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旅団長のブログに書いてあったリンク先の記事が、あまりにもあるあるで苦笑い。
金融庁、不動産融資急拡大で一部金融機関からヒアリング＝関係筋
一部の地方銀行のほか、外国金融機関の日本法人の一部も対象になっているもようだ。
カタカナだったり英字３文字だったりするところですね、わかります。
不動産賃貸業に足を踏み入れた人ならほぼ間違いなく知っているところばかりです。
私自身は、先日の地方ＲＣ物件の融資付の中で、さらっと「一部の地方銀行」の中で
一番金利が高いと思われるところの残枠を把握したところ、まだそこそこの規模の物件を
購入できるくらいの残枠がありました。使い切らないと損だと思っています（？）。
金融庁がヒアリングしていると思われる金融機関さんは、総じて金利は高めです。しかし
耐用年数オーバーで長く融資期間が組めるから、目先のキャッシュフローを出すには
これらの金融機関さんを使うのも決して悪いことではないと考えております。
ただ、劇薬には当然ながら副作用があるので、そこをきちんと理解していれば、です。
例えば、築３５年のＲＣ物件があったとします。利回りは１５％だったとしましょう。
一般的な金融機関さんであれば、１２年がせいぜいですので、たとえ利回り１５％でも
キャッシュフローはギリギリの線になってしまうことと思います。しかし某金融機関では
これに２５年の融資を組むことができますので、キャッシュフローもバッチリです。
しかし、この場合の欠点として、とにかく残債が減らないということが挙げられます。
前述のケースで１億円借りたとして、１０年後の残債を比較してみることにします。
なお、数字は計算結果を適当に四捨五入しているので、あくまで概算です。
また、借入額は１億で元利金等としました。
前者（１２年・１．５％）：返済額７６万／月、残債１８００万
後者（２５年・４．５％）：返済額５５万／月、残債７２５０万
どうでしょう、この差。
１億で利回り１５％だと、年間家賃収入は１５００万となります。
経費率を賃料の２０％（実際はもっとかかると思います）とすると、１２００万。
１０年間の累積キャッシュフローは、前者が２８８０万、後者が５４００万です。
ここで、元本返済分を「預金」として考えてみます。
自由に引き出せないものの、売却すればその分は手元に戻ってくることになります。
資産が増加しているわけですから、そう考えて差し支えないでしょう。
前者：８２００万＋２８８０万＝１１０８０万
後者：２７５０万＋５４００万＝８１５０万
約３０００万くらい、キャッシュフローが出ない前者の方が儲かっているという結果に。
目先のキャッシュフローを出せばいいのかというと、必ずしもそうではないということが
なんとなく伝わるのではないでしょうか。
※実際は賃料収入低下や大規模修繕などがあり、こんなに綺麗にはいかないと思いますよ
さらに、この物件を売却しようとしたとします。
築３５年から１０年経過していますので、築４５年です。
後者の金融機関さんで借りていると、少なくとも８０００万くらいで売却しないと
残債が消えないので面白くないでしょう。しかし、築４５年です。利回り１８％と
いえども、なかなか買える人はいないと想像します。よほど良い立地なら別ですが。
他方、残債が１８００万なら、３０００万で売ってもいいわけです。あるいは累積の
キャッシュフローを使って全額返済してしまってもいいです。心の余裕が違います。
劇薬にはキャッシュフローという目先の恩恵があるものの、将来的にその物件を
どのように手放すのか、資産と負債のバランスがなかなか改善しないというデメリットを
どう捉えるか、という点にリスクがあると考えます。それでも手を出すのだ、という
ことであれば止めませんし、リスクを理解してリターンを得るなら良いと思います。
融資が出るからという点で、その後の流動性が低い物件を購入し、最悪の事態になっても
売るに売れずに万事休す・・・ということだけは避けたいですね。
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