築４０年超の戸建の融資が固まりました（仮内諾だけど）。

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昨日もいろいろとドタバタがありました。嬉しいこともあれば、うわーっと思うことも

ありました。諸々ひっくるめて良いも悪いも自己責任です。



さて、昨日の出来事の中で、良い方向に転がったことを一つ報告したいと思います。

東京５棟目になる予定の戸建については、融資は前向きに進みそうだということが

把握できました。これで契約・決済の具体的な手続きに進んでいけそうです。



ちょっと前のブログで融資は自分主体に動かないとダメだという反省をしたのですが、

今回はその反省を活かして自分で組み立てて動きました。



まず、事実をまとめます。



不動産業者さんは「今月中に融資の内諾がない場合は情報を再オープンする」とのこと。

売主さんに対しての説明がつかないので、そうせざるを得ないということでした。

現在打診中の２行にもそのように伝えているとのことです。

また、現在相談している２行以外にもいろいろな金融機関に顔は利くとのことです。



２行の金融機関さんは「個人なら検討できるが法人は難しい」とのこと。

また、不動産業者さんの資料だけでなく、東京３棟目の時に作ったような事業計画を

提出してほしいという依頼も受けております（こちらは月曜日に対応済）。



私の希望は「東京法人で所有したい」「修繕も含めたオーバーローンでいきたい」

という二点です。優先度は法人所有→オーバーローンですが、リフォーム資金以上に

自己資金を投下することはできるだけ避けたいということを踏まえ、

１．法人で本体フルローン以上の融資を引っ張る（修繕も含めたオーバーローンが理想）

２．個人で本体フルローン以上の融資を引っ張る（修繕も含めたオーバーローンが理想）

３．法人で本体フルローン以下の融資を引っ張る（残りは自己資金）

という優先度の整理を行いました。



これらの事実を踏まえ、具体的なアクションプランを作成しました。

１．打診中の２行の返事が来る時期を確認（月末という事実は本当に伝わっている？）

２．法人で対応してくれる金融機関さんの紹介を不動産業者さんに依頼

３．今月末までに融資の内諾を得る別ルートを開拓

の３点が必要と認識しました。



３については心の中で密かにあてがあります。東京４棟目の融資をしてくださった

某ノンバンクさんに相談して、最悪の場合の抑えになってもらうという内容です。

あそこなら法人でも問題なく融資してくれます。ただし自己資金３割。



私からノンバンクさんに電話して、相談しました。ほぼ即日で「支店としてはできると

思います」「先に進めている金融機関さんが不調になったら是非相談してください」と。

よし、とりあえずこれで融資が全くないということはなくなりました。戸建で額も

安いから、そのくらいの自己資金ならなんとかなる算段はあります。



次に、不動産業者さんに電話して、某ノンバンクさんなら融資してもらえる前提の場合

どのように進めるのがやりやすいか再度確認。

２行の返答を待つ→契約する→法人対応可能な金融機関さんを探す

という流れを提案されたので、それに従うことにしました。



この結果をもって、まずは打診中の２行のうち１行に電話して状況を共有しました。

その中で見えてきたことは・・・彼らの中ではすでに「やりたい」という意思表示を

していたつもりだった、ということ。ただ、法人に私がこだわっているから、その結論を

見守っている状態だったという認識でした。うわー、話を聞いておいてよかったわ。



整理すると以下のような感じです。



・支店としては是非取り組みたい

・ただし、個人に対しての融資となる（法人は難しい）

・本部を通す必要があるため、これ以上審査を進めるなら他の打診を取り下げてほしい

　（本部まで行くとキャンセルになった時のダメージが双方でかい）



支店としては本部を説得しきれるという算段があるからこそ、他を取り下げてほしいと

発言できるのでしょう。よし、それであればここの金融機関もみなしオッケーとします。

頼む際に、本部もっていきました、ダメでした、というのは無しですよという念押しは

しておこうと思います。



この結果を聞いて、不動産業者さんに再度連絡しました。

先ほどの流れだと今回支店としてはオッケーという返事をくださった金融機関さんが

いつになっても進まないことになりますので、順序を変えて法人で対応してくださる

金融機関さん探しを先にしてほしい、という依頼をしました。あわせて先方に

今回の事業計画と私自身のバックボーンがわかる資料を送付。



不動産業者さんも「この事業計画があれば説明しやすいです」と喜んでくれました。

結果、法人での融資に対応してくれる金融機関さんがいるか、お付き合いのあるところに

すぐ当たっていただくという方向で話をつけることができました。



また、売主さんに融資が固まった状態であることを説明し、契約に進んで行くことも

あわせて合意しました。契約予定日は来週末くらいの予定ということで仮決定。



先週末までは、月末に融資が固まっていないと話が流れる危機でしたが、自分で整理して

動いてみたら、あっという間に解決して融資もほぼ固まった状態に。このスピード感の

違いはどういうことなんだと言いたくなりますが（笑）、ひとまずホッとしました。



あとは法人で融資をしてくれる金融機関さんがいるかどうか、ですね。

地元の不動産業者さんの底力に期待したいと思います。

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既存不適格かつ遠隔地という二重苦に立ち向かう。

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以前のブログでちらっと触れました通り、現在既存不適格扱いの物件への融資付を

金融機関さんに打診しております。



今回の案件は、仙台の法人が購入予定なので、札幌にも仙台にも支店がある金融機関様に

融資の打診をすることにしました。勿論メインバンクさんにも相談しております。



メインバンクさんだけは、太陽光発電の稼働報告もあったので、時間を作ってお邪魔して

案件の話を先行して行いました。それ以外のところにつきましては、一旦お電話にて

受け付けてもらえるのかどうか探りを入れてみました。



メインバンクさんは「築年数を考えると正直うちでは対応しきれない」とのこと。

前から新しい物件が好きなのは承知していましたので、ある程度予想の範疇です。

（なんでここの金融機関さんが仙台１棟目を貸してくれたのか、未だに謎・・・）



札幌４棟目の築浅物件を借りている金融機関さんは、興味を持ってくださいましたが

法人ではなく個人での購入になってしまうのがネックです。既存不適格だと言ったら

あらまあって感じの反応でしたが、それでも土台に乗るかどうか検討するということは

言ってくださいました。詳細資料を送って反応を待ちたいと思います。



新規にアタックした２行については、正直微妙な反応でした。



片方は割と積極的に話を聞いてくださったものの、後から折り返しでご連絡を

いただいた際「内部の規定で既存不適格は担保にとれない」という話でＮＧという

ことになってしまいました。ただ、札幌に融資すること自体は問題はないので、

担保にとれる物件だったら是非持ち込んでほしいということは仰っていました。

融資の年数も３０年〜３５年取れるし、法定耐用年数で計算してくれるとのこと。

札幌に買い増しする際の選択肢が一つ増えました。ありがたい。



もう片方は「まず物件として土台に乗るか」「当支店として札幌に融資という実績が

今までないから、そこがクリアできるか」という二点について評価させてほしい、

とのことでした。うーん、門前払いではないものの、なかなかハードルは高そうです。

とりあえず、物件資料に加えて、法人の紹介資料を添付して送付しておきました。




既存不適格かつ遠隔地からの融資ということで、なかなか難しい案件ではあります。

利回りもいまどきとしては良いけど、数年前なら普通に転がっていた案件だったと

思います。やっぱ不動産が高くなっているのは間違いないなあと実感しました。



とはいえ、場所も良いので検討は続けたいと思っております。

なんとかいけるところまで頑張ってみようと思います。

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共同住宅からシェアハウスに転用した事例の見学会に参加。

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昨日は新規オープンするシェアハウスの見学会に参加してきました。



今回見てきたのは中古の賃貸併用住宅をシェアハウスにリノベーションした案件。

場所は東京の城西地区で、その中でも若者がいっぱい集まるだろうと思われる場所。

私自身は下町地域の物件を検討することが多く、お付き合いのある金融機関さんも

下町地域のところが多いので、なかなかご縁はないのですが・・・。

（そもそも城南や城西は物件が高いのであまり見ていないという話もある）



立地はとても良い場所で、こりゃー入居者さんがつかないということはないな！

という雰囲気がプンプンします。こんな場所だったら私もほしい！と思いました。

普段私がチェックしない価格帯だったのですが、探せばあるもんですね。



元は賃貸併用住宅で、ワンルームが２部屋ついていました。外階段から入れるように

してあったようですが、そこはふさいでシェアハウス仕様に作り変えていました。



オーナーさんは太っ腹にリノベーションのお見積から物件価格から募集の家賃から

全てあけっぴろげに見せてくれました。なるほど、融資の条件と当て込んでみれば

なかなか良い収益が得られそうな気がします。



お見積を見ましたが、けっこう安いお値段でした。シェアハウスなのでお金のかかる

住宅設備が少ないとはいえ、これだけの部屋数をしっかりリノベしてこの値段なら

安いよなーという感じです。これを見て、ただいま買付を入れている戸建についても

この業者さんにもお見積をお願いしてみようかな、と考えた次第です。



特に見ていて面白かったのが、コルクボードの壁。





シェアハウスなので、入居者様同士の連絡も取り合う必要があるかと思います。

オーナーからのお知らせも含め、これだけのスペースがあれば何でも貼り付けて

コミュニケーションをとることができるものと思われます。



これ、いいなー。買付を入れている戸建が購入できたらやってみたいです。

子供のいる家庭では喜ばれるんじゃないかな？と思います。



内覧会にはすでにシェアハウスを運営されている方がずらっと勢ぞろいしていました。

なぜか女性が多かった気がしますが、シェアハウスの管理は女性の方が向いている？

という事実があるのかどうかはわかりませんが、皆さんの会話を聞いているだけでも

シェアハウス運営をしたことがない私には新鮮でした。



確定申告の準備などもあるため、懇親会は泣く泣く欠席とさせていただきましたが

あそこに残っていたら、より濃いぃ情報があったんだろうなあと思った次第です。

うーん、残りたかった。でも体調も微妙に良くなかったし、仕方ありません。



平日は会社員の仕事があり、なかなか動きづらいです。

休みの日はとにかくフルに活動して、事業のヒントになる何かを得られるように

していきたいと思います。



見学させていただいたＭさん、ありがとうございました！

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健美家パーティー・賃貸併用住宅内覧会等の活動をしてきました。

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昨日も一日全開で動きました。



朝起きてブログ書いた後、金融機関さんへの返済原資となるお金の入金と通帳記帳。

その足で東京１棟目の管理会社さんに顔を出し状況確認（しかし担当者不在で不明）。

そこから移動して１件会合をこなした後、ちょっとした裏技を使った賃貸併用住宅の

見学会を経て、健美家さんのパーティーに参加してきました。



管理会社さんに関しては、社長がお客様と接客中だったので、差し入れだけ置いて撤収。

現場も近かったので見てきましたが、まだリフォームが終わっていない状況でした。

少しスピードアップを図ってもらわないと困るので、引き続きつついていきます。



賃貸併用住宅の見学会は、場所や手続きにいろいろな制約があるものの、非常に安い

価格で高品質な住宅を作ってくださる業者さんの作ったものでした。これだけ立派で

この坪単価は驚きです。内覧会に来ていたプロの業者さんも、この出値で作れるのは

すごいわと驚いておられました。



その情報を使うかか使わないかは置いておいて、知っているのと知らないのとでは

話が全然違うわけです。知識のストックの一つとして覚えておいて損はない。

そんな内容でした。私は状況的に利用が難しいとは思いますが、もし当てはまるような

状態になった際には検討したいと思います。Ｍさん、ありがとうございました！



健美家さんのパーティーは、コラムニストの方や関係者の方に対して、健美家さんが

謝恩的な意味合いで開催しているものです。私も一度だけ大家列伝（前編・後編）で

取材を受けたことがあり、そのご縁で呼んでいただきました。

（読んでない方は是非読んでみてください〜）



普段の投資家さんの集まりとはまた違ったメンバーとお話ができるということもあり

楽しみにしていましたが、いやーコラムニストの方がいっぱいです。刺激ありあり。



個人的には、久しぶりに極東船長とゆっくりお話ができて嬉しかったです。

札幌４棟目の見学会に来ていただき、いろいろとアドバイスをいただいたことが

ありました。「あの物件、あの頃は利回り低いかなと思っていたけど、今の市況に

なってみると買って正解だったね〜」なんて話も。



名刺交換させていただいた方も何名かおりました。こういう場で出会ったことも

ご縁だと思いますので、引き続き是非交流を深めていきたいと考える次第です。



健美家さんに関わっている方は、皆さん温かい方が多いなあとしみじみ思います。

パーティーに参加している方も、偉ぶることなく皆明るく楽しい方ばかり。社員の方も

関係者の方に敬意を払ってくださっているのが良く分かります。投資物件サイトでは

一番好きなので、今後ともぜひ頑張っていただきたいですし、私ができることでしたら

何なりとご協力させていただきます！



動くことで情報や人とのつながりが強化され、そこから新しい投資やビジネス、

アイディアが生まれていくのだと私は考えています。一人でできることなんて、

たかが知れています。甘えるわけじゃないけど、他の人の力を借りてビジネスを

遂行していくことができなければ、おのずと限界は見えてしまいます。



私自身は凡人で才能があるとは思っていません。クリエイティブなこともできません。

それを自覚しているからこそ、色々な方からお話を聞いて刺激を受け、ある部分において

ビジネスパートナーとなっていただいたり、利害関係のない状態で第三者的な助言を

いただいて利することが大事と考えます。そのための活動をぎゅーっと詰め込むから

せわしなく動き回ることになるのですが・・・。



勿論、そうやって得た情報は、可能な範囲で逆に支援いただいた皆様に還元するように

動くことも大事だと思います。吸収してばかりではダメで、ちゃんとアウトプットする。

無償で得た情報は無償で放出する。自分だけ得をしようとしない。

それができないと、周りの人が離れてしまうと考えております。



今後もこのスタンスは変えず、良い話も悪い話も共有できる気のおけない仲間を

増やしていきたいと思う次第です。



昨日お世話になりました皆様、改めてどうもありがとうございました！

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自分で動くべき場面と第三者に委託できる場面を取り違えないよう反省する。

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買付を入れた戸建の融資のお話、若干ですが進展がありました。



現在、打診している金融機関さんは２つ。いずれも既存取引行で、今回の元付仲介さんに

私の取引状況を説明したところ、その２行はお付き合いがあるということでしたので

まずは仲介さん経由で資料など提示してもらおう、という話でその２行に提示すると

決まりました。



うち１行は、仲介業者さんが付き合っている支店さんが微妙に違うというのがあり

（言い方は悪いかもしれないけど）子飼いの支店さんに打診できないか画策して

いたようですが、結局そこは切り替えできなかったようです。



そんな話もありながら、２行に資料が提示され、現在行内でどうするか検討をして

いただいている状況が続いている、といったところです。



昨日、両行とも別件があってお電話をしたのですが、その際についでに新規の戸建の件の

状況を確認しました。両行とも口をそろえて言っていたのが「法人ではちょっと融資を

つけづらいので、個人名義での購入にしてもらえないか」という話でした。いやーん。

法人名義で買付を入れて、融資も法人名義ということを考えておりましたが、早くも

そのルートに暗雲が立ち込めてまいりました。



家の近所だから、あまり近所の方に「大家です！えっへん！」みたいな顔はしたくない、

なんて思っているものですから。謄本をあげたら私の名前がドーンと出てくるってのは

ちょいと勘弁してほしいんだよなあ、と思ったりもします。勿論、今後は法人を大きく

育てていきたいから、極力法人に寄せたいというのもあります。



この結果を受けて、相談している２行さんには伝えました。

多少条件が悪くても、法人でやってくれるところを優先で考えたいと思っています、と。

勿論、法人がダメなら個人で仕方ないけど、もし法人でＯＫしてくれるところがあれば

そちらでお願いするので、それも含み置いてご検討いただきたい、という方針で。



また、それぞれの金融機関さんから、リフォームも含めて総額いくらでやる予定なのか

事業計画を出してほしいという話もありました。それはたぶん言われるだろうと思って

いました。普段は自分で資料を作っているので、そういったところも最初から準備して

持ち込んでいます。しかし今回は業者さん主導でその辺をやっていただくことにして

おりました。よって、その辺の全体資料が欠落していたということになります。



判断ミスで１週間無駄にしたことなど含め、今回は融資のスピード感が足りません。

不動産業者さんは「２月末くらいまでに決まると銀行さんから言われていたので

オーナーさんにそう伝えちゃっています」「２月を越えるようだと、オーナーさんの

手前、再度情報をオープンにしないといけなくなるかもしれません」という話が

ありました。それはちょっと困るぞー。



業者さんに委託して進められるかなと思っていましたが、それだとどうしても当事者の

意識が足りなくなってしまうのかもしれません。どれだけ忙しいとしても、やはり融資は

私自身がしっかり動かないといけないなと再認識した次第です。

週明けからしっかり活動して、私が主導権を握って進めていくようにします。

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