2016年05月26日

金利交渉が大詰めを迎えました。

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札幌4棟目の金利交渉が大詰めを迎えました。



札幌4棟目は、仙台法人のメインバンクさんから借り換えの提案を受けておりました

購入までの様々なドラマと今の借入金融機関さんへの多大なる恩義を考えると、

いかに経営的なメリットがあるとはいえ、おいそれと簡単に切り替えるわけには

いかないと判断し、断腸の思いでお断りをしたことがあります。



あれから半年以上経過しました。札幌4棟目の借入金融機関さんには、借り換えを

断った話はさせていただいたのですが、そこからのアクションは特にありませんでした。

少しくらい「それだけしていただいたのですから、当行も金利を少し見直しさせて

いただきます」的なセリフがあってもいいんじゃないかな〜などと思ったものの、

当時尽力いただいた担当者さんも既に異動してしまっておりますし、やはり自分から

収益を落とすようなことは言わないようです。



まあそりゃあそうですね。大家の立場からしても、家賃相場が現行とかけ離れて

いるからと言って、わざわざ自分から「家賃下げますよ」とは言わないですし。



そこで、担当の方が異動になったこともあり、先日の札幌出張時に新任の方との

ご挨拶をさせていただいたのですが、そのタイミングで金利の検討をいただけないかと

こちらから切り出してみました。下げ幅にどうこう言うつもりはないので、気持ちで

どのくらいなら相談に乗ってもらえるか、検討してほしい、と。



一応、金利を下げることに対して何もなしというわけにはいかないと思いますので、

リフォームの小口借入など、新規に何か出た際には優先的に相談するということや、

多少の定期なども必要があれば作りますということを伝えました。お互いにメリットが

ある取引でないと意味がありませんから。



先方からは、借り換えはやはり困るので行内で検討してみますということ言って

いただきました。借り換えて構わないですよ〜とはさすがに言われないようです。

札幌の物件に東京の個人で融資を出してくれる貴重な金融機関さんですから、

できるだけ良好な関係を築いていきたいです。じゃあ金利交渉するなというツッコミは

甘んじて受け入れます(汗)



先方からは昨年の稼働率がわかる資料を提供してほしいと言われました。稼働率が

高いことを示すことで、稟議が書きやすくなるようです。そんなことであれば

お安い御用です。と言いつつ、他にいろいろなことが並行で動きすぎていたがゆえに

実際に稼働率を計算できたのは割と最近になってからでした^^;



そして昨日、金融機関さんから着信あり。ちょうど昼休みだったので、すぐに電話に

出たところ、金利を下げることができますという回答でした!やったー。借入額が

私としては多い金融機関さんなので、ここが下がると年間キャッシュフローにも

数十万単位できいてきます。とてもありがたいです。



ただ、条件として「5年固定」を提案されてしまいました。また、契約については

連帯保証人も含めて札幌に来て、現地で契約をさせてほしいという話も出ました。

違約金は、契約時のスプレッドシートと繰上返済時のスプレッドシートの差だとか

残期間とかをいろいろ加味して決まるから、今の段階でいくらとは言えないそうです。



最初はまあそれも仕方ないかと思ったのですが、固定というのが金利を下げるための

手段ではなく、借り換え防止のための固定化の手段ということもあることや、仮に

売却等ある場合の違約金の金額がこの段階で確定しないのはリスクだと感じました。

家族とも相談の上、固定だけは何とか外してもらえないか相談しよう、ということで

再度金融機関さんにその旨を伝えました。ひとまずは持ち帰っていただけるそうです。



ともあれ、おとなしく固定を受け入れれば問題はなく金利が下がるということは確定に

なりましたので、もう少しキャッシュフローが出てくるもんと思います。楽しみです。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月25日

ネット銀行の口座をもう一つ作った。

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なんとなくですが、東京法人でネット銀行の口座を追加で開設してみました。



以前、住信SBIネット銀行の法人口座を作ってみたという話を書いたことがあります。

その時の口座は保険の引落口座として活用したり、法人で何かしらの仕入をする時や

法人主催のイベントの会費を徴収する際に利用させていただいております。



別に一つあれば十分なのですが、口座があって困ることも特にないよねと思ったのと

もうすぐ取得して3ヶ月が経過してしまう謄本が手元にあったから、せっかくなので

有効活用しようと思い、口座開設を思い立った次第です。



以前作った住信SBIネット銀行に追加するならどれがいいかなと眺めてましたが

比較的楽天銀行の口座は必要書類が少なく緩い感じがしたので、こちらに申込を

してみることにしました。



住信SBIネット銀行の時は、謄本、印鑑証明、出資者名簿、法人名義の他行口座通帳、

法人設立届出書を提出しました。一度書類ベースで不備を指摘され、追加書類を送って

無事に口座開設できたという経緯があります。



今回申し込んだ楽天銀行の場合は、必要書類として、謄本、口座管理者(私)の

運転免許証、法人届出設立書を送付しました。加えて、本店登記している住所と異なる

連絡先(=自宅)に書類を送付するようにしたかったので、自宅の公共料金の支払を

証明する書類を1点追加で添付しました。



ネット通販の口座などをイメージしているようで、コーポレートサイトがあるなら

そのURLを出してくださいと書いてありました。それがない場合に法人届出設立書が

必要になるということです。不動産賃貸業のことはあまり考えていないのでしょうね。

今回は法人設立届出書で代用しました。



また、住信SBIの時は他行の通帳のコピーを求められましたが、楽天銀行では

求められませんでした。印鑑証明も同様。準備していたのに無駄になりました(笑)

書類の少なさから、なんとなく審査が緩いような印象を持ちますね、これ。



住信SBIネット銀行と楽天銀行を比較すると、3万円以上の入出金を頻繁にするなら

楽天銀行の方がATM手数料が無料なのでメリットがありそうです。住信SBIは

常に手数料がかかってしまいますので。



ただ、楽天銀行はキャッシュカードの発行手数料が1080円かかるという点が

微妙かなと思いました。住信SBIネット銀行だと、キャッシュカードは無料です。



さて、そんな感じで口座開設の書類を提出しましたところ、しばらくして楽天銀行から

メールがきました。確認したいことがあるから、連絡先の電話番号を教えて、と。

私の携帯の番号をお伝えしたところ、1週間くらい経ってから電話がありました。

書類の不備とか、確認内容とかいくつか聞かれたので、ひととおり回答。住信SBIと

比較して、電話でやり取りさせてもらえたのは面倒がなくてよかったです。



結果として、口座は無事に開設できました。今すぐどう使うというあてはないのですが、

維持手数料もないので、ひとまず持っておいて損はないでしょう。



ネット銀行と一口に言っても、いろいろな癖が各行であるようです。

それぞれ比較検討しながら使い分けるといいのかなと思いました。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月24日

目標を常に念頭に置いておく。

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不動産賃貸業を営むことで、何をしたいの?ゴールは何なの?

そういうところがずれてしまうと、いろいろなところにひずみが出る気がします。



不動産賃貸業を始めた(もしくは始めようと決意した)目的はなんでしたか?

私自身は将来への不安でした。結婚した、式を挙げた、家を買った、家電を一式買った、

などのライフイベントを経て、仕事もプライベートも充実した生活を送っていましたが

ある時「このままだとローンの支払に精いっぱいで貯金できないよなあ」と思ったのが

資産運用ということに向き合うきっかけでした。



今考えてみれば、会社の持株会で貯金も徐々には作っていたし(会社がつぶれたら

おしまいですけどね)、住宅ローンだって60歳まで払っていれば、残りの年数は

ごくわずかであり、繰り上げ返済等を考えれば何の問題もなかったと思うのです。

しかし、その頃の自分は60歳を超えてまだローンが終わらずに働かなくては

ならないのか、ということに大きな衝撃を覚えたものでした。



そんなこんながあり、結果として不動産投資を始めようと思ったわけなのですが、

当初の目的は「将来への不安」「年金代わりに不動産」といった意味合いが強かったと

今振り返れば思うわけです。



そうなると、今の状態(個人・法人あわせて9棟+1機)は明らかに目的に対しては

過剰なスペックになっているわけでして、目的から考えると大失敗となります(笑)



当初は漠然と将来への不安を感じていたことに対する対策として始めた不動産投資。

それが実際に不動産を通じてお金が手に入るようになったことで、その経験をきっかけに

より違った目標に変わったのだと思います。それはつまり、不動産を増やすことで

ベーシックインカムを手に入れること、そしてそのインカムを背景に会社員以外の

自分自身の楽しみを追及すること。



意外といろいろな趣味があるので、そういった趣味に時間を費やしたいと思っていたり、

20年近く前からチャットや掲示板を使ったコミュニティ作りが好きで、自分自身が

楽しむためにいろいろなグループやホームページ、オフ会の開催などを企画していたり。

そういうことに使う時間をもっと増やせればいいという気持ちは常々ありました。



仕事を辞めてしまうのも、暇で飽きてしまうと思います。そういった趣味の延長のような

お仕事に、そこそこの稼ぎでいいので従事できればいいなと。普段の生活は不動産で得た

インカムゲインで、それ以外に自分の何かしらの事業を。そんな組み合わせで生活をする

ことができれば、それに越したことはありません。



目標はその時のステージで少しずつ形を変えていきます。それに気づき、目標を達成する

ために何をするべきかを調整していくことは大事なことと思います。そして私の場合は

もう少し借金を積み重ねていく方針で進めていこうとしています。自己資金ゼロでも

ある程度回るくらいの収益性を持った不動産を、借入をして購入し、規模を増やす。

そして最終的に会社員という身分を捨てる。そんなところが最近のイメージです。



ところで、よく「もうサラリーマン辞められるんじゃないの?」と聞かれますが、

意外とそうでもないんですよ・・・。残念なことに。



辞められない理由1

仙台法人は義母にも協力してもらっています。義母の年金の足しに、役員報酬を出して

親孝行したいという気持ちがありますので、仙台法人のキャッシュフローは基本的には

私がすべて使うのではなく、再投資と義母への報酬になります。よって、ここの収益は

カウントしてはいけないのです。



辞められない理由2

フィリピンのコンドミニアムを短期転売するつもりでしたが、転売できずに保有する

ことになってしまっています。この借入が短期で金利が高く、キャッシュフローを

ゴリゴリと削ってくれています。これが片付かないと生活費に余裕ができません。



辞められない理由3

東京4棟目のリノベーション資金の資金調達をミスりまして、超短期で物件購入の

価格以上の借入をしています。これがまたキャッシュフロー面ではマイナスに

作用している状態です。



辞められない理由4

会社員の肩書があるうちに融資を目いっぱい引っ張らないともったいない!という

もったいないお化けが自分に住み着いていること、および大きな変化を起こさなくても

今の自分でそこまで不満はないでしょうという現状維持したがる気持ち。

要は内面的な理由です。



理由3はあと数年頑張れば劇的に楽になりますので、時間が解決してくれます。

理由2が一番今は重いところです。ここが何らかの形で片付けば、気持ち的にも

だいぶ楽になります。この先の展開にも弾みがつくでしょう。

理由1は法人規模が大きくなれば、義母への報酬の比率が減るので解消します。

理由4は・・・まあ自分がどう考えるかです。



結局今日のブログは何を書きたかったのかよくわからなくなってきましたが、

目標を意識し、その目標を達成するために何をするかを日々念頭に置いた行動を

するのが大事なのではないでしょうか、という感じできれいに〆たいと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月23日

補助対象事業の年間運営実績の報告資料作成。

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この週末は休養期間にしてしまいましたが、本当はそれなりにやることが残ってます。

重い腰を上げて、太陽光発電の補助金の報告資料の作成に取り掛かりました。



太陽光発電は補助金を受領しました。仙台法人で建設したという点から推測できるかと

思われますが、この太陽光発電設備は宮城県にあります。被災3県の補助金制度が

ありましたので、そちらを紆余曲折の末に何とか適用いただくことができました。



国の税金の一部を頂戴している以上、それに見合った実績をあげているかという点を

毎年報告しなくてはなりません。それができないなら、補助金は返還しなくては

ならないということになります。



報告の書式も細かく定められておりまして、それを毎年作成してメール送信するという

手続きが必要になります。今年は1年目なので、書類の中もどう埋めていいのか

勝手がわからない部分があり、試行錯誤しております。



まず、施工業者さんでないと埋めづらいところがありましたので、そういった部分を

施工業者さんに依頼して埋めていただきました。



例えば、予想発電量などについては、最終的なパネルの積載量が計画申請時と比較して

変わっているため、最新の資料を取り寄せる必要があります。ここについては、

業者さんにて参考になる資料をピックアップいただき、その値を按分して記入して

いただきました。



書いていく中で、報告しにくいなあと思う点もありました。



毎月の売電量を報告するところがあるのですが、電力会社さんの検針のタイミングは

月の中頃であるのに対し、報告は月単位となります。普通は発電量=売電量でいいと

思うのですが、太陽光発電で作成された電力は蓄積ができないので、需給バランスの

状況によっては全量買い取ってもらえない時もあると聞いております。その辺の情報を

表現することができないなあ、と。



また、遠隔監視システムが動き出したタイミングと、売電開始のタイミングも違うので

(遠隔監視システムの方が後から動き始めた)、監視システム稼働までの売電量は

計測することができません。これもどうしたものか。とりあえず協会の方に質問の

メールを投げてみることにしました。



報告資料は意外と細かく、固定資産税がいくらだとか、年間の保守運営費用や光熱費、

保険代などの項目もあります。15年の総額の予想と、1年ごとの実績を埋めるよう

指示がありましたので、これも埋めていかなくてはなりません。特に1年目は期の

途中から稼働開始になっているので、イレギュラーケースも多くややこしいです。



まあ、安くないお金をいただいている以上、当然のように必要な報告ですから。

しっかりと対応していきたいと思います。



月末が提出期限なので、それまでに協会さんとの質疑応答を終え、施工業者さんとの

打ち合わせをして記述内容を確定させなくてはなりません。多忙にかまけてだいぶ

放置してしまいましたが、そろそろ本腰を入れて対応を進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月22日

仙台法人で札幌物件の融資付、本部まで話が進みました。

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昨日は新規地方への進出について書きました。本日は既存エリアへの追加投資の話です。



札幌に築古木造物件の買付を入れた話を以前書きました。買付の時点では融資のあてが

あまりなかったのですが、札幌の金融機関さんと打ち合わせた結果、仙台法人であっても

札幌の支店登記をもって検討OKという立場に立ってくれました。そしていろいろな

資料の提示
を求められ、すべて郵送(義母が「こんなにいっぱい郵送したのはじめて」と

仰天してましたが、私はいつもそのくらい送っていますよ・・・)。



資料の到着確認をしたところ、追加で太陽光発電の事業計画を送ってほしいとのこと。

追加要望を受けた資料をある程度見繕って、再度義母に郵送の手配をお願いしました。

またなのー?病院とかもあって結構忙しいのよ?と言ってましたが、すぐやる課所属の

社長なので、なんだかんだすぐに送ってくださいました。感謝感謝。



先方には、月曜日に資料の着荷確認。今週末くらいに仲介業者さんに状況をある程度

お伝えしたいから、進捗を教えてくださいねとしていました。そして金曜日に先方から

その件についてお電話をいただきました。



結論から言えば、本部に持ち込んでくれるそうです。おお、本当ですか?ありがたい。

念願の札幌地場金融機関さんとの取引が実現する可能性が高まりました。



ただ、融資金額については要相談とのこと。どうしても金融機関さんは現在の稼働率で

数字をはじかなくてはなりません。現在の稼働率は50%ですから、その内容にて

評価をする必要があります。そうなると、リフォームまで含めた全ての金額で融資を

組むのはちょっと難しい情勢だということでした。



物件以外の他の要件で何とかすることも考えたそうですが、太陽光発電の実績がまだ

半年弱しか出ていないことがネックになったようです。恐らく太陽光が事業計画通りに

動けば、その分の余力で全額融資とすることもできそうだったみたいですが・・・

実際に実績が出ないことには、金融機関さんも前提とすることができないわけです。



さて、全額出ないということですが、どうする?



私としては、まずこの金融機関さんと取引の実績を作りたい気持ちがありますので、

金額については目をつぶることにしました。それでも物件単体で見ればフルローンに

近い金額ですし、あまり突っ張っても仕方ないかと。リフォームの分の融資は別途

某政府系金融機関さんやメインバンクさんと相談すればいいかなと思いました。

(年数が短くなるのがネックですけど)



そんなわけで、今回はご提案いただいた金額にて話を進めていただきます、と

先方にお伝えしました。先方も喜んでくださいまして、来週詳細な資料を作って

本部に持ち込みますとのこと。ありがたいです。



本部に持ち込むということは、金融機関さんとしてもそれなりの勝算を見込んで

考えているはずです。勿論、本部で否認されるケースもあることは否めませんが、

期待できることは間違いありません。もしうまくいけば、昨日書いた個人の新築

今回の中古の2件が入手できるかもしれないです。ワクワクします!



もし両方取得できた場合は、新築とあわせてかなりの部屋数の空室を抱えることに。

いやー、空室対策頑張らなきゃ!(でもちょっとうれしい悲鳴)

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posted by ひろ* at 09:27 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする