2016年02月14日

空室対策のシャンデリアを管理会社さんに紹介してきた。

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昨日は先日無事仕上がった東京4棟目で採用させていただきましたシャンデリアを

顔見知りの管理会社さんやメディア関係の方にご紹介する場を設けてきました。



先日設置したムーラのシャンデリアですが、先週内覧会を開いた際にも好評でした。

私自身もこれはいいと思ったので、親しくしている業者さんや大家さんの会の代表に

こんないい空室対策の商材があるからオーナーさんに提案したらどうですか、という

話ができればいいと思い、企画した次第です。



シャンデリアは高くて重くて設置に工事が必要、かつメンテナンスの手間もかかる、

という先入観を皆様お持ちだと思うのですが、ムーラのシャンデリアはそうでもなく

お値段お手頃で女子が一人で設置できるくらいの軽さと簡単さ、特別な工具は不要で

メンテナンスに関してもしやすくなるような工夫が施されています。



以前のブログに書いた通り、東京4棟目では4台のシャンデリアを導入しました。

各部屋ごとに仕様を微妙に変えて、雰囲気の違いを楽しんでもらおうとしています。

ちなみに導入したのは以下の4種類でした。













説明会では、実際にシャンデリアの営業さんに来ていただき、実物を設置して光量の

具合を体験していただいたり、セールスポイントになるところを教えていただいたり

しました。逆に、オーブ社(ムーラはオーブ社の1ブランドです)の営業さんは

不動産賃貸業の関係者にどう売り込んでいいかわからないということでしたので、

不動産会社の違い(管理会社、売買仲介会社、賃貸仲介会社のどこが興味を持つか、等)

をお伝えして、双方にとって有益な情報交換になるように努めた次第です。



シャンデリアはLEDにも対応しております。昨今のLEDはだいぶ性能も良くなり

部屋の光の具合も明るくはないけど暗くもない、ムーディーでちょうどいい具合な

光量になることがわかりました。光量が足りない場合は間接照明などを併用すると

より良い感じになるのかなと思った次第です。



説明会の参加者の方でも、女性の方が良い反応を示しておりました。

賃貸住宅やインテリア決定の主導権は女性にあることがよくわかりました(笑)



シャンデリアを設置した東京4棟目ですが、管理会社さんからは「うちの管理物件で

今一番問い合わせが多いです」「すでに内見も数件入ってます」という嬉しい報告が。

物件自体の良さもあるでしょうけど、シャンデリアもその反響に一役買っているのは

疑いようはありません。



そしてこのシャンデリア、春と秋に新商品の発表を毎年しているということですので

常に目新しい商品が出てくるのです。この春の新商品でも、ちょっと面白いシェードが

かぶされているシャンデリアがあり、興味を惹きました。



この面白いアイテムを業者さんの仕入価格で入手できるようになった私はラッキー!

心からそう思っています。ありがたや〜。こんなご縁をいただけたことに感謝します。



もしシャンデリアが気になる人がいましたら、顔見知りの方なら代理購入しますので

お気軽にお声掛けください。オンラインショップよりもだいぶ安い価格で購入できます。

(少しだけ手数料はいただきますので、悪しからず)

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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月13日

頼る相手を間違えた。

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やっぱり、他人に頼るばかりじゃダメで、自分で動かないといけないこともあります。

そして、頼る相手によって、進み方のスピードが変わるということもあるので、

アクションを起こす相手を間違えてはいけないということも。



なんの話かと言いますと、先日指値が通った戸建の融資付けのお話です。



1月後半に内見して、1月末には指値が通ったこの戸建。2月第1週には融資付けの

打診がなされるよう、各所を調整しておりました。



私自身が出張でなかなか時間が取れないので、どうしたものかと思っておりましたが

私が候補としてあげた金融機関さんに関して、元付の業者さんが「懇意にしています」

「こちらから必要な資料を持ち込ませていただきますよ」と仰ってくださったので、

それじゃあということで業者さんに今回はお願いすることにしました。



その後、金融機関さんに電話して、金融機関さんから元付業者さんに電話してください、

担当は○○さんです、という話をしまして、その旨仲介業者さんにもお伝えしました。



それから1週間が経過し、先日の狼旅団セミナーの中休みにまで話は飛びます。

現地で会った不動産仲間に「契約いつなの?」と聞かれ、そういえば予定がまだ未定で

あることに気がつきました。ほかの人に横からさらわれても面白くないし、早めに契約を

してしまった方がいいと判断。中休みの間に元付業者さんに電話をしました。



契約を早く済ませたいという話に対し、先方は融資が固まってから契約にしましょうと

提案されてきました。一番手を確保してくれるという裏付けがあるのだろうと理解して

それで良いですという会話をしたのですが・・・



「ところで金融機関さんから連絡が来ていないんですけど」



え、そうなんですか!?なんてこったい。1週間無駄に過ごしてしまった。

この案件+αのいくつかの仕事に注力できる不動産業者さんと、これ以外にも多数の

事務処理や案件を抱える金融機関さんと、どちらに第一歩を踏み出していただくべきかは

冷静に考えれば明白でした。私は選択を誤ってしまったようです。



金融機関の方は、少ない人数で多数の案件や行内処理を行わなくてはなりません。

外回りなどもありますし、多忙であることは容易に想像できたはずです。

これは完全に私のチョイスミスだと思います。不動産業者さんに主体的に動いていただく

方が早いに決まっていました。



ここで過ちに気がついた私、すぐに不動産業者さんにコンタクトをとっていただくよう

改めて依頼をしました。結果、少なくとも1行には話が伝わったように感じました。

来週、リフォームローンの話をしに両行にお邪魔しますので、その際にきちんと

確認したいと思います。



まだまだマネジメント能力が甘いです、私。日々修行と思って頑張ります。

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posted by ひろ* at 10:17 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月12日

東京1棟目のテコ入れに、清掃と募集条件の調整を実施。

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東京1棟目の外構を清掃してもらいました。



どうにもこうにも時間が足りず、でもいい加減やらないとまずいと思っていたのが

東京1棟目の共用部の清掃です。とにかく、外階段にコケが生えているのはまずい!

そこまで放置していた自分が恥ずかしいのですが、それはそれとして早急に改善を

図らなくてはなりません。



時間はないけどやるべきことがある。そういう時は、もうお金で解決するより他に手段は

ないのです。そんなわけで、清掃を手配することにしました。



パッと頭に思い浮かんだのは、現在の居住地つながりの友人の顔。近くに住んでいるので

たまに様子を見てくれたりします。以前はシンボルツリーの木の枝を切ってくれたことも

ありました。彼女に少しお金を払って、清掃をお願いするのが一番いいだろうと判断。

すぐLINEで連絡を取り、お願いしたところ快諾していただけました。



高圧洗浄機の受け渡し方法、やってほしいことをLINEで打ち合わせ。

そして「終わったよー」という報告がありましたので、東京に戻ってきたタイミングで

確認をさせていただきました。



ビフォー

こんな状態だったのですが・・・



アフター

うん、すっかりきれいに!ありがたい。



後で話を聞いたところ、清掃中に管理会社の社長さんも顔を出してくれたみたいです。

東京1棟目の管理会社さんは、物件のすぐ近くです。高圧洗浄機を動かしていたから、

音で気がついたのかもしれません。気にかけていただき、ありがたいです。



清掃していたら何人か通りすがりの人に声をかけられたとも言ってました。

下町らしい話です。私も以前、草むしりしてたら手前の家のおばちゃんに話しかけられ

あれこれと会話したことがありました。



清掃結果を確認した後、管理会社さんにその足で向かい、原状回復と募集に関しての

打ち合わせを実施。インターネットでの閲覧件数はぼちぼち、内見は1週間半で1件だけ

という結果を踏まえ、テコ入れをすることにしました。広告料1ヶ月投入でいきます。

空室が多いので、早く決まってくれた方が気持ちが楽ですから。でも東京1棟目は

返済が15年で返済比率が高く、どうしても財務がタイトになるのです。だから家賃は

できるだけ落としたくない。よって、広告料を投入することになります。



さて、これでサクッと決まってくれればいいのですが。

時間がある時に嫁ちゃんに営業まわりをお願いするか・・・。

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posted by ひろ* at 11:37 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月11日

ネット銀行の法人名義の口座を開設。

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法人でネット銀行の口座を作りました。意外と面倒でした。



法人の口座は、ノンバンクの返済用に第二地銀さんの口座を1つ作ってあります。

この口座を作る時もやたらと大変でした・・・。

(その時のブログ記事はこちらこちらにあります)



ここはここで重宝していますが、今後いろいろと入出金を見ていくにあたり、面倒がない

ネット銀行の口座も作っておきたいと思うわけです。インターネットバンキングとか

いろいろ考えるとその方がメリットがあります。振込手数料も個人よりは割高なものの

一般的な金融機関さんに比べると安めなので、日常使いの口座にはいいなと思います。



というわけで、ネット銀行の口座の作成手続きを行いました。今回は住信SBIを

ターゲットにすることに。どこでもよかったんだけど、まあとりあえずということで。

割と個人でもよく使っていますし。



そんなわけで、早速ネットから申し込み。もちろん、ホイホイと開設できるわけじゃ

ありません。事務所での面談こそないものの、いろいろと書類の提出を求められました。



【法人口座開設の際に必要な本人確認書類】

謄本、印鑑証明、出資者名簿、法人名義の他行口座通帳の4点を求められました。

なるほど、面談しない代わりに他行で既に口座を持っていることを条件にしているのか。

こうやってコスト削減を果たしているわけですね。いきなりネット銀行一本ってわけには

絶対にいかない仕組みになっているようです。



さらに別の書類として、設立半年以内の法人は「主たる事務所の建物登記簿謄本」

「法人設立届出書」「青色申告承認申請書」「主たる事務所の建物賃貸借契約書」のうち

いずれか1点を同封しろとのお達しです。うちは思い切り半年以内なので、必要です。

この時点で、実は法人設立届出書と青色申告承認所をまだ出していなかったことに

気がついたので、主たる事務所の建物賃貸借契約書を添付することにしました。



【法人口座開設の際に必要な代表者・担当者の本人確認書類】

運転免許証のコピーを同封すれば良いだけなので、こちらは特に問題無しです。



これらの他に、書類を数点記入してポストに投函しました。

しばらくたってその結果が帰ってきたのですが・・・書類を追加しろとのお達し(><)

賃貸借契約書じゃダメで、他の書類のいずれかを同封しなさいと言われてしまいました。

何がダメなのかは説明なし。うーん、いけず。



この時点では法人設立届出書も作成していましたので、今度はそちらを同封しました。

そしてやや時間をおいて、今度こそ無事に承認していただくことができた次第です。

まいったまいった。でもまあ良かったです、終わりよければすべてよし。



法人口座は時間がかかるものという認識を持ち、事前に進められるものについては

極力前倒しで進めていくことが望ましいと感じた次第です。皆様もご留意ください。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月10日

思いたったら即行動しないから・・・

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昨日書いた戸建への買付ですが、わずか1時間の差で買付負けしてしまいました(涙)



あのブログを書いている途中で買付しますとメールを業者さんに入れたんです。

まあ業務が始まる前の時間だし、普通にこれで通るだろうと。



帰ってきた返事は・・・「朝7時に内見にきたお客様が買付を入れました」と!

えー、マジですかー!?なんということでしょう。

こんなことなら夜のうちにメールしておけばよかったと嘆いても後の祭りです。



朝7時に見に行った人も見に行った人だし、それに同行した業者さんも業者さんです。

双方とも仕事熱心でした。私の予想の上を行く時間帯に動いた人が見事に物件を

かっさらっていった形です。うーん、残念だけどやられましたとしか言いようがない。



教訓:決断したらすぐに動くべし



これで今までやってきた「札幌・仙台・東京」以外の地域に初進出だ!と思ったのですが

現実はそう甘くありませんでした。むやみに他地域に展開するつもりはないのですが、

ある程度土地勘があるところであれば積極的に展開したい気持ちはありましたので、

今回の物件はそのチャンスだったのですが・・・。無念。



うー、逃した魚は大きいというけど、今回のも逃してみるとますます悔しさが・・・

まあでも、これ以上自分を忙しくしてどうするんだという天啓なのかもしれません。

これはこれで受け入れて、次に活かそうと思います。思いたったらすぐ買付、ってね。



東京に買付を入れている戸建などもあるので、そちらをまずはしっかりと手中におさめ

対応していくことに全力投球したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする