2016年02月29日

空室対策も確定申告も、どちらも待ったなし・・・。

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夏休みの宿題はギリギリにならないとできない派の私ですので、確定申告も当然ながら

「これから対応しまーす、てへぺろ☆」状態です。



9月分くらいまでは既に整理して税理士さんに送付しているのですが、10月以降は

手つかずになっています。これもさっさとやらなきゃいけないのですが、なかなか

色々な予定が入ってしまっていたのと、気持ちが乗らないのとで手つかずでした。



ここらでいい加減本当にやらないと。前々からそう思っていたので、昨日は一切の

予定を入れずに、家に籠れるようにしておきました。ひきこもって領収書と格闘して、

更に2015年の成績表を完成させるところまで持っていきたいと思っていました。



さて、結果ですが・・・残念ながらそこまでたどり着かず^^;

確定申告の準備と同じように大事な「空室対策の手続き」が入ってしまったためです。



東京の空室は東京1棟目が1室、東京3棟目が2室、東京4棟目が3室となってます。

一昨日のブログで書いた通り、特に東京4棟目の空室対策を打ち始めた私なのですが

それ以外のお部屋も待ったなしの状況ですので、対策が必要です。



まず東京1棟目。

東京1棟目の管理会社さんに募集の反響を伺ったのですが、どうも著しくありません。

うん、ここが見切りのつけどころですね。家賃下げましょう。これ以上突っ張っても

いいことはないと判断し、早期成約のために2000円賃料を下げることにしました。



下げ方をどうするか、管理会社さんと電話で打ち合わせ。

これまでは、家賃64000円(仮の価格です)、管理費2000円としていました。

これを実質64000円まで下げるにあたり、以下のどちらにするか・・・

案1)家賃60000円、管理費4000円

案2)家賃64000円、管理費0円



管理会社さんは当初は案1の方がいいのではないかと仰っておりました。

検索にひっかける間口を広げるため、一段安い価格帯で検索されるようにすれば

多少閲覧件数が増えるのではないか、と。



私は案2の方がいいのかなと思っていました。これまでの傾向から、少なくとも

管理会社さんへの反響に関しては、ネットからエンドユーザによる直接の問い合わせより

業者さんが引っ張ってくることの方が多かったです。それであれば、業者さんの

取り分である広告料などが減らないよう、全て家賃に乗っけちゃった方がいいのでは?

と考えたのです。



とはいえ、管理会社さんの言うこともよくわかります。たまたま管理会社さんの

掲載媒体でそういうのが少なかっただけで、先付の業者さんではネット検索で集客を

しているのかもしれません。



いろいろ悩みましたが、管理会社さんが「あくまで私見ですが」と前置きしてから

「今年は例年に比べてお部屋探しが慎重になっている気がするんです」と。

例えば、去年だったら内見してこれいいなーで決まっていたところが、今年は割と

やれウォシュレットがどうだとか、やれ諸条件がどうだとか細かいところを妙に

気にしているお客様が多い傾向がある気がするそうです。



それなら、やっぱりエンドユーザ向けの小手先の検索条件で少し間口を広げても

結局実質賃料で見て「高い」と判断されるだけなのかな?と思った次第です。

ありのままで勝負したほうがいいのかなーと。



それにそもそも東京1棟目は三点ユニットタイプです。元々検索に引っかかる可能性が

低い物件だということもありましたので・・・。



そんな検討を管理会社さんとした結果、最終的な結論として、案2でいく方針で決定。

早速マイソクを書き換えてもらい、反映してもらう手筈を整えた次第です。

(まだアットホームの情報は書き換わってないけど・・・苦笑)



次に東京3棟目。

そもそも来週末引き渡しなので、まだ何も募集はできておりません。

すぐに募集できるよう、マイソクの準備等お願いしておりますが、物件名が決まって

いない状態なのでどうにも冴えません。



スマホと翻訳アプリをいろいろいじって、響きがよく、名前の由来を語ることができる

名称をあれこれ考えること30分。ようやくピンとくる名前が決まりましたので、

管理会社さんなどに連絡をさせていただきました。これでマイソク作りも捗るでしょう。

これも空室対策の一環であり、決して確定申告から逃げているわけじゃないのです。

え、説得力内?それは言わない約束。



そして東京の空室全体に対してのもうひと押しの手を打ちました。



懇意にしている不動産業者(賃貸仲介店舗あり)の社長さんに、うちの物件を

少し強めにプッシュしてもらえませんか?というお願いをしました。元付だったら

もっとガツガツとプッシュできるんだけどなー、というPRがありましたが、

それはそれで管理会社さんのメンツもあると思いますので、ここは先付でお願いを

させていただきたい、としました^^;



こちらの業者さんで独自に広告掲載可能か、広告料の取り分はどうなるか、等々

打ち合わせをして、その内容を各管理会社さんに連絡・共有した次第です。

少しでも募集の間口は広げた方がいいのは間違いありませんので、東京1棟目、

東京3棟目、東京4棟目の3物件(合計6室)についてお願いしました。



今後も物件は増えていきますので、結果を出していただけるようでしたら、次に控える

来週契約予定の戸建はこちらの業者さんを元付にしてもいいかなあと思っております。

是非なんとか決めていただきたいと思う次第です。



そんなことをしたり、買付を入れた戸建の契約日について業者さんから連絡が来たりで

結局確定申告は夜になってからの作業開始になっちゃいました・・・。一応カードと

銀行口座については整理できたので、それ以外の領収書等の整理に今週は入ります。

ああ、こっちもプレッシャーかかるわー。頑張らなきゃ。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月28日

性懲りもなく再建築不可の戸建の内覧に行く。

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昨日は一日出歩いていました。予定通りのものもあれば、予定外の緊急ものもあり。

その中で、緊急ものとして「戸建の現地調査」がありましたので、その話など。



出会いはまたまた偶然でした。

行きつけの接骨院で身体の調子を整えてもらった帰り道。駅前を通ると、さっきまで

置いてなかったカラーコーンが置いてあります。ん?なんだこれ?なんか不動産の

広告っぽいですね。こんなところに置いてマナー悪いなあ・・・ん?金額安くない?

とりあえず手に取ってみるか(業者さんの思うつぼ)。



所有権だし、坪単価もやたらと安いし、部屋はまあまあの広さだし。これ、なんで

この価格で売りに出ているんだろう?どんな罠があるんだろう?と思いながら読み進めて

いきますと・・・ん?「金利3.9%」?これって某ノンバンクさんじゃないの?

ということは・・・あー、ありました。最後の方に小さく「再建築不可」の文字が。

これで合点がいきました。再建築不可ならまあこんなもんでしょうね。

というかもう少し安くなってほしいレベルか。



まあそうは言っても、気軽に手を出しやすい価格帯ではあります。

(裏を返せば儲けも少ないと言うことになりますが)

家の近所だし、とりあえず電話して内見するだけしてみましょう。



考えてみれば、東京1棟目も嫁ちゃんとラーメンを食べに行く途中にカラーコーンが

あり、そこにアパート販売中って書いてあったのがきっかけでした。ただいま買付を

入れている戸建も、駅前の不動産屋さんのチラシに違和感のある金額が書いてあったので

気になって問い合わせをしたというなれそめです。意外と地元の物件情報って、自分から

集めなくても向こうが地元の人相手に宣伝していることが多いんですよねえ。



そんなこんなで、早速電話をかけて内見の手続きを取りました。

駅前で待ち合わると、ラフな感じの不動産業者さんが登場。スマートな営業マンと

言うよりは、勢いとざっくばらんな会話で進めてくる脂ののったタイプの方です。

こういう人、割と自分は相性いいと思います。本音が見えない人はやりづらい。



物件そのものはちょっと痛んでいるなあという感じでした。傾きもあるし、設備系は

軒並み交換が必要だろうと思われるレベル。まあキッチンだけは大丈夫かもしれない。

大型犬を飼っていたということもあり、部屋はちょっと獣臭い感じがします。

リフォームはまあまあかかるだろうと思われます。臭いの関係がよくわからないので

もし諸々引っぺがすとかになると、またお金かかっちゃうなあと及び腰に。



増築部分があるということで見ましたが、一応建築基準法には準拠しているようです。

未登記なだけで、登記すれば遵法な状態になる模様。まあそうだろうなあと思いました。

だって3階の増築部分、屋根の急勾配がモロに部屋の壁に現れている状態ですから。

恐らく日照とかの関係でこうなったのでしょう。じゃなきゃこんなの作らないでしょう。

これぞ王道の屋根裏部屋!みたいな感じなんですもの。使いづらい。



反響はぼちぼちあるようで、売り出したばかりだから指値はまだちょっとな〜という

感じでした。売主は業者さんで、買取再販ということです。それなのにリフォームは

一切やっていないという素材そのままな感じなのが逆に嬉しいかな。自分の好きなように

やれるというメリットがあります。



他に検討している方は、シェアハウスを考えておられるようです。シェアハウスかあ。

うちの地元はマイナーな駅なので、シェアハウスが流行るとはとても思えません。

ちょっと二の足踏んじゃうよねー。なので、戸建できっちり収益が取れる形での

価格交渉をしなくてはならないと思います。



とはいえ、確かにシェアハウス向きの間取りではあります。振り分け型だし、部屋数も

部屋割りも決して悪くない。屋根裏部屋だけ微妙な感じにはなるけど、まあそこは

無駄なスペースと割り切ってしまえばいいかなと思います。



先日シェアハウスの内覧会に行った際に、そちらのオーナーさんが運営委託した

会社さんとかが興味を持って運営を受託してくれるなら、まあ無しではないかな、

という感じはしています。



あとは業者さん情報でいいなと思ったのは、再建築可能にするために必要な土地を

地権者が売ってもいいと思っているらしい、ということ。ただ、価格が高めなので

今無理に買う必要はないだろうと考えます。とはいえ、仮に提示されている価格にて

購入できれば、建物を解体する費用も含めて近隣相場で更地売りしてもトントンに

収まると思われます。うん、まあそう考えると損はないかもしれない。



戸建で貸して、リフォーム込で表面利回り10%を達成できるくらいの価格にまで

持っていくことができれば、大きくは儲からないけどそれなりに儲かる気がします。

その状態までくれば、シェアハウスにしてうまく運営できればさらに儲けは大きく

なりますから。



こういう妄想をしている時が一番楽しいんだよなあ・・・(笑)

不動産を買って直して収益化していくのが好きだから、いつでもそういう妄想を

していたいお年頃なのだろうと思います。



シェアハウスの運営会社さんとコンタクトを取り、案件化できるか詰めていきます。

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posted by ひろ* at 11:25 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月27日

募集に関してテコ入れを行う。

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東京4棟目に申込がなかなか入らないので、テコ入れすべく管理会社さんから状況の

ご報告をいただきました。



管理会社さんの報告によると、反響は以下のような状況とのことです。

・公開1〜2週目は週に4〜5件の内見あり

・その後は少し落ち着いて、その半分くらいの内見数

・ネットでの閲覧も同様で、1〜2週目に対してその後はその半分くらい

・業者さんからの反響が多いのは狭い部屋、ネットでよくみられるのは広い部屋



目新しさが薄れたことによる内見数の低下であることは予想ができます。

業者さんが掲載用写真を撮りに行ったりしているものもあるのでしょう。

その後、減ったものの内見がぼちぼち入っているということから、そこには

成約に至らない何らかの理由があると考えられます。



ここまでの内覧が申込に至らなかった理由も管理会社さんが報告してくださいました。



・陽当たりの悪さ

・物件の狭さ

・建物自体の薄暗さ

・引越や物件の出入りに難がありそう



再建築不可ですから、確かに陽当たりが悪くで出入りに難がありそうというのは

わからないでもありません。陽当たりを求める人が思いのほか多いことがわかりました。



今週に入ってから、ノーブル―さんに撮影いただいた写真に写真を差し替えています。

これでネット上での見栄えが良くなり、さらに反響が得られるのではないかという

可能性はあると考えます。やっぱり写真は勝負写真じゃないとダメでしょうから。



この週末まではこういった施策で様子を見ることにしますが、ここで申込が得られないと

なりますと、次の手段を早急に講じる必要が出てきます。



一版簡単なのは家賃を下げることですが、ここはもう少し待ってもいいかなと思います。

少し陽当たりが悪いこと、接道が悪く入りづらいことを逆手に取るような作戦を

考案していこうとすると、売り文句が必要になるのかなと思いました。



そこで利用すべき媒体として思い浮かんだのが、アールストアさんです。

こちらの媒体であれば、各物件に対して丁寧な紹介文を書いてくださいます。

良いことも悪いことも含めて、一つのストーリーを作ってくれることから、内見の前に

多少日当たりが悪いことなども含めて物件に対する期待度を高めてきてくれるのでは、

と考えた次第です。



幸い、アールストアさんに努めている知人がおります。東京4棟目の募集について

その知人に考えてくれるか相談したところ、快諾いただくことができました。

これで少しでも集客が増えればいいなあ。



ついでに東京1棟目の募集もお願いしました。前に空室が山盛りできてしまった時に

アールストアさんが1組内見を引っ張ってくれたのを思い出したので。

今回も是非よろしくお願いします!



そういえば、大家直接募集サイトなどなどの活用がまだ不十分でした。

こういうサイトからもひょんなところで問い合わせが入ったりすることはあります。

忙しいからと言って、そういう小さな努力を積み重ねることを怠っていた気がします。

反省して、その手のサイトにもきちんと情報を掲載していこうと思います。



管理会社さんも、なかなか決まらないことを機にかけてくださっているようで、

来週にはアットホーム経由でマイソクを撒き、火曜日には業者営業を再度行って

その反響を報告する、という形になりました。ありがたい!よろしくお願いします。



2月も終わります。繁忙期、思ったより短いです。

積極的に申込をとりに行きます!

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posted by ひろ* at 11:06 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月26日

ここにきて融資が難しいとか言われても・・・。

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法人での融資がちょっと難しいという話が出てきてしまいました。おいおい、困るよ!



なんの話かと言いますと、東京4棟目のリノベーションの資金のことです。以前ブログで

書いた通り
、金融機関さんで用立てていただく目処は立っているものの、タイミングが

合わずに一時的に立替をしなくてはならない状態が来るのではないかと危惧してました。

そしてその懸念は現実に・・・。融資実行が間に合わなかったため、必死にお金を用立てて

なんとか一時的に立替払いをした、という状態が今です。



個人の分と法人の分の2本で融資を実施いただくことになっており、個人の分はすでに

融資実行されておりました。法人はまだ審査が長引いているというところでしたが・・・



先日、金融機関さんから「法人の借入について、本部がどうしても首を縦に振らない」

と泣きを入れられてしまいました。ちょっとちょっと、それほんと困りますから!

それだったら最初から提案しないでよー(涙)



しかしさすがに自分から提案してきた金融機関さんです。無理でした、以上、で終わると

いうことはありませんでした。一時的にこうしてはどうでしょうか、という対案を

提示してくれました。その内容は、一度個人の名義でつなぎ資金的に借りた上で、

後日保証協会を通した融資に切り替え、法人向けの貸付にしましょうというものでした。



保証協会を使えば、プロパーで出せない場合でも融資を出しやすくなります。その上、

プロパーに比べて融資期間を少し長く取ることができるというメリットもあります。

保証料がかかるというデメリットも当然出てきますが、それ以上に期間が長くなるのは

キャッシュフローの観点から魅力があります。既に個人で引いている分も年数が短いので

それもある程度あわせて法人に付け替えてしまう、ということができるといい感じです。



既に支払ってしまった内容に対しての融資は組めないので、運転資金が必要であることを

なんらか作文しなくてはなりませんが、それでもメリットのある内容かもしれません。

その分時間がかかるという難点はあるのですが・・・。



つなぎ資金を個人で借りるという話については、本当にそんな簡単に個人で借りられる?

という点が気がかりでしたが、これに対しても先方より案を提示いただきました。

本当にうまくいくのかなという不安はありますが、勝算なき提案はしないだろうと信じて

乗っかってみることにします。



ただ、いずれにしても今月中には片付かない予感はしております。立替している分が

手元に戻ってくるのは3月に入ってからだろうなあ、と。そう考えるとなかなか厳しい。

なにが厳しいって、立替するのも楽じゃないからです。早く手元に資金を戻したい。



法人で購入した物件だから、法人で融資付けしたかった、という気持ちがありました。

個人は個人、法人は法人で綺麗に住み分けさせたかったのですが、それ以前の問題で

こんなにヒーヒー言うことになるとは・・・(遠い目)



とりあえず今は金融機関さんにご提案いただいた内容に頼るより他にありません。

新たに提案いただいた方法もうまくいきませんでした、というオチにならないことを

祈りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(2) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月25日

180度旋回してのミラクルお申し込み。

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札幌4棟目、ようやく快音を聞くことができました。これで残り1部屋+退去予告が

1部屋の合計2部屋です。札幌の方が調子がいいなあ。



札幌4棟目は2部屋の空室と1部屋の退去予定があります。1部屋の退去予定については

残念ながら諸般の事情により恐らく繁忙期中に募集することはできないと思われます。

(理由はいずれブログネタにするつもりですが、今はまだ書けません)

ですので、実質的に今頑張れるのは2部屋だけという状況。



新築から丸2年が経過しているので、今年はぼちぼち入れ替わりがあってもおかしくない

ということで警戒していましたが、思ったより抜ける人は多くなかったです。ほっ。

合計3部屋からの退去予告をもらいましたが、うち竣工時から住んでいる方は1名のみ。

大学生が軒並み卒業するもう2年後がちょっと怖いかな、という感じです。



2年住んで退去された方のお部屋は、新築当時より3000円ほど家賃をあげて募集を

しております。2階の同じ間取りのお部屋がやはり3000円アップで入居が決まったと

いうこともあり、強気な家賃設定にしてみました。最終的に売却する時の表面利回りを

高くする効果があるので、家賃はできるだけ高く維持したいのです。



しかし、同時期にライバル物件の空室が出てしまい、そちらは間取りも築年数もだいたい

似たような仕様で、家賃はうちより断然安いという状況。これでは決まるものも

決まりませんので、早くあちらの部屋が埋まらないかなあとヤキモキしていました。

家賃を下げるという選択肢はできればとりたくないので・・・(苦笑)



持久戦だな、新築したばかりの頃も持ち出しばかりできつい時期があったなあ、などと

思いながら果報を寝て待ったわけですが、その果報が思わぬところから来ました。



先日書いたブログ記事(空室10部屋だと毎月60万くらいはざっくり損している)を

たまたま読んでくれた仲良くしている仲介業者さん(売買も賃貸もやる方です)が、

LINEで「■■区とか△△区とかに空きありますか?」とメッセージをくれました。

残念、そっちの区は空いてなくて、▲▲区(札幌4棟目のある区)の物件だけが

空いているんですよー、なんてことを書きました。



それでも初期費用はどこまで譲れますか、などいろいろヒアリングしてくださいました。

初期費用は保険以外譲ります、家賃は絶対値引きません、みたいなことを回答。

明らかに逆方面のお客様なので、社交辞令でも「ご案内できたら頑張ります」と言って

くれたのが嬉しかったのです。ブログ書いてたらいいことあるんだなー。



念のため、こういう会話がありましたよということをすぐに管理会社さんに伝えて

初期費用は削るということでかまわないという話をしておきました。

まあ来ないだろうとは思うけど、万が一のことがあった時に備えて、ね。



そしてその30分後。

その仲介さんから再びLINEでメッセージが。添えられた写真は・・・

出た!札幌4棟目のキッチン!



「というわけで、札幌4棟目におります(笑)」

「というわけで、申し込みます」



なんすかこのゴッドハンドは!明らかに方向が違うのに、誘導してきちゃったよ。

しかも家賃交渉なしです。勿論、初期費用はガッツリ交渉されておりますが(笑)

管理会社さんが目を白黒させるくらいの金額です。広告料は削らず、敷0礼0前家賃0で

保険料のみで入居させてほしい、と築2〜3年の物件にぶちこんでこられりゃねえ。

ついつい札幌1棟目や札幌3棟目の感覚で交渉成立させちゃったけど、よく考えたら

札幌4棟目の管理会社さんはそれらとは違うところだった・・・(笑)



「ほんとにいいんですか?」と3回くらい聞かれましたが、男に二言はありません!

家賃を守れるならとりあえずオッケーです!



入居審査は少しだけ手こずりました。保証人さんが若い息子さんということがあり、

管理会社さんとしては「職業は申し分ないが、ちょっと弱い」と。まあ引越理由とか

現在の身分とかを見ていると、確かに少し心配かもしれません。



「できれば保証会社を入れたいけど、初期費用格安希望だから保証料は無理ですよねー」

そうですね、聞いてないけどたぶん厳しいかな?

「ま、大問題というわけじゃないので、オーナーさえよろしければこのまま通します」

はい、構いません。何か問題が起こったら仲介業者さんにも協力してもらいます。

(そんなことひとつも話してないけど、まあきっとそうしてくれると信じてます!)



そんなわけで、入居希望日などの詳細はこれからですが、ようやくこの繁忙期で初めての

入居申込をいただくことができ、ほっとした次第です。札幌はこれであと1部屋です。

(退去予告の1部屋はひとまず除きます)

仲介してくださった某社の社長さん、ありがとうございました!



東京の空室が東京1棟目で1部屋、東京3棟目で2部屋、東京4棟目で4部屋の

合計7部屋と多いので、そちらに注力したいところですが・・・結局週末しか東京に

いられないので、なかなか自分で動くことが難しいのです。何か良い手段を考えないと

ジリ貧で終わりかねません。プレッシャーをひしひしと感じている次第です。

ここを見ている仲介業者の皆様、どうぞよろしくお願い致します(二匹目のドジョウ)。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする