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サラリーマンのお仕事が佳境を迎えており、正直他のことが何もできません・・・。

普段ならブログを書くことができるくらいの時間に起きられるのですが、今日はとうとう

寝坊ギリギリまで寝てしまい、ブログをまともに書くこともできない感じでした。



そんな中でも、不動産関係ではまったなしの事案がいろいろと動いております。

特に太陽光関係は連系に向けて作業や調整をしていかなくてはなりません。

優先度を考えながら、山積みになった課題を少しずつ片付けている状況です。



週末の休日出勤も今月は頻繁に発生します。突発的なものが多いということもあり

予定のキャンセルも出ると思います。メール返信の滞りなど、もろもろご迷惑を

おかけいたしますが、ご容赦いただければと思います。１月くらいまではこんな調子で

進んでいきそうです。



また、ブログも手抜きになるケースが多くなるだろうと考えます。あわせてご容赦を

いただければと思います。



さすがに毎日９時〜２４時まで働きづめだと、何もできません・・・

ストレスたまるし、いろいろきついです。

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自販機のコスト削減活動の結果報告。

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自動販売機の電気代が下がり、売上が少し上向きになりました。



以前、自販機の電気代がかかりすぎていて赤字になっているということを１年近く

気づかずに放置してしまったことがありました。その反省で、コスト削減に向けた

努力をいくつか行いました。電気代が高いので省エネ自販機に変更したり、対応が悪い

業者さんは契約を打ち切って別な業者さんに変更したり。

（その頃の報告はコスト削減カテゴリーにあります）



まず、札幌に設置している自販機ですが、自販機のコスト削減のために省エネタイプへの

切り替えをしてもらった後、どういうわけか売上がちょっと伸びています。電気代が

下がる前は、売上は低いわ電気代はかかるわで、ろくなもんじゃなかったのですが

現在は売上が少し伸びて、電気代が下がったこともあり、売上＝電気代くらいまでは

改善してきました。



この物件の自販機は、入居者様にアンケートをとった際に設置を要望されたものです。

入居者様向けの福利厚生であると考えれば、収支がトントンなら悪い話ではないかと。

動いてよかったです。



調子に乗って、他に自販機をつけられる物件はないか、妄想してみました。

たぶん、札幌４棟目あたりはロケーション的にもいけるんじゃないか？なんて思ったり。

無断駐車も多いから、自販機で物理的にスペースを塞ぐという効果も見込めます。

ただ、コンセントが出ているか等確認はいろいろ必要だとは思いますが・・・。

落ち着いたら管理会社さんに相談してみようと思います。



東京は最終的にダメ業者さんを切り、別の業者さんにオペレーションを変更しました。

売上自体は微減だったのが昔の水準に戻り、電気代も多少削減できた感じがします。



この業者さんは、自販機の収支明細をインターネットでダウンロードできるのが

高得点です。しかもPDFとCSVの二種類に対応。今はそれをやっている時間がないですが

Excelに取り込んでデータ分析ができるという点はメリットがあります。

さらっと見たところ、一番売れているのは100円のコーヒーでした。



売上もメーカーを変えたからかはわかりませんが、ちょっと上向きになっているので

嬉しいところです。もう少し改善して、さらに売上が伸びればいいのですが・・・。

サラリーマンの仕事が落ち着いたら、改善活動に着手してみようと思います。



東京は敷地が狭い物件が多いので、他に設置できる物件はなさそうです。残念。



仙台１棟目の自販機に関しては、相変わらず撤去したままでちょっと勿体無いですが、

ここは地道に自分で業者さんを開拓していくしかないかと思っています。ただ、今は

それをやる余裕がないので、後回しになっておりますが・・・。



自販機の電気代で赤字になっている月もあったものの、東京や札幌と比較すると

売上水準が高い自販機だったので、このまま導入しないで終わるのは勿体無いです。

いずれ、省エネ自販機の設置に対応してくれる業者さんを探して、再度設置できるように

していきたいと考えております。



というわけで、コスト削減以外にもなぜか売上があがるという不思議な結果になって

個人的には今回の改善活動は満足がいくものになりました。

今後も気づきがあればまた改善をしていこうと思います。

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リノベーションのプランを検討する。

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先日、Airbnb勉強会のあと、不動産系の話だと東京４棟目のリノベーションのプランを

検討するため、建築士さんの事務所に行ってきました。



先日の打ち合わせで間取りまでは決まりましたが、今度はそこに対してどんな感じで

ユニットバスを入れたりするか、という部材の発注のための打ち合わせです。

少しずつ細かい話になってきています。



今回のお部屋は男性向けに作る想定なので、あまり女性的な色合いにするつもりは

ありません。男性的な感じか、あるいは比較的ナチュラル系な感じか、どちらかにする

イメージで考えております。そしてアクセントにシャンデリアを入れる予定があるので

それ以外はシンプルな構成でいいのかなと考えています。



まず、建築士さんから、一番近々で発注しないといけないユニットバスをどうするか、

という話をされました。普通の１０１４のユニットバスを入れますが、１面だけ色が

選べるので、そこを決めてほしいと。



いくつかの色がありましたが、今回は茶色を選ぶことにしました。迷ったらブラウン。

濃いめの木目調って、高級感が出るので悪くないと思っています。大きく外すことも

ないような気がしています。



キッチンも同じく木目にしました。昔、木目のカッティングシートを貼ったところ

なかなかいい感じに仕上がった記憶がありましたので、その記憶を頼りに採用。



そうなると、全体のテイストはナチュラル系の木目のお部屋という形に必然的に

考えがまとまってきます。あまり奇をてらわず、帰ってきて安心できるお部屋にしようと。

派手な照明を設置するのだから、そこ以外はあまり派手にしない方向です。

基本の色は白もしくは木の色。誰が内覧しても、違和感なく納得するお部屋です。



床は建築士さんの提案ではフローリングが良いのでは、ということでした。

コスト的にＣＦでもいいんじゃないですか？という質問をしたところ、ＣＦだと

家具の跡の凹みとかが簡単につくので、下手したら毎回張り替えになるけど、

フローリングなら何回転かそのまま使えるからトータルコストは下がる可能性が

高いよ、と。なるほど。それだったらひとまずフローリングにしますか。



色は悩んだのですが、薄めのナチュラル系の木目にしました。前に先輩大家さんの物件を

見学した際に、白い床の部屋と濃い茶色の床の部屋の二つを同じ間取りで作っていたのを

見たことがあります。その時の印象は、同じ間取りなのに茶色が狭いなあというもの。

その経験から、部屋を広く見せるには、全体的に薄めにしたほうがいいと考えました。



真っ白のＣＦを選ぼうと思いましたが、賃貸で何回転も使っていると、溝に汚れが

入って汚く見えるから、白過ぎないほうがいいんじゃない？とのご意見。こういう時の

私は基本素直ですので、じゃあということでその次に薄い木目調のものを選択。

脱衣場もフローリングに合わせてもらうことにしました。



壁紙も、とりあえずはアクセントクロスなしで、白の普通の壁紙にします。

アクセントは別な手段で考案するから、壁はすっぴんのまま白くしておく方向で。



そんな具合で、さくさくと仕様が決まっていきました。

工事は既に内装の解体が済んでおり、配管やら基礎のレベルあわせ（？）やらに進んで

いるということでした。順調にいけば１月半ばくらいには完成するはずです。



あわせて、近隣挨拶の結果も共有いただきました。私が会えなかった方にもお会いできた

ということでしたので、間接的にながら全員の方と会話することができたということに

なります。



「先にオーナーが挨拶に行ってくれてたから、話が早かったですよ」と言っていただく

ことができたので、動いた甲斐があったかな？とほっとしました。



この打ち合わせで決まったことを管理会社さんにフィードバックして、家賃査定や

マイソク作成、事前の営業などに活かしていければと思っています。２月中には４部屋

すべて満室にしたいなあ。

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現在は、Airbnbをしていると逮捕される可能性も否定できない。

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昨日もいろいろとやっていたのですが、その中でも特に今後のことを考えるにあたり

勉強になったと思うことは民泊を法律的な側面から考える勉強会でした。



Airbnbには以前から注目しているのですが、今回そんなAirbnbなどの民泊を法律の

解釈からどうするの？という感じの勉強会が開催されると聞いて、朝も早い時間から

いそいそと参加してきた次第です。



まず、日本の法律では、Airbnbのようなサイトを用いて民泊をさせることは、

明らかに旅館業法違反である、ということです。グレーでもなんでもなく、黒！

仮に「賃貸借契約を都度取り交わしているから民泊じゃないもーん」という抗弁を

したとしても、実態として旅館と同じことをしていれば旅館業法違反だそうです。



私の理解では、旅館業法は「寝具を提供する」「費用を徴収する」という２点が

成立していることと思っていました。そして、これはこれで決して間違いでは

なさそうなのですが、それ以上に重要視される判断の根拠があるようです。

その判断の根拠は以下の２点とのこと。



１．施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の

　　維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること。

２．施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを

　　原則として、営業しているものであること。



要約すると、１は「貸す側と借りる側のどちらが部屋をきれいにするの？」という話、

２は「生活拠点があるの？ないの？」という話と理解できます。



ネットでこの話を探してみたのですが、この資料に同じ文言で書いてありました。

なるほど、賃貸借契約書を取り交わし、布団は別会社から提供するなどの策を弄しても

結局上記の２つの基準で見れば、旅館業法が適用になってしまうのですね。



というわけで、何をどう頑張っても、民泊はれっきとした旅館業法適用の事業となり、

現状では法的に黒になるというわけです。ちなみにこの区分けで言うと、ウィークリー

マンションも旅館業法違反ということになります。世の中には山ほどウィークリー

マンションの会社もありますが、この辺ってどうなんでしょうね？法的にＮＧじゃない？



他方、民泊は政府が本格的に解禁に向けた議論を進めております。特区に限らず

全国で解禁するような動きになっており、現在は有識者による検討会が開催されている、

というステータスということでした。勉強会の資料は「民泊サービス」のあり方に関する

検討会ということで、こちらにアップロードされています。



これを見ると、まず国家戦略特区の枠組みは、旅館業法の管轄ではないところで

不動産賃貸業の中の一時的滞在という形で処理しようとしているのが見てとれます。

これが今までの流れの中で主に検討されてきたことです。



しかし、それとは別に「民泊を全国で解禁の方向」という記事も日経新聞にて

報じられておりました。国家戦略特区の枠組みと少し趣が違う内容なのですが、

もしこれが事実なら「旅館業法に民泊を組み込むのではないか」という予想が

できないこともないなあという気がします（講師の弁護士さんもそう言ってました）。

ただ、こちらは誤報という話もありますので、今後の動きを注視したいと思います。



何にしても、現行法の解釈においては、現在Airbnbに登録している人は違法状態です。

近隣住人とトラブルを起こすと、保健所の指導が入る可能性があります。

最悪、逮捕されます。儲かったとしても逮捕のリスクと隣り合わせです。



そこまで理解した上で、Airbnbへの登録・運用をすべきだと感じました。

ちゃんと法整備の方向性が出るのは少なくとも来年末のようです。それまでの間は

違法なサービスをやっているのかもしれない、ということを心の片隅に置いて

品行方正かつ近隣に誠実に進めていただきたいと思う次第です。



最後に、勉強会を企画していただいた皆様、本当にありがとうございました。

大変勉強になりました。お礼申し上げます。

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地方ＲＣの融資付を某金融機関さんから断られました。

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地方中古ＲＣの融資付を行っていましたが、自分自身で持ち込んだ方の金融機関さんから

ＮＧの判定をいただいてしまいました。元々すくなかった選択肢がさらに狭まりました。



どんな物件かは、こちらの過去ブログ記事をご参照ください。

地元民にはちょっと価格帯が大きくて手を出しにくい物件と認識されているものの

かといって東京の人だと融資付が大変でこれまた手を出しにくい物件、という感じです。



そしてその数少ない「融資付できるかもしれない」金融機関さんに先日ご訪問して

融資の打診をしてきたわけですが、残念ながらその金融機関さんから融資は難しいと

ＮＧのお返事をくらってしまいました。



なぜ融資できないと言う結論になったのか。

こちらの属性がどうこうという話ではなく、物件の問題という説明がありました。

詳細はお会いした時に会話したい、といことでしたので、来週早々にアポを取らせて

いただいた次第です。



ちらっと聞いた感じだと、どうも物件の修繕計画の見立てが甘いんじゃないか？

というお話のようです。細かいことは把握しておりませんので、まだ何とも言えない

状況ですが、そこまでかかるかな？というのが私の感想です。何を根拠として

修繕の話をしているのか、会話でフィードバックいただき、その論拠が確実なものなら

進めている都市銀行さんの分も止めるなどの対応が必要と思いました。



予定が立て込んでいる中で、融資を断られた金融機関さんに訪問して会話することの

意味がどの程度あるのかな？と思う方も少なくないだろうとは思っています。

私としては、今後別案件を持ち込むことも考慮し対面で話す機会を増やしておいた方が

いいだろうと判断しました。人間、短い時間で何回もあっている人と、長時間にわたり

一度だけ会っている人と、どちらが印象に残るかと言われれば前者ですから。



ともあれ、地方物件の融資付に関しては、残すはメガバンクさんだけという状況に。

ここがダメならご縁がなかったのでしょう。深追いはせず、すっぱりと諦めます。

とはいえ、悔いを残さぬように、やれることは全力でやっていきたいと思います。



手短ですが、今日はこの辺で。

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