施設賠償責任保険の切り替え。

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札幌３棟目の施設賠償責任保険を切り替えることにしました。



基本、保険は全て同じ保険代理店さんでかけています。

その方が手間もかからないし、一元管理できます。代理店さんが優秀であれば、

その方経由で保険金の請求をした方が話が早いという部分も当然あります。



ただ、札幌３棟目だけは、切り替えを相談したところ「今の保険の条件が条件がいいから

切り替えはお勧めしません」と言われていたので、あえて切り替えずにおりました。



札幌３棟目には２つの保険がかかっています。火災保険と施設賠償責任保険です。

今回、施設賠償責任保険の契約が満了になるということで、現在の代理店さんから

連絡を受けました。ここでふと、火災保険は現行のままで、施設賠償責任保険だけは

切り替えちゃったらどうだろう？と思いついたわけです。



札幌３棟目の火災保険は、不動産屋さん経由でかけておりました。しかし不動産屋さんは

倒産してしまったので、直販に変わっております。ここの会社の社員さんが私の保険の

担当をしてくださっていたので、連絡を受けて再契約をしておりました。



ところがちょっと前からこの人独立したみたいで。でも「独立しました」と明確に言わず

「○○火災の代理店の△△です」と名乗るんです。今まで「○○火災の△△です」と

言っていたので、独立してどうのこうのと言うとややこしくなると思ってのことだと

思うのですが、こっちとしては契約する相手が変わることを明確に把握しないままに

契約をしていたことになります。封筒が来て初めて「あれ？」と気がついたのです。



なんか不誠実だよね、これ。

この人とは縁を切りたい。そう思うようになりました。



そんな感情もあり、今回の切り替えに至るわけです。

お付き合いする相手は誠実な人がいいです。ともすればこれってだまし討ちですから。

保険会社本体だと思ってたのに違ったわけです。一部上場企業の彼氏をゲットしたと

思ったら、実はそこの会社の派遣社員だった、みたいな（？）。



というわけで、今回は申し訳ないけど切り替えさせていただきます。

さようなら、元社員の方が独立された代理店さん。

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定期借家契約の巻き直し。

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家賃滞納から無事に復活された入居者様が、定期借家契約の再契約の時期を迎えました。



受け入れる側としてはけっこうリスクが高い入居者様だったので、契約時にその点を

踏まえて定期借家契約にさせていただいておりました。滞納したら次の契約はないよ、と

しておくことで、万が一滞納されてしまっても、そのまま契約解除にできるように

するためにです。普通借家契約だと追い出すのはかなり大変です。



滞納されてしまうと、機会損失がかなり大きくなります。しかし、選別していると

なかなか埋まりません。私の考えた折衷案（？）は、リスクが高くても出来る限り

受け入れるが、ダメだった時は速やかに出て行ってもらうような状況を作る、という

運用をすることでした。



で、今回の入居者様です。

体調を崩して入院したという理由でいきなり滞納をぶちかましましたが、その後

生活保護を受けて立て直し、今は滞納はありません。私自身は生活保護を受けたなら

そのまま普通借家契約に移行してもいいかなと思いましたが、まだご入居いただいて

３ヶ月ということもあります。もう一度定期借家契約で回して様子を見てもいいかと

判断し、３６４日の定期借家契約でいこうと考えました。



管理会社さんにその旨お伝えすると、もうちょっと短めの定期借家でもいいのでは？

と逆提案いただきました。まだ居住の実績がそこまで長くないし、そもそも滞納など

している状況であれば、短くしておいた方がいいのでは？というご提案の趣旨です。

確かにそうですね〜と思ったので、６ヶ月でもいいかなと思い直しました。



そんなわけで、６ヶ月の定期借家契約で再契約する運びとなりました。

今後は滞納なく普通にお支払いいただけますように。

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管理会社さんからの送金額が多いような・・・。

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取り越し苦労というか、やっと得られるものが得られたというか。



先日、札幌１棟目と札幌３棟目の管理会社さんから送金がありました。

送金されるのは気持ちがいいですね〜。最高！ほくほくしながら通帳を見ると・・・

ん？なんか送金の額がいつもより１０万くらい多い？

いつもこんなに送金されないんだけどなあ。



古い記憶を思い起こすと、以前あったことを思い出しました。

送金当日に管理会社さんから電話があり、振込先を間違えたので返金してほしい！

ということを言われたんです。物件名が似ていたから間違えて振り込んだとかなんとか。



まさか今回も間違えて振り込んでいる？

だとしたら早く知らせなきゃと思い、管理会社さんに電話しました。

調べてくださった結果、振込額が多いのは「いつもより滞納者が多く払ってくれたから」

というだけでした。



間違いじゃなくてよかったし、滞納が解消されるのもいいことです。

面倒な手続きをしなくて済んでよかった。



年末に向けて滞納が解消されると、けっこう嬉しいです。

税務的には滞納家賃は売掛金であり、回収しなくても利益とみなされます。

理屈ではわかるけど、釈然としないですよね。手元にお金があるわけでもないのに、

税金だけはがっぽりもっていかれるというこのミラクル。全く嬉しくないです。

その状態が年末に向けて少しでも解消されたのはいいことです。素晴らしい。



そんなとこで、管理会社さん、おさわがせしました。失礼いたしました。

滞納回収に尽力いただき、感謝です。

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え、売電価格が認識と違っているよ？事業の根幹を揺るがす大ピンチ！？

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太陽光発電、またまた肝を冷やす出来事がありました。つくづく驚かせてくれます。



先日ようやく連系を果たした太陽光発電。ようやく売電も開始になり、ほっとした

私でしたが、義母からきたメールに「？」となるのでした。



そのメールは「東北電力から書類がきたけどどうする？」という内容でした。

書類の種類がわからなかったので確認したところ、電力需給契約確認書というものだと

いうことです。特に何かを記述するものでもないということでしたので、そのまま保管＆

金融機関さんに提出してね、ということをお願いしました。



ここで義母が急に聞いてくるんです。

「１キロワット３２円に消費税、地方消費税相当額加算ってあるけど、結局いくらで

　買ってもらえるものなの？」



ん？３２円？いやいや、確か今回の案件は３６円ですよ。なんで３２円ってなってるの？

不安になり過去のやり取りを検索してみましたが、やっぱり３６円前提で進んでるし

シミュレーションも３６円で全部作っています。ちょっと待ってくださいよ、３６円を

前提に考えていた事業なんだから、３２円になったら大幅な下方修正ですよ。

血の気がさーっと引いていくのが自分でもわかりました。シャレにならない。



私の認識が間違っているかを確認するため、経産省や電力会社さんから来た設備認定等の

公的な書類を見直しますが、どこにも売電価格は書いてありません。ますます不安に

なり、施工業者さんにショートメールで「売電価格が明記されている認定書類って、

どこかにありますか？」と確認をしました。



ほどなくして施工業者さんから着信あり。絶対に３６円のはず、この間自分たちも不安に

なったので、改めて見直して３６円なのは間違いないと確信している、そんなふざけた

話はあるはずがないので、至急電力会社さんに確認してみる、ということを言って

いただきました。



なんかこう、あまりにも自然に３２円って書いてあったので、もしかしたら本当に

３２円だったのではと思い始めていた自分もいた中、この発言にはほっとしました。

やっぱ３６円ですよね〜。ほんと勘弁してくれ、電力会社さんよ。



そして昨日、施工業者さんから「電力会社のミスでした」という連絡をいただきました。

初回の売電も３６円で計算するように強く申し伝えた、と。ありがとうございます。

ほんと肝を冷やしました。最初から最後まで心臓に悪いことだらけです、太陽光発電。



とりあえず、売電価格が間違いなく３６円だということがわかってよかったです。

あとブログネタができてよかったです。そう、できるだけ前向きに捉えるようにします。

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今シーズンは退去予告が多そう。

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東京１棟目で退去予告をいただいていしまいました。退去予告ラッシュです。



今回、退去予告が出たのは１Ｋのお部屋です。ここは不動産投資仲間の方の友人を

ご紹介いただき、その方の一身上の都合にて「２年で出る」という話でお住まいに

なっていただいていておりました。



友達の友達ですので、こちらもいろいろお声掛けさせていただいたり、居酒屋で

一緒に飲んだりしたこともありました。その２年の間に、彼女と同棲を始めて

結婚にまでこぎつけられました。



「２人住まいじゃ狭いですよね？」

「狭いですけど、最初に２年って約束したので、その間は住みます」



そんな律儀な方なんです。いい人だなあ、ほんと。



で、実は今年の３月で丸二年経過しておりましたが、結局お引越しはなさらずに

継続でお住まいになられておりました。引っ越して広い部屋に住もうと言う話も

あったようですが、次は自宅を買うつもりだから、いい家が見つかるまでは引っ越さず

ここに居続ければいいじゃない、という奥様の意見が通ったようです。



彼女、偉い！（大家的には）



ただ「いい家が見つかったら退去しますから」という予告はされていました。

そういう意味では、この状況はロスタイムでしかないという認識を持っていました。

いつか来る退去に備えなければいけない、と。



そしてその退去予告が昨日来たわけです。

購入されるのかな？と思いましたが、ちょっと違いました。購入ではなく賃貸に

引越をされると言うことです。奥様が在宅勤務になるので、仕事部屋が必要になったと

いうことでした。なるほど、確かに１Ｋじゃ仕事部屋は確保できません。



ここまで約３年、狭い部屋に住み続けてくださり、ありがとうございました。

入居者様ではなくなりますが、今後とも良き友人としてよろしくお願いします。

たまには飲みに行きましょう。



さて、現実的なところを考えると、これで現在空室になっているお部屋と退去予告が

発生しているお部屋は以下の通りです。



札幌１棟目　空室１、退去予告０

札幌３棟目　空室０、退去予告０

札幌４棟目　空室０、退去予告２

東京１棟目　空室０、退去予告１

東京２棟目　空室０、退去予告０

東京３棟目　空室２、退去予告０（全空で購入：再生中）

東京４棟目　空室４、退去予告０（全空で購入：再生中）

仙台１棟目　空室０、退去予告０



札幌４棟目が丸二年経過でぼちぼち入れ替わるはずですので、今年の繁忙期は

きちんとリーシングしていかないといけないなあと思います。頑張ろうっと。

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