2016年03月26日

入居キャンセル発生・・・無念の東京4棟目。

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他人の不幸は蜜の味、って話もあるし、不幸話はどんどん書きますよ(?)。



昨日のNGに続いてまた悲しい出来事がありました。

東京4棟目、無念の契約キャンセルです・・・。



一番条件が悪いお部屋(1階で狭い)でしたが、家賃は一番安かったため、比較的早く

決まったお部屋でした。しかし、本日契約というところの土壇場で急にキャンセル

という話になってしまいました。



管理会社さんが事情を確認したところ、近親者に不幸があったということでした。

引っ越しの理由が「親元からの独立」でしたので、おそらくご両親に不幸があったものと

推察されます。そして独立どころではなくなってしまった、と。



わかります。確かにそれはキャンセルするのも致し方ないものと思います。

でもね・・・私の繁忙期は帰ってこないんですよ・・・(涙)

多大なるダメージを食らってしまったキャンセル事件でした。



前向きに捉えるなら「まだ今週末がギリギリ繁忙期だから決まるかもしれない」という

望みがあることでしょうか。4月に入ってからのキャンセルとか、目も当てられない

悲惨な結果ではなかっただけマシかなと。タコ糸一本でギリギリ繋がった状態というか。



管理会社さんも、自分のところの取り分は捨てて客付業者さんに広告料を奮発して

なんとか今週末決めてもらえるよう頑張りますとおっしゃっていました。昨日も営業を

かけてくださったようです。



反響は多いけどなかなか入居につながらず、繋がってもキャンセルになってしまう

東京4棟目・・・。反響は少なくてもいいから一発で決まってほしいなあ。



この週末で決めないといけないお部屋が、東京1棟目1戸、東京3棟目1戸、そして

東京4棟目が2戸。年初に立てた目標「3月末までに東京3棟目と東京4棟めを満室に」

を達成するのが少々辛い状況になってまいりましたが、今週末で全戸申し込みが貰えると

信じて待ちたいと思います。私がやれることは私なりにやったつもりですので、あとは

管理会社さんからの吉報を待つことにします。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月25日

融資NG2連発・・・(涙)

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昨日は立て続けに2つの不動産で融資NGとなってしまいました。

札幌で融資付けに取り組んでいた既存不適格物件と、一度手元から出て行った後、

また戻って来た東京の再建築不可戸建です。



札幌に関しては、札幌4棟目を融資してもらった金融機関さんでご検討をいただいて

おりましたが、やっぱり既存不適格への融資は難しいということで、最終的にNGに

なってしまいました。まあ難しい案件を持ち込んだという自覚はあるので、仕方ない。



あとはストレスをかけてキャッシュフローを計算すると、築年数がちょっと古いことも

あるので、採算ラインに乗ってこない、ということもおっしゃっておりました。

できれば新築〜築浅がいいという話をしていたので、やっぱり札幌界隈では新築案件を

なんとか確保していくのがいいみたいです。



なお、前回借入時は新築を25年で融資してもらっておりましたが、今後は実績ができて

いることから、30年〜35年で引っ張ることはできるということでした。まあ確かに

それだった回るよね。あとは個人で購入が前提なので、3億くらいまでが限界かなと。

個人の与信としては問題なさそうなので、見合った案件を探したいと思います。



「新築なら融資する」「築浅なら融資する」という話、他の金融機関さんでも聞きます。

今の札幌で新築を購入しても、そこまでのメリットは正直ないんだよねーと思いつつ

中にはまだ採算ラインに乗ってくる案件もあります。家賃査定額がちょっと安めな

新築を探して、あとから家賃をどんどんあげていく方法で利回りを確保するとか、

簡易宿泊所を新築するとか、何か別な方法で利回りを確保していくことを検討します。



続いて東京でシェアハウスをやろうと思って買付を入れた再建築不可の戸建です。

こちらは東京4棟目を融資いただいたノンバンクさんに持ち込みましたが、審査の結果

今回はNGということになってしまいました。



前回購入した時から、リノベーション費用の借入がだいぶ増えていることが敗因です。

共同担保に取れるほどの余裕がある物件もないので、諸々総合的に見て厳しいという

話になってしまいました。うーん、無念・・・。



リノベ費用を借入するまでは「次も是非」「まだ貸せると思いますので」という感じで

いい雰囲気だったのですが、リノベ費用がちょっと重くのしかかってしまいました。

残念ですが、これもまた借り方をミスった私が招いた悲劇ということなのでしょう。



東京4棟目は物件本体以上のリノベ額を突っ込んでいます。それを物件本体より短い

期間で借入しているわけですから、そりゃあまあ審査の負担にはなることでしょう。

仕方ないとは思いますので、もうちょっと返済が進んだらまた別の案件等でご相談を

していきたいと思います。



「ひろ*さんなら融資問題なさそうだし、現金化が早そうだから」と、他の買付を蹴って

こちらに話を持ってきてくれた業者さんにも申し訳ないことをしました。恥ずかしい。

完全に期待を裏切ってしまいました。他人に迷惑をかけること、他人の期待を裏切る

ことは、自分にとって大変ストレスになることなので・・・。申し訳ない気持ちです。



めげずに地道に次の案件を開拓していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月24日

3月決済には間に合わないという結論に。

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以前のブログで書いた通り、自宅至近戸建(東京5棟目となる予定)は金融機関さんが

(おそらく今期の成績の都合で)3月末になんとか押し込みたいという動きをとって

おりました。しかし、結局間に合わないという結論になりました。



もうちょっと厳密に言えば、たぶん金融機関さんとして3月末までに融資を実行する

ことはできるのだと思います。しかし今回は売主さんが月末月初に旅行の予定を組んで

いるため、その期間に決済できないという制約が発生します。どうもそれが3/25から

4月の初旬までということらしく、3/24までに決済するというスケジュールで

動かない限り厳しい状況。よって、金融機関さんもお手上げということでした。



売主さんは地主さんで、たぶん家族ぐるみで行かれる(?)模様です。

そのこと自体はこの話を金融機関さんに持ち込んだ時点で伝えておりましたので、

3月決済を本当にするなら、細やかな日程調整が必要じゃない?という見解を伝えて

ありました。期間も短いし厳しいのでは?と思っていましたが、結果としては、

それが予想通りになってしまったようです。



私自身は3月の決済には全くこだわりがなかったので、4月でも構わないという

スタンスでいました。しかし、今後の金融機関さんとのおつきあいを考えれば、決済を

ご希望通り前倒しできた方がいいのは明白なことです。ですので、出張の調整など

いろいろ図りつつ、仲介業者さんや司法書士さん、保険代理店さんなどにも連絡して

今週決済できる準備は一応整えていました。



今回は金融機関さんが考えていた以上に売主さんが東京を離れるタイミングが早く、

稟議を通すのが間に合わなかった、という結論になります。これで取引している

支店さんは、数字をひとつ落とすことになるわけです。サラリーマンの立場を持つ

私としては、同情を禁じ得ません。



並行で進んでいる再建築不可戸建(こちらは現在法人で融資審査中)もOKが出ると

仮定すれば、来月は個人・法人で1戸ずつ、合計2戸の戸建の決済が控えている、

ということになります。年初に設定した目標を見直してみると、上半期の目標1−2と

通年の目標3−3はなんとか達成できそうです。



決済まで気を抜かず、頑張りたいと思います。

そして決済の前に東京3棟目と東京4棟目を満室にして、すっきりした気持ちで戸建の

リフォームおよび空室対策に進みたいと思っています。

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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月23日

一進一退の攻防・・・完全満室への道はまだ遠い。

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繁忙期の山場である三連休を終えました。結果はどうだったかを検証してみます。



2部屋空室だった東京4棟目。条件が良い(その分家賃もちょっと高い)お部屋に

お申込をいただくことができました。これで4部屋中3部屋が稼働することになります。



お申込をしてくださったのは、一人暮らしを始める若い学生さんだそうです。ご両親と

一緒にお部屋を内見し、ご両親名義で契約するということで申込を入れられたとか。

一番家賃が高いお部屋に交渉なしで申込が入ったので、ちょっとホッとしました。



管理会社さんからその報告を受けた際に「交渉がありまして・・・」と。家賃を守る

ためなら、多少の交渉ごとはききますよ!



「部屋にある置物を譲ってほしいということなのですが・・・」



え、そっちなの!?(笑)

にゃんこの置物

パンダの置物

置物ってこんなやつです。けっこうかわいいんだけど、そのまま譲ってほしいという

話になるとは想定していませんでした。ま、全然オッケーです。差し上げますよ。



残った1部屋、相対的に割高に見えるのはわかっております。ここ、なんとかしないと。

やっぱり家賃下げるべきかなあ。再度管理会社さんと相談してみます。もう繁忙期も

終わりかかっているので、この週末でしっかり決めたいところです。



次に、懸案の東京1棟目。

こちらは広告料2ヶ月をぶちあげたのですが、不発でした・・・。内見もゼロとのこと。

うーん、厳しい!3点ユニット、嫌われすぎです。



管理会社さんにて、業者さん向けに折り込みチラシを配布するとお申出いただきました。

折り込みチラシで変わるかなー。そもそもネットからの一般ユーザの反響が少ないので

3点ユニットである割に家賃もまだ高いということなのではないかと考えています。

繁忙期最後の週末に向け、もう一段家賃を下げる?悩みどころですが、のんびりしてると

あっという間に週末が来てしまいます。もう一段下げちゃうかな?



家から近いという理由で、当初あまり家賃を精査せずに購入してしまった東京1棟目。

借地権の難しさもあり、ファイナンスは15年になってしまいました。そして一巡して

新築プレミアムが剥げた後、一気に家賃下落。正直、この物件は収益はあまり産んで

おりません。



現在検討いただいている借り換えが上手く成立すれば、もう少し家賃を下げてもどうにか

運営していけるレベルになるのですが・・・果たしてどうなるか。でもその前に空室を

とっとと埋めなくちゃ、審査にも響きそうです。やっぱ家賃下げて早く埋めるか!?



札幌4棟目の諸事情により募集できない1室は、3月末くらいに再度募集を始めることが

できるかもしれないという話を管理会社さんよりいただきました。繁忙期を外しますが

広告料などで便宜を図り、4月以降でうまく集客していければと思います。札幌4棟目は

繁忙期以外でもそれなりに動きはあるので、きっと何とかなると思います。しばらくは

このままで様子見です。



そして先日スピード満室になった東京3棟目ですが、残念ながら1部屋キャンセルが

出てしまいました。こちらの再募集が必要ですが、まあ1週間で2部屋申込をいただいた

実績からすれば、テコ入れなしでもまたすぐ申込をいただけるだろうと楽観視してます。

管理会社さんと連携をとりながら、再募集を行っていきたいと思います。



というわけで、全57室中、空室は4室。札幌4棟目、東京1・3・4棟目でそれぞれ

1室ずつという状況です。東京をなんとか1室でも多く埋めて繁忙期を終えたいので、

週末に向けての再度のテコ入れ策を考えていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月22日

節税の打ち合わせと火災保険の契約と。

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昨日は保険関係の打ち合わせを2本ばかりこなしてきました。



おとといのブログで書いた通り、今年は税金をどうしていくか、もう少し真剣に検討を

していく必要があると思っています。最初に考え付いたのは、私にかけている生命保険の

掛金を払う人を個人から法人に切り替えるという内容です。



生命保険を契約する際に、法人名義でかければ半額損金計上できるという話を聞いて

おりました。その時はまだ法人は仙台のみで、しかも収入はアパート1棟分しかなく、

この法人で払ってもあまりメリットはないということで個人での契約にしました。



今は、仙台も高圧の野立て太陽光が動き始めています。東京にも法人を作り、物件も

1棟保有させました。今こそこの契約を法人に切り替える時ではないでしょうか。



この点について、担当の保険代理店さんと打ち合わせをしました。半額損金になるのは

間違いないので、あとはどの法人でそれをやるかというだけ。結局、仙台ではなく

東京の法人で支払っていくことにしました。



保険だけでなく、法人にはいろいろとやれることがあります。私もそれなりの大企業に

勤めてはおりますので、そこのいろいろな規定を見れば、確かにやれることがあるのは

わかります。出張すれば日当が出たり、徹夜勤務だと特別手当が出たり。いろいろな

手当類が職務規定で整備されています。



私がお世話になっている代理店さんは、そういった企業経営全般に助言ができる方です。

見栄えのいい決算書の作り方から、事業継承、相続、ビジネスマッチング、各種規定の

作り方の助言まで、かなり幅広く教えてくださいます。



今回、節税に関して相談した結果、まずは旅費規定など様々な規定類を整備しましょうと

いう助言をいただきました。収入を個人から法人に移し、手当という形で個人に戻す。

(もちろん実体を伴ったものにする必要があります・・・空出張とかはダメ!)

手当なら非課税ですから、税率が上がることも懸念しなくて良くなります。

良いアドバイスをいただいたので、早速規定類の整備に取り掛かりたいと思います。



あわせて、個人の収入を法人に寄せていく必要があるので、個人で持っている物件を

一度法人で管理させ、管理費をそちらに計上させることも必要になるかと思います。

仙台法人、東京法人のどちらに寄せていくかが悩ましいところです・・・。



そんな有意義な打ち合わせのあとは、移動して別の保険代理店さんと打ち合わせ。

今度購入する戸建の火災保険の契約です。一応そろそろ融資は固まっていることから、

ぼちぼち「東京5棟目」を名乗っても大丈夫かな?なんて思ったりしております。



私は基本的に戸建に対しては、再取得価格ギリギリ満額まで保険をかける主義です。

今回購入する物件は、下町で災害の危険性がある場所の物件です。そういう観点から

災害で燃えてしまって借金だけ残りました、ということにはなりたくないですから。

代理店さんもそれをわかっているので、いつものパターンで見積を出してくれます。



今回も出てきた内容に特に問題はなく、さくっとそのまま契約。保険の開始日が微妙に

ずれるかもしれませんが、その時はまたその時で訂正すればいいかと思います。



東京5棟目は結局法人で審査を通せる金融機関さんがなく、個人での購入になりました。

東京3棟目を購入した時に融資を実行してくださった金融機関さんが積極的にやりますと

言ってくださったので、そちらで融資をお任せすることにしています。できれば3月中に

実行したいと息巻いておりましたので、本当に最速で進めば今週中に決済になるかも

しれません。売主さんが来週は旅行にでかけてしまい不在になるということなので、

とにかく今週頑張ると言ってました。期末ってのは恐ろしいもんだ・・・。



何にせよ、着々と決済に向けて準備は進んでいます。さぁ、あとは実行を待つばかり。

時間だけの問題といったところです。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする