2016年01月31日

事務処理、退去立会い、買付の行方。

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昨日はいろいろな事務処理をひたすらこなしておりました。

フィリピンのコンドミニアム1戸目の融資実行に必要な委任状類の準備と代行業者さんに

送付するための手続きの遂行、フィリピンのコンドミニアム2戸目のインハウスローンに

切り替えるための書類作成と送付先・内容のデベロッパーさんへの確認メール発信、

太陽光の補助金の精算請求書作成、郵送の際のラベルシール作成方法の確立、など。



そしてその合間に東京1棟目の退去立会へ。当時の事情などもあり、東京の物件で唯一

自主管理をしているお部屋でしたので、自分で立会しなくてはなりません。家から近いと

こういう時気楽でいいですね。



お部屋はきれいに使っていただいておりました。一部、経年劣化とは言い難い凹みや

汚れもありましたが、部分的なものです。タバコを吸うにもかかわらず、ヤニは一切

壁紙についておりません。外で吸っていると前から聞いていましたが、その通りでした。

三年間、大事に住んでいただき本当に感謝しております。



料理をいっぱいされていたんだろうな、という感じのガスコンロの汚れ具合に、

もぬけの殻の空間であるにもかかわらず、それまでの彼の生活拠点はここだったんだと

いうことを強く感じさせられました。住居という大事なものを提供する商売であることを

もっと誇りに思ってもいいのかな、なんて。そして入居者様に対して、家賃を払うだけの

価値のある物件を提供しなくてはならない、ということも改めて思いなおした次第です。



新天地での活躍をお祈りいたします。3年間ありがとうございました。



新天地に向かう入居者様を見送りつつ、私は東京1棟目で次に繰り広げられるドラマの

主役を探すための募集活動をしなくてはなりません。東京1棟目の管理会社さんは、

東京1棟目から歩いて数十秒のところにあります。その足ですぐお邪魔して鍵を渡し、

原状回復の見積依頼、今後の募集家賃の検討などをしてきました。



すでにアットホームなどの媒体には掲載されておりますが、内見できないということも

あり、ネットでちらほら見られているだけで具体的な反響はないとのことでした。

とりあえず今の募集条件で1〜2週間様子を見て、そこから改めて調整しようという

方針で打ち合わせは完了。近隣相場に比べて高めなので、どうやってうまくネットで

ひっかけてもらうかをもう少し考えたほうがよさそうだと思いました。



その後、嫁ちゃんと合流するために家を出たところで、先日買付を入れていた戸建の

元付業者さんから着信あり。無事に指値が通ったとのことでした。これは嬉しい!

自宅からすぐ近くの戸建です。



これから融資付けとなりますが、今回の元付業者さんは地元では一番手広くやっている

業者さんで、地場の金融機関さんにも顔が利きます。金融機関さんへの持ち込み資料も

「こちらで準備してもっていきますよ」と。うん、心強い。しかも私が取引していない

金融機関さんとも取引していて、斡旋もしてくれるということです。そんな状況につき

なんとなく融資も目処がつくのではないかと勝手に思い込んでいる次第です。



今回の戸建はそこまで利回りが高いわけではないし、賃貸付に強い駅でもありません。

面積も12坪に満たない小さなものです。とはいえ、家から近いということがやはり

大きく、日常管理はとても楽だなあと。リフォームも水廻りはやらなくて済みそうだし

ローコストで抑えて対応できるような気がしています。うまく仕上げていきたいです。

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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月30日

フィリピンのコンドミニアム、引き渡しラッシュ・・・。

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フィリピンのコンドミニアムもぼちぼち佳境を迎えてまいりました。



1戸目は融資の手続きが進むことが改めて認められ、胸をなでおろしたところまでは

書きました。しかしその後もデベロッパーさんは「今月末までに融資を実行しろ」と。

それに対し、金融機関さんはそれは無理だと応戦してくれていますが、本当に月内に

書類を提出しないとキャンセル扱いにするつもりなのか、少し心配です。現地代理人の

方も含め、そうならないようデベロッパーさんに申し入れはしてくれていますが・・・。



必要だと言われている書類(在職証明と委任状(SPA))自体は、私自身が出張で

平日東京にいない上に、SPAに嫁ちゃんのサインも必要ということがありまして、

土日にならないと準備を進められない状態です。在職証明は全部取得してきましたが、

それ以外がなかなか厳しいなあという感じになっています。



最速で準備するとなると、とにかく時間が足りません。公証役場に行き、フィリピン

大使館に2回行き、書面を送付する。出張族で土日しか家にいない私ができるのか?

と言われますと、たぶんできません。きついです。



こちらの手続きに関しては、仕方がないので代行業者さんを利用することにしました。

世の中にはフィリピン向けの書類の認証を取得するサービスがありまして、それを今回

利用させていただくことにした次第です。手数料は数万かかりますが、もうこの際

それに文句を言っている場合ではありません・・・。



2戸目はただいまインハウスローンに切り替える手続きを進めております。

こっちは前にデベロッパーさんに「融資つかない」と泣きを入れたところ、インハウス

ローンに切り替えることもできるよという連絡を受けておりました。どのくらい支払が

発生するのか聞くと、初年度の金利は思ったほど高くなさそうです。1年以内に売却を

必死に行えば、まあなんとかなるのかなと思ったり。



融資がつかない=お金が払えない=話が流れる、というのも癪にさわる話ですので、

なんとかホールドして売却なりまとまった資金を作るなりして対応したいと思います。

今日はそのインハウスローンへの切り替えの書類も作らないとだ。



3戸目は不足していた頭金の支払が完了し、融資実行プロセスに移っております。

ここの資金繰りや融資審査でだいぶヒヤヒヤしていましたが、なんとかかんとか

乗り越えられました(とはいえまだ問題ありの状況ですが)。



正直、3戸も買わなきゃよかったよ、というのが今の気持ちです^^;

1戸くらいにしておけばよかったなあ。いや、その1戸がハズレだと思って、リカバリを

考えて買い増ししたんですけど、今のところ「売れない」という意味では失敗でした。



気持ちを切り替え、なんとか維持して数年で売却するプランを粘り強く探します。

青写真としては、以下のような感じでいきたいなと思っています。

1戸目:売却

2戸目:売却or保有

3戸目:しばらく保有



3戸目が一番将来性が高そうな気がするので、この物件は保有し続けたい意向です。

そしていずれもAirbnbによる運用でいきたいと思っている次第です。想定家賃で貸せる

気もしないですし、少しでも売上が多くなる方法を試してみるべきと思いますので。



この失敗をどうリカバリーするか。

新興国は確かにインフレが続いていますので、なんとかかんとかタイミングを見つけて

出口を迎えることができれば、大きな失敗にはならないはずだし、むしろ利益が出ると

考えています。そこに向かってどうやって走っていくかを考えたいと思います。

悲観しても意味はないので、この逆境も人生経験、楽しんでいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月29日

補助金が正式に認められました(一部負け戦あり)。

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やっとこさっとこ、なんとかかんとか、どうにかこうにか、補助金が認められました。

もうね、補助金を甘く見てる人は絶対認識を改めた方がいいですよ。大変だった。



太陽光の補助金、実績報告書を作らなくてはならないわけなんです。そもそも最初なんて

何を資料として作ればいいかを読み取るのが大変で、詳しい人に支援してもらった

くらいです。
そして整理できた結果がまた膨大な量でして、業者さんと手分けして

やっとのことで一式提出できたわけなんです。



提出した後も、やれこれが違うだとか、やれあれが足りないだとか、それらに一つ一つ

対応していきました。こちらがこれで良いと思っているものが全然違ったりしたことも

ありましたし、発電の実績を1週間分用意してほしいと言われたけど、まだ遠隔監視が

動作していなくて、現地に業者さんが張り付いて毎日写真を撮ったりもしました。

現地で足りない写真を何回も撮ってくださった業者さんに感謝です。



工事の明細をやたらと求めてきたこともあり、なんなんだろうと思ったら、補助対象の

工事かどうかの見極めをしていたようでして・・・。明細を出した結果、これとこれは

補助対象じゃないよと言われ、補助金が若干減額になってしまうという残念な事態も。

うーん、これは痛い。ちゃんともう一度対象工事の見極めをしておくべきでした。



提出してから1週間以上は、書類のやり取りを協会の方としていた気がします。

正直、追われている間満載で心の余裕はありませんでした。割ときつかった・・・。



そんな努力の甲斐もあり、先日ようやく協会から書類がそろったので補助金の請求書を

書いてくださいという指示が。ようやくだー!長かった!補助金の支払は2月末になると

いうことで、会社の業績的にもそこだとちょうどいいです。今年は一年間ひたすら

利息だけ払っていたので、たぶん業績は赤字の可能性があるくらいでしたから。



ようやく肩の荷が降りた気分です。疲れたよ、ほんと。

あとは補助金や売電の入金が入ってくるのをのんびり待ちます。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月28日

一進一退の攻防・・・空室との戦い。

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札幌4棟目、1月に繁忙期を迎えるなんて、とても普通の不動産だなあと思ってます。

札幌1棟目はファミリー物件なので動きがちょっと変わっているし、札幌3棟目は

属性が悪く家賃が安いものを求める方が多いため、家賃の高い繁忙期には動きがなく

繁忙期が終わって雪が溶け始めた頃ようやく入退去のラッシュが訪れます。

動きが分散化された方が対応しやすいのでこちらとしては助かります。



さて、札幌4棟目は今年で丸二年を迎えるお客様がかなり多いため、入退去ラッシュに

なるであろうことは予想していました。今の所、その予想はある程度当たっている感じで

ちらほらと入退去が発生しております。



空室は2部屋ありました。うち1部屋は先日お申込をいただくことができました。

ただ、申し込んできた方が「無職」というなかなかの属性で・・・家賃払えるの?

うちの家賃、決して安い方じゃないよ?と少しドキドキしておりました。

管理会社さんも同じ懸念を示していたようで、いろいろ調整してくれました。

結果、保証会社の審査が通った(どうして無職が通ったんだろう?)ということで、

晴れて入居の運びとなることになりました。ふー。



隣にあるライバル物件(私の物件と似ていてそちらの方が賃料は安い)の空室がゼロに

なったので、ここからは札幌4棟目にお客様が集まってくると思います、というのは

管理会社さんの弁。期待したいと思います。



・・・と言ってるそばから、2部屋の退去予告が発生しております(汗)

うち1部屋は先日発生した泥棒騒ぎのお部屋です。え、結局泥棒の関係で嫌になったの?

と思いましたが、泥棒は関係なしに契約期間満了に伴う退去なのだとか。

もう片方のお部屋は家賃支払が困難なため、という経済的な理由だそうです。



・・・さらに急転直下、経済的に家賃支払が困難ということで退去予告を入れてきた方が

やっぱり残るという展開に。引っ越し先の審査が通らなかった、という理由でした。

というわけで退去取り消し。管理会社さんが家賃の入金遅れがないよう、こまめに

チェックをしてくださるそうです。うーん、嬉しいような嬉しくないような(苦笑)

でも、お金払ってくれる人はいい人だ!うん!必殺さんもそう言ってる。



結果として、1部屋入居申込、1部屋退去予告、1部屋空室ということで、2部屋が

現在募集中ということになります。うち1部屋は1階なので辛いなあ。なんとか頑張って

入居付けしていただけるよう、こちらも条件面など諸々折り合いをつけていきたいと

考えている次第です。



会社員の仕事にも若干ですが余裕が出てきました。

とはいえ、その余力を振り向ける先はおそらく東京になってしまうものと思います。

東京1棟目は今月末で空室になり、東京3棟目は3月前半に2室募集開始、東京4棟目は

2月から4室募集開始という状況ですから、これを早くやっつけなくてはなりません。

札幌はどうしても手薄になってしまいそうです。管理会社さんに頼りっぱなしの状況が

続くかもしれませんが、客付をなにとぞよろしくお願いします!

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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月27日

東京3棟目のリノベプラン等の検討。

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東京4棟目よりも早く取得したものの、部屋数の関係でまだどうするか会話ができて

いなかった東京3棟目にようやく着手し始めました。



東京4棟目の話は割と進んでおり、今週末にも引き渡しをしていただける状況です。

他方、東京3棟目はまだ放置状態。同じ建築士さんにお願いする、ということだけは

決まっていましたが、具体的に何をどうするかは全く決まっておりませんでした。



建築士さんからお部屋のプランが送られてきましたので、管理会社さんに転送して

いろいろと相談をさせていただき、意見集約をしようとしていましたが、これまた

私が作業時間を取れずになかなか進めませんでした。

そんな状態で、現場はすでに解体が始まっているという・・・(笑)



そんな折、建築士さんから「東京3棟目もそろそろ設備配管に入るけど、プランはあれで

いいですか?」と確認が。やばい、いい加減時間がないとか言っている場合じゃない。

急いで管理会社さんと間取りについて意見交換して、建築士さんと打ち合わせの場を

設けることにしました。



今回の間取りは、30平米を超えています。駅からも近くて最寄駅から5分以内。

駅力はそんなに強くないものの、物件の条件としてはなかなかのものです。

ここに、間取り変更でうまく1LDKを2部屋入れられればという感じでしたが、

抜けない柱などの都合で1部屋はワンルーム表記にならざるを得ませんでした。



管理会社さんと間取りを共有した上で、電話にてその間取りに対する意見交換を実施。

収納があったほうがいいとか、クローゼットをこうしたらいいとか、この配置はこっちが

いい、いやいやこのままでいいでしょう、みたいな意見交換をさせていただきました。

その上でまとまった意見を建築士さんに持ち込んで相談。できること、できないことを

切り分けていただき、反映できるものは反映していきました。



お部屋の雰囲気、キッチンパネルの色、お風呂の壁の色などは「東京3棟目と同じで」

の一言で片付きました。一度打ち合わせしてあると楽ですね〜。話が早いです。



あとは融資の相談にも乗っていただきました。信販会社との提携ローンがあるという

話だったので、そちらの斡旋もあわせてお願いしました。銀行さんで借りられれば

ベストですけど、もし万が一借りられなかったということを考えてのリスクヘッジです。



だいたい話はできたので、これでずんずんと進めていきたいと思います。

仕上がりが楽しみです。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする