2016年03月11日

一度流れた話がまた戻ってきた。

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一度目の前を通過していったお話が、また逆流(?)して戻ってきました。



先日ブログに書いた再建築不可物件ですが、特にその後ブログネタにしなかったものの

別の方が買付を入れて流れてしまっておりました。まあこういうものは縁ですので、

仕方ないことです。ご紹介いただいたシェアハウスの運営会社さんも「その立地は無理」

ということでしたので、まあいいやという感じでした。



ところが、この物件の元付業者さんからメールがありまして。何かと思えば、買付を

入れた方がローンがつけられなかったとのことです。そんなわけで再販するからと

いうことでメールをくださいました。



もし前回検討していたシェアハウスの運営会社さんがオッケーだったら即買付を入れる

ところですが、結局それが叶わなかったので、やっぱり慎重に戸建での収益として

いくらなら買うかという検討をしなくてはなりません。



以下、いくらなら購入すべきかシミュレーションしますが、リフォームも含めた

すべての価格は仮であり、実際の価格とは異なることをご承知おきください。

物件を特定されて読者の方に買付を入れられても困るので(笑)



古い戸建なので、本体価格に対してリフォーム代が当然のようにかかります。この価格を

仮に400万と見積もります。最低でも表面利回り10%はないと面白くないので、

そこを目標にしてシミュレーションをします。



家賃ですが、仮に戸建で10万取れるとしましょう。そうすると年商120万です。

800万で購入して、400万リフォームにかけられれば、利回りは10%になります。



はい、すっごい単純な計算、おしまい。臍帯でもこのくらいで買付すべき、という価格は

決まりました。しかし相手は再建築不可。最低限回るくらいじゃ面白くありません。

もうちょっと値段下がらないと手を出しづらいね、という印象はあります。

しかし、今のところ価格は800万までは下がらない見込み。買い上がりするほどの

魅力があるか、冷静に考えて判断する必要があります。



価格を変えずに面白いことにするには、収益性をあげる(シェアハウスなどより年商が

あがる方向に舵をとる)か、コストを下げる(リフォーム代をより安く抑える)しか

ないわけです。この週末、たまたま契約した戸建の見積のためにリフォーム業者さんに

時間を確保いただいておりますから、もう少し時間をいただいて、こちらの物件も

見学してリフォーム代を計算したいと思います。



まあ、週末までに売れちゃう可能性も少なからずあるとは思います。

その時はやっぱりご縁がなかったということで〜。

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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする