１０部屋の空室を抱えると、月額６０万以上の損をする。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２０位です。もう少し上位に入れればいいんだけどなー。

応援クリックよろしくお願いします→



繁忙期です。問い合わせはだいぶ増えていますが、まだ申込の快音は聞えてきません。



現在、空室は札幌４棟目が３部屋、東京１棟目が１部屋、東京３棟目が２部屋、

東京４棟目が４部屋で合計１０部屋となっております。褒められた数字ではありません。

均して一部屋６万としても、６０万損している状態です。恐ろしい数字でぞっとします。



この状態を一刻も早く解消すべく、募集活動を行っています。東京３棟目はまだ募集が

できる状態ではないので、それ以外の部屋に注力して募集を行っている状況です。



札幌４棟目は、申込が入ったものの、身内の反対でキャンセルということがありました。

あれ以来申込に至る内見は発生してません。近所の似たようなスペックで札幌４棟目と

比較して家賃が安い部屋が空いているせいで、そちらに先に反響が入っているようです。

利回りを高く保ちたいという意図がありますので、家賃を高めに設定していることの

弊害がこういうところに現れています。



手をこまねいてみているわけにもいかないので、有効かどうかはわかりませんが、家具や

家電をつけますよというプランもあります、ということも管理会社さんには伝えました。

ライバル物件より家賃は高いけど、高いなりのことはしていますというアピールをして

乗り越えたいと思います。



東京１棟目は、１０日前くらいに広告料を１ヶ月つけようということで管理会社さんと

合意しました。その後効果があったかどうか、まだヒアリングできておりませんので

この週末にでも管理会社さんに状況確認してこようと思っています。



なお、嫁ちゃんのお友達の方が家さがしをしているということでしたので、エリアや

設備などの条件は異なるものの、試しに東京１棟目を紹介してみました。結果としては、

写真を見て綺麗だから詳細を教えてください、という反応だったようです。やはり、

ネットに掲載する写真は多少お金がかかってもプロに依頼すべきだなと実感しました。

もし成約になれば、広告料もかからないので大変助かるなあというところです。



東京４棟目は管理会社さん曰く「管理物件の中で一・二を争うくらい問い合わせがある」

ということでした。ありがたいことです。まだ申込には至らないものの、内見もぼちぼち

いただいているということでした。



先日、管理会社さんからお電話で「２人入居はオッケーですか？」という確認を

いただきました。あまりうるさいことを言うつもりはないですが、友達同士の

ルームシェアとかだと両方の両親を保証人に取らないとだなあとか、細かい実務の話は

考慮すべきことがあります。今回の内見希望者様は、詳細は省きますが親子でしたので

そういう内容での二人暮らしなら問題ないと判断しました。成約に至ってくれれば、

大変嬉しいのですが・・・期待したいと思います。



空室が早く埋まるよう、私も何か活動をしたいのですが、自分でマイソクを配ったり

している余裕もなく、管理会社の皆様に頼るより他に手段がありません。というわけで、

皆様何卒よろしくお願い致します！

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

既存不適格物件の融資付けに取り組んでいます。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２０位です。資金繰りで頭が痛いです。ええ。

応援クリックよろしくお願いします→



既存不適格だけど数字がけっこう出る物件に興味を持ち、地味に交渉をしています。



仕事を増やしたらまずいだろと自分で思いつつも、やはり目の前に面白そうな物件が

出てくるとそれに注目してしまう欲張りな私です。今回もまた一癖ある物件の情報が

目の前に転がってきましたので、つまみ食いできないか模索しております。



今回は札幌の物件で、私がこれまで購入した物件（アパート・マンション９棟・太陽光

１機）の中では３番目に規模の大きな大きな物件となります。

（札幌４棟目→野立て太陽光→今回の物件→東京２棟目→・・・）

おとといのブログで書いた通り、小さな物件を購入することが多いものですから。

１億突破している物件がほとんどありません。



まあそれはそれとして。



物件情報を見た時に、これなら今どきの物件と比較したら悪くないなと思いました。

指値前提ではありますが、求める水準になんとか到達しそうな雰囲気がありました。

立地も悪くない（むしろ得意エリア）し、戸建とマンションの二棟一括案件というのも

癖がありそうで割と楽しい印象がありました。



しかし、当然ながら難点もあります・・・。この物件、既存不適格状態なのです。

普通にやってたらなかなか融資はつかないものと思われる、そんな案件です。



既存不適格になってしまった理由は、土地をやむなき事情にて切り売りしたためと

伺いました。建築当初は問題はなかったのですが、土地を減らしてしまったがために

容積率オーバーとなってしまった、ということでした。



銀行融資がつきにくい案件だから敬遠する、というのが普通の感覚だろうと思います。

しかし私の場合は「銀行融資がつかないからライバルが少ないので美味しいかも」

という風に解釈して行動してしまうのです。いいか悪いかは別にして。



そんなわけで、今とりあえずいくつかの金融機関さんに打診しております。

今のところ、この物件はできれば仙台法人で抱えさせたいと考えております。

個人はこれ以上大きなものを増やしたくありません。



その観点で、札幌にも仙台にも支店がある金融機関さんをピックアップしました。

いくつか抽出したところ、既存取引先もあれば、新規のところもあります。

既存取引先についてはそのまま電話して検討していただきますし、新規のところは

誰か紹介してもらえる人がいないか探して、紹介で突撃しようという作戦を立てました。



幸い、新規のところはすべて紹介してくださる方を見つけることができましたので、

その方に確認の上、仕事の合間を縫って相談の電話をさせていただいた次第です。

既存不適格という点についてはどの金融機関さんも微妙な顔をしていたと思われますが

それでも検討しないとは言わなかったところを見ると、紹介効果はあったのでしょう。



「指値交渉も順調です！」と仲介業者さんから報告を受けておりますので、交渉を無駄に

しないようにこちらも頑張って融資付けに取り組みたいと思います。仲介業者さんも

融資の難易度は高いでしょうからといろいろご協力いただけているので、助かります。



札幌での新規物件取得がここしばらくできていなかったので、この辺で是非１棟購入して

まだまだ札幌でやっていく気があるんだぞ！というところをＰＲしたいと思います。

（誰向けに？自分でもよくわかりませんが・笑）

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

支払期日が迫っています・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２２位です。喉がイガイガするので、風邪薬を飲みました。

応援クリックよろしくお願いします→



支払の期日が近いのに、まだ融資の本承認が出ておらずに焦っております・・・。



最近、立て続けにお金を支払っているため、資金繰りがなかなかタイトな私です。

先日は海外不動産の支払の関係で、いろいろと焦りながら資金をなんとか集めきって

ドタバタとやりとりしておりました。まだそこも完全に落ち着いたわけではなく、

やらないとまずいことや融資を固めないといけないことがあります・・・。



そんな中、今度は東京４棟目の融資実行時期にヒヤヒヤする日々を送っております。

こちらはリノベーション費用を既存取引先の信用組合さんで用立てしてもらうように

話をしておりました。実際、話としては何とか通りそうなのですが、その時期がだいぶ

想定していた時期より後ろにずれ込んでおります。



今回、リノベーション資金はもっと簡単に有利な条件で調達する方法もありました。

具体的に言えば、施工会社さんが提携している信販会社さんの提携ローンです。

しかし、それをあえてせず、市井の金融機関さんから借りる道を選びました。なぜか？

信用情報を気にしてのことです。



金融機関さんにとって、無担保の借入が増えていることはあまり好ましいことではないと

思われます。たとえそれで収益が上がるなどの理由があったとしても、です。

そして、金融機関さんにとっては、他の金融機関さんからの借入の方が好ましく、

信販会社さんからの借入はそれより格下に見えてしまうことになるという噂を聞いて

おります（銀行で借りれず信販会社で借りたのか、ふーん、みたいな）。



東京４棟目だけでなく、東京３棟目も控えていた私としては、先に民間の金融機関さんで

資金調達して、最後に提携の信販会社さんで支払う方が融資をひきやすいと考えました。

そんなわけで、信販会社さんを使わずに自力で融資を得る手段を練りはじめた次第です。



しかしこれがなかなか大変で、条件は決して良くないし、保証料もかかるし、そもそも

新設法人に毛が生えたような法人にいきなり多額を長期で貸してくれることもなく・・・

思いの外苦労して、時間もかかってしまいました。



一応、すでに個人でお付き合いのある金融機関さんがその資金を用立ててくれることには

なったのですが、一部は法人名義、一部は個人名義というややこしい形になりました。



先日、個人契約の分は実行されたのですが、法人契約の分がまだ審査が完了しておらず

早くオッケーになってくれないかとヤキモキしている状態です。

昨日は東京の法人の社長になってもらった嫁ちゃんに、金融機関さんまで足を運んで貰い

面談的なものを実施してもらった次第です。審査がこれで進めばいいのですが・・・。



最悪、どうしても審査が終わらない場合は、どうにかして支払の資金を作らないとです。

焦りは募りますが、とにかくまずは融資審査を早々に終わっていただくために、こちらで

何ができるかを考えていかなくてはならないです。



私は割と無茶な買い方をすることが多いため、不動産で収入が増えたとは思うものの

支払等々で気持ちが焦ることが多くなった気もします＾＾；

いつになったら楽になれるのかな〜（苦笑）

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

本当にそれって効率いいの？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２４位です。今週は節制しよう・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



昨年後半は小ぶりな物件を２棟購入し、今年に入ってからも戸建の買付を入れるなど

東京で小さな物件を購入することが最近多い私です。ただ、それって本当に効率のいい

ことなの？という話に関しては、疑問が残るのではないかと考えています。



小さな物件は、金額的なリスクは低いです。多少の失敗があっても、他の物件でカバーを

することもできるでしょうし、最悪サラリーマンの収入から補填するという方法でも

なんとかなるという点は安心感があります。



しかし、それは裏を返すとあまり効率は良くないということに他なりません。

１棟買う労力、それを仲介業者さんに認知してもらうなどして軌道に乗せる労力は、

小さくても大きくてもそれほどは変わらないです。埋めるまでの時間やお金は、部屋数が

多い方が当然かかります。他方、初期動作として業者さんと会話するところや、物件の

共用部をどうする、管理会社をどうする、などといった部分は大きさに関係することなく

同じように手間がかかる部分です。



忙しいと言っている人が、小さな物件を購入することで自ら進んで仕事を増やしている、

という構図に見えなくもないわけですよ、私の今の状況は。



どうせやるなら大きな物件を買った方がいいのではないか、と思うこともあります。

同じ労力を使うなら、よりキャッシュフローを多くとれることをした方がいいのでは？

そう考えるのも自然なことだと考えます。



ただ、私自身は、今の東京でそのような大きめな案件でキャッシュフローをしっかりと

確保できるものを探せるイメージがないのです。



ここまで私が実施しているのは、古くて難ありで普通なら融資がつかないと思われるため

即買付が入ることがない物件を、なんとか融資をつけて購入し、通常の買いやすい案件と

比較して割のいいキャッシュフローを得る、という内容です。



この「なんとか融資をつけて」がポイントで、金額が大きくなるとこのハードルが一気に

あがっていくという問題があります。小さな金額だから、支店稟議の範囲でなんとか

なっているという側面もあります。本部まであがると、いろいろ厄介なわけです。

耐用年数は切れているどころかダブルスコアのような築古物件なわけですから。



難易度が上がると、自己資金を入れる必要も出てきます。私はせっかくの収益を海外の

コンドミニアムに吸われているところがあるわ、なんだかんだと次の資金に回して

しまっているわで、金融資産が現預金の形ではあまりありません。大きな案件になると

自己資金の面で苦労するのではないかという予想もあります。



そんな感じで、自分自身にメンタルブロックをかけてしまっているから、小ぶりな案件に

傾倒してしまうのだろうなと考えます。



これが札幌になると、逆にそんな小さな案件でもなく、そこそこ大きなものを追いかけて

いるのですが、これはこれで融資のハードルが高く常に苦戦しています・・・。



本当は一気に数億単位の物件を購入して、突き抜けてしまいたい気持ちもあるんですけど

なかなかそううまくは問屋がおろさない、というのが実情です。

もう少し上手に立ち回っていきたいものです。



とは言いながらも、やっぱり不動産を購入して運営していくことは面白いものですから、

こうやって小ぶりな物件をコレクションのように買って、再生して収益化すること自体は

とても楽しくやっております。不動産を副収入としか見ていないわけではなく、趣味の

延長戦みたいな気持ちでやっているからこそ、こういう手法でも楽しめるのではないかと。



書くだけ書いて、あまりまとまってはいないのですが、とりあえずそんな感じです（笑）

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

再び内覧会を実施し、意見を伺う。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２５位です。やべ、時間がピンチ。

応援クリックよろしくお願いします→



先週に引き続き、東京４棟目の内覧会を開催してきました。



先週もやったのに、またやったの？時間ないとか言ってるくせに何やってるの？

とか思う方もいるかもしれませんが、いろいろな方に物件をご覧になっていただくことで

新しい気づきや改善点の検知に繋がります。物件をより魅力的なものにするために、

いろいろな意見を伺うことを意識して開催しております。



今回も２５名前後の方にご覧になっていただき、忌憚なきご意見を頂戴しました。

また、逆にこちらからは今回の物件に関しての取得の経緯や取得のために工夫したこと、

ファイナンスアレンジ、表面利回りなどといった部分について、包み隠さずにお話を

させていただきました。貰う一方ではダメで、こちらから提供するものがなくては

バランスが悪いと私は考えております。



いくつかいただいた意見の中で、必要なものについては対策を講じてまいりますし、

まあ妥協できるかなと思うものは今後の参考ということで記憶しておく、という形で

対応していこうと思っています。



対応必須だなと思ったものの中で、一番意見が大きかったのが入口外の改善です。

古い家で地面からだいぶ床があげられているので、玄関前に一段コンクリートの段を

追加しているのですが、４部屋のうち１部屋だけコンクリートではなく工事現場の

仮設の足場みたいになっております。





こんな感じ。



なんでこうなったのかと言うと、下に雨水ますがあるためです。これをコンクリートで

ふさぐわけにはいかないので、この状態で回避しようとしております。



前から「見栄えが良くない」という意見はいただいておりました。

そして今回、内覧会に参加いただいた女性陣から「ヒールが刺さるかもしれないから

少なくとも網の状態にしておくのは止めた方がいい」というご意見をいただきまして

なるほどと納得した次第です。ヒールを履かないでくださいというわけにもいかないと

思いますので、日常生活に支障が生じないよう何らかの手立てを講じようと思います。



また、フルリノベーションとはいえ、費用がかかるところはコストダウンを図るため

元々のものを使っております。サッシなんかもその一つです。その再利用したサッシの

鍵が壊れていてかからない、という事案もありました。これも防犯上好ましくないので

何らかの応急処置を考えなくてはなりません。



逆に質問として「１口コンロがついてるけど、２口コンロにしなかったの？」とか

「ウォシュレットはつけなかったの？」という質問がありました。この辺は割り切って

設置しておりません。今回は男性の一人暮らしをターゲットにしておりますので、

料理も最低限でいいだろうという判断をして一口コンロにしました。

ウォシュレットは必要があればご自身で設置していただく、としました。



こちらもそういった質疑応答を通じて、今後手がける案件に対しての気づきが

得られたような気がします。皆様に感謝致します。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。