2016年05月31日

メインバンクさんとの打ち合わせ。

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ちと仙台に行く用事がありましたので、せっかくだから仙台法人のメインバンクさんの

ところに顔を出して、決算の報告等々を済ませてきました。



仙台に行った際には、できるだけメインバンクさんに会うようにしております。

特に用事がなくても、そこに行って近況を報告することで最近の融資情勢などの雰囲気が

掴めたり、ちょっとした気づきを得られたりする場になることを知っているから、

というのもありますし、金融機関さんとの親密度が増していくという意味もあります。



今回も太陽光発電関連のみならず、仙台法人で別金融機関さんで融資付けしている件も

ありましたので、いろいろと共有して意見交換をさせていただきました。



決算は黒字であることを決算書を用いて報告。BSとPLをパラパラっと見た上で

「真の姿が見えるのは来季といったところですね」と。ええ、おっしゃる通りです。

売電が一年経過してみないと何とも言えないと思っています。ただ、ここまでの発電量と

事業計画上の発電量を比較して、おおむね事業計画通りに発電していることについては

評価をしていただきました。



消費税還付が行われたことについては、それは良かったという感じの一言だけでした。

キャッシュポジションが増える話だし、もうちょっと喜んでくれてもいいんじゃない?

なんて思ったり(笑)



昨日書いた太陽光発電設備の草刈りについては、先方にて数字をざっと見て、

このくらいの経費だったらかけても大丈夫じゃないでしょうか、という見解でした。

経費に見合う形で発電量が増えるならよし、といったところでしょうか。

いろいろと気にしていただけることに感謝したいと思います。



そして今後の事業展開の話。



築古物件に買付を入れて、管理会社さんに斡旋いただいた札幌の信金さんで融資付が

進んでいる話をしました。前に木造築古物件は難しいですよねという確認をした際に

その認識は間違っていないということを支店長とも確認したので、メインバンクさん

以外の金融機関さんで融資付けをしていることは理解いただきました。



これに対し、支店長からは「今回の案件は空室が多いので難しいけど」という前置きが

あったものの、ここ数ヶ月で評価の仕方に少し変化があり、モノによっては耐用年数が

残り少なかったりする案件でも、建物の評価を少し出せるケースがあるということを

ご説明いただきました。つまり、難しそうと思っても、いったん融資相談してみるのは

試したほうがいい、ということになりそうです。日々、融資姿勢は変わりますね。



また、築古であっても、すぐに壊して建て替えるという方法であれば融資の検討が可能と

いうアドバイスもいただきました。それを聞いてピンときたのは札幌1棟目。残債が

土地値以下になっているし、立地もいい。世帯数もあまり多くないので、立ち退きも

ワンルームなどに比べるとやりやすい。そんな感じなので、個人から法人に売却して

建て替える事業計画を作ったら検討してもらえるか聞いたところ、事業計画次第では

検討できるということでした。



ゴールデンウィーク中の打ち合わせで、札幌1棟目にボリュームを入れてくれるという

話をしておりましたので、打ち合わせ後に管理会社さんにフォローの連絡。その件に

関しての進捗を聞いたところ、今週〜来週であがるだろうということでした。実際に

数字が出てきたら、ちょっと検討してみようと思います。



あとはなぜか銀行からの斡旋のお話に。いろいろな会社と提携していたり、付き合いの

ある取引先業者さんもいっぱいあるから、たいがいのものはご紹介はできるので、

困ったらぜひ相談してほしいということを言われました。紹介が成立すれば、当然ながら

銀行員さんの評点もあがりますし、こちらも欲しいサービスが得られます。適正価格で

あることを前提とすれば、誰も悪い思いはしません。



そんなわけで、仙台1棟目への自動販売機の設定をご提案いただける業者さんがいれば

是非紹介してほしいという話をしました。ご紹介いただけたらいいなあと。



ついでに、他行の抵当が付いた状態の物件に対しての修繕費用の借入は可能かという

確認をしたところ、問題ないということでした。収益物件用のリフォームローンの

商品もそろえているそうです。頼りになるなあ。



そんな感じで、思いのほか有意義な打ち合わせでした。関係者の皆様に感謝致します。

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月30日

やっぱり太陽光発電の草刈りは必要・・・。

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太陽光発電の現場の定点観測をしてきました。やっぱり雑草は大きな敵でした。



前回の定点観測から約1ヶ月。今回も野暮用で近くに来ることがあったので、ついでに

太陽光発電の現場を見てきました。あれから1ヶ月。雑草の具合はどうなっているか。

パネルにかぶるほどに伸びていたら困るなあというところもありまして。



結論から言うと、少し出ている草がありました。

はみ出してます

ほら、パネルの上にコンニチハしている雑草が。

これ以外にもパネルとパネルの隙間からにょっきりしているものもありました。

隙間からつる性植物が伸びてきていたり・・・。つるものは困る!



草むしりに関しては、シルバー人材センターさんに見積を依頼しておりました。

先日その結果が返ってきましたが、思ったより安い印象。不動産仲間の友人に聞いても

それは激安と言われたので、即発注することにしました。ですので、放っておいても近々

この問題は解決するはずです。



・・・やっぱり気になる!待ってられないので、はみ出ているところや太陽の角度次第で

影になる可能性があるところに絞って、草刈りをしてきました。想定外の作業だったので

洋服が汚れてしまいましたが、なんとなくスッキリした気分です。

草刈り後

こんな感じで。



そうそう、現地について車を降りると、誰かがこちらに向かって歩いてきたんですよ。

あれれと思ってよく見ると、施工会社の社長じゃないですか。そういえばうちの隣の

区画の建築の最終段階でしたっけ。



あちらもまさか私が来ると思っていなかったから、びっくりしましたと。それは私も

同じですって。びっくりしましたよ、いるから。



「けっこう発電してるでしょ?」と。確かに発電しています!ありがたいことです。

先日別の方と打ち合わせて、まだまだ太陽光はいけるという話を耳に挟んだばかりだから

その辺も少し聞いてみました。パネルの価格が下がっているので、買取価格が同じでも

やっぱり利回りは10%〜12%を維持できているそうです。



それだったら、もう1機くらいやってもいいかなあ。今度は個人で初年度の償却を

目当てにしてもいいと思っています。木造の減価償却も切れてきて、今年あたりは

そこそこ大きな額の利益が出てしまいそうですから。



そんなことを話したら、その業者さんも「じゃあうちで抱えている案件でよさそうなのが

あれば提案しましょか?」と。是非是非お願いします。



「ひろ*さんはきちっと融資つけてくるから」と言っていただけたのが嬉しいです。

その点においては信頼してもらえているんだな、と。まあ確かに、自分で言うのも

あれですが、1億近い太陽光の融資を年商400万に満たない法人でなんとかしたし、

私が購入できずに友人が購入した隣の区画だって、金融機関を紹介したのは私ですから。

(ほんとにさわりだけですから偉そうなことを言うほどではないですが)



信頼する業者さんとの信頼関係が作れていれば、次の良い案件も回ってくると思います。

この業者さんとは一緒に苦労をしながらなんとか太陽光を成立させた関係ですので、

そこまで変なことをするとは思っていません。騙されたならそれはそれで仕方ない(笑)

と言えるくらいなのです。



やっぱり現場に足を運ぶことは重要です。今回はほんと偶然にですが、施工会社さんの

社長と久々に会えました。動くことで何かが起こる。それ自体は間違い無いと思います。

積極的に動かれると良いのではないかと思います。

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posted by ひろ* at 11:32 | Comment(4) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月29日

消費税還付に成功しました。

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太陽光発電に関しての消費税還付で、お金が手元に戻ってきました。



苦労して立ち上げた仙台法人の野立て太陽光。

こちらについては、融資でほとんどの金額をまかなった上に、補助金を受領できたため

非常に良い設備投資となりました。そしてそこに、さらに消費税還付を受けられる

可能性もあるということで、さらなる投資効率の向上に期待をしておりました。



この件、顧問税理士さんから「消費税還付できますよ」と言われたのが始まりでした。



賃貸住宅の消費税還付は、非課税売上という点が大きなネックとなり、いろいろな工夫と

知恵を凝らさないと還付は難しいのですが、太陽光発電はもともと課税売上なので、

あまり工夫をしなくても当たり前のように還付が受けられます。



課税売上による消費税入金に対し、課税仕入による消費税支払の額が上回った際には

消費税還付を受けることができます。今回、太陽光発電の初めての売上計上が2月で、

それに対する課税仕入は太陽光発電設備そのもの。そして当社決算期は2月末という

条件が重なり、結構な金額の消費税還付が受けられるのではないかという期待が

ありました。



そして今年の決算作業。税理士さんからは、例年以上に課税売上と課税仕入の区分の

確認を求められました。特に、今までは銀行振込の履歴があれば十分だったところを、

請求書などもちゃんと準備してほしいということを言われました。やはり、消費税還付を

するためには、税理士事務所としてそれが妥当であることを証明できる資料を準備して

臨まなければならないということです。そのため、いつもより厳しくチェックしている、

ということでした。



仙台法人のお金の流れは義母に任せているということもあり、税理士さんから照会が

あったことに対し、私がわからずに義母に確認する場面も多々ありました。そして義母も

それがなんだったかすっかり忘れてしまっていることが多く、かなり苦労しました。

メールの履歴や過去のブログ、カレンダーアプリなどいろいろ引っ掻き回して、ようやく

お金の流れがはっきりした、という状態でした。



義母も「こんなに苦労するとは思わなかった」「今後は入出金がなんだったか、

その都度メモを取る」と反省していた様子です。それは私に取ってもありがたい話なので

そうしてもらえるとありがたいということは伝えました。



税理士さんにも苦労をかけたと思いますが、なんとか決算が完了。還付がうまくいったら

いつ頃支払になるのか聞いたのですが、それは税務署さんの処理次第なのでわからないと

いうことでした。とはいえ、通例であれば決算書を提出した月内のどこかでは振込が

行われる可能性は高い、とも。



そしてそして・・・その還付金が一昨日振り込まれました!いやー、いつも税金を

持って行かれる一方でしたので、たまには返してもらうのもいいですね(笑)

次の物件を購入する自己資金にしたいと思います。



今、仙台法人はメインが課税売上になっています。この状態で新しく不動産を購入したら

これまた消費税還付の対象になるのかしら。その辺、また税理士さんに聞いてみようと

思います。

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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月28日

空室対策の打ち合わせ。

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募集できるお部屋の中で、唯一の空き部屋になっている東京4棟目の一番狭くて

一番日当たりが悪いお部屋に関して、少しテコ入れすべく管理会社さんと簡単な

電話打ち合わせを行いました。



東京4棟目は2度のキャンセルをくらい、3度目の申込がなかなか入らない状況です。

ゴールデンウィーク中に一度電話打ち合わせをして、ウォシュレットを設置するのは

どうかとご提案いただきました。こちらは「希望があればつけます」ということで

回答したので、それがマイソクに反映された状態になっていたと思っていました。

そう、ここで確認をしていなかったのです、私。



今日お電話で会話してみると「ウォシュレット付きと図面に書いてある」とのこと。

管理会社さんは私の回答を「ウォシュレットを(先行して)つけます」という意味に

とらえていたようで、そこに認識の齟齬がありました。



私の考えですが、ウォシュレットは万人受けするものではないと判断しております。



例えば、うちの嫁ちゃんはウォシュレットは使いません。

自宅であれば、掃除が大変だから使わないという話でした。じゃあ外にあるやつは

どうなの?と聞くと、「まあ普段使ってないから別になくてもいいかな〜」みたいな

感じでした。強いこだわりがあって使わないわけではなさそうですけど、こういう人が

お客様として内見された場合、ウォシュレットの設備投資は効果がありません。



また、私が勤める会社のトイレにもウォシュレットがついているのですが、同僚と

話をしていると、意外と使っていない人が多いです。他人の尻を洗ったウォシュレットは

使いたくない、とでも思っているのかもしれませんが、真意は聞いてませんが・・・。



中古のウォシュレットは嫌だ!という意見があるというのも小耳にはさんでおります。



ウォシュレットを事前に設置しておいたけど、特に興味もないし使わないという人が

既に新品のウォシュレットを設置している状態のお部屋にお住まいになられたとします。

そのウォシュレットは次の時には未使用であるにも関わらず中古品扱いになります。

新品のウォシュレットより中古のウォシュレットの方が効果は低いのは間違いないので

どうせなら本当に効果があるタイミングで「新品!」の威力を行使したいと考えます。



そんな意図があり「要望があれば設置します」という回答にしてあったのですが、

マイソクには「ウォシュレットあり」と記載されていたようです。それだと虚偽の

マイソクになってしまいますので、打ち合わせの中で訂正をお願いしました。



マイソクを訂正いただくとともに、現地にPOPなどで「希望者に新品のウォシュレット

プレゼントします」という形でPRをしてもらえないかということを依頼しました。

もしウォシュレットがいらない方であれば、10000円キャッシュバックしますなんて

書いておけば、より効果が見込めると思います。内見に来た人だけのサプライズとして。



東京4棟目は広告料も出しています。その結果かはわかりませんが、内見自体は

コンスタントにあるようです。じゃあなぜ申込が入らないのかといえば・・・

「陽当たりが悪い」の一点に尽きるようです。確かに陽当たりは非常に悪いです。

昼間でもどんよりしているので、敬遠する理由はわからなくはありません。



そこを改善するのは難しいので、別の形でメリットを出していく必要があると思います。

その作戦の一環として、内見者に対してメリットを出していくことが重要と感じます。



今回、小さな内容ではありますが、一つの作戦を出せたことは良かったと思います。

空室が少なくなり、ちょっと手を抜いていたところもありました。また改めて力を入れて

空室を1室でも減らしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 10:09 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月27日

え、そうなの!?電力会社さんにメーター交換を依頼してみたところ・・・。

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週明けには結果が出ると言われていた地方新築の結果がいっこうに連絡が来ないため

ちょっとそわそわしてしまい、行員さんに結果を聞くために電話すべきかせざるべきか

仕事をしていてもそれが気になってそわそわしてしまう今日この頃な私です。



はたと足元に目をやると、もうすぐ東京5棟目のプチリノベーションが完成します。

予算の兼ね合いもあり、がっちりはやれなかったのですが、ピンポイントで特徴のある

お部屋作りを施工業者さんに提案してもらい、その流れに沿って進めてまいりました。



今回、外壁は全体塗装にせず、ピンポイントで木を貼って雰囲気を出すのはどうかと

ご提案をいただき、それを採用しました。おかげさまでちょっとかわいらしい雰囲気に

なったのですが、問題も一つでてきました。それは、電力メーターのカバーが古びた

ままになってしまい、やたらと汚らしさが目立ってしまうということです。

せっかくきれいにしたのに、これじゃちょっとなあ・・・。



施工業者さんに相談したところ、電力メーターは電力会社さんに相談することで

メーター自体を新しいものに交換してもらえるから、試してみるといいですよと。

ほうほう、なるほど。それであればこちらの費用負担もかからないのでいいですね。

電力会社さんにさっそく電話してみることにしました。



お客様相談窓口に電話を何回かかけてみたものの、なかなかうまくつながらず。

リトライすること数回にして、ようやくオペレーターさんに電話がつながりました。

かくかくしかじかでメーターを交換してほしいんです、という話をしたところ、まずは

メーターの状態を確認しますということで保留になり、しばらくしてから・・・



「メーターは1年前に交換しているようです」



え、だってボロいカバーかかってるよ?これで何がどう交換したという話なのさ?

わけがわからない私ですが、先方曰く中身はスマートメーターに1年前に変更して

いるので、メーターの交換はできない、と。



よくよく話を聞くと、「メーター」と「メーターカバー」は別物の扱いになるそうです。

話をごちゃまぜにしていたのですが、メーターは電力会社さんの所有物なのですが

メーターカバーは電力会社さんの所有物ではなく、施工店さんが設置する時につけている

ものなので、電気工事店に問い合わせてもらわないとわからない、と。



でも、電気工事店さんに工事の委託をしているのは電力会社さんなのではないのかしら?

メーターカバーの仕様って誰が決めているの?電力会社さんがメーターの交換を依頼し、

その指示に従い業者さんが対応していると思っておりましたが、メーターカバーだけは

その建物の利用者さんが仕様を支持しているとも思えませんし、ましてや電力会社さんの

メーター工事に利用者さんがお金を出してメーターの仕様を決めるとも思えません。



なんとなく釈然としないのですが、電力会社さんの見解がそうであれば、それはもう

飲み込むしかないのかなというところもあります。工事の発注方法が不明瞭だなあと

気になるものの、電力会社さんの施工範疇ではないとなれば、こちらで手配をして

カバーを変えるしかないです。



施工業者さんにその旨連絡したところ、先方もそういう切り分けであることは

特に把握されていなかったようで「確認します!」というお話になりました。

こちらについては、まだ結論が出ていませんので、対応するにしても引渡後になって

しまうのかなという風に考えております。



いやはや、それにしてもメーターとメーターカバーは扱いが違うとは夢にも思わず

驚いてしまいました。まだまだ世の中わからないことがいっぱいです。日々勉強です。

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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする