2016年03月31日

東京5棟目の金銭消費契約をしてきました。

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金銭消費契約を結んできました。これでほぼ戸建の購入は確定!東京5棟目、誕生間近。

(戸建でも「棟」表記していいのかなあ?と思いつつ・・・)



初めてこの物件を見て買付を入れたのが1月終わり頃でした。約2ヶ月で本承認を得た、

という具合になります。時間がかかったのは東京法人での融資付けを考えたからですが

そこは結局不調に終わったので、個人で融資付けする方針に変更しました。そして

東京3棟目でお世話になっていた金融機関さんでの融資の内諾を得てほっと一息。



一時はこの内諾も「前に買った東京3棟目も東京4棟目も埋まってないけど大丈夫?」

という声があがり、なんとなく雲行きが怪しくなったこともありました。しかしこちらで

現在の稼働率を示す資料を作って提示したところ、態度が180度変化。私としては

不本意な成績だったのですが、先方からすると「稼働率が全体では高い!」ということで

問題なし、むしろ既存物件の借り換えも検討させてくれ、という流れになりました。



こちらの金融機関さん、東京1棟目の購入の時には「札幌の物件の管理ができない」と

融資を渋られてしまったのですが、4年かけて立場逆転です(笑)



これまでに書いた東京5棟目関係のブログ記事を東京5棟目カテゴリにまとめましたので

もしよろしければどうぞ〜。



そして先日、東京5棟目の金銭消費契約を締結してまいりました。

本部承認も無事に取れましたので、まあこれで何とかって感じです。



条件は金利こそ東京3棟目に比べて上がってしまったものの、既存の借入の中では

悪くない数字です。私、小さな金融機関さんと高金利な金融機関さんからの借入が多く、

他の優秀な大家さんのように0%台とか1%台の金利での融資はひっぱれません。

あまり低い金利を出せない金融機関さんの中では、悪くない金利なんですけどね。

この辺は、将来に向けて伸びしろがあるということと思っておきます。



金銭消費契約時に支店長が挨拶に来て「今月中に決済したい」と漏らしていきました。

あれ、担当の方には月末売主さんが旅行でいないから無理だと思うと伝えていたんだけど

まだその話は支店長に伝わっていない?波乱の予感しかしないので、早めに日程を

確定してくださいね、と担当の行員さんにお伝えしました。



その後、やっぱりちょっとだけ波乱含みの展開はあったものの、決済は4月上旬で決定。

小さな戸建ですが、自宅の近所に物件が手に入るというのはとてもありがたいことです。



また、支店長さんからは東京2棟目の借り換えを是非提案させてほしいと言われました。

もともと借りていた金融機関さんへの仁義もありますし、ここは慎重に検討したいと

思っております。今後借入の見込みがないなら、見切って借り換えてしまうのも吉ですが

そうでもないなら借りられるだけ借りてから切り替えたほうがいいと考えます。



今後に向けていろいろと考えることはありますが、まずは決済に向けて集中していき、

リフォームと賃貸付けを加速させることが重要と思います。頑張るぞー。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月30日

入居申し込みと隣地からのリクエストをいただく。

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東京4棟目、週末に1部屋申込をいただきました。一番中途半端なお部屋でしたが、

家賃を少し下げただけでなんとか成約。ほっとしました。



申込をしてくださったのは、近所の専門学校に春から通う学生さん。契約名義はご両親で

連帯保証人もご両親という形で、割と固めな感じの申込になりました。けっこう大きな

専門学校なので、ここの学生さんもターゲットにしたいねという会話はしてました。

狙いがうまくはまった感じです。



最後に残った1部屋は、洗濯機置場が外だったり、収納スペースになる部分があるものの

部屋面積に参入できず、ちょっと割高な家賃設定に見えてしまっている部分があったり、

既存の間取りが微妙だったので、うまく取り回しができていないところがあったりと

「たぶん苦戦するだろうなあ」と思っていたお部屋でした。

そしてその予想通り、初回の申込をもらうのに一番時間がかかってしまいました。



東京4棟目は4部屋ありまして、「狭い/広い」「日当たりが良い/悪い」のパターンが

あります。家賃で並べると「狭くて日当たりが悪い」→「狭くて日当たりが良い」→

「広くて日当たりが悪い」→「広くて日当たりが良い」の順番になります。



これを申込順に並べると「狭くて日当たりが悪い」→「狭くて日当たりが良い」→

「広くて日当たりが良い」→「広くて日当たりが悪い」という順序になりました。

狭い部屋の方が早く申込をいただいたことから、市場では狭い部屋の方が費用対効果が

高いか、もしくは客層にマッチしていると判断できます。「広くて日当たりが悪い」

部屋は室外洗濯機というマイナスもあってのことだと思われます。



「狭くて日当たりが悪い」部屋のキャンセルがなければ、これで満室だったのですが

現実は無情なものです。キャンセルになったお部屋も、今一生懸命募集をかけています。

繁忙期の残り香がまだある今週末くらいには決まってほしいところです。



繁忙期中に募集したお部屋は9部屋。うち8部屋で申込をいただいておりましたが、

キャンセルが2件発生してしまい、埋まったのは6部屋に留まりました。悔しいです。

3月末募集開始のお部屋があるので、完全満室は難しい状況でしたが、もう少し埋めて

3月末を迎えたかったです。



残りの空室は札幌4棟目の1部屋(3月末募集開始予定)、東京1棟目の1室(内見が

ようやくちらほら入り始めた)、東京3棟目の1室(問合せはガンガン入っていると

管理会社さんから聞いている)、東京4棟目の1室(先週末キャンセル・・・)。

思ったより空室が多く残ってしまいました。4月も全力で埋めていきつつ、来年の

繁忙期に向けて反省をしていきたいと思います。



ところで東京4棟目ですが、一部の隣地の方からけっこうな圧力をかけられています。

少しでも境界をはみ出したり、その方の敷地を通行したりしてしまうと、私のところに

電話連絡が来るのです^^;



リノベ中も、現場監督の方がだいぶそれで怒られたりしていました。明らかにその方の

土地に建っている物件は空き家なのですが・・・屋根に穴が空いているくらいだし・・・

地主さんご本人はご近所にお住まいで、たまに様子を見にきているようです。そして

うちとの境界で異変を感じると連絡してくる、と。



先日も「エアコンの室外機がはみ出ている」というご連絡をいただきました。

現地確認をしてもらうと、確かに数センチはみ出ているようです。はみ出ている以上、

私に非があるので急いで移動の手配をとりました。その面に室外機を置けないとなると

けっこう配管の取り回しが長くなってしまい、6万近い工事費がかかりました。痛い。



隣地問題以外にも、リノベ時に費用がかかるから交換しなかったサッシ部分について

一部鍵がついていない箇所があったので、そこに鍵を設置したり、割れているという

指摘のあった窓ガラスを交換したり、内覧会で指摘していただいた入口部分の対策など

地味にお金が出ていきます。いくらフルリノベしたとはいえ、築古には変わりないので

細かい出費があるのは仕方ないのでしょう。



すんなり買える不動産なら安くは買えませんので、こういった部分で苦労をするのは

収益性の裏返しと考え、ひとつひとつに対してきちんと対応していきたいと思います。

さ、満室まであと一息。頑張ろう。

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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月29日

フィリピンのコンドミニアムのため、3度目の認証作業。

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フィリピンのコンドミニアム1戸目の融資書類を認証してもらうために、時間を作って

公証役場と大使館に行ってきました。



これまでのあらすじ



引き渡しのための残金支払が昨年の3月頃あり、それに対する現地金融機関さんでの

融資が承認されたのが昨年の5月くらい。書類をこちらが提出したのが7月くらい。

この時に一度目の認証作業をしました。

(その時のブログはこちらこちら



その後、なぜか先方にて再審査がかかり、ずっと待つ羽目に。デベロッパーさんも

なかなか融資が実行されないことに苛立ち、融資されないならキャンセル扱いにするよと

言い始め、いろいろめんどくさい事態になりました。そしてようやく金融機関さんにて

再承認となった
のが今年の1月頃でした。どんだけ時間がかかってると思ってるんだ。



そこから「急いでSPAを再送してくれ」と気軽に言われます。なぜ前回のものを

再利用できないのかと若干腹を立てつつも、キャンセルにするわけにもいきませんから

代行業者さんに依頼して最速でSPAを揃え、2月に発送。



これで安心と思いきや、ここでまた金融機関さんからイチャモンが入ります。

代行業者さんを使った場合、公証役場に私が直接赴いていないから認められない、と。

そんなこと今まで一度も言われてことないのですが・・・何を急に?



まあ確かに、これまでに出したSPAはデベロッパーさん相手でした。今回提出したのは

金融機関さん宛なので、相手先のルールというのはあるのかもしれません。しかし、

急いでくれというから一番早い手段で提出したのに、それを否定されちゃうとなあ。

そんなわけで、結局3回目の認証に自分自身で赴かざるを得なくなりました。



一度認証するだけで15000円近くかかっているわけです。かれこれ2回分パー。

今回さらに取り直ししたので、3万円ほど無駄金を使ったことになります。あーあ。



はい、長いあらすじ終了。そんな背景もあり、また公証役場とフィリピン大使館に

出かけてきました。さすがに3度目ですから、こちらも手馴れたものです。



家で嫁ちゃんにSPAへサインしてもらい、そのサインを認証してもらうための委任状を

作り、実印を押印して印鑑証明を添付。念のため公証役場さんに電話して、これで認証は

できるか確認してから実際に赴き、30分くらい待って認証された書類をゲット。

書類のコピーを1部とり(フィリピン大使館で必要になる)、返送用のレターパックを

購入(レターパック500を指定されます)。準備万端でフィリピン大使館へ。



「パスポートのコピーをとって添付してください」



・・・完璧だと思ったのにorz

近くのコンビニでパスポートのコピーを取り、改めて申請。そしてお金を払って完了。

来週届くということになりました。



豆知識

・フィリピン大使館の会計窓口はお昼休みがある

・認証にはパスポートコピーと認証対象書類のコピーがそれぞれ1部ずつ必要

・レターパックは500(赤い封筒)でしか受け付けてくれない

・レターパックの封筒は大使館と六本木駅の間のセブンイレブンで売っている



認証が終わったら、最後にペナルティの問題を片付けてようやく融資実行です。

もはや実行されるかどうかも怪しいけど・・・ともかくやれることを一つずつ順次やって

いきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月28日

生命保険の契約名義を東京法人に変更。

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今回の確定申告の結果を踏まえ、税金対策を検討しています。先日は生命保険でお世話に

なっている代理店さんと打ち合わせました。生命保険を法人名義にするためです。



前の話ですが、一時期出張先で物件を買おうとした際に団信がかけられるのかどうか的な

話題になったことがありました。その時、とりあえず団信に入れなくても困らない程度の

生命保険を自分自身にかけたのです。だいぶ大きな額の保険でして、その契約者は

私自身になっております。個人で個人にかけている生命保険なので、当然のことながら

なんの経費になることもありません。



当時は個人で経費ではない形であっても特に問題はありませんでした。しかし、ここで

税金の問題が顕在化したことや、東京にも法人を作ったことなど、状況の変化を考えると

この支払を経費にしない手はない、ということになります。



ちょうど保険代理店さんも「法人をもう1個作ったと聞いているので、近々どんな状況か

お聞かせいただきたいです」とアプローチしてきておりました。いいタイミングなので

ここで契約名義を法人に切り替えて、この保険を半分経費化しちゃいましょう。

(半分損金にできるタイプの保険なのです)



そして保険代理店さんと打ち合わせ。この代理店さんは決算書の数字を読んで、内容を

よりよく見せるためのアドバイスなどもしてくださいます。保険代理店さんですから

当然保険のセールスも入りますが、総じて役に立つことをいろいろ教えてくれますので

たまにお会いしてお話を聞かせていただいております。



今回も生命保険の契約名義を変更する際にどちらの法人にその経費をつけるべきか、

今後総合的にどのように節税を図っていけばいいか、ご意見をいただきました。

ご提案いただいたのは、個人は物件の管理費を法人に支払い、法人に利益を集めて

そこから共済や保険、旅費規定に基づいた日当などで利益を圧縮していくのが

いいのでは?という内容です。



個人に比べて法人はできることがいろいろあるから、法人に利益を寄せていくのが

先々を考えるとやりやすいわけです。法人から役員報酬という形で個人にお金を戻し、

残りは法人の内部留保にするイメージでしょうか。



正直、今までは法人にすることのメリットをそこまで理解できていなかったし、実感を

することもありませんでした^^;

しかしこうやって具体的に、何をして節税を図ろうかと検討を始めると、法人ってやつは

非常に使い勝手がよく、便利なんだなあということを実感します。



結局、保険の契約名義は東京法人に寄せることにしました。どちらに寄せてもいいかと

思ったのですが、東京に住んでいるので東京でいいのかな、という感じのノリで、

なんとなく決めました。現在、代理店さんで手続きをしている最中です。来月は法人の

名義で支払になるものと思われます。



1年後の確定申告に向けて、今から準備を進めることは大事と思います。

残りの税金対策のアイディアに関しても、顧問税理士さんとしっかり打ち合わせをして、

妥当な形になるよう進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月27日

ビーフンデザインさんのリノベ案件の内覧会に行ってきました。

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昨日は変態賃貸物件を作ることで有名なビーフンデザインさんのリノベーション物件の

内覧会に参加してきました。代表兼変態建築士の進藤さんとは別のイベントで

なんだかんだとお会いしていますが、手がけた物件を見に行くのは久しぶりです。



本当は午後からだったこの内覧会、私自身はその後用事があったので、個人的に午前中に

見せていただきました。しばらく内覧会に参加していなかったので、発想の刺激を受けて

自分の物件にもそのエッセンスを反映できればいいのかなと思った次第です。



今回の物件は、1階が短期貸し想定の住居物件、2階がビーフンデザインさんの

オフィスとシェアオフィスが混在する場所ということでした。場所は表参道です。

自社物件として購入したらしいですよ、すごいところに買ったなあと。再建築不可だと

いう話でしたが、それでもそんなところに買えるなんて素晴らしい。不動産は立地が命。



個人的に興味をそそられたのが、お風呂です。今回の物件はバランス釜だったそうですが

在来工法のまま防水処理をした木で処理をしたとのこと。



明るいお風呂



いやー、これはインパクトあります!費用を聞いたところ、ユニットバスを入れるのと

同じくらいだったとのこと。床をあげて、排水を新設して、送料と本体価格が大差ない

風呂釜を入れて・・・費用同じでも、こっちのほうが与える印象が違います。



なんでユニットバスにしなかったのか聞いたところ「窓をつぶすのがもったいなかった」

との一言が。そうだった、この建築士さん、放っておくとスケルトン風呂とか公園から

丸見えの風呂とか、やたらと露出狂なお風呂を作る人だった・・・(笑)



ちなみに、ユニットバスに比べて防水は完全ではないらしく、一応漏らないよう工夫は

しているけど、もしかしたら階下に漏るかもね〜なんて言ってました。リスクたかっ!

1階がお風呂ならそういう問題はないようです(今回は2階)。



その他、つらつらと写真を。



外観

見えるところを味のある木で覆ったエントランス。雰囲気が変わりますね。素敵です。

ちなみに見えないところは何もしていません。



1階LDK

一階のお部屋。LDKはきっちり手をかけ、他は変更しておりませんでした。



1階キッチン

このブロックベイのキッチン、インパクト大です。なんかおしゃれな気がする。



ロフトに登るはしご

進藤さんと言えばこの鋭角なロフトへの階段(笑)

ロフトは屋根裏をぶち抜いて作ったそうです。元は天井があったけど、全てオープン。

さすが変態露出狂建築士(褒めてます)



ロフト内部

ロフトから下を見下ろす

こういうのを見ると登らずにいられない子供な私です。実際の用途は荷物置場かなと

進藤さんもおっしゃっていました。



いいもの見せていただきました。眼福眼福。

こういうことをがっつりやっても収支が見合う物件、やってみたいですねー。

今はまだローコスト路線のリノベをするのが限界な物件しか買ったことないです。

頑張ってもっと安く買えるネットワークを作るぞ!

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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする