2016年03月21日

共用部のアンペア数を見直す方向で。

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昨日はいろいろと「やりたいけど優先度はそれほど高くない」ことに対応する日と

位置付けて、主に自宅に転がったままになっている書類の山を整理整頓することに

注力しておりました。あとは事業用(と決めている個人名義の)クレジットカードに

アパート共用部の電気の支払いを移動させたり。



その移動中にふと気がついたことがありました。あれ、共用部のアンペア数が意外と

大きいような気がするけど、これでいいのか?



私が自分のクレジットカードで共用部の電気代を支払っているのは、東京1棟目、

東京2棟目、東京4棟目です。札幌は管理会社さんが契約してくださっているので

私が直接支払っているわけではなく、仙台は義母のクレジットカードでの支払い、

東京3棟目は共用部がないので契約不要、といったところです。



書類の整理中に電気の請求書なども整理していたのですが、共用部のアンペア数が

まちまちです。東京1棟目は10A、東京2棟目は15A、東京4棟目は20A。



私は小さな物件ばかり持っています。エレベーター付きなど、電力を食う設備がある

物件はありません。仙台1棟目の受水槽があるくらいです。だから、共用部と言っても

基本的には廊下の照明くらいで、月に1000円いくかいかないかといった具合です。



1000円の中に占める基本料金の金額って、決して小さくないと思うのです。

1000円程度の電気代に対し、基本料金は10Aなら280円、20Aなら560円。

いっぱい電気を使う家庭なら誤差ですが、これは馬鹿にならない差だと思います。



・・・細かすぎ?

・・・小さなところばかり見ていて大局観がない?

・・・むしろ細かい物件を買い増してないで大きいのドーンと買えばいい?

(主題からどんどんずれていっているのは突っ込まない方向で)



でもでも、かの有名な赤井さんだって健美家コラムで言ってます。

小さな支出だからと馬鹿にせず、コツコツとコスト削減を積み重ねていくべし、と。

一つ一つは小さくても、積み重なれば大きな成果となって返ってくる・・・はず!



赤井さんんコラムを見てたら、電力の基本契約には5Aというのもあるみたいですね。

だったらその5Aで全部統一しちゃえばいいのかな。ただ、ブレーカー交換には原則

誰かの立会いが必要と東京電力のサイトに書いてあったので、管理会社さんにその点も

含めて助言を仰ぎ、伺った内容で実施するか否か判断したいと思います。



ここ数ヶ月、あまりにも忙しすぎて何も考える余裕がありませんでした。

ここでようやく一息つけそうな雰囲気もありますので、できるときに足元を整理する

作戦を練って実行していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:17 | Comment(2) | コスト削減 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月20日

今年は去年より税金との戦いを意識しなくては。

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決算の結果が例年通りのところに落ち着いた話をちょっと前に書きました。

でもなんで例年通りになったんだろう?という疑問は頭から離れていませんでした。

この辺を確認するために顧問税理士の先生と電話で打ち合わせました。



中間報告の段階では、当初の着地予定金額に比べて数百万単位で上ぶれしそうな勢いで

進んでいたので、それにあわせてふるさと納税も多めに対応していました。しかし、

蓋をあけてみればいつもと同じくらいの数字のまま。はて、どうしてだろうか?



その疑問を解消するため(もちろんそれ以外もあるのですが)、税理士さんと電話で

話をしました。常々「ひろ*さんの確定申告は動きが多くて大変なんです」と言われたり

物件を買うと「今年はこれで止めましょう!」と言われてみたりしておりますゆえ、

まずは直接お電話でお礼の言葉を述べさせていただき、そこから次回の決算に向けての

改善点や、最近の購入の状況などを共有させていただきました。



その中でわかったこと。どうやら今年の決算がいい感じのところに落ち着いたのは、

過去からずっと溜め込んでいた、任意の一括償却資産を一気に吐き出したからだという

ことがわかりました。本当は当初想定していた着地点にたどり着くはずだったのを、

数百万の償却資産をぶつけて例年と同じような場所に落ち着けたというのが真実だった、

ということです。



なるほど、そうなると今年は同じ手が使えないので、事前に何かしらの対策をして

おかないと、かなりの利益が上がってしまうことになります。これはよろしくないです。



考えられる作戦・・・

東京法人や仙台法人を個人で保有している物件の管理会社扱いにして、そちらに

管理料をある程度落として分散化するとか、個人でかけている生命保険を会社にて

かけるようにするとか、共済系に入るとか。できれば現在手元から出て行っているお金を

法人に付け替えるようにしたいので、共済の前に保険と管理会社扱いでしょうか。



この辺については、顧問税理士の先生や保険代理店の方に相談をしながら決定をして

いこうと思っております。今年はさらに東京3棟目が個人で増えてしまいますので、

ここの利益も意識しながら、うまく調整していかなくてはなりません。



不動産は税金との戦いだとよく言われていますが、私自身はまだそこまでの認識を持って

おりませんでした。そんなに儲かっていなかったからだと思います(笑)

しかし、儲かっていなくても徐々に税金の重みはのしかかってくるということがわかる

ステージにはようやくたどり着いたようです。重みをかみしめながら進みたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月19日

営業マンに動いてもらうための仕掛けを・・・。

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三連休に業者さん周りをするのも、書き入れ時に邪魔をすることになりそうで逆効果?

じゃあどうする?



冒頭に書いた通り、私は昨日大変悩んでおりました。この週末でなんとか決めたい

東京1棟目(1室)と東京4棟目(2室)の空室。この三連休は勝負どころです。

ここで決まらない場合は、ある程度の空室長期化も視野に入れなくてはなりません。

かといって、下手な業者さん周りは逆効果になりそうです。うーん・・・



そこで私は考え抜きました。

・営業マンの邪魔をしない

・営業マンがやる気になる

そんな条件を満たすキャンペーンの打ち方を。



結果、単純ですが「この3連休のみの良条件をつけて管理会社さんにFAX営業を

かけてもらう」というシンプルな結論に辿り着きました。自分で動いた方が効果は高いと

思いますけど、平日動くことができない事情がある以上、それを避けてどう効果を出すか

考えれば、業者さんに平日に動いてもらうのが確実です。



東京1棟目と東京4棟目では状況が違うので、まずはその分析から。



東京1棟目・・・家賃を下げた効果があり、内見も少しずつ入り始めたとのことです。

これまで内見すらなかったことを考えると、ようやく妥当な金額が見えてきた感じです。

それであれば、業者さんが引っ張りたくなるような条件を追加すべきかと考えました。



東京4棟目・・・相変わらず問い合わせはいっぱいあるし、内見もけっこうな数になって

いるそうですが、最後の決め手が足りない。そんな状況のように感じました。そこで、

最後の一押しになるような条件を付与すればいいのかなと考えました。



そんな内容を踏まえ、私が考案したプランはそれぞれこんな感じです。



東京1棟目:この3連休に限り、広告料2ヶ月

東京4棟目:この3連休に限り、家賃2000円ダウンもしくは広告料1.5ヶ月



東京1棟目は営業マンにプッシュしてもらったり、内見数を増やして成約に結びつける

必要がありますので、やはり営業マンのメリットになる施策を打ち出すべきかと。

東京4棟目は内見者様に選んでいただく必要があるので、家賃でメリットを出すことに。

でも、営業マンの謝礼の効果もあるかもしれないので、選択式で広告料の積み増しも

選択できるようにしました。



これを仲介業者さんにFAXでばらまいてもらい、三連休に備えることにしました。

これでなんとか決まってほしいなあ。札幌はなんとか埋まったので、東京の残りの物件を

一つでも多く埋めて、繁忙期の締めくくりとしたいと考えております。

なんとか効果が出ますように。

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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月18日

空室に悩む東京1棟目のキャッシュフロー改善に向けての取り組み。

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今週は三連休ですね。私自身はあまり予定は入れておりませんので、仲介業者さんを

回ってこないといけないかなと思っています。ただ、最後の書き入れ時の三連休を

営業して回って邪魔をするのもはばかられるところはありますが・・・^^;



さて、私が密かに一番まずい状態だと思っているのが東京1棟目の空室です。

他の物件は問い合わせや内見があるのですが、この物件だけは内見すらもありません。

三点ユニットなのが強烈に効いているのでしょう。家賃は募集開始から比べてだいぶ

下げましたが、今のところ元付業者さんから入居が決まったという連絡は来ていません。



三連休で一番強くプッシュしないといけないのはこの物件なのは明らかですので、

何かしら力を入れて対策をしていきたいと思います。これ以上家賃を下げると、物件を

単体で見た時の返済比率が高くなりすぎるので、躊躇しますが・・・。



この物件がきついのは、15年返済だというところ。返済比率は7割を超えており、

キャッシュフローはなんとか持ち出しなしで耐えることができるというレベルです。

救いなのは、15年という短い返済だからこそ、元本はどんどん減っているということ。

丸4年返済して、25%くらい残債が減っている状態です。



返済比率の高さを緩和する方法として考えられるのは、家賃を上げるか、返済比率を

下げるかのいずれかになるものと考えられます。しかし前述のとおり、家賃を上げるのは

なかなか至難の技。そうなると想定されるのは、返済比率を下げるための借り換えです。



しかしここにも障害があります。東京1棟目は借地権なのです。なかなか積極的に手を

挙げてくれる金融機関さんもなく、うまく対応できずにおりました。



しかし、とある大家さん仲間の紹介で融通がきく金融機関さんをご紹介いただいたことで

その状況に少しだけ変化が見えてきました。その金融機関さんでは、借地の借り換えも

検討することができるというのです。ありがたい!



小さな金融機関さんなので、金利は安くないですが年数が延びるなら借り換えをする

価値は十分にあります。返済比率も5割台に下がり、なんとなく心の余裕ができるし

家賃を多少下げることにも抵抗がなくなります。



肩代わりされちゃう、既存の金融機関さんとしてはそれはどうなの?という点ですが、

ここは某政府系金融機関さんなので、借り換えは問題なし。むしろ借り換えてくれれば、

その分無担保枠が空くから新しい融資ができますよと言われるくらいです。



というわけで、以前より密かに借り換えの打診をしておりました。別の案件で検討をして

いただいていた金融機関さんなのですが、久々に連絡を取ると当時の担当の方が支店長に

昇格されており、これは異動しないうちに関係を作らないと(支店長は一般の行員に比べ

異動のタイミングが早いのです)、ということで、借り換えどうですかという話を

持ち込ませていただいた次第です。



こちらもそれほど強くプッシュはしていなかったのですが、2月頃先方から電話が来て

「自己資金いくらまでなら入れられますか?」みたいな会話があったので、話が進んで

いないわけじゃないんだろうなと思っていました。しかしまあ、最初にこの話を打診して

かれこれ何ヶ月経過するんだろう・・・のんびりした動きです(苦笑)



そろそろ動きが欲しいなあと思い、再度プッシュをかけてみました。

何回か本部に持ち込もうとしてみたものの、タイミングが合わずに持ち込めずじまいで

どうせこの時期まで来たから昨年の確定申告を貰ってから取り組もう、というモードに

なっていたようです。こちらは即座に確定申告の結果を送信して対応しました。



そんなのんびりした感じで、水面下で動いている借り換え大作戦。うまくことが運べば、

返済比率が下がる&某政府系金融機関さんの空き枠が増える、というメリットが出ます。

さてさて、うまくことが運べばいいのですが。期待してます!

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月17日

旧知の友人に空室を埋めてもらいました。

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札幌4棟目、お申し込みをいただくことができました!あとは審査次第です。

1室どうしても募集できないお部屋があるので、実質的にこれで満室になりそうです。



すっかり手薄になっていた札幌4棟目。だって東京の立ち上げ物件の方が家賃も高いし

いろいろときちんとやらないとまずいから、という理由ですっかりさぼり気味でした。

管理会社さんが頑張ってくれるから、というのもあり、お任せモードになっていた部分も

あったと思っています。



一昨日、管理会社さんの管理担当の方と電話でさらっと打ち合わせをしました。

先方としては、近隣相場を調査した結果、今のままでも悪くはないけど早めの成約を

目指すなら1000円家賃を下げてはどうか、という提案でした。



家賃はできれば下げたくないけど、今回は東京をとにかくなんとかしなきゃという

ところがあったので、素直にその提案に乗ることに。1000円下げても、その前に

ご入居いただいていた方と同じ家賃だから、まあこれはこれで悪くないだろうと判断を

した次第です。



そして家賃改定を行った翌日、仕事の途中でコンビニで飲み物を買いに行きながら携帯を

眺めていると、おや珍しい、コジローさんからメッセージがきてるじゃないですか。

最近、仲介業者を作ってそこの社長になったと伺っており、ますますビジネス好調で

素晴らしいなあと思っていたところでした。



メッセージを見ると・・・札幌4棟目ご案内します、とのこと。

おー、初めてじゃない?うちの物件紹介してくれるの(笑)

しかも下の方に「他全部AD3なんですが頑張ります(笑)」だって。

しれっとAD増やせと交渉してきていますね・・・相変わらずしっかりしてる^^;;;



その後また仕事に戻ったのですが、やっぱりどうなったか気になります。トイレに行く時

ちらっと携帯を見ると「連絡つく時間帯ありますか?交渉いければ申し込めそうです」と

メッセージがきてました。ちょっとだけと思いながら、その場で即電話。会社員なので

就業中はあまり不動産関係の電話に出てはいけないと思いますが、ここは自分の収益が

大きく変わる瞬間なので、ちょっとだけごめんなさい。



コジローさんからは、属性はガチガチ(公務員)で、物件自体は気に入ってもらえて

いるが、エントランスの真上に位置するお部屋なので、ちょっと寒いんじゃないかという

ことを気にしているということでした。なるほど、確かにエントランスの上だと、他の

お部屋の暖房とかがないから寒く感じるのかもしれません。寒冷地札幌ならではの悩み。



で、コジローさんが持ってきた交渉ごとは・・・

1.退去時精算に持っていける費用は退去時に回してほしい

2.AD増やしてほしい

ちょ、2の条件!広告料は入居者様と関係ない!(笑)



とは言いつつも、コジローさんと知り合ってかれこれ6年が経過します。その間に、

学生だった彼もすっかり立派になり、今は複数の会社の社長として何人もの社員を抱え、

成功者への道をひた走っております。それなりに長いおつきあいだからこそ、こうやって

お願いしてくることができる、という部分もあるのかもしれません。

ちゃんと空気は読む人なので、誰彼構わず言うことはしないと思います。



私自身、新会社設立のお祝いも何もできていませんでしたので、ご祝儀代わりという

気持ちでADの増額を気持ち良くOKしました。これで募集できる部屋については

全て埋めることができたということになります。よかった〜。



札幌4棟目はこの繁忙期で3部屋の空室が出て、うち2部屋はこれで埋まりました。

その2部屋とも、私が個人的に仲良くしている仲介業者さんが決めてくれました。

そういう意味では、札幌に足しげく通い、懇親会や営業回りを通じて得られた人脈が

巡り巡って満室という形で戻ってきたのだと思います。飲み代も無駄じゃない、と。



不動産賃貸業は割と泥臭いビジネスです。どれだけいい部屋を作っても、紹介してくれる

人がいなければ成約することもありません(将来的にはインターネット仲介等いろいろな

形が出てくるだろうとは思いますけど)。人が好きで付き合いを楽しむことができるなら

この商売には向いているのではないか、と思います。動かず寝てても家賃がチャリンと

いう見解も間違いではないですが、より一歩踏み込んだ安定経営を目指すなら、

周りの人に助けてもらえる関係をしっかり作っておく方がいいと私は考えます。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする