお休みにしておりました。でも役所は平日と

同じ扱いで運営されております。だったらこのタイミングで取りに行くしかない。



まずは管轄の区役所にお電話して、即日受け取れるか確認。即日で大丈夫ですという

ことでしたので、受け取りに行ってきました。



総合案内で住居表示プレートをどこでもらえばいいか確認し、案内された窓口へ。

カードを引いてしばし待ち、順番が来たところでおもむろに住居表示プレートが

劣化したので、新しいのを頂戴したい旨を伝えました。



担当の人が登場し、住所から場所を確認。前に住んでいた方のお名前になっていたので

そこがオーナーチェンジで私が購入となったとお伝えし、手続きを進めました。

ほどなくして、真新しい住居表示プレートが登場。在庫いっぱい抱えてあるのかな?

オーダーメイドで発効までに何日かかかるとかそういうパターンでもなく、いきなり

受け取れるのがちょっと不思議。書類記入も押印もなく、すんなりと受け取れました。



名前だけ聞かれたのですが、どうもその名前で地図を更新しようとしている?ように

見えたので、私が住むわけじゃなくて貸すんですという話をしておきました。



しかし、人は何故その人がオーナーと分かると急に「オーナー”様”」と呼ぶのか。

それまでは普通に話してたじゃないかと。区役所の担当の方もそうでした。

オーナーと分かると呼称が変わる人が多く、それだけオーナーは特別な存在と思われて

いるのでしょうか。だからいつまでたっても借地借家法が改正されないのだと・・・。



えっと、話が逸れました。

ともあれ、ゲットしてきたのでこれを設置してもらおうと思います。

あとは東京電力のメーターもボロくなっているので、破損を報告して新しいものに

交換してもらえないか、話をしてみたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする