2015年11月17日

インサイダー情報を分析してみた。

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某大手不動産業者さんの新着物件情報が最近来ないなあと思っていたのですが、

なぜか新着情報メールの設定がクリアされていました。そりゃ来ないわけだわ。

数日前に、改めて設定をしたのですが、早速ちょっと気になる物件情報が配信されたので

問い合わせをかけてみようと詳細を見たところ・・・取り扱っているのが、再建築不可を

仲介してくれた支店さんじゃないですか。



営業マンにも当たり外れがあります。再建築不可物件を扱ってくれた担当者さんは

ちゃんと仕事をしてくれる方なので、そちらに聞いた方が話が早いだろうと判断して

直接電話してみることにしました。



物件の担当者さんは別の方ですが、事務所に戻ったら確認してくださるとのことです。

そして昨日、その件で連絡をいただきました。残念ながらすでにお客様がついていて、

話が進んでいるとのことです。残念。



しかしそこでおもむろにその営業マンは言うのです。

「これ以外に、買取業者が買取できないと言った戸建があるんですけど・・・」

お、なにその甘美な響き。聞くと、擁壁があるせいで有効宅地面積が狭く、建替すると

建物が小さすぎてあまり旨みがない案件なのだそうです。そのまま建物を利用して

リノベするという方向の人なら活用できるかも、と。



早速資料を送っていただきましたが、マイソクもなく、公図・測量図・藤本・住宅地図が

無造作にくっついてきているだけ。ここからいろいろ読み取らなくてはなりません。



まず、擁壁があるという情報については、確かに住宅地図からそれらしき雰囲気は

把握できました。どちらが低くなっているのかまではわかりませんでしたが・・・。

擁壁の管理がこちらの所掌になるのであれば、避けるべき物件ということになります。

擁壁ってお金がかかるものだと先人から聞いたことがあります。



公図からの推察ですが、土地は間口が狭くうなぎの寝床のような形で、利用しづらい。

前面道路も狭く、工事車両が入るのも大変であろうと予想できます。



最寄り駅から徒歩15分くらいかかる場所ですので、戸建を2戸に分割してアパートに

してみようという案も考えづらいです。単身者はもっと駅の近くに住むでしょうから。

しかも間口が狭いので、2戸に分割するリノベをやるのも一苦労。

建物は40平米程度しかありませんので、2戸に割ると住居部分が小さくなりすぎます。

そうなると、リノベして戸建として貸す形になりますので、より安く仕込む必要が。



建物の状態がわからないのでリノベの費用をいくらと見ておけばいいのかというところは

悩ましいですが、ひとまず過去の経験から仮の金額を算出し、40平米の近隣の賃貸物件の

家賃相場から得られる収益を予想しました。結果、都内の戸建なのに400万くらいで

買わないと採算が取れないことが判明。さすがにこの値段じゃ無理でしょうねえ。



分析結果を仲介業者さんに報告して、もし価格がそこまで落ちてくるようでしたら、

ご連絡をくださいということにしました。



こちらの条件に合わないものを無理に追いかけても仕方ありません。いけると判断した

ものに限って、しっかり追いかけていきたいと思っております。

あとはこういうインサイダーな情報がうまく流れ込んでくる仕組みを、他にもいろいろと

作っていくことを実践していければと思います。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする