2016年05月16日

隣地・近隣の方との関係を作る。

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隣地との関係を良好に保つことって、不動産賃貸業的にはとても重要だと思います。

だって文字通り「不動産」ですから。隣地と関係が崩れたからと言って、その物件を

どこか別のところに移動させるわけにはいきません。



東京4棟目は再建築不可なので余計周りとの協調が重要視されると考えています。

・・・なのですが、意外と近隣との関係を作るのが大変な場所でもありまして、

先日はゴミ捨て場問題であれこれとリクエストを貰ったりしておりました。

最終的には、周りの方に助けていただき、大きな問題にはなりませんでしたが、

ゴミを捨てられなくなるのではないかとハラハラしたものです。



そんなハラハラを乗り越えられたのは、自宅の前をゴミ捨て場にして良いという

ご提案をしてくださった近隣の方と、東京4棟目の住人の代わりにゴミ捨て場を

清掃する役割を引き受けてくださった方がいたからこそです。

これは一度きちんとご挨拶をして、お礼を述べなくては。



というわけで、なかなか時間が作れない状況ではあるものの、隙間時間を捻出して

東京4棟目の現場に行き、ご尽力いただきました関係者の皆様にお礼をしてきました。



お二方とも、当たり前のことをしただけだからという感じで、手土産もいらないよと

いう感じだったのですが、そうもいかないと思ったので何とか受け取っていただくよう

お願いして、受領してもらいました。



世間話などもしていく中で、いろいろと有用な情報をお聞かせいただきました。

あまり細かく書いてしまうわけにもいかないのですが、隣地の地主さんのことなんかは

とても大事な話だったと思います。ひょっとしたら再建築不可が再建築可能に変わる

可能性も秘めているなあと思いました。



戻って謄本をあげてみると、確かにその世間話で言っていた内容が間違いではないと

感じられるような権利関係になっておりました。うーん、場合によっては近隣の方に

協力していただいて、こちらからコンタクトをとるのもありかもしれません。

いろいろな可能性を検討していきたいと思います。



また、入居者様がご迷惑をおかけしていないかも確認しましたが、いるかいないかも

わからないくらい静かだということでした。若い女性の入居者様は、近隣の方に

ちゃんとご挨拶をしているということも伺えましたので、ほっとした次第です。



さて、せっかく来たので東京4棟目の現地チェックしてみましょう。

現在4部屋中3部屋が入居中で、募集中は1部屋です。キャンセル地獄にあってしまい

未だ埋まらずにおりますが、管理会社さん曰く「問い合わせは多いから、はまれば

決まると思うので、焦らず待ちましょう」という感じなので、ここまで来たからもう

じっくりとやろうかと思い、条件を変えずに待っている状態です。GW中にも内覧は

何件かあったということなので、あとは陽当たりの悪さなど現地に来ないとわからない

問題点を気にしない人が現れるのを待つ、といったところでしょうか。



まずは外周のチェック。特にゴミ等も落ちていませんし、草もまあ許容範囲と思います。

自転車は1台しかありませんでした。入居者様全員が自転車を持った場合に、置く場所に

難儀しそうだという印象がありましたが、今のところはその問題は発生していません。

最後の1部屋が埋まった段階で、管理会社さんに自転車置場の問題が発生していないか

確認を取ろうと思っております。



次に空室のチェックです。キーボックスから鍵を取り出し、ドアを開けると・・・



ポストに投げ込まれたチラシ



ありゃま、ポストにチラシが投げ込まれているじゃないですか。こりゃあ内覧に来た時の

印象が悪いです。いかんいかん。



というわけで、チラシは即回収して管理会社さんにその場でお電話。ポストには

養生テープを貼っていただくよう依頼させていただきました。その場で養生テープを

持っていればよかったのですが、そこまで準備は良くなかったです^^;



そんな感じで、やっぱり現場に来ると新たな収穫がありますね!よかったです。

今後も時間があればできるだけ現地は見ていこうと思いました。

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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月15日

宅建業法改正でインスペクションの斡旋が義務に?

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健美家のニュースに宅建業法の改正についての記事が出ておりました。



たまっているメールを読んでいると、健美家のニュース的なものが目に留まりました。

タイトルは「インスペクションの活用で広がる中古住宅市場」と書いてあります。

アメリカみたいにインスペクションを義務化するような話にまではならないでしょうが

何か日本でもそれに類する動きがあるのかな、と思って読んでみました。



記事の内容は宅建業法の改正に関するトピックでした。

インスペクションに関する話と、諸費者保護の観点からの救済のお話の2点が

改正事項となるようです。



まずはインスペクションの観点。以下、記事から引用します。



宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付ける。

・媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者の

 あっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付

・買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明

・売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した

 書面の交付




(引用ここまで)



えっと、正しい解釈なのかわからないのですが、これを読むと仲介業者さんが

インスペクション業者さんの斡旋をすることを義務付けられてる、ということ?

インスペクションってもっと中立じゃないとダメなんじゃないかしらと思うのですが。



利害関係のある仲介業者さんから斡旋されたインスペクターが、物件を売りたい一心の

仲介業者さんに少し袖の下など支払われて、都合のいいレポートを作るとか。そういう

ケースって本当に考えなくていいのでしょうか。



インスペクションを入れること自体は別に反対ではないのですが、そこは中立である

何らかの機関から斡旋してもらうとか、もう少しやり方を考える必要があるのでは

ないかと考える次第です。



そして、この内容だけ見ると、斡旋されたインスペクションの実施が義務になるのかは

わかりません。たぶん義務じゃないんだろうとは思いますけど・・・。

仮に義務だとしたら、費用は売主負担ということでしょうから、売る時にかかる経費が

また少し増えることになります。ま、経費に関しては仕方ないです。逆に買う側から

すれば、売主さんの費用で建物の状態が明示されるのだから、悪いことではありません。



もし義務化だとすると大きな変化ですから、もっと事前に騒がれていると思います。

ですので、今回の改正はあくまで将来の義務化への下地作りと判断して良いでしょう。

重要事項説明や媒介契約の時に押印する資料が少し増えた、という影響くらいかなと

想像しております。



流れとしては気になる話なので、引き続き注目していきたいと思います。



次に消費者保護の観点。以下、記事から引用します。



消費者利益の保護の強化と従業者の資質の向上

・営業保証金制度等による弁済の対象から宅地建物取引業者を除外

・事業者団体に対し、従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課す




(引用ここまで)



消費者保護は度が過ぎるのも考え物ですが、不動産は価格も高く被害が大きいから

多少強めになること自体は仕方ないでしょう。今回の改正が瑕疵担保責任などに

影響するものではないようなので、仮に売主の立場に立ったとしても、特に影響は

なさそうだと読み取りました。



あまり普段法令のことは気にしていないのですが、今回はたまたま健美家さんの

記事が目に留まったので、その辺について読み解いてみた次第です。

正しい読み取り方かは私自身も確証はありませんが、気が向いた時にはこうして

業界の動向を見ておくのも悪くないだろうと考えています。

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posted by ひろ* at 10:10 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月14日

現場を見て歩くことが改善につながる。

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札幌3棟目、先日の札幌出張の際に巡回をしてきました。

いろいろと気になることがありましたので、管理会社さんと共有しております。



この繁忙期は見事なまでに無風状態だった札幌3棟目。普段ならそこそこ入れ替わりが

発生してもおかしくないのですが、嬉しい誤算です。広告料がそれなりにかさむので

入れ替わらないに越したことはないのです。



無風状態だから放置していいということにはなりませんので、先日札幌出張に行った際

現地をチェックしてまいりました。異変は未然に察知するのがポイントと思います。

問題が大きくなってから騒ぐのは効率が非常に悪いです。



そんなわけで巡回して眺めてきました。



まず一番目立ったのはこれ。

ゴミを共用部に放置



なんか段ボールが放置してある!なんなのさこれ。放置良くないよ!放火されるよ!

早く片付けてもらわないとまずいです。というか、ゴミを共用部に放置しないよう

入居者様にお伝えしなくてはなりません。



それから、すぐにどうこうという話ではないのですが、長期入居いただいているお部屋の

網戸がだいぶガタが来ていることに気が付きました。

網戸が朽ちている

こんな感じです。穴が開いていることがわかります。



このお部屋はおじさんの一人暮らしです。古くからの契約なので、家賃も高めです。

長期で住んでいただいている方には、やはりそれなりのサービスは必要と思います。

こちらより網戸を交換する提案をしてみるつもりです。



また、写真はないですが、外壁のくたびれ感が進行しておりました。

元々、一部の面でサイディングが朽ちてきていたので、ここ数年のうちにサイディングの

交換なり外壁塗装なりはやらないといけないねということは話しておりましたが、

そろそろ真面目に検討した方がいいかなという気がしております。



この辺の話は、札幌4棟目を借入した金融機関さんとは会話をしております。

小口の融資の相談とかには乗ることはできるか、という質問をさせていただいたところ

相談に乗りますという回答でしたので、うまく話をしていきたいと思います。



一つ一つは小さな話かもしれませんが、積み重なると大きな問題になるものです。

放置せず、早めに芽を摘み取るようにして、しっかり対応を進めたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月13日

自身を分析し、どんな物件なら購入しやすいかを考える。

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絶対にそうでないといけないと思うつもりはないのですが、私の今のところの戦略では

東京は小さめで古いものを、それ以外の地方では大きめなものを探すようにしています。



物件を購入するときの戦略、やっぱり皆さんそれぞれに持たれていることと思います。

私はどっちかというと戦略なしに目の前にあるいいものを購入してしまいがちですが、

それでも各地で探す物件の傾向みたいなものはあります。



意識している目線は「借入の比率が高くても何とかなる高い収益性」という観点と

「金融機関さんが自分に融資付けしてくれるであろう物件」という2つです。



私は資産性より収益性を重視しています。できるだけ手持ちのお金を使わずに、

借入比率を高くして購入するためには、ある程度以上の利回りが必要だからです。

どんな物件を探すと収益性が高くなるか、探す地方ごとに特色がありますので、

それにあわせて探す物件の傾向を決めています。



また、それと同時に意識しているのが、その地域ごとにどのような金融機関さんが

自分と取引をしてくれるか、という点です。木造築古なら利回りは高くなりますが

それに対して融資をつけてくれる金融機関さんがいなければ、探して買付を入れても

それ自体に意味がないものとなってしまいます。



では、金融機関さんから見た私はどのように見えているのか。

私は以下のように理解しています。



・物件を再生することを得意としている

・保有物件の稼働率は高い

・サラリーマンとしての収入がそこそこ高い

・東京在住である



東京在住なので、東京の金融機関さんの選択肢が一番多くなるのは必然です。

多少難易度の高い案件であっても、それなりに面倒を見てくれると考えられます。

また、全空とか要リノベーションとか、そういった案件も過去に手掛けていますし

きっちりと再生してきていますので、癖のある案件でも割と話は通りやすいです。



東京は今とても物件価格が高騰しています。新築やって7%とかだと、面白みが

あまりありません。必然的に、築古の耐用年数切れのような、他の人が融資をつけづらく

私だから相談できるような案件に目をつけることになります。この領域なら、まだまだ

利回り10%以上に仕上げられるものは転がっていますから。



ただ、この領域になると、あまり大きな物件だとリスクも高まってしまいますので、

比較的小さめなものを探すことになります。大きければ大きいほど収益率が高まりますが

再生までに費用がかかり、稼働するまでの持ち出しも多くなってしまいます。



そんなわけで、東京では比較的小さくて手間がかかる築古木造をメインターゲットとして

物件を探すスタイルになっております。



他方、札幌や仙台などの地方ではどうかというと、東京より大きなものを狙っています。

これにも理由がありまして、「東京に比べて収益性が高い物件が多い」「相対的に

地元の人より年収が高い」という2点を意識しているためです。



東京より地方の方が利回りが高いのは自明の理でしょう。ただ、地方の利回りの高さは

稼働率や資産性など諸々を加味していった結果、最終的な総合利回りは東京と変わらない

ものになることが予想されます。



しかし私の場合は、そこに「高稼働率」というプラス要素を入れることができます。

札幌で18平米3点ユニットの誰も住もうと思わないであろう物件を17部屋埋めて

満室経営していたことは、自分にとって大きな経験と自信になっております。

よって、地方で高利回り物件を購入すると、最終的に東京で購入するよりも収益が

とれるのではないかと考えるわけです。



また、金融機関さんからすれば私の年収は美味しいものとして見えているようです。

東京であれば、もっと高給取りの人はいっぱいいるでしょうけど、地方の給与水準は

東京より明らかに低いため、東京水準の年収というだけでもかなりの高評価です。

普通に億単位の融資(中には「3億くらいまで大丈夫です」と言われたことも)を

引っ張ることができます。



そういった事情を総合すると、地元の人が買いづらい高額の物件を購入する方が

結果として高い収益を得られることになるのだろうと考えられます。



地方ではまだ新築もそれなりの利回りで購入できます。もちろん中古でもよいですが、

東京と違って金融機関さんの選択肢があまり多くないため、新築を狙ったほうが

融資がつく可能性が高くなると思うため、比較的新築に軸足を置いて物件探しを

しております。



買いたい物件と買える物件は違うので、自分が置かれているポジションを分析して

どのような物件なら自分のニーズを満たし、かつ購入しやすいかを分析することが

資産拡大への早道ではないかと考えます。金融機関さんとお話をしながら、ご自身が

どのようにみられているかを把握するとよいのではないかと思います。

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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月12日

仙台法人で札幌案件の融資付。

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金融機関さんから資料の提示を求められましたが、その中に「法人代表者の自宅」が

出てきました。初めてかも。




仙台法人で、札幌の木造築古物件の融資付を試みております。

前回、札幌に行った際に、現地の金融機関さんと打ち合わせをさせていただきました。

先方もなんとか融資をつけられるよう頑張って動いてくれるような雰囲気があり、

割と期待をしているところです。



そんな状況の中、現在法人の資料に加えて私の個人資料も提示を求められています。

さらに、法人代表者(つまり義母です)の資産背景など、出せるものはとにかく全て

出してほしいという要望をいただきました。



個人に関しては、どこまで出しますか?という確認をしましたが、個人で融資付を

するのと同じくらいの情報を求められております。義母に関しても、あれやこれやと

情報提供を求められております。自宅の藤本なども含め、出せるものは出してほしいと

いうスタンスでした。



打ち合わせ中に「プラスになるものを少しでも集めたい」という発言がありましたので、

融資を本部でオッケーしてもらうため、とにかくプラス材料を欲しているのだろうと

推察します。これだけの資産背景のある人が役員なのだから、何の問題もない、と。



そういう話であれば、こちらも頑張って資料を用意しなくてはなりません。

個人の資料って、正直かなりのボリュームです。これを全部郵送するとなると、普通に

送料が1000円とかかかってもおかしくないレベルですが、それでも求められて

いるのであれば提示します!見てびっくりしないようにしていただきたい・・・(笑)



義母にも話をして、出せるものは全て出すように依頼しました。自宅の藤本なんて

どこにあるかわからないと言っていたので、私がオンラインの登記情報取得サービス

代行して取得することにしました。私の自宅と違って、住宅ローンも何もない自宅だから

きっと大きな力になってくれることでしょう。



仲介業者さんと会話をして、この金融機関さんの融資姿勢が決まるタイミングまでは

案件をしっかりホールドしてもらうよう依頼しました。前向きにやってくれているので

なんとかなると思う、という見解とともに。



多少ハッタリかましたところがないわけではないですが、これでなんとか融資を得る

ことができれば、仙台法人の札幌進出の大きな一歩となります。なんとかうまく話が

進んでほしい、と思う次第です。

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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする