2016年03月16日

今年も黒字決算。

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確定申告が無事に終わりました。今年は事前の速報ではかなり黒字になりそうだという

予想があったのですが、蓋を開けてみれば例年並みに収まっておりました。



私の場合、領収書類やクレジットカードの明細類、銀行口座の入出金に対して、

これは個人の経費、これは法人の経費、具体的な用途はこれ、という情報を取りまとめて

税理士さんに送るだけで、あとは税理士さんにて記帳から何からやっていただく、

という形をとっております。自分で弥生に入れたりはしておりません。



だったら別にそんなに面倒なことはないでしょ?この間まで何をヒーヒー言ってたの?

と言われてしまうかもしれませんが、そこにはちゃんと理由があります。



私は物件単位でのキャッシュフローを毎年出しております。領収書が手元からなくなると

それを作るのが面倒になるので、その領収書の用途を確認した上で、自分で作った

エクセルに明細を1つ1つ入力していくのです。そこに反映させるのが意外と大変で、

ヒーヒー言うことになります。



あとは、クレジットカードの明細と領収書で、利用用途が異なった記述になっていないか

両方比較して確認したりもしています。また、通信費(資料の郵送など)も送付先が

わからなくなりがちなので、過去のスケジュール帳から類推してみたりしています。

いろいろと地味に大変なんですよ。ほんと。



自分でやっても大変なんだから、税理士の先生にしてみたらもっと大変なことでしょう。

よく顧問税理士の先生に「今年はこのくらいで買うの止めましょう」「動きが多すぎて

決算書作るのが大変なんです」みたいなことを言われます(苦笑)

昔はこのブログも見て、事前に情報収集して覚悟をしていたみたいですが、最近はもう

諦めてブログを見ることもしなくなったという話です・・・^^;



まあそんな話は置いておいて。



税理士さんから、先週の土曜日に試算表と総勘定元帳が送られてきました。

試算表は今季の成績を確認するため、総勘定元帳は明細の抜け漏れや科目違いの確認を

こちらでするために送っていただいております。記帳いただいた内容がこちらの意図と

合致しているかを確認するために、総勘定元帳はいつも軽く目を通しております。



今回も札幌に支店登記するために賃貸で借りている物件の家賃が「支払手数料」になって

いたりしたので、そこは地代家賃に訂正してもらいました。他にも、細かい間違いが

いくつかあったので、そういうところもあわせて指摘しております。



さて、冒頭で申し上げたとおり、今年の最終的な着地点は昨年より少し利益が減るという

結果になりました。節税という観点では、今回の結果は良いものだったと思います。

しかし、銀行さんに対してのアピールという点を考慮すると、どうかなーという気持ちも

ないことはありません。



10月までの実績を入力した段階では、かなりの利益が出る計算だと言われてました。

そこからなぜこんなに利益が減る結果になったのか?正直なところ、私もまだ詳細を

見切れていないのでわかりません。ここは税理士さんに確認が必要なポイントです。



あとは利益が減った原因もちゃんと確認しなくてはならないかと思います。たぶん

今年は出張費がかさんだからではないかと考えています。昨年は頻繁に札幌に行って

いろいろとやってきておりましたので。



この辺の分析をして、総括した上で金融機関さんに情報提供をするということが

必要になります。その時間も改めて確保しなくては。



ま、とりあえず黒字はキープしたので良しとしましょう。納税もそんなにきつくないし。

後悔しているのは、予定より利益が少なくなってしまったので、ふるさと納税の効果が

だいぶ減ってしまったことくらいでしょうか^^;

もうちょっと資本的支出や資産計上を増やしておけばよかったかなあ?

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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月15日

支店長直々に「是非当行で」と言われました。

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図に乗ってはいけないですが、評価していただけたことは素直に嬉しいです。



先日契約していた戸建は、東京法人で融資をいただける金融機関さんがあるならば

そちらで対応してもらおうと思っていますが、それが難しい場合は既存取引先である

金融機関さんで個人購入の形で融資を組もうとしております。



個人で購入する場合には、既存取引先である金融機関さん(東京3棟目の融資に対応して

くださったところ)でやろうと思っていました。実際、担当の方からは是非やりたいと

言われていたので、安心しておりました。



しかし先々週くらいでしょうか。担当の方から電話があり「戸建への融資、支店として

ちょっと微妙な感じになってきています」との報告が。どうしてなんですかと聞くと、

どうやら直近で購入した東京3棟目と東京4棟目が全然決まっていないことが支店内で

問題になっており、担当としては推しているがちょっと厳しい感じになってきていると。



さて困りました。しかし、先方のおっしゃることもごもっともです。既存物件を固める

能力がなければ、次を買うこともできないという評価になるのも自然なことです。

否定できません。とにかく募集を頑張るしかないですね。



それから2週間が経過しました。新規購入物件である東京3棟目は一瞬で満室へ、

東京4棟目も4部屋中2部屋が決まりました。一気に状況は好転。これならネガティブに

なる要素はないんじゃないか?と思ったので、その旨金融機関さんにご報告しました。

もともと、現場の方はやりたい気持ちですから、良い報告として受け取っていただいて

ようです。その情報や追加情報をもとに支店内で再度検討を進めたい、と。



その後、積金を持っていく必要があったので、金融機関さんに行って処理をしつつ、

担当の営業さんに出てきていただいて、現在の状況を再度共有。当方からは東京3棟目と

東京4棟目の入居申込書を提示して、本当に申込が入っていることを確認していただき、

先方からはレントロールの内容の詳細確認をいただいたり。



そうこうしていると、何やら横に人が現れました。融資の担当の方かな?



「支店長がご挨拶をしたいということで連れてきました」



ほう、支店長でしたか。わざわざ恐縮です。通り一遍の当たり障りのない会話をして

支店長は奥に引っ込んでいきました。値踏みされてたんだろうなー(笑)



そして後日、ちょっと用事があって少し大きめの金額を窓口で入金しておりました。

処理待ちで椅子に座っていると、急に「先日はありがとうございました」と言いながら

隣に座るスーツの男性。なんだなんだ・・・あ、支店長だ。



待合のソファでしばし支店長から質問を受けます。なぜ札幌で始めたのか、稼働率が高い

理由は何かあるのか、今後は法人と個人をどう使ってどこまで規模を大きくするのか、

などなど。よく聞かれるので、どれもすらすらと回答できました。



支店長、おもむろに「今回の戸建も是非当行でやらせていただきたい」と。できれば

三月中に決済まで持っていきたいという話でした。そっか、数字微妙に足りてないのね。

この間まで微妙だと言っていたのが、一気に方向転換されました。



さらに、メリットのある金利でご提案するので、東京2棟目の肩代わりも提案をさせて

いただきたい、というお申し出が。あそこを借りてるのは、サラリーマンに優しい

某高金利金融機関さんですので、そちらとのお付き合いがこれ以上難しいようであれば

この提案に乗ってしまうのもありなのかもしれません。ただしどうせやるなら、法人に

売却する形にしたいので、長期譲渡に入ってからかな?



いずれにせよ、この金融機関さんからは今回の一件でだいぶ評価が上がったのかな?

という印象を持ちました。素直に嬉しく思います。



こうなると、3月末に融資したいという期待にも応えられるように動きたくなるのが

単純な私の発想です。元付の仲介業者さんに電話して、どこか法人で融資してくれる

ところは見つかりそうか確認したのですが、あいにく担当者さんがお休みでした。



以前聞いた限りでは「1年未満の法人に融資するのは厳しいとどの金融機関さんも口を

揃えて言っている」ということでしたので、ここらを潮時にして素直に個人で購入する

方向に舵を切ってもいいのかもしれません。



何にしても、この辺で融資の方向性をきちんと決めていこうかなと思う次第です。

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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月14日

1週間で勝負あり!スピード満室達成!

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東京3棟目、あっさりと申込ベースで満室になりました!

審査が終わるまで、そして契約書にサインされるまで何が起こるかはわかりませんが、

反響が充分に得られて競争力があることがわかったので満足です。



東京3棟目はリノベーションした物件なのですが、とにかく瞬殺でした。

引き渡しを受けたのが3月5日、そこからぼちぼちスーモ等の媒体に掲載されました。

3月11日には新婚さんから申込をいただき、3月13日にはもう1組申込をいただき

2部屋とも埋まって1週間で満室、という超スピードでした。



繁忙期も終盤になってからのリリースということで、少し家賃は弱含みで出したことが

ひとつの影響としてはあるのだと思います。近隣同等物件の坪単価より若干ながら

抑えめの家賃にしたことは、この爆発的な引きの良さを生んだひとつの要因でしょう。



そして間取りの良さ。今回のリノベーションは素材が良く、二面道路で正方形に近い

長方形でした。登記簿上は1フロアあたり33平米。施工業者さんがなんとか工夫をして

片方は1LDKと表記できる間取りに仕上げてくれたことで、1LDKで安めの家賃、

独立洗面台、バストイレ別という競争力を持った物件を生み出すことができました。



私自身も現地を見て「うん、これ東京4棟目より使いやすいし住みたくなるわ」と素直に

思ったものです。内覧された方もきっとそう思ってくれたのでしょう。大家冥利に

尽きます。



そしてワンポイントとして、内見者様の目を引くムーラのシャンデリアの設置も、

補助的な形でスピード成約の一因となったことと思います。







※顔見知りの方、楽天のサイトで型番を確認して私にお知らせいただければ、

 私より割引価格で手配できますのでお声がけください。



そのシャンデリアを設置した状態で、プロの建築カメラマンに写真撮影を依頼しました。

株式会社CreativeEyesさんが建築物のイメージフォトを撮影するサービスを提供して

いらっしゃるので、こちらにお願いして写真を撮っていただいた次第です。カメラマンの

川村さんとは、とある勉強会でご一緒して以来、何度かポートレイトや家族写真の撮影を

依頼したことがあり、ぜひ一度お仕事でご一緒してみたいと思っておりました。



室内写真withシャンデリアその1

室内写真withシャンデリアその2



今回撮影いただいた写真の一部です。素敵に仕上げていただき、満足です。

一番素敵な写真は別のものなのですが・・・ブログでは出し惜しみします(笑)

※FBには載せましたが、夜の帳が落ち始めた頃の外観の写真です



プロのカメラマンに撮影を依頼するということは、決して安いことではありません。

しかし、この写真を10年くらいは募集のたびに利用できます。売却しようとした際にも

一番いい頃の写真をいい腕のカメラマンに撮影いただいたものを使えることになります。

やっぱりそれなりに効果はあるんじゃないかと思うんです。



出足が遅いということもあり、東京3棟目はとにかく早く市場に認知されるように、

準備を前倒しに進めてきました。そしてこれらの情報を提供して、さあこれから反響を

分析しようというところでしたが、分析する前に全部決まるという嬉しい誤算。



これがもし東京4棟目も全部埋まった状態なら「もっと家賃をあげておけばよかった」と

後悔したかもしれません。しかし東京4棟目が思ったよりすんなり決まらないので、

その状態の中で東京3棟目が予想外に早く決まったことは喜ばしいことと感じます。

来月から家賃が入ってくるぞー!(喜)



残りの空室は東京1棟目が1室、東京4棟目が2室、札幌4棟目が2室となりました。

札幌4棟目は諸事情により募集できない部屋が1つあるので、実質残り4部屋です。

繁忙期も終盤。頑張ります!

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posted by ひろ* at 13:11 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月13日

リフォームの見積とシェアハウス運営の妄想と買付と。

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リフォームの見積ために、施工業者さんに現地に来ていただきました。

そして勢いで買付を通してきちゃいました。



先週契約してきた自宅至近戸建、壁に大きな穴が空いていたりするので、修繕の見積が

必要な状況です。収益性はそこそこの戸建なので、あまりコストはかけられませんが

ご入居いただくために、必要なことはやっていかなくてはなりません。



というわけで、決済を見据えて戸建をどのように修繕するか、見積を出してもらうための

現地調査を施工業者さんにお願いしました。今回は東京3棟目、東京4棟目を手がけて

くださった施工業者さんではない、別の業者さんにお願いをしてみました。今回は表層の

リフォームに留めるつもりなので、フルリノベにする予定がないこと、および他の

施工業者さんにお願いした時の仕上がりを見てみたいと思ったことがその理由です。



いろいろと話をしながら見積作業をしていただいたのですが、現場で会話しながら仕様を

決めていくプロセスがなかなか楽しかったです。小さな現場なので、それほどやることも

多くない(?)というのもありますが、フルリノベの時と違って今あるものをどのように

活かすかという観点があるから、素人でもイメージをつけやすいからそうできるのかも。

フルリノベの時は間取りから何からすべて変わるから、現場で議論する意味がなくて

そういう会話をしたことがなかったです(笑)



和室を洋室にするか表替えだけにするか。下駄箱はどういうものを設置するか。

部屋の傾きは直すか。採光のとれない窓の扱いをどうするか。押入はどう処理するか。

様々な引き出しを持つ施工業者さんと話をすると、自分だけでは思いつかないだろうと

思われるアイディアがいろいろと浮かんできます。



外壁については、塗装くらいしか思いつかなかったのですが、塗装ではなくデザイン的に

木の板を貼っていくのはどうかというご提案をいただきました。外観は入居付けに割と

影響を与える部分だと思いますので、そこがかわいらしくおしゃれになるのは歓迎です。

塗るだけより確かにいいかも。大規模修繕の見地や建物の保全の見地から考えると、

それでいいのかというのは微妙に感じたりします。塗ってからそういうの貼ったほうが

いいんじゃない?と。しかし予算にも限りがあるので、贅沢は言ってられません。



予算を調整しながら、できる限りのことをやっていこうと思います。

せっかくの戸建なので、きちんと蘇らせて良い人にご入居いただけるようにやっていこう

と思う次第です。



そして、現場がたまたま近かったので、手元に戻ってきた再建築不可案件についても

同行いただき中を見てもらいました。こちらは戻ってきた後ずっと「シェアハウスに

してみたらどうだろう?しかも自主管理で・・・」という考えを持っておりましたので

その前提でどのくらいの費用がかかるか概算の予算枠を出してもらった次第です。



シェアハウス、今更参入しても収益面では決して楽ではないのだろうと思っています。

ただ、前にオモロー不動産の青山社長に関東→札幌の大家会で話をしてもらった際に

ひろ*さんはシェアハウスの管理に向いていると思いますよ、コミュニティを作るのが

上手だから、と言われ、それ以来興味はあるジャンルだったんです。



今回出た物件は、シェアにすれば4〜5名住んでもらえます。そして自宅から歩ける

距離の物件です。そのくらいの人数のちょっとした友人が近所にいて、そこには人を

呼んで楽しく語らえるパーティースペースがあって、時には皆で飲みに行って・・・

そんな楽しい空間を作ることができたら楽しいだろうな、と考えたわけです。



実際にシェアハウスの運用なんてやったことないですし、シェアはどうせ飽和状態に

なっていくだろうと思い、ブームが始まった頃は興味を持ちませんでした。しかしそれは

純粋な投資対象としてみた場合です。自主管理で自分自身が管理者として振る舞えるなら

そこにはもう少し違った結果が生み出せるような。そして地元の利もあります。

そんなことを考えていたら、なんか気持ちが盛り上がってきてしまいました^^;



結果、あれだけ自分でそういうことをしてはいけないと律していたにも関わらず、

戸建で運用したらそこまでキャッシュフローが出ない価格で買付をいれてしまいました。

もちろん、シェアハウスで運用すれば、バッチリキャッシュフローが出ますけど・・・

万が一シェアハウスがダメだった場合は、ちょっと苦しい感じになります。



まあでも、自分で興味を持っていた自主管理のシェアハウスをやれる素材に巡り会える

貴重な機会だったわけですから、これもご縁だったのでしょう。どんなシェアハウスに

しようか妄想している今が一番楽しいです。



売主は業者さんですが、買付価格と他の方の検討状況をいろいろ踏まえた上で返事を

しますということでした。そして夕方ごろ連絡があり、その価格で売っていただける、

という返事をいただくことができました。オッケー、買付成立。本日早速融資の件で

打ち合わせをしてきます。頑張るぞー。

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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月12日

結局もう一度フィリピン大使館に資料を取りに行く羽目に。

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以前ブログに書いたフィリピンのコンドミニアムの融資が実行されない件、結局もう一度

フィリピン大使館の認証を取ってこないとダメということになりました。もううんざり。



現地代理人(AIF)の方も目一杯交渉してくださったのですが、融資をする

金融機関さんがどうしても良いと言わないため、もう一度同じものを取りに行かなくては

ならないという残念な結果に終わりました。


「前回提出したものと今回提出したものが違う」というのが問題と聞いていたのですが

何が違うのかさっぱりわかりません。どう見ても同じです。

AIFの方も、手を煩わせないよう配慮してくださったのか、特にその詳細については

説明せず、精一杯交渉しますという形で動いてくださっていたので、あえて気にせず

一旦全てをお任せしておりました。



そして最終的に、AIFの方から先方がどうしても納得しないから、申し訳ないけれども

もう一度委任状(SPA)を取得してきてほしい、と・・・。



何が先方で納得しなかったのか再確認しましたが、その理由は「公証役場に購入対象者が

物理的に出向いていない」ことなのだそうです。なんでも、フィリピンでは不動産購入時

法定代理人を立てるにしても、必ず当事者がその代理人を任命する場所に物理的に

立ち会うことが法的に必要なのだとか。前回は私が公証役場まで行きましたが、今回は

時間を優先して代行サービスを利用しました。そこが先方的にはNGだったようです。



なんというかこう・・・

金融機関さんの都合で再審査になり、それが長引いてデベロッパーさんからもいい加減に

しないとキャンセルにするぞと言われ、ようやく再承認が下りた時点でギリギリだったし

とにかく急げということで代理人を立ててコストかけて認証したら、今度はそれがダメ。



ふざけんな!ムキー!!



と癇癪を起こしたいところですが、これが新興国との取引なのでしょうね。あーあ。

現地金融機関を利用するのも簡単ではありません。



すっかり萎え萎えですが、もうしょうがないのでもう一度取りに行きますよ・・・。

まったくもって無駄金ばかりかかる!腹立たしい。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする