退去予告あり、でも転んでもタダで起きる気はない。

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札幌４棟目、退去予告が来てしまいました。



２０１３年の秋から募集を開始した札幌４棟目。もう２年以上が経過しています。

この繁忙期は、契約が丸二年を迎える人が多少動くかもしれないと思っていましたが

早くもその予感は的中してしまいました。



これまで、一階と二階は割と動くことが多かったのですが、今回の退去予告は三階の方。

初めてのパターンです。条件的には北向きであまり良くない部屋ですが、三階という

ほどよく上層階で人気のある場所です。



契約満了とともに退去ということでしたので、一月のどこかで退去となります。

管理会社さんから、次回募集家賃はどうしますか？という確認の連絡があったので、

２０００円アップでいきます、できれば３０００円アップにしたいけどやりすぎ？

と回答しました。



同じ間取りの二階のお部屋が、入れ替わりを経て当初より２０００円家賃が高くなって

おりますので、同じように２０００円アップはなんとかなるのではないかと考えてます。

ダメなら下げればいいだけだし、まずは家賃は高くしたいという意思表示をしない限り

高くなりませんから。本当はもう１０００円上乗せしてもいいくらいです。



部屋自体は良いものを提供できていると思いますので、その価値がいくらまでなら

認めてもらえるのか。そこのところの勝負になるのだと思います。



繁忙期に向けて、考えることが多くなってきました。

正直、年内は年末進行でキツキツになっていますが、なんとかこなしていきたいです。

頑張ります。

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今月はほとんどお休みが取れない気がする、そんな年末進行な私です。

おかげさまで不動産活動に全然時間を注げずに困っています。

とにかく切羽詰まったものだけひたすらやるしかない、かなと。



そんな中、現地に行かないと解決しない可能性が高い話が出てきてしまいました。

詳細は今は伏せますが、とにかく現場に行きたい！でも出張先だから行けない。

結果的に、代理で別の方に行っていただき、とりあえずのところは納めて貰いました。

私からは別途書面でフォロー、という形で。



現地対応をいただいた某さん、本当にありがとうございました。助かりました。



とにかく現地に近いところにいられないのが一番の悩み事になってきています。

遠隔地で現地に行けないという話なら、会社を休んで行けばいいだけなのですが

出張で別な地域に来ているのに、そこで会社を休んでさらに移動してというのは

さすがにちょいと厳しいものがあります。



場所を拘束されるような仕事ってきついなあと。できれば場所にとらわれない仕事に

つきたいものです。来年は真剣に考えないとかな、このテーマ。



というわけで、今日も１日サラリーマンとして頑張ります。

あまりおおっぴらに書けないネタしかなかったので、短縮版ということで。

手抜きで恐縮です。

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投資の話、やっぱ楽しいですね。



昨日は仕事が終わった後、出張先の居酒屋で一人だらだらと美味しいお刺身を食べて

おりました。休日出勤なので、さすがに居酒屋に行けるくらいの時間には帰らせて

いただいた次第です（それでも２０時は超えていますが）。



たまにはお刺身ということで、刺身を食べられる居酒屋で日本酒を飲みながら携帯を

ポチポチしつつ、出張先でたまに一緒に飲んだり物件見学したりする投資家さんに

暇なら合流しませんかとメッセージなど打っておりました。全国どこに行っても、

なんとなく知っている人がいるというのはありがたいです。



ほどなくして、その投資家仲間の方から電話が。これから地元の投資家仲間の忘年会の

二次会に参加するから、一緒に来ますか？と。ありがたくお誘いに乗ることにしました。



お邪魔してみると、半分くらいは知った顔。先日、融資が得られず流した物件の報告

（この物件も車を出していただき、一緒に見に行ってもらっちゃいました）をしたり、

初めてお会いする方に自己紹介がてら私の保有物件の話をしたり。



地元の方は地元のつながりで高利回りの物件を買っているなあ、と改めて認識しました。

私なんか借入の額ばかり大きくて、その割に貧相なキャッシュフローしか得ていません。

全然キャッシュフローが出ていない案件も一部ありますし、そもそも地元の皆様に比べ

利回りは低いし、あれこれ手を出して一貫性がないし。反省することが多いです。



せっかくこれだけ話ができる人とのつながりも作れたんだし、出張先にも１棟くらい

欲しいよなあ、と思っていますが、なかなか難しい・・・。頑張って探そう！

そしてまた自分の事業の一環として来れるような体制をつくろう！

そんなことを思った土曜の夜でした。

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高金利で融資期間が長い金融機関さんは劇薬のようなもの。

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旅団長のブログに書いてあったリンク先の記事が、あまりにもあるあるで苦笑い。



金融庁、不動産融資急拡大で一部金融機関からヒアリング＝関係筋



一部の地方銀行のほか、外国金融機関の日本法人の一部も対象になっているもようだ。



カタカナだったり英字３文字だったりするところですね、わかります。

不動産賃貸業に足を踏み入れた人ならほぼ間違いなく知っているところばかりです。

私自身は、先日の地方ＲＣ物件の融資付の中で、さらっと「一部の地方銀行」の中で

一番金利が高いと思われるところの残枠を把握したところ、まだそこそこの規模の物件を

購入できるくらいの残枠がありました。使い切らないと損だと思っています（？）。



金融庁がヒアリングしていると思われる金融機関さんは、総じて金利は高めです。しかし

耐用年数オーバーで長く融資期間が組めるから、目先のキャッシュフローを出すには

これらの金融機関さんを使うのも決して悪いことではないと考えております。



ただ、劇薬には当然ながら副作用があるので、そこをきちんと理解していれば、です。



例えば、築３５年のＲＣ物件があったとします。利回りは１５％だったとしましょう。

一般的な金融機関さんであれば、１２年がせいぜいですので、たとえ利回り１５％でも

キャッシュフローはギリギリの線になってしまうことと思います。しかし某金融機関では

これに２５年の融資を組むことができますので、キャッシュフローもバッチリです。



しかし、この場合の欠点として、とにかく残債が減らないということが挙げられます。

前述のケースで１億円借りたとして、１０年後の残債を比較してみることにします。

なお、数字は計算結果を適当に四捨五入しているので、あくまで概算です。

また、借入額は１億で元利金等としました。



前者（１２年・１．５％）：返済額７６万／月、残債１８００万

後者（２５年・４．５％）：返済額５５万／月、残債７２５０万



どうでしょう、この差。



１億で利回り１５％だと、年間家賃収入は１５００万となります。

経費率を賃料の２０％（実際はもっとかかると思います）とすると、１２００万。

１０年間の累積キャッシュフローは、前者が２８８０万、後者が５４００万です。



ここで、元本返済分を「預金」として考えてみます。

自由に引き出せないものの、売却すればその分は手元に戻ってくることになります。

資産が増加しているわけですから、そう考えて差し支えないでしょう。



前者：８２００万＋２８８０万＝１１０８０万

後者：２７５０万＋５４００万＝８１５０万



約３０００万くらい、キャッシュフローが出ない前者の方が儲かっているという結果に。

目先のキャッシュフローを出せばいいのかというと、必ずしもそうではないということが

なんとなく伝わるのではないでしょうか。



※実際は賃料収入低下や大規模修繕などがあり、こんなに綺麗にはいかないと思いますよ



さらに、この物件を売却しようとしたとします。



築３５年から１０年経過していますので、築４５年です。

後者の金融機関さんで借りていると、少なくとも８０００万くらいで売却しないと

残債が消えないので面白くないでしょう。しかし、築４５年です。利回り１８％と

いえども、なかなか買える人はいないと想像します。よほど良い立地なら別ですが。



他方、残債が１８００万なら、３０００万で売ってもいいわけです。あるいは累積の

キャッシュフローを使って全額返済してしまってもいいです。心の余裕が違います。



劇薬にはキャッシュフローという目先の恩恵があるものの、将来的にその物件を

どのように手放すのか、資産と負債のバランスがなかなか改善しないというデメリットを

どう捉えるか、という点にリスクがあると考えます。それでも手を出すのだ、という

ことであれば止めませんし、リスクを理解してリターンを得るなら良いと思います。



融資が出るからという点で、その後の流動性が低い物件を購入し、最悪の事態になっても

売るに売れずに万事休す・・・ということだけは避けたいですね。

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地方ＲＣ、融資付けがうまくいかず購入断念。

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地方ＲＣ物件、残念ながら仲介業者さん経由で打診していた金融機関さんについても

融資ＮＧという結論が出てしまいました。これにて万事休す。



仲介業者さん経由では、都銀さん系のところに打診をしておりました。

これまで、都銀さん系のところとは全く縁がなく、基本的には債務超過と見えている

（木造築古を思い切り借入して買っているところがその原因）から、今回もたぶん

ダメだろうと思っていたのですが・・・。



思いの外審査が長引き、もうちょっと待ってほしいみたいなメールが来ていたので

「あれ？もしかして？」と少し期待してしまっていた自分がいたのは間違いありません。

前に都銀さんに持ち込んでから、数年が経過しています。いまは融資もゆるい時期だし

ひょっとしたらひょっとするのかな、などと淡い期待を持っておりました。



しかしその期待は実らず、先日仲介業者さんよりＮＧであった旨の連絡が届きました。

うーん、ちょっと期待しちゃっていたんだけどなー。



借入ＮＧの理由は「借入と純資産のバランスから組み立てが難しい」とのこと。

予想通りの理由でした。「現状では少額の融資についても厳しい」「返済が進めば

お取引可能」というコメントだったようですが、まあそりゃあそうですよね。

債務超過なら少額借入だって無理だし、誰だって返済が進めば取引はできるでしょう。



やっぱり都銀さんとの取引は難しく、私の身の丈に合っているのは信金さんや信組さん、

地方の地銀さんあたりがちょうどよいみたいです。それを改めて認識した一件でした。



というわけで、打診していた金融機関さんは全滅になりましたので、今回検討していた

地方ＲＣ物件については、融資のめどが立たず購入できないという結論になりました。

残念ですが、これもご縁です。仕方ありません。いまのご時世にしては利回りも高く、

住環境としてもよい感じだったので、可能であれば購入したかったんだけどなあ。



まあきっと、今後修繕やら何やらでお金がかかるからやめておいたほうがいいよという

神様の啓示だったのだろうと割り切ることにします。

さ、次いこう。

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