2015年11月24日

都内在住で地方物件への融資付を試みる。

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以前書いた、出張先物件に関してのファイナンスアレンジを一生懸命やってます。

なんとか検討してくれるところはないかといろいろ探しましたが、1つだけ話を

聞いてくださるところが現れたので、そちらの金融機関さんとアポを取りました。

昨日はそちらの金融機関さん向けに持ち込む資料作りでてんやわんやしていました。



個人属性に関する資料の準備として、確定申告3期分、所有不動産の謄本、返済予定表、

固定資産税評価額、各物件の概要と運営状況がわかる資料、そして先日設立した法人の

謄本などの資料。それと、今回購入対象の物件に関しての事業計画書、キャッシュフロー

分析資料など。いろいろと準備をしました。



あわせて、仲介業者さん経由で打診していただいているメガバンクさんの状況について

担当さんに確認しました。物件単体としてはフルローンでもいけるくらいの評価は

出ているということでしたので、あとは個人属性次第だろうというお話でした。

その点について評価がどうなっているか、本日中にも聞いてくださるとのことです。



スピード勝負と言われていた案件ですが、某カタカナ銀行さんが脱落したことにより

誰がどうやって融資をつけるか、という長期戦の様相を呈してまいりました。



札幌の時に散々苦労をしているのでよくわかっているのですが、都内在住で地方都市の

物件を購入する時の選択肢は非常に少ないです。一部のメガバンクさんですら、

支店がないと断るような場所です。なかなか難易度は高いです。だからこそ利回りが

今でもちょっと高めという要素はあるのだと思います。



なかなか融資が付かない案件は、価格も安くなりがちです。先日購入した東京4棟目も

再建築不可だからこそ安く買えたというところがあると思っています。今回の案件も

比較的割安に出ているのは、融資付が大変だからというところが大きいと考えます。



融資付が大変な案件を何とか気合で融資付して、余裕のあるキャッシュフローを得る。

そんな作戦がうまくいけばいいなと思う次第です。



他方、事業計画を作成するためにキャッシュフローの分析をしていく中で、当初の

想定ほどのお金は残らないんじゃないかという疑惑も頭をもたげてきています。

固定資産税や修繕費(購入価格の0.5%くらいで試算しています)、借上駐車場の

維持手数料、管理手数料など諸々差し引いていくと、それなりに経費がかかるなあと。



感覚的に、不動産業者さんが提示するキャッシュフローの半分くらいだろうと思って

いましたが、耐用年数の都合で融資が長く引けないこともあり、最初に思い描いていた

バラ色のキャッシュフローというほどではないな、ということを冷静に判断しました。

現場を見た時はけっこう興奮したけど、年数が伸びないとキャッシュフローの面では

そこまでの破壊力はなさそうなので、深追いはすべきではないと見立てました。



また、何とか頑張って融資をつけても、もしそこの運営が想定通りにいかなかったら

売却できない可能性がある、というリスクを抱えるということは忘れてはならない、

と肝に銘じる必要はあります。大規模修繕などでキャッシュアウトする可能性も

念頭に置いておかなくてはなりません。また、地方の大型物件はとれる家賃の割には

物件の規模が大きくなりがちですから、経費もそれなりにかかることを当初から計画に

盛り込んでおく必要があります。



売れない&経費が掛かる、ということは・・・売れなくても死なない程度に持ち切る

ことができる物件でなくてはなりません。損切り価格で売却しても何とかなるような

買い方をしておく必要があります。



今回は耐用年数以内の融資しか見込めませんので、年数自体は短くなります。

最悪何かあったとしても、元本返済が進んでいる状況が予想されますので、5年ほど

持っていられれば、残債程度で売却という形で逃げ切れることと思います。



リスクも考えつつ、それらが自分なりに妥協できるか、納得できるか、という点を

しっかり考えて判断していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする