2016年03月11日

一度流れた話がまた戻ってきた。

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一度目の前を通過していったお話が、また逆流(?)して戻ってきました。



先日ブログに書いた再建築不可物件ですが、特にその後ブログネタにしなかったものの

別の方が買付を入れて流れてしまっておりました。まあこういうものは縁ですので、

仕方ないことです。ご紹介いただいたシェアハウスの運営会社さんも「その立地は無理」

ということでしたので、まあいいやという感じでした。



ところが、この物件の元付業者さんからメールがありまして。何かと思えば、買付を

入れた方がローンがつけられなかったとのことです。そんなわけで再販するからと

いうことでメールをくださいました。



もし前回検討していたシェアハウスの運営会社さんがオッケーだったら即買付を入れる

ところですが、結局それが叶わなかったので、やっぱり慎重に戸建での収益として

いくらなら買うかという検討をしなくてはなりません。



以下、いくらなら購入すべきかシミュレーションしますが、リフォームも含めた

すべての価格は仮であり、実際の価格とは異なることをご承知おきください。

物件を特定されて読者の方に買付を入れられても困るので(笑)



古い戸建なので、本体価格に対してリフォーム代が当然のようにかかります。この価格を

仮に400万と見積もります。最低でも表面利回り10%はないと面白くないので、

そこを目標にしてシミュレーションをします。



家賃ですが、仮に戸建で10万取れるとしましょう。そうすると年商120万です。

800万で購入して、400万リフォームにかけられれば、利回りは10%になります。



はい、すっごい単純な計算、おしまい。臍帯でもこのくらいで買付すべき、という価格は

決まりました。しかし相手は再建築不可。最低限回るくらいじゃ面白くありません。

もうちょっと値段下がらないと手を出しづらいね、という印象はあります。

しかし、今のところ価格は800万までは下がらない見込み。買い上がりするほどの

魅力があるか、冷静に考えて判断する必要があります。



価格を変えずに面白いことにするには、収益性をあげる(シェアハウスなどより年商が

あがる方向に舵をとる)か、コストを下げる(リフォーム代をより安く抑える)しか

ないわけです。この週末、たまたま契約した戸建の見積のためにリフォーム業者さんに

時間を確保いただいておりますから、もう少し時間をいただいて、こちらの物件も

見学してリフォーム代を計算したいと思います。



まあ、週末までに売れちゃう可能性も少なからずあるとは思います。

その時はやっぱりご縁がなかったということで〜。

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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月10日

民泊(≒Airbnb)が4/1から解禁になるとかいう噂。

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ちょっと前ですが、唐突に民泊を4/1から解禁にしますというニュースが出てました。

え、そんな急に規制緩和できるものなの?特区法第9条を具体化した大田区の立場って

どうなるの?



具体的な手続き等は全然わかりませんが、とにかく4月から「宿泊客が10人未満なら

1人あたり3.3平米あれば良い」となる模様です。そうなると、33平米に10人ほど

泊まっていただくことができる?ということ?いくらなんでもギューギューすぎるとは

思うけど、理論上は今まで33平米以上ないと民泊させないと言っていたのが、

ワンルームでも民泊ができるということになります。



ニュースサイトによれば「旅館業法の改正」ということなのですが、旅館業法以外にも

建築基準法とか消防法とかも関連してくるのではないかと想定されます。素直にどこでも

民泊解禁となるのかな?という点はまだよくわかりません。



普通、4月から規制緩和するとなれば、この時期には法令の整備がなされていて、現場も

その運用をどうするか検討し終わっている時期ではないかと考えられます。今回の情報は

唐突感があり、ほんとにそこまで根回しできているの?という点は気になります。



規制緩和になる前から、AirbnbコンサルとかAirbnbセミナー、簡単に儲かるAirbnb的な

書籍や商材がいろいろと販売されていました。正直、この解禁で波に乗ってAirbnbを

始めようというのも、もう遅いのかなという気がしなくはありません。法令ギリギリの

ところが一番儲かるのは明らかなわけですし。



とはいえ、立地次第では民泊を活用してより不動産の収益力を向上していくことも可能と

なるわけです。選択肢が増えたということ自体は歓迎してもいいのかなと。



ただ、その選択肢を採ることで、既存の入居者様や近隣の住人との軋轢が生まれる

可能性も否定はできません。自分の家の隣に毎日毎日スーツケースを引いた外国人が

入れ替わり立ち替わり宿泊し、夜な夜などんちゃん騒ぎした日には、こんなとこ住んで

いられるかと退去を検討されてしまったり、迷惑だとクレームが入ってしまったりする

可能性もあります。最悪の自体も想定して、民泊をしていいのか考える必要があります。



ネットを検索すると、すでに民泊によるトラブルが発生している事例がわんさかと

出てきます(例えばこんな記事)。そして、近隣住人の皆さんや管理会社さんにも

かなり嫌がられるケースが多いように感じます(例えばこんな記事)。

リスクのないところにリターンはないと思いますが、それがどんなリスクなのかを

事前に正しく把握することは大事だと思います。



先日、うちの近所で何の観光施設もないような、駅から10分くらい離れた場所で

外国の方が地図を片手にうろうろしているところを見かけたことがあります。

解禁するしないに関係なく、かなりの勢いで民泊は広がっているのだと思います。

果たして今後どうなっていくのか。注目して見守りたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(4) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月09日

稼働率0%から一気に50%へ!

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今日は別のことを書こうと思っていたんですが、急遽自慢話に変更します!

懸案の東京4棟目、立て続けに申込が入り、2部屋埋まった状態となりました。

残り2部屋です!



月曜日に金融機関さんとちょっと会話していたのですが、その中で契約した戸建の融資に

関して「東京3棟目も東京4棟目も埋まっていないのに、東京5棟目(戸建)を新たに

購入というのも如何なものか」みたいなことを言われてしまいまして。まあ仰ることは

ごもっともと思いましたので、いよいよ家賃を下げてラストスパートかけないとまずいと

思っていた矢先のことでした。



実際に、一番割高になっていたお部屋(当初想定面積が色々と理由がありかなり削られ

あまり広くない部屋になってしまいました)に関しては、諦めて値下げを敢行しました。

申込や問い合わせもあまり入っていないようでしたし、ここが諦めどころかなと思って

軽く値下げとした次第でした。



それ以外にも、東京3棟目の引き渡しの際に管理会社さんにも同行いただいたのですが

この週末様子を見てダメなら一般媒介も考えます的なことを申し上げたりしてました。

脅迫みたいで申し訳ないなあと思いつつ、1ヶ月ボウズというのもちょっとまずいので

何かテコ入れを考えようと思った次第でありまして。



そんなこんなで、今後もっと気合を入れて手を打たなくてはと思っていた矢先でした。

一昨日、状況確認で担当の方にお電話した際に「まだ記入事項が完璧ではないので、

固まってからお伝えしようと思ったのですが・・・」という前置きこそあったものの、

お申込をいただくことができたという報告をいただくことができました!



この時に申込をいただいたのは、一番家賃が安いお部屋でした。陽当たりがイマイチで

一番狭く、比較的決まりにくそうな雰囲気のある部屋でした。しかし、バストイレ別の

威力はそれなりに大きかったようで、なんとかお申込に至った模様です。

この時はあまり細かい話ができなかったので、属性等細かい情報はヒアリングできて

おりませんが、とりあえずそこは申込用紙が完全に埋まってからですね。



そして昨日、管理会社さんから着信がありました。仕事中だったので出られずじまい。

留守電が入っていたので、頃合いを見て再生してみると「東京4棟目のお申込の件で

確認したいことがあるのでまた電話します」と。ふーむ。一昨日の申込内容、今ひとつで

微妙なのかな?などと思いながら折り返しました。



担当の方は開口一番「狭い方のお部屋の2階にお申込をいただきまして」と言います。

あれ、一昨日お申込をいただいたのって、狭い方のお部屋の1階でしたよね?と聞くと

それとは別に昨日お申込をいただいた、と。おお、ということは申込ベースで稼働率は

50%ということですか?わーい、嬉しいです!



こちらのお申込は、未成年の方が親元から独立したいということでお申込をいただいて

いるということでした。親御さんの了解は得られているということですし、自分で貯めた

お金で引越をするということです。勤務先は某チェーンの居酒屋さんだそうです。

親御さんが保証人になってくれるなら、まあいいんじゃない?という感じです。札幌で

属性の悪さにはだいぶ鍛えられたので、このくらいでどうこう言うことはありません。



両方とも、今すぐ募集を止めることはせず、正式に契約になるまでは募集を継続します。

先日もキャンセルを食らっていますので、正式に契約するまではぬか喜びの可能性が

あります。本当に契約になるまでは油断できません。



とはいえ、2月はボウズだった東京4棟目が、一気に2部屋申込が入ってきたので、少し

ほっとしたのも事実です。残るは広い方のお部屋2つです。一番割高に見えてしまっている

広い方の1階は寝下げして適正価格になったはずと思います。この勢いで両方とも一気に

決まってほしい!と切実に願う次第です。

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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月08日

つなぎ資金の融資実行が完了しました。

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つなぎ資金の融資実行をしてもらいました。これで少し気持ちが落ち着きました。



法人で買った物件だから、法人で借入したい。その発想がここまで裏目に出るとは。

法人の融資が厳しく、あらゆる手段を講じてなんとか立て替えて東京4棟目のリノベの

費用を払い、融資が出るのを待っている状態が一昨日までの私でした。

(細かいことは過去のブログを参照・・・経緯その1その2



法人で融資をつけるための手段として、当初はプロパーで融資いただく予定でした。

しかし、支店レベルでは問題なかったのですが、本部が難色を示してしまいました。

ここで提案してくださった担当者さんが、支店内で城跡も交えて検討してくださり、

急遽方針転換。一旦個人でつなぎ資金を準備した後、保証協会さんの保証つきの形で

融資を組み直し、個人の分は返済する、というプランになりました。



そして私が先週契約して一部の資金が実行可能な状態になり、残りは嫁ちゃん名義で

経営者に対する貸付(私が連帯保証人)という形で、昨日その分の実行をしてもらい

ようやく資金繰りが一服した、という感じです。



もちろん、つなぎ資金なので期間が短いから、返済がよろしくない状態になります。

そうそうに法人融資に切り替えていかなくてはなりません。いつまでも嫁ちゃんの名義で

お金を借りるわけにはいかないので、そうそうに法人での融資獲得を目指します。



で、その法人融資の話に関しても昨日一緒に相談してきました。事前に保証協会さんの

申込書を貰っていたので、書けるところはざっと記述して行員さんのところで雰囲気を

見てもらいました。行員さんの見立てでは、入口としてはいいんじゃないかという

感じでした。あまり時間をかけて見てもらった印象はないので、実際に提出したら

もうちょっと細かいことは言われるような気がしていますけど。



保証協会さんを利用すると、設備資金なら10年、運転資金なら7年の融資が組めます。

今回は運転資金枠で取り組むことになりました。7年って短いよねーと思いますが、

個人で引いてるつなぎ資金はもっと短いし、法人に実績がつけられるなら仕方ないかと。



最初は歯を食いしばって耐えて、残債が減ってきたところで余裕の生活になる・・・

そんなプランにならざるを得ない感じです。うーん、やっぱり選択を誤った感が。

まあでも最初きつくても、後が楽になるという考え方もあります。運転資金なので、

しばらく返して残債が減ったところで、また理由をつけて7年借りるようにすれば

返済額は減らせるはず。



自分の選択ミスなので、自分でその責任を取ってリカバリプランを取る必要があります。

大丈夫、失敗することが多いので、死なないようリカバリするのは得意ですから(笑)

とりあえず今は目の前の法人の分の融資資料作成に集中したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月07日

自宅至近戸建の契約をしてきました。

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戸建の契約をしてきました。



昨日は以前ブログに書いた東京の戸建の契約をする日でした。確定申告の準備がまだ

終わっていない中、手付金を握りしめて意気揚々と契約場所の不動産会社さんへ。

到着すると、二人の品の良さそうなおばあさまとその娘さんと思わしき方が座って

おられました。どうやらこの方々が売主さんみたいです。



どうやらこの地主さん、売却するのは初めてなのだそうです。年齢はけっこう高齢に

見えますが、話す内容はしっかりしているし、ちょっとした冗談なんかも飛ばします。

今の老人世代は本当に元気だなあ、なんて思ったりしているうちに契約スタート。



事前に重要事項説明書は展開されておりましたので、こちらからは特に何もありません。

売主さんが個人の方なので、土地と建物の比率を少し調整させていただいた程度です。

昭和40年代の木造戸建なので、減価償却といってもたいした額は取れませんけどね。



一通り重要事項の説明が終わったあと、契約書へ署名押印タイム。今回は法人名義での

契約なので、ゴム印をバンバン押していけば良いという楽チンな作業でした。売主さんは

いろんな書類にサインをしていて、大変そうだなーとか思ってみたり。



今回の案件ですが、以前ブログに書いた通り融資は個人名義なら仮内諾が得られてます。

でも本命は法人名義の融資です。まだ売上もほとんどない法人ですが、今後購入する

物件はできるだけ法人に寄せていきたいというのが本音です。



仲介業者さんが持っている金融機関さんへのネットワークを用いて、うまいことなんとか

法人への融資がつくようになればいいな、と思う次第です。

しばらくは仲介業者さんの動きを見守ります。

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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする