2016年04月30日

支店登記すると税金はどうなるか。

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昨年、札幌の金融機関さんに融資してもらうために、仙台法人の札幌支店を作りました。

今のところその試みは成功する可能性がありそうなので、お金をかけて支店登記した

甲斐があったなあとは思うのですが、この支店登記が税務的に与える影響について

今回は書いてみようと思います。



まず、現在の札幌支店の状態は以下の通りです。



・友人が賃貸している住宅に登記させてもらっている

・常駐する従業員はおらず、私が札幌出張した時に宿伯先として利用している

・今のところは札幌での事業実態はない



税理士さんからは、原則として支店を作ると法人住民税の対象となるということを

説明いただきました。そして、法人住民税の対象となる事務所かどうかを判定するには

「人的設備」「物的設備」「事業の継続性」の3つの観点での判断が必要になる、と。



先に述べた通り、「人的設備」の観点では仙台法人は札幌支店に対して何もありません。

「物的設備」は確かに事務所があるものの、そこは他人の居宅を間借りしているだけで

事務所としての体は成しておりません。

「事業の継続性」については・・・今はありませんが、ゆくゆくは札幌の事業用不動産を

購入するつもりです。その前提で今も買付を入れています。とはいえ、それはまだ先の話で

今期の決算では何も事業はありません。



税理士さんは、将来的にそこを拠点として事業を行う予定があり、不動産を購入するので

あれば、今のうちに法人住民税の対象事業所として申告を行ってしまった方がいいのでは

ないかという見解を出しておりました。



では、もしその勧めに従って法人住民税対象の事業所として登録した場合にどうなるか。

税金は均等割になるということで、札幌と仙台の両方に支払うことになるそうです。



法人の場合、均等割(赤字でも必ず支払う法人住民税・・・7万)が仙台と札幌の両方に

かかってくるそうです。赤字でも14万の支払が確定するとのこと。+7万/年の出費に

なるということです。



ただ、税金そのものが増えるのはその7万だけ。基本は利益に対して確定した税額を

按分して札幌と仙台に納めるということでした。支店を作ると、毎年の維持手数料は

7万。そんな理解で良さそうです。



今回はまだ事務所の実態として機能していないことから、申告を見送ることも可能だけど

登記している以上、いずれは連絡が来ますよ、というのが税理士さんの弁。

まあでも実態としてまだ何もない以上、今回は見送りでいいのではないかというのが私の

考えでした。もし問い合わせが来て、その上で申告が必要ならそうしますので、今回は

仙台のみ納税ということでお願いします、と税理士さんには依頼しました。



私も後先考えずにやってしまうところがあるのでよくないのですが、支店登記をすると

税金が増えるという認識をちゃんと持っていなかったです。まあ必要経費だと思うので

そのこと自体は構わないですが・・・。もっと事前に勉強して、税理士さんに相談して

行動を起こすようにしなくちゃなあ、と反省した一件でした。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月29日

仙台法人4期目決算完了!

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仙台法人の今期の決算が確定しました。補助金パワーで黒字でした。



消費税還付をするからということで、かなり厳しくいろいろな証憑類を求められました。

振込の記録だけでなく、請求書や領収書なども一通り必要ということで、あれこれと

ひっかきまわしたり、取引先の方にお願いして請求書を再発行して貰ったり。

取引先各位にはいろいろ質問の問い合わせをしてしまい、すみませんでした。



昨年は太陽光発電が最後の最後で動き始めたものの、それによる収益の恩恵を受けられる

状態では有馬線でした。本来なら赤字だったと思います。しかし、2月末に補助金が

入金されたので、これで一気に形勢逆転。黒字で終わらせることができました。



融資を受けて物件を購入していこうとすると、やはり黒字は必須となります。太陽光は

大きな融資を引くために売上規模を拡大すること、きちんとキャッシュフローを出して

適切な納税することを目的とした設備投資でしたので、その意味では成功だと考えます。



今回の決算で一番大変だったのは、やはり太陽光発電の資産計上と消費税還付のための

資産額やお金の流れの明確化でした。普段はもうちょっと緩い感じで対応できるけど、

還付が絡んでいるから今年はそうはいかないと宣言されており、顧問税理士さんからの

確認事項もいろいろとありました。



お金の流れに関しては、その時をなんとかうまくしのぐためにイレギュラーな動かし方を

してしまっていた部分もあり、それを一つ一つ思い出していく作業に苦労しました。

入出金は義母に任せていたので、自分で見ても思い出せないという・・・。

義母の手元の証憑類や、LINEの過去メッセージなどを見直し、ようやく全体の流れを

思い出して説明することができた次第です。



で、その太陽光発電の機器の償却をどのようにしていくか(定額法or定率法)?

ここは重要なので顧問税理士さんともいろいろ検討しましたが、定率法にて償却を

進めることにしました。来季は消費税還付で大きく収入が発生してしまいますので、

そこに向けて大きな償却をぶつけたほうが良いだろうと判断しました。後半戦が

償却額が少なくなり辛いかもしれませんが、目の前の利益をやはりきちんと確保して

おかないことには始まらないので、定率法でいきます。



また、補助金について、顧問税理士さんから「国庫補助金なので圧縮記帳の適用が可能」

という連絡をいただきました。圧縮記帳ってなんだろう?な状態だったのですが、

補助金に一気に課税しないで繰り延べることができる制度らしいです。



何かやりたいことがあって補助金を貰うのに、その補助金にさらにがっぽりと課税されて

手元から補助金がなくなったら、結局何もできないじゃないかという話になるから、

補助金は何年かに繰り延べて計上し、小分けにして税金を支払うことを許容するという

内容だそうです。なるほどねえ。でもそれだったら非課税にしてほしいです(笑)



圧縮記帳を適用すると、固定資産価格から補助金額を引くことになるそうです。

(取得価格が減る→減価償却費が減る、ということらしい)

私の場合、これを適用すると赤字になってしまうので、通常の処理としました。



次回に向けて反省すべき点がいろいろとあります。入出金が何のためなのかをちゃんと

メモとして残しておかないと、何がなんだかわからなくなってしまいます。義母も

そこは認識したので、今後はメモなどを残して速やかに回答できるようにしておく、

ということを申しておりました。来年はもうちょっとすんなりと進められるはずです。



何にせよ、今年は利益が大幅に増え、売上の基礎も作ることができました。

決算自体も4期連続の黒字ということになりましたので、銀行さんにPRしやすい

体制になってきていると思います。この仙台法人を活用して、札幌や仙台の物件を

購入していきたいと思います。



なお、昨年設置した支店についても税務上の処理があっていろいろと顧問税理士さんと

話をしましたが、それは明日のブログネタにでもします。

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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(2) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月28日

借換の提案を受けましたが・・・

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以前、東京物件の借入をしている金融機関さんから、東京2棟目の借り換えをしないかと

アプローチされておりました。その件について検討中です。



東京5棟目を購入するために、いろいろと資料をまとめて提示したわけですが、その中で

その金融機関さんが東京2棟目の高い金利に目をつけたようなのです。支店長直々に

「この分の肩代わりを検討しませんか」と提案してきました。



お付き合いしているのは小さな金融機関さんなので、大きな金融機関さんと比較すると

決して金利が安いわけではありません。メガ大家さんや、優秀な大家さんは下手すると

0%台で融資を引いているようですが、そういうのは真似できないようです。



とはいえ、今借りている金利よりは1%以上金利を安くすることができるという話なので

悪い内容ではない(というかむしろ良い内容)と思います。



しかし、できれば東京2棟目も法人に持っていきたいなあという気持ちがありまして。

単純な借り換えでコストをかけて、さらに法人売却でコストをかけるというのもあまり

意味がないというか・・・。



じゃ、法人に移すという選択肢が今の段階で現実的か?という点を考えてみます。



少なくとも、現在はまだ東京法人は1期も終えていないので、お付き合いしている

金融機関さん的には融資をするのは困難と言っております。なんとなく感じているのは

大きな金融機関さんは新設の資産管理法人でも全く気にしないけど、小さなところは

決算書がある程度の期間でていないと融資しづらいというスタンスなのかな、と。



もし仮に融資が出るとしても、現時点では簿価<残債なので、移転させるのにコストが

発生してしまいます。



築古を長期のローン&目一杯多い金額で借りているので、残債の減りが遅いこと。

築古をできる範囲で建物比率を高くしているので、建物の減価償却の進みが早いこと。

この2点から、残債の方が簿価より高い状態になっており、当面解決する見込みも

ありません。



解決するには繰上げ返済で自己資金をつっこんだ状態で法人に売却する、という流れを

とるしかないかと思います。それができない場合、不動産取得税や登記手数料が法人に

かかるだけでなく、個人にも売却益がかかってしまいます。



そう考えると、法人への売却は今はタイミングとしては悪いということになりそうです。

では、個人名義のままでの借り換えだったらどうでしょうか。



個人名義のまま金融機関さんだけ変わる場合は、上記の問題は特に発生しません。

しかし、借り換えするのに違約金がたんまりとかかるという問題が新たに発生します。



現在借入している某金融機関さんは、5年以内に借り換えすると、残債の2%を

違約金として徴収する、という契約になっております。そのコストの負担をどう見るか。

残債の2%は決して安い金額ではありません。



あとは、借換元の金融機関さんとのお付き合いはできなくなってしまいます。借換は

元々貸してくださっていた金融機関さんからしたら面白くありません。そりゃ当然です。

あちらからしたら不義理な行為ですから、その不義理を働いた人ともう一度付き合おうと

考えることはできない、と考えるのが自然です。



とりあえず、ご提案いただいた金融機関さんには、違約金の話と将来的には法人に移す

つもりがある話をしました。支店長はそれだったら少しタイミングを待った方がいいと

判断したようで、今すぐ提案するということはなくなりました。将来的には取り組みを

させてほしい、ということはしっかりおっしゃっておりましたが(笑)



東京2棟目はそれなりに回っているので、今は優先度を下げていきたいと考えています。

他に優先度が高いこともあります。一気にいろいろなことに手を出しすぎると、私自身が

回らなくなってしまうので、メリハリつけて取り組んでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月27日

契約解除の危機!借上駐車場に放置車両が・・・。

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いやほんとに回ってないっす、私。またまた忙しいモードになっています。

ですのでブログは本日は手短に。



久々に仙台1棟目の話題です。大規模修繕も終わり、満室でこの繁忙期も入退去なし。

たまに一部の入居者様がだらしなくプチ滞納してくるのと、その入居者様が火災保険に

未加入の状態であること(ほんとこれ危険です・・・)以外は、とっても平和な状態の

仙台1棟目ですが、少しだけ事件がありました。



元オーナーズルームは現在某企業の寮として貸し出しています。寮扱いですので、中に

住んでいる人はころころ変わっているようです。ただ、その入居者様が誰かを通達する

義務は設けていないので、どの程度入れ替わっているかはわかりません。



先日、社長(=義母)から「車が撤去されなくて駐車場の地主さんからいろいろ言われて

いる」という謎のメッセージが。駐車場を1台近隣で借りていて、そこをその寮の方に

貸しているのですが・・・別に車を置いてたとしても、乗ってないだけで住人の方が

いるわけだし、何も問題なくないですか?



一応説明すると、契約は以下のような流れになっています。



仙台1棟目を寮として借りている某企業(転借人) ⇔ 仙台法人(転貸人)

仙台法人(賃借人) ⇔ 駐車場の地主(賃貸人)



よくよく話を聞くと、転借人が住まわせていた寮の従業員が車を駐車場に置いたのですが

その従業員が辞めたか逃げたかわからないですがいなくなってしまい、車だけがそのまま

置き去りにされてしまった、ということだそうです。賃貸人からしたら、自分の土地に

車が不法投棄された状態だから面白くないし、防犯上の懸念もあると。そんなわけで、

賃借人である義母に早く撤去してくれと言ってきている状況でした。



転借人も自分たちが駐車場を使えなくなってしまうことから、早くどかしたいと思って

動いてくれていたのですが、持主と連絡が取れないままだと勝手に撤去もできないらしく

(細かいところははっきりと聞いていませんが)裁判にして判決をもらい、強制執行で

捨てるという手段を試みていたようです。



割と時間がかかっていましたが、先日ようやくその判決が出て、車をレッカー移動できる

状態になったとのこと。今はその車はなくなり、元の平和な状態が訪れました。



一時は賃貸人が「賃借人との契約を解除する」とまで言っていたらしいです。

それが本当にできるかは置いておいて、そこまで言われるのだから相手は相当腹を立てて

いるのだろうなあということが推察できました。なんとか解決して良かったです。



まあでも、目立ったトラブルはこの話くらいだという点では、仙台1棟目は優秀です。

同じように素敵な感じの物件をまた買いたいですが・・・今の相場じゃ厳しいなあ。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月26日

考えなしになんでも手を出すから・・・。

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やることが同じタイミングにいろいろ押し寄せてきて、割とテンパり気味になってます。



ここ1〜2週間で、以下の4つのことを行う必要がありました。

札幌出張やサンデー毎日氷見祭り、会社員としての仕事もあり、かなりきつい状態で

動かざるを得ない状態でした。



タスクその1

仙台法人のメインバンクさんに対して、今後札幌物件をどう仙台法人に移動させていく

腹積りなのかを聞かせてほしいという要望を受け、それを資料化。



タスクその2

札幌で買付を入れた物件の融資付に必要な資料を作成し、金融機関さんに提示。



タスクその3

仙台法人の決算対応と、それに関連して太陽光発電の税務処理の確定。



タスクその4

個人の資産保有状況・借入状況の最新化。



タスクその1は、保有物件を法人に移動させることでさらに融資に取り組みやすくなる、

というメインバンクの支店長の判断で、それに対して銀行として支援できることはないか

検討材料としたいというリクエストを受けてのことです。



今のところ、仙台法人で北海道〜東北地域を攻め、東京法人で関東を攻め、それ以外の

まとまった棟数をもつかわからない地方は個人で持つ(ボリュームに応じて法人化を

検討する)、という基本戦略を金融機関さんには掲げています。



支店長としては、今すぐまとめて法人に移すことを考えているならば、提携している

税理士事務所さんなどをうまく使って、個人から法人に移すことができるかを検討したい

という意向があったようです。



ただ、私自身は長期譲渡になるまで法人への売却はないなと思っています。税金が重く、

メリットがないためです。その点は資料できちんと明記しました。



支店長も内容を見てその意向は理解してくれたようです。これだったら、まとめてすぐに

移動させるのではなく、その時その時で個別に対応してけばいいですね、という話で

落ち着きました。というわけで、タスクその1は完了。



タスクその2は札幌出張時に現地調査をしてきた築古木造物件を購入するため、事業の

計画や仙台法人の現状などを整理して提示する、という内容です。



こちらは最優先で対応したので(やっぱり買うために攻める仕事は好きみたい・苦笑)、

もう対応は一通り完了して、各金融機関さんに情報は提供しております。



札幌の信金さんで「支店があれば融資対応できる」というところを管理会社さん経由で

見つけていただきましたので、そちらをメインに今回は打診しようと思っています。

あわせて、某政府系金融機関さんにも情報提示して、反応を伺ってみようと思います。

この件でおそらくゴールデンウィークには仙台や札幌に行く必要があるんだろうなあ。



タスクその3は今まさにヒーヒー言いながらやっているところです。

領収書の送付に関しては一通り終わっているのですが、何のための入出金だったのかが

よくわからないものがいろいろあったり、太陽光の時のお金の動きが複雑だったりで

ややこしいことこの上なし、しかもその瞬間でなんとかするために変な動きをしている

ところを、喉元過ぎて忘れてしまっており、なんだっけこれ?状態になっています。



ひとつひとつ、関係各所に確認しながら紐解いているところです。

あらかた謎は解けたので、あとは最終系に落とし込んで税理士さんに報告します。



タスクその4は、いくつかの金融機関さんから要望を受けていました。

金融機関さんに話を聞きに行った際に参考情報として持って行った新築の受けがよく、

本部に持っていきたいからということで最新の情報を提供してほしい、と言われたり

東京1棟目の借り換えを検討してくださっている金融機関さんからも要望されたいたり、

札幌4棟目を借りている金融機関さんも(具体的な案件はないけど)最新化したものが

あるといいなと言っていたり。



実際の借り換えにつながるところには、早々に提示する必要があるかと思っております。

今回で言えばゆるくなった金融機関さんと、東京1棟目借り換え候補の金融機関さん。

タスク1〜3がようやくひと段落したので、タスク4にも取り掛かり、昨日なんとか

完成させることができました。この内容で各所に送付していこうと思います。



いろいろ予定を詰め込みすぎて、対応しきれない状態になっている計画性のない私です。

どうしても、目の前にあるチャンスを逃したくない気持ちが強く、自分のキャパを超えた

仕事量にしてしまう傾向があるので、反省しないといけません・・・。気をつけます。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする