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昨年後半は小ぶりな物件を２棟購入し、今年に入ってからも戸建の買付を入れるなど
東京で小さな物件を購入することが最近多い私です。ただ、それって本当に効率のいい
ことなの？という話に関しては、疑問が残るのではないかと考えています。
小さな物件は、金額的なリスクは低いです。多少の失敗があっても、他の物件でカバーを
することもできるでしょうし、最悪サラリーマンの収入から補填するという方法でも
なんとかなるという点は安心感があります。
しかし、それは裏を返すとあまり効率は良くないということに他なりません。
１棟買う労力、それを仲介業者さんに認知してもらうなどして軌道に乗せる労力は、
小さくても大きくてもそれほどは変わらないです。埋めるまでの時間やお金は、部屋数が
多い方が当然かかります。他方、初期動作として業者さんと会話するところや、物件の
共用部をどうする、管理会社をどうする、などといった部分は大きさに関係することなく
同じように手間がかかる部分です。
忙しいと言っている人が、小さな物件を購入することで自ら進んで仕事を増やしている、
という構図に見えなくもないわけですよ、私の今の状況は。
どうせやるなら大きな物件を買った方がいいのではないか、と思うこともあります。
同じ労力を使うなら、よりキャッシュフローを多くとれることをした方がいいのでは？
そう考えるのも自然なことだと考えます。
ただ、私自身は、今の東京でそのような大きめな案件でキャッシュフローをしっかりと
確保できるものを探せるイメージがないのです。
ここまで私が実施しているのは、古くて難ありで普通なら融資がつかないと思われるため
即買付が入ることがない物件を、なんとか融資をつけて購入し、通常の買いやすい案件と
比較して割のいいキャッシュフローを得る、という内容です。
この「なんとか融資をつけて」がポイントで、金額が大きくなるとこのハードルが一気に
あがっていくという問題があります。小さな金額だから、支店稟議の範囲でなんとか
なっているという側面もあります。本部まであがると、いろいろ厄介なわけです。
耐用年数は切れているどころかダブルスコアのような築古物件なわけですから。
難易度が上がると、自己資金を入れる必要も出てきます。私はせっかくの収益を海外の
コンドミニアムに吸われているところがあるわ、なんだかんだと次の資金に回して
しまっているわで、金融資産が現預金の形ではあまりありません。大きな案件になると
自己資金の面で苦労するのではないかという予想もあります。
そんな感じで、自分自身にメンタルブロックをかけてしまっているから、小ぶりな案件に
傾倒してしまうのだろうなと考えます。
これが札幌になると、逆にそんな小さな案件でもなく、そこそこ大きなものを追いかけて
いるのですが、これはこれで融資のハードルが高く常に苦戦しています・・・。
本当は一気に数億単位の物件を購入して、突き抜けてしまいたい気持ちもあるんですけど
なかなかそううまくは問屋がおろさない、というのが実情です。
もう少し上手に立ち回っていきたいものです。
とは言いながらも、やっぱり不動産を購入して運営していくことは面白いものですから、
こうやって小ぶりな物件をコレクションのように買って、再生して収益化すること自体は
とても楽しくやっております。不動産を副収入としか見ていないわけではなく、趣味の
延長戦みたいな気持ちでやっているからこそ、こういう手法でも楽しめるのではないかと。
書くだけ書いて、あまりまとまってはいないのですが、とりあえずそんな感じです（笑）
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