2016年05月21日

新築の融資が出るかもしれません。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在29位です。やることはいろいろあるけど、今日は一日オフにします。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ここ数日、いい感じのお知らせが届いており、テンションがあがっております。



以前、審査が緩くなったという噂の金融機関さんに説明を聞きに行ったことがあります。

この時、手ぶらもなんなのでということで、その前日に「悪くないなあこれ」と思った

案件をもっていったのですが、それが実はそのまま生きておりまして。かれこれ

1ヶ月半が経過するのですが、現在本部の最終決裁者のところに回っているのです。



今回融資審査していただいている新築は、これまでのエリアとは少し離れた場所です。

これ以上エリアを増やしたら「ひろ*さんは戦線拡大しすぎ」「もっと経営資源を

集中させるべき」という助言をくださったジェービルさんに怒られるかも(苦笑)



でも、今回取り組んでいるエリアは勝算はあるんです。それなりに年数をかけて

現地の地理を把握し、広告料や家賃相場など諸々吟味した結果、充分に投資対効果が

得られると判断しています。決して場当たり的にエリアを拡大したわけではないのです。

え、言い訳だって?うーん、そうかも?^^;



その地方の現地の投資家さんともよく話をしていますが、皆さん高利回りの案件を

確実にモノにしており、それくらいの借入額でリタイヤできちゃうの!?と驚くくらい

少ない借入で潤沢なキャッシュフローを得ております。非常に可能性のある地域だと

私は考えています。現に、今回の新築だって、地元の人からすれば「場所はいいけど

もう一息利回りが欲しい」という評価ですが、無理のない家賃での竣工時の想定利回りは

札幌4棟目のそれを上回ります(RCと木造の構造の違いはあえて考慮しません)



現地でここ2年くらいお付き合いしている行員さんとも非常に馬が合い、お食事をしたり

プライベートの携帯で連絡してくれたり、土曜日なのに土地の現地調査に付き合って

くださったり、すごく親身に対応してくれます。今回の案件も、彼は彼なりに必注案件と

とらえて、かなりの根回しをしてくださっています。金融機関さんの融資姿勢に緩和の

色合いが見えることもあり、かなりの確度で話が運んでいるような気がしています。



金額は札幌4棟目の方が少し高く、利回りは札幌4棟目の方が少し低い。

構造は札幌4棟目がRCなのに対して今回のは木造だから維持費も割安。

金利は恐らく今回の案件の方が低くなる。融資期間は同じ25年。



購入できれば、恐らく規模から考えて一番のキャッシュフローを生むことでしょう。

難点は個人での購入になってしまうこと。それでも是非なんとかものにしたい。

竣工するまでは金利のみ支払になるので、今年は税金は逆に少なくなるはず。

(もちろん手元のお金が出ていくのは痛いですけど)



融資が下りれば、個人としての借入が自宅を含めて4億を超えます。

(そんなに借りてまだリタイヤできないのかと言われると苦笑いしかできませんが)



決着がつくのは来週早々。固唾をのんで見守りたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:49 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月20日

太陽光発電はまだまだメリットがある!?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在27位です。う〜ん、順位だだ下がりですわ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



太陽光発電、24円時代になって終わったと思っていましたが、どうもまだまだ

収益性があるものを作る気になれば作れそうです。



固定買取価格がどんどん下落し、太陽光発電偏重型を是正しようとしている国の施策を

目の当たりにし、さらに税制優遇(グリーン投資減税)がなくなっていく状況を見ると

どうやらこれはお先真っ暗っぽいぞと思っていた私ですが、実際のところは意外と

そうでもないようです。



先日、昨年末より動き始めた仙台法人で出がけテイル野立て太陽光発電を支援して

くださった会社の方と打ち合わせをしたのですが、その席の中でもまだまだ太陽光は

いけますよという話を伺いました。



その仙台の野立て太陽光現場を施工してくださった施工業者さんも、この時期になっても

全国を見積やら施工やらで飛び回っているようで、飲みに行きましょうとお誘いしても

なかなか時間が取れないという状態です。



Facebookを眺めていても、こってりと太陽光発電を仕掛けていらっしゃる友人の方は

まだまだ作るぞみたいな感じのことを書いていました。投資家仲間の友人もまだまだ

作る気で動かれていますし、不動産ブログなんかを見ていてもたまに太陽光発電の

話が出ているようです。



固定買取価格がどんどん下がっているのに、なんで今でも収支バランスが良い形で

太陽光発電を仕込むことができるのか?という点が不思議だったのですが、パネルの

価格が恐ろしいほどに下落しているのが原因のようです。



先日ミーティングをした業者さんは「今までどれだけぼったくってたんだという

話なんですけどね」と苦笑いしながら、パネル価格の下落について言及されてました。

メーカーも売らないと食っていけないから、買取価格の下落に合わせて割引率を

大きくしてきているのではないか、と。勿論技術的にこなれてきているというのも

あるのだろうとは思いますけどね。



そのパネルが下落した状態で、36円とかの高価格買取案件をやったらどうなるのか。

でもそこは、業者さんが抑えている高価格買取権利を安く手放すとも思えませんので

利回り10%くらいにきれいに均されておしまいだろうとは思います。



しかしその業者さんは、そろそろ経産省が本気で取り消しに入るようなことを考えて

いるから、このあたりで投げ売り案件が出てくるのではないかという気もしている、と。

高価格買取の権利の案件が安く出てくるようなら、高利回りな太陽光発電を仕込む

チャンスになるのかもしれません。



この辺は業者さんに掘り下げて聞いてみようと試みたものの、商売道具だからなのか

はぐらかされてあまり答えてもらませんでした^^;

だから勘違いやウソもあるかもしれません。



先日稼働した高圧200kwの売電開始まで、2年近い歳月を費やしました。

正直、とても大変でしたので、もう太陽光なんか買取価格も下がってるし大変だし

やらねーぞと決めつけていました。でも、まだまだ収支的にいけるということなら

もう少し手を出してもいいのかなという気持ちになってきております。



ただ、高圧になると電気主任技術者への運営委託の費用などもかかってしまいます。

融資付も金額が大きくなればその分苦労を伴うことが前回の経験でよくわかりました。

もしやるとしても、高圧ではなく低圧の案件にしたいと思います。低圧であれば、

信販会社の提携融資を使うとか、保証協会を用いた制度融資を使うとか、比較的

選択肢があるだろうと思います。



今年は個人でもいろいろと節税対策を考えなくてはならないという認識をもって

おりますので、もし低圧太陽光を個人で取得することで、生産性向上設備投資促進減税の

特別償却50%が使えるなら、メリットがあると感じます(実際に使えるかどうかの

裏はまだとっておりませんが)。



もうちょっと太陽光発電についてきちんと調べていこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月19日

2015年の稼働率を集計(超今更だけど)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在25位です。沈黙は金、雄弁は銀。気を付けようっと。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



いろいろやることが追いついておらず、5ヶ月半遅れでようやく昨年度の稼働率の

集計を取ることができました。さぼりすぎですね、私。



というわけで、集計した昨年度の稼働率を見てみましょう。



前提条件



・昨年購入した東京3棟目と東京4棟目はリノベーション工事が終わっていなかったため

 稼働率からは割愛しております。



・稼働率は月単位で計算することにします。1日時点で入居している部屋数を確認して

 その数値を12ヶ月分足します。これを部屋数×12ヶ月で割り、算出します。

  毎月の入居数の合計÷(部屋数×12)×100=稼働率(%)



・稼働率は1ヶ月単位で見ているので、ある程度大雑把に丸めています。

 たとえば月の半ばでの退去があった場合は、その月は稼働していたとカウントしますし

 月の半ばでの入居があった場合も、その月は稼働していたとカウントします。

 本気で1日単位で計算した稼働率と比べれば、良い結果になる計算方法です。



・退去率は単純に以下の式で算出します。

  年間の退去部屋数の合計÷部屋数×100=退去率(%)



では、まず各物件の結果です。



札幌1棟目

稼働率:93.3%

退去率:20.0%



長期で空いてしまったお部屋があり、あまり芳しくない結果となりました。

95%を割り込むのは良くないです。部屋数が少ないので、ちょっと空室が出ると

すぐに稼働率に影響します。



しかも今回退去されたお部屋は、私が大家になって生まれて初めて経験した空室であり

退去された方は生まれて初めて入居申込なるものを私に対して出してくださった方です。

ご本人も退去する気は全然なかったようですが、突然の退去。その退去の理由は

近隣トラブルという、悔やんでも悔やみきれない結果でした。

ちょっと残念な結果になった札幌1棟目でした。



札幌3棟目

稼働率:99.0%

退去率:12.5%



札幌3棟目は年間通して16部屋中2部屋しか退去がありませんでした。

空いた時も、片方はすぐに入居が決まりましたので、空室であった期間はほぼゼロ。

非常に良い成績だったと思います。今年に入っても滞納などこそあるものの、入居は

かなり安定しています。いい感じです。このまま安定を続けてほしいものです。



札幌4棟目

稼働率:97.8%

退去率:13.3%



もっとバタバタした印象があった札幌4棟目ですが、よく考えるとバタバタしてたのは

今年に入ってからの繁忙期の話でした。昨年は順調に稼いでくれておりました。

金利が高く、返済期間が少し短いので、返済比率が高い物件ですから、家賃を高くとって

稼働率をきちんと上げていくことが肝要となります。そういう意味では、今年の成績が

今からちょっと心配です。諸事情により募集できないお部屋があるため。



東京1棟目

稼働率:100%

退去率:0%



昨年は無風状態でした。素晴らしい。今年に入ってから退去が1件あったので苦戦すると

予想しましたが、まあ予想の範囲内で何とか入居が決まってくれました。よきかな。

返済比率が最も高い物件なので、高稼働率を維持しないと苦しいです。気合を入れて

しっかり運営する必要があります。



東京2棟目

稼働率:98.3%

退去率:20.0%



こちらも安定していました。1部屋の入れ替わりはあったものの、そちらも割とすぐに

さくっと決まってくれましたし、全体として大きなトラブルもなし。ただ、退去したのが

一番広いお部屋だったので、原状回復にはだいぶお金がかかりました。キャッシュフロー

基準で考えると、ちょっと微妙な1年でした。まあ仕方ない。



仙台1棟目

稼働率:97.6%

退去率:0%



こちらは1部屋の入れ替わりがありました。学生さんが入居されたので、契約した後

しばらく家賃が入らない(学校が始まる時期から賃料発生)のが厳しかったのですが、

まあそれでも少し高めの家賃で入ってくれているのでよしとします。



合計

稼働率:97.9%

退去率:13.7%



全体で見ると、部屋数の多い物件(札幌3棟目、札幌4棟目)の退去が少なかったので

数値としては悪くない結果となっていることがわかりました。いいですね〜。

目標としていた稼働率95%以上も無事にクリアしましt。



今頃になってようやく集計したのは、札幌4棟目の金融機関さんから、昨年の稼働率を

報告してほしいと要請があったからです。だから超今更ながらこんな集計をしました。



今年は新規募集の全空物件があったりするので、稼働率は低くなってしまうでしょう。

できる限り稼働率をあげていくぞ、という気持ちで取り組んでいきたいと思います。

(もう半年経過しかかっているけど・・・月日が経過するの早すぎ!)

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月18日

カラスに襲われている!?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在23位です。亀の歩みでお仕事を進めています。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌1棟目の隣の建物のゴミステーションから、ゴミが飛び出してしまっており

そのゴミをあさるためにたまにカラスが飛来するわ、そのカラスに札幌1棟目の

住人の方が襲われて困っているわで困ったもんだ、という連絡がありました。



この連絡をしてきてくださったのは、清掃業者さん。物件の清掃は管理会社さんではなく

別の業者さんに分離発注しております。その清掃業者さんが、最近になって体制を少し

充実させたというご連絡をしてきました。その結果、これまで写真を送ってくる形で

清掃の結果を伝えてくれていたのが、必要に応じてレポートをまとめてくれるように

なったのです。これはありがたい。



で、その記念すべきレポートの第一弾にカラスのことが書いてあったのです。

清掃に行ったところ、たまたま入居者様とお話する機会があり、カラスのことについて

困っている旨をお話してくれたとのこと。うーん、それは確かに困ります。とはいえ、

隣の物件のことだからなかなかこちらで手出しできることも多くないよなあというのも

正直なところです。



ただ、だからと言って手をこまねいて見ているだけでは、入居者様に申し訳ないです。

管理会社さんに連携して、隣の物件の所有者の方にアプローチしていただくことで、

何かしら解決に向けて動けないかという相談をしました。



管理会社さんも状況は理解してくださり、何かしらの手を打つ方向で調整しますと

言ってくださいました。まずは管理会社さんを調べて、そちらに向けて状況の連絡を

してみます、ということでした。



・・・あれ?なんだろう、この回答に対する違和感。



少し考えて「調べて」という言い回しに違和感があることに気が付きました。

なぜかって?隣の物件の関係者の方から、すでに管理会社さんにコンタクトを

とってきたことがあるからです。ブロック塀に関する覚書を取り交わしていますから。



管理会社さんに、調べるって言うけど既に連絡を受けたりしていますよねと聞いて

みたところ、覚書の類は管理会社では当然許可なく保持できないから、控えを取らずに

私のところに送っている状態なのでわからないのだと言われました。建物自体にも

管理会社の看板がなく、掲示物やネットにもそれらの情報がないということです。



覚書を見てみたところ、所有者の方は札幌の法人さんでした。もしかしたら自主管理を

されているのかもしれません。とはいえ、物件名で検索したら募集中のお部屋の情報が

出てきていたので、全く当たることができないということもなさそうですが・・・。



何にせよ、とりあえず管理会社さんには覚書にあった連絡先をお伝えしました。

これで多少なりともお話が進んでくれればいいなと思います。



カラスといえば、札幌3棟目にカラスが住み着いて大変なことになった事案が

ありました。あれは怖かったよなあ・・・。やっぱカラスに襲われるとかいうのは

一大事なので、早期解決に結びつけばいいなと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月17日

仕事の隙間時間で金融機関さんにいろいろと電話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在25位です。昨日は完全に飲みすぎ食べ過ぎでした。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



金融機関さんとのやり取りを進めております。



まず、買付を入れた札幌の物件に関しての融資付ですが、ゴールデンウィーク中に

打ち合わせた内容に従い、先週末ようやく資料を郵送することができました。

時間的余裕がなく、ゴールデンウィークが明けて1週間も時間を要してしまいました。



先方に指定されたものを一式準備ました。

私個人で保有している物件の謄本や返済予定表など、個人に関する情報も一通り

送ってほしい(少しでもプラスになるなら活用したいため)というお話だったので

確定申告書なども含め、まとめてどばっと送付。それに加え、個人情報の同意書とか、

先方指定の申込書の類だとか、法人の確定申告書3期分とか。



まあとにかくいろいろ郵送しました。かなりのボリュームでした。社長をして

貰っている義母も「こんなにいっぱい印刷したことない」「インクが切れた」など

大変だったようです。面倒なことをさせてしまい申し訳なかったですが、これもまた

融資獲得のためなので、なにとぞご容赦を。



一通り送ったところで、昨日到着確認をさせていただきました。書類は無事に届き、

内容を確認したところで金融機関さんの担当者様から着信をいただきました。



先方からは、追加資料として太陽光発電の事業計画を送ってほしいとのこと。

なるほど、確かにまだ決算書上には出てきていないから、実態がどんなもんなのか

わからないというのは納得です。配慮に欠けておりました。そちらについては、

義母に依頼して印刷と郵送を追加で手配しました。



次に、借り換えの融資打診。これもゴールデンウィーク中に話をしておいたものです。

東京1棟目を某政府系金融機関さんから民間の金融機関さんに借り換えるために、

あれやこれやと準備を進めました。必要と言われていた書類は、私の納税証明書と

再建築が可能であることがわかる資料、地代を毎月納めてることがわかる資料など。



再建築については、別件で区役所に行く機会があったので、そこでも確認しました。

結果としては、私の手元にある資料と同じ道路の回答書をいただきましたので、

再建築に関しては全く問題なし。先方が気にしていたのは、現地調査をした際に

道路が狭かったので、本当に再建築可能なの?というところでした。ご安心ください。



あとは新規取得した東京5棟目の細かい情報と、小口借入の返済予定表一式を送付して

こちらの金融機関さんへの対応は完了した認識です。確認のため、昨日お電話したところ

すべてそろったから審査を進めるということでした。こちらもうまくいきますように。



最後に、短期の資金調達の件で金融機関さんにご相談。審査に向けての段取りと

スケジュール感を合わせましたので、こちらもそれに従って準備を進めていきます。



その他、東京4棟目のリノベーション資金に関して、東京法人での融資付に再挑戦を

するための段取りの打ち合わせを金融機関さんとしなくてはならなかったのですが

担当の方がお休み?だったみたいで、打ち合わせできず。これについては本日にでも

再度電話してみようと思います。話がつけば、あとは申込に必要な書類を書いて

審査や面談に進んでいくことになります。



それと、昨日電話しそびれちゃったけど、地方新築の融資付についても、そろそろ

状況確認しないといけないです。ゴールデンウィーク前に打ち合わせをしたので、

ぼちぼち何らかの結果が出てきていてもおかしくないのですが、なんか回答がないので

ちょっと不安になっています。この物件を購入できると、札幌4棟目以上のCFが

期待できるので、ぜひ購入したいところですが・・・。状況を聞いてみようと思います。



うーん、これ以外にもゴールデンウィーク中に打ち合わせた東京4棟目の金利交渉の

資料も作成して送らないといけないのですが、そこまで全く手が回りません。

そろそろ太陽光発電の補助金に関しての実績報告書も作らないといけないのですが

そちらも手付かずで放置してしまっています・・・。一日が48時間になるか、

身体を二つに分離しないと手が回らない!サラリーマンとの両立は大変です。



とはいえ、会社員との両立をするということも、自分で選んだことですから。

うまく折り合いをつけて頑張るしかありません。



事業に一本化していないのは、フィリピンのコンドミニアムとか東京4棟目の

多額の短期借入とか、そういった不安要素があることや、国民健康保険などの

社会保険系の負担が大きいだろうと予想されること、あとはやっぱり会社員の看板が

あると融資を受けやすいということがあります。どうせここまで来たのだから、

いけるところまで融資を引きたいと思っている、貧乏性(欲張り?)な私です。



まあそんなところで、とにかく頑張って時間を作ります!

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする