太陽光発電、売電開始に向けて最終調整中。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１８位です。嗚呼、休日出勤。いろんな予定をキャンセルしました・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



太陽光発電、連系に向けてラストスパートに入りました！



まだ連系の日程が確定したわけではないのですが、とりあえず年内には何とか連系に

こぎつけられそうな状況ですので、業者さんに最終の支払を行ったり、諸々の支払の

手配をしたりしなくてはなりません。



サラリーマンの仕事が猛烈な忙しさで、そこまで気が回らない状態だったのですが、

いよいよやらないとまずい時期に来ているという事実もあります。重い腰を上げて、

諸費用の整理を始めました。



まずは当然ながら、工事の残金です。ここは必須でしょう。施工業者さんには、

本当によくやっていただき、感謝しています。本来こちらで行わなくてはならなかった

近隣対策までこなしていただきましたし、諸々フットワークよく動いていただきました。

感謝してもしきれない、という感じです。



たんまりお支払いできればいいんですけど、さすがに懐事情もあるのでそうは

いきませんが・・・せめて全て片付いた後で、ささやかな宴会でも開くことにします。



次に保険です。

今回は火災保険だけでなく、休業保険と施設賠償責任保険に加入することにしました。

火災保険は施設に何かがあった時の復旧用（もしくは残債を打ち消すために使うかも）、

休業補償は故障中の売上を確保するため、そして施設賠償責任保険は近隣に当施設が

原因で迷惑をかけた時の補償用という位置付けです。



当初、施設賠償責任保険は考慮していなかったのですが、異常気象による竜巻が原因で

パネルが吹っ飛んだなどの事故の話を聞くと、何かしら第三者に損害を与える可能性も

あると考えました。備えあれば憂いなしです。



それから毎年の保守メンテナンス料金。高圧の太陽光発電となると、電気主任技術者を

配置する必要が出てきます。そこのところを保安協会に依頼しなくてはなりません。

これも毎年かかるランニングコストで、初年度分を支払わなくてはなりません。



直接の支払はこんなところでした。あとは売電が始まるまでの資金繰りの計算です。

１２月に売電開始となると、２月くらいに初回の入金があるはずです。しかしながら

１月からは元本の支払が始まります。これまでは利息だけだったのですが、今後は

そうもいかなくなるので、ここがまた苦しいところです。



あわせて、保証協会の保証料も年末にどーんとかかってきます。発電してないのになあ。

苦しいですが、まあ仕方がありません。必要な費用である以上、払わなきゃです。



先日は再建築不可のアパートの決済もしました。ある程度自己資金を入れているので、

なかなかきつめの資金繰りとなりますが、うまいこと乗り切っていこうと思います。



早く売電開始になって落ち着いてほしい・・・。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

家賃滞納からの華麗なる（？）復活。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１９位です。だいぶ疲れている感じ。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日に引き続き、札幌３棟目の話題です。



ちょっと前に書いた入居してちょっとしか経ってないのにもう滞納している人の話です。

お手紙をいただいた後は電話で連絡がつくようになり、ご本人と管理会社さんが

会話をして、滞納した分は少しずつ計画的に払っていく、というお話になりました。



仲介業者さんも、入居者さんに連絡を取ってくださいました。とにかく家賃をきちんと

払えるよう、日払いの仕事で食いつなぐくらいなら一度生活保護を受けてはどうかと

話してくださったようです。結果、入居者様はその提案を受け入れ、安定した職を

探すまでは生活保護を受けることになりました。家賃的にはまあこれで安泰です。

（税金の無駄遣いじゃないのか〜・・・的な話は別な側面から感じますけど）



そして約束していた日付になりました。果たして入金は・・・？



「ありました！」



ふう、よかった。

入居者さんも、退去は嫌だったようで頑張ってくれました。

管理会社さんも気が気でなかったものと思います。退去だとまた募集になっちゃうし。

仲介業者さんも、広告料返還になるという危機感もあったことでしょう（笑）

今回は、その辺がうまく噛み合ったような気がします。



その後もなんとか予定通りお金を入れてくれているようです。

この調子で落ち着いてくれることと、この入居者様が１日も早く安定した仕事に就ける

ことを陰ながら応援したいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

申込をいただきましたが、例によって属性が・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２１位です。今月は休日出勤も多そうだ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌３棟目、申込をいただきました！

・・・例によって普通のオーナーさんならちょっとご遠慮したい系の方ですが＾＾；



先日書いた汚物部屋の一件が発覚するきっかけとなった仲介業者さんからの問い合わせ。

この時の問い合わせの理由は空き確認でした。この仲介さん自身も、他のスタッフと比べ

なぜか属性が今ひとつなお客様を引く確率が高いと笑いながら言っていたことが

あります。その自覚、残念ながら正しいようで・・・この方から問い合わせをいただくと

「今回はどんな大変な方ですか？」「それがですねぇ・・・」という会話が始まるのが

恒例となっています。



今回は、過去に保証会社さんをつけて賃貸住宅を契約したのに、そこで家賃を滞納して

挙句に踏み倒して退去した人だそうです。だから保証会社さんは使えないとのこと。

３０代前半にして現在生活保護を受けており、肉親の保証人はなしで緊急連絡先には

就業支援のＮＰＯの担当者のみ、という普通ならなかなか受けてもらえない属性です。



引っ越しの理由は現在の家の住居費がちょっと高いから、だったかな？そういえば

理由を確認していないので、後で管理会社さんに申込書を見せてもらって、自分の目でも

確認してみなきゃ。



管理会社さんも苦笑いしながら「どうしますか？」と。まああれです、条件をつけて

オッケーさせていただこうと思っています（受けるんかい）。



仲介業者さん曰く、その人は何回か仲介をしていて、前の前に住んでいた家の仲介を

した時は、滞納もなくちゃんと住んでいたとのこと。過去にやんちゃはしているけど、

そのせいで家を借りるのに苦労をしたことで悔い改めたから、今は大丈夫です、と。

そして、家賃も特にこちらから提示しなかったのですが、生活保護を受けられる上限の

金額で勝手に申込書に書いてきていました。仲介業者さんなりの誠意なのでしょう。

（もちろん広告料が増えるという本人のメリットも大きいと思います＾＾；）



内見なしで申込が来たので、一応特殊清掃がもうちょっとで終わるらしいから、

その後なら内見できますよと案内をしたのですが「ここしか入れません、と案内して

いるので、内見なんかしなくても大丈夫です」という心強い（？）お言葉でした。

決め物件で出しているので、なんとかお願いします！と。



まあそうは言われても、それを鵜呑みにして大丈夫だからと進めるのも愚かですから、

引き受けるにしてもリスクヘッジは必要です。今回も例によって、半年の定期借家契約と

短期退去の場合の広告料返還を６ヶ月に設定することでリスクヘッジを図る方針です。

これを設定しておくと、あとはリスクになるのは内装費だけになります。



管理会社さんも心得たもので、じゃあいつものパターンで審査して条件つけますね、

と言ってくださいました。内装も入居希望日に間に合わせるように手配するとのこと。

頼りになる管理会社さんで助かります。



これで札幌３棟目は満室返り咲きがほぼ確定。

年末退去の札幌４棟目と、積極的に募集をしづらい札幌１棟目の２部屋が空室です。

（新規に全空で購入し、リノベが必須な東京３棟目、東京４棟目は除く）

しっかり埋められるように引き続き頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

いつになっても融資実行されないコンドミニアム。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２１位です。朝の時間をいかに有効に使えるかが勝負。

応援クリックよろしくお願いします→



フィリピンのコンドミニアム、なんかよくわからないけど未だ融資実行されず、です。



現在、２戸の融資の内定をいただいている状態のフィリピンのコンドミニアム。

その２戸とも、内定が出た融資が今に待ってまだ実行されていない状態です。



片方は、融資利用以外の分の残金を払ったら実行しますというステータスなのですが

その残金が問題で、取り消しになったはずのペナルティがまだ残った状態でこちらに

請求がきているのです。確か、ペナルティはしっかりと撤回できたと理解していたので

なぜ今だに残っているの！？という感じなのです。



９月末の段階で、ペナルティはなくなっていたはず・・・。なぜペナルティがあるのか

確認したところ、エージェントの方から「ペナルティが解除されたのは登記費用の方で

支払の遅延に対するペナルティはまだ残っている状態だった」とのことでした。

なぜそういう処理になったのだろう・・・意味がよくわからない・・・。



そうそうになんとかします、ということで、再度最終支払の遅延に対するペナルティを

免除してもらえるよう営業担当者の方にメールを打ってほしいと依頼されました。

同様のプロセスで、登記費用に対するペナルティは消えたので、今回も同じように

消えてくれるものと考えております。それが解消されたら、融資利用分以外の残金を

支払うということで話は完了です。あとは返済のプロセスへ。



もう片方のコンドミニアムは、さらに状況が見えなくて困惑しております。

融資の内定は出ており、大使館での認証など諸々済ませております。あとは口座から

手数料が引き落とされれば、実行されるのを待つのみという状態だったのですが・・・

なぜか２ヶ月経っても実行されません。



理由を確認したのですが、なかなかその返事がなく。

先日ようやく現地代理人の方からメールがきて、金融機関さんにて今しばらく時間を

要するという連絡がきたとのことです。なーんーでーなーのー？わけがわかりません。



もうこれで４度目くらいなんですが、また直近の給与明細を出してくれとのこと。

代理人の方も非常に申し訳なさそうな感じで伝えてきているので、あまり文句を言っても

仕方がないところですが・・・それにしても本当になんなんだろう、この進捗の遅さ。



新興国はいちいち文句を言っても仕方がないので、基本的にはもう深く考えないことに

しています。サラリーマンとしてのお仕事もやたらと忙しいから、そこまで見ている

余裕がないというのも正直なところ。最終的にはうまくいくと信じて、のんびり構えて

待ってみようと思います。



ペナルティが消えなくてすごく積み重なる状況だけは避けたいなあ・・・ぼそぼそ。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

本当にあった怖い話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２２位です。時間がほしい・・・時間が・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



いろんなびっくりする入居者様を経験してきましたが、今回もけっこうなインパクトが

ある入居者様の話です。



前にあった衝撃的な退去予告から特殊清掃につながるコンボのお客様に関して、またまた

新たな伝説が追加されてしまいました。



ことの発端は土曜日の東京４棟目の近隣挨拶の後のランチタイムにさかのぼります。

ご飯を食べていると着信が。ディスプレイには札幌の懇意にしている仲介業者さんの

携帯の番号が出ております。このタイミングで彼からの電話ということは、おそらく

紹介したいお客様がいて、しかも属性がワイルドすぎて他で引き取ってもらえない

パターンだろうと推測。電話に出るとまさにそのパターンでした。



ただ、ここで彼は言うのです。

「管理会社さんに空き確認したんですが、満室ですと言われてしまいまして・・・」

なぬ！？いやいや、満室ってことはないはずです。汚物部屋が残っているわけですから。

それとも、私が入居が決まったことを忘れているだけ？自分自身、最近過負荷でメールの

返信も滞っているので、何か見落としているのかもしれないけど、記憶にないぞ？



すぐ確認しますと言って電話を切り、管理会社さんに電話をかけました。

札幌３棟目の管理会社さんは、土日は交代制で出勤です。うちの物件の担当の方は

残念ながら出社していなかったのですが、資料上は空室はないことになっているとか。

対応してくれた方も、自分の担当物件ではないのでよくわからない様子でした。



仲介業者さんに折り返しの電話をかけ、月曜日に確定情報をお伝えするということで

ご容赦いただきたいと話をして、オッケーをもらいました。あとは月曜日に担当さんと

会話して、その事実を伝えればいいでしょう。



そして月曜日。管理会社の担当の方と話をして、ようやく状況を掴むことができました。

特殊清掃部屋は緊急連絡先の親御さんが内装費や特殊清掃日を負担してくれる約束に

なっていたのですが、まだその費用が振り込まれていないため、工事ができずに未だに

内装工事や特殊清掃を行えない状態で放置されている、ということで、資料上は基本的に

空室なしという案内をしていた、と。



この管理会社さんの判断自体は間違っているとは思いませんが、そういう状況である、

という事実は知っておきたかったなあとは思います。そうすれば仲介業者さんに速やかに

状況を話すことができたと思いますし、場合によっては早期に入居付をすることを優先と

考えて、一旦オーナーである私がその費用を立て替えて、工事だけは先に進めようという

判断もできたかもしれません。ま、今ここでそれを言っても仕方ないですけど。

そもそも連絡していただいたところで、多忙を理由に放置した可能性も高いですから。



ともあれ、そういう状況だということと、今後の段取りについて情報共有がありました。

明日には電気と水道が使える状態となり、特殊清掃だけでも先に入るようにするという

会話をして、なんとか仲介業者さんが紹介してくださったお客様の入居希望日には

対応が間に合いそうだということが見えてきました。よかったよかった。



・・・その時、管理会社さんから驚くべき事実を聞かされるのです。



「北海道電力に確認したのですが・・・元入居者さん、住んでいる間は電気の契約を

　結んでいなかったようなんです・・・ 」



(ﾟДﾟ)ﾊｧ?

言ってることがよくわからないのですが・・・。

確か前の入居者さん、２年近く住んでましたよね？その間、一度も電気を利用せずに

お部屋に暮らしていたということですか！？



「水道も同様でした」



・・・・・・



あ…ありのまま　今　起こった事を話すぜ！

「入居者さんは２年間ライフラインなしで生活していた」

な…　何を言っているのか　わからねーと思うが

おれも　何をされたのか　わからなかった…

頭がどうにかなりそうだった…

催眠術だとか超スピードだとかそんなチャチなもんじゃあ　断じてねえ

もっと恐ろしいものの片鱗を　味わったぜ…



昨日の関東→札幌の大家会の５周年勉強会の中で、講師の太田垣先生は言ってました。

「ライフラインが止まっているから夜逃げと考えて踏み込むのは危険です」

「電気はランタン、ガスはカセットコンロ、水道は買ってきたペットボトルなどで

　 平気で生活している人もいます」

「だから、夜逃げの判断は難しいんです」

でも、さすがの先生も２年間その状態で生活する人は想定していないと思います。ええ。



次の入居者様の斡旋をしてくれた仲介業者さん（この人も属性が悪い人をすぐ引いてくる

確率は自他共に認めるほど高いと定評があります・苦笑）に、鍵の返却から特殊清掃、

そして今回のライフラインを２年間一切使っていなかったという状況をお話したところ

さすがの彼も大変驚いていました。それは信じられない、と。



また新しい伝説が生まれてしまいました・・・。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。