2015年11月10日

スーモからリリースされた「賃料・設備相場チェッカー」を使ってみた。

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ちょっと前の話ですが、スーモから「賃料・設備相場チェッカー」という新しいサイトが

登場しておりまして、これがなかなか便利です。



スーモに登録されている情報を活用し、気になるエリアの「家賃相場」や「周辺物件の

設備状況」を簡単に把握できるサービスです。私は今まさに都内にフルリノベーションを

考えなくてはならない2物件がありますから、これをどう料理するかという観点で

こういったサービスは重要になると考えています。



家賃相場だけではなく、設備に関するニーズがわかるというのは大きいと思います。

リノベするにあたり、どれが外してよい設備で、どれが外せない設備になるのか?

そういうことを考える資料として、活用していけるかと。



というわけで、早速使ってみました。

私の場合は、東京3棟目と今後決済予定の東京4棟目になる再建築不可物件に当てはめ

このツールを利用してみました。



スクリーンショット



検索自体は通常のスーモの検索とそう変わりません。

トップページで駅名もしくは住所を入力し、検索ボタンを押します。

その後、絞り込みをかけていけば良いかと思います。すると、右上にその検索条件で

抽出された結果を集計した数字が出てきます。



スクリーンショット

その条件で検索した場合の平均のデータが出力されます。同一物件が一般媒介で

あちこちの仲介さんから出ていたりするので、そういったダブりに関しては人間系で

考慮しなくてはなりませんが、ぱっと見の参考にはなります。



スクリーンショット

設備に関しても、どんなものを近隣のライバル物件が整備しているかがわかるとともに

世代別にどんな設備が人気があるかも右側の青い四角で表されます。なるほど、なかなか

面白いんじゃないかな、これ。



スクリーンショット

契約条件やその他といったものも同様に見ることができます。



今回、再建築不可物件の近隣情報を検索していて驚いたのが、都内なのにプロパンガスの

物件が5%ほどあるということ。都市ガスが当然と思っていましたが・・・。



ケーブルテレビは無料でケーブルテレビの会社さんがやってくれるからでしょうけど

導入している割合が4割以上とそこそこ高かったです。しかし入居者様のニーズには

そんなに合致していない模様。水色の四角が5段階で1つしかありませんでした。



逆に、独立洗面所はユーザーニーズが5段階中5と高い割に、導入している住居な25%

くらいでしたので、こういうところは導入しておくと差別化になるのかなと感じました。



こういうデータだけに頼ってしまうと、自分自身で掲げたコンセプトが不明瞭になり、

結果としてちぐはぐな物件ができてしまう可能性もあります。あくまで、どのような

客層をターゲットにして、どういった物件を作り込むかが先にあり、その補助資料として

こういったデータ系のサイトの情報を活用するのが良いのではないかと思います。



そんな人はいないと思いますが、狭い部屋のなかに「データに書いてあるから」という

理由だけで、独立洗面所を設置することにこだわってしまったり。その結果、居室が

狭くなってまともに入居がつかない、なんてことになったら笑い話にもなりません。

トータルコンセプトがあり、そこからのデータ分析だと思います。



もちろん、分析していく中で、当初のコンセプトが誤りだったということに気づく

ケースもあると思いますから、その辺は柔軟にやっていくべきでしょう。



私もこういったサイトでの分析と、そもそものコンセプトをしっかり持つことを意識して

2物件のリノベーションに取り組んでいきたいと思います。



【お知らせ】

関東→札幌の大家会5周年記念の勉強会&懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/427919125.html


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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月09日

自分よりステージが高い人と話す機会を設けること。

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昨日は終日事務作業を家でしていました。本当は一昨日やっつける予定だったのですが

不動産と関係のないところで緊急事態が発生したため、一日予定を後ろ倒しました。

一日頑張ったおかげで、ようやく税理士さんに試算表を作ってもらえるところまで

情報の整理をすることができました。また、ため込んでいたメールもあらかた片付き

ようやくほっと一息、といったところです。



さて、そんな私ですが、一昨日はとある大家の会の懇親会に参加しておりました。

だいたいは顔見知りの方ですが、中には初めてお会いする方もいらっしゃっいました。

普段は一度着席すると根っこが生えてしまい、あまりあちこち席移動をしたりしない、

というパターンが多いのですが、今日はなんとなく気が向いたので、ふらふらっと

あちこちの席を歩いてみることにしました。



そして、お話をしていくと、私が存じ上げなかった方の大部分が超ベテランの方でして。

10年以上のキャリアがある方、東京築古組の立ち上げ当初に在籍されていた方など

(しかも築古組の件はFacebookでお友達に教えてもらい初めて気が付く始末です)

キャリアが長く、成功されてステージも高いところにいる方ばかりだったのです。



大家の会やセミナーって、どうしても自分と同じステージの人が多い気がしています。

なぜなら、これから不動産を始めるぞという人や、不動産を始めていろいろな情報を

収拾したり人脈を形成していく成長期の人が、そういった場をより強く求めるからです。



ある程度の人脈と知識がついてくると、大家の会に出なくても、足しげく通っていた頃の

仲間と話せば事足りてしまうという側面が出てきます。ですので、わざわざ知らない人が

多くいる場に出ずとも良くなり、足が遠のいてしまうのだと想像します。



私も昔はよく不動産投資の書籍を購入していましたが、今はあまり買わなくなりました。

どの本も似たようなノウハウの再構成だから、というのもありますが、本を読んで

得られる知識が前に比べ減ってきたなあと感じるから、という面もあると思います。

ちょっとたとえは違うかもしれないけど、ベテランの方がその時活発な活動をしている

大家の会に出てこない理由と似ているんじゃないかと勝手に思っています。



こういったベテランの方と会話すると、なんとなく自分の中にある甘えのようなものが

払拭され、購入したての頃のピリッとした気持ちが蘇ってくるような気がします。



私は長期譲渡になった物件がまだ札幌1棟目だけという状況で、不動産投資歴としては

それほど長い部類には入りません。とはいえ、少なくとも5年以上の不動産歴があるので

なんとなく自分の中に慣れてきたことによっていい加減なやり方になっている部分や

多少の慢心はあるのではないかと思っております。



何がどうだからと具体的に言えないのですが、私よりキャリアが長く、普段あまり

大家の会に出てこない方と会話をすると、自分自身の中に密かにある慢心が払拭されて

常に挑戦者であることを改めて自覚できるような気がします。

(頻繁に顔をあわせているベテランの方だと、そこまでピリッとできないです・笑)



先輩の成功談や失敗談を聞くことは、たとえどれだけの不動産投資歴になったとしても

重要なことと思います。今はステージが違うとしても、将来そこまでたどり着くなら

そういった世界のこともおぼろげには把握しておかなくてはなりません。



自分よりステージが上の人と話す機会をできるだけ設けること。

不動産に限らず人生全般において大事なことではないかと思います。

今後とも意識していきたいと考えています。



一昨日の懇親会でご一緒させていただきました皆様、ありがとうございました。

そして、貴重な場をセッティングいただいた幹事様、深く感謝いたします。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月08日

管理会社さんを連れて近隣ご訪問を実施。

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昨日は東京3棟目の近隣の皆様に二度目のご挨拶をしてまいりました。



東京3棟目はリノベーションする企画で考えています。

購入後に一度ご挨拶に伺ってはおりますが、できるだけ何回も顔を合わせていくことで

親近感を湧かせることができるのではないかという考えのもと、できるだけ機会を作り

皆様にご挨拶をさせていただこうと思っています。



そういった考えの一環で、今回お邪魔してきた次第です。



一回目のご訪問の時にお会いできなかった方ともうまくタイミングが合えばいいなと

願いながら、お邪魔してきました。今回の訪問の理由は「管理会社さんに管理を

委託するので、その担当の方と顔合わせしていただくため」です。実際にこちらも

管理をお願いするつもりなので、管理会社さんにも近隣の方の把握をしていただく

必要があると考えた次第です。



というわけで、管理会社さんと最寄駅で待ち合わせて、現地に向かいました。

管理会社さんと歩きながら、前回の訪問の雑感について話をしましたが、私がいろいろ

感想を述べすぎたせいで、フラットな気持ちで話を聞けなくなっていたらどうしようと

このブログを書いている中で後悔し始めました(苦笑)



そして現地でご挨拶開始。今回は10件中5件ご挨拶をすることができました。

前回お会いできなかった家とも1件コンタクトをとることができたので、成果としては

まあ上々なのではないかという感じです。



前にご挨拶に伺った際に、ちょっと警戒しているかな?と感じたご家庭の方に関しては

1件は今回はご不在でしたのでご挨拶できずじまいでした。もう1件は娘さんのみ

在宅で、お母様にもよろしくお伝えくださいという伝言を残していった感じです。

もう少しご本人とお話ができればよかったな、と思いました。



前回、居留守風だったおうちのうち、1件とは今回お会いしてお話をすることが

できました。どうやら障碍者の奥様とお二人でお住まいになっている老夫婦のようで、

前回は旦那様がいらっしゃらなかったから、人の気配がしたのに出てこなかった

(というか出てこれなかった)という話だった模様です。



このご主人がけっこう明るくよく話す方で、とっつきやすく大変ありがたかったです。

奥様が車いすを使わないと動けないから、敷地の通路をふさがないでもらえると

助かります、というお話でした。勿論そうさせていただきます。



今回は二度目なので、他の皆さんも「ああ、この間の^^」みたいな感じでした。

いい雰囲気の中、ご挨拶できたのではないかと思います。



工事の日程とか賃借人は決まったのかとか、そういう質問がありましたので、

まだ内装工事をしていないからそこは何とも言えないという話と、施工が始まる際には

施工担当の方と一緒にお邪魔しますから、という話をさせていただきました。



前回、警戒気味だった方ときちんと関係を作っていきたいところでしたが、ご不在では

どうしようもありませんので、また機会を作ってご訪問していきたいと思います。



物件自体は、おそらく募集できるのが繁忙期の終盤になってしまうことでしょう。

リノベーションの工程の関係で、です。ですので、あまり高い家賃を望まずに、

とにかくさくっと埋めることに集中するべきかな?という気がしています。

近々で、建築士の先生と打ち合わせをしなくては。

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posted by ひろ* at 13:03 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月07日

融資金額・融資期間が確定しました。

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再建築不可物件の融資が正式に承認され、融資いただけることが確定となりました。



新設法人で契約をさせていただいた再建築不可物件ですが、少し前にノンバンクさんに

お邪魔して正式な申込をさせていただいておりました。それ以来特に音沙汰がなく

2週間が経過。先週末に送った資料に関しての照会があったことはあったのですが

本当にそれだけで、どうなったのかなあと気になっておりました。



とは言っても、すでにノンバンクさん指定の司法書士さんの連絡先も伺っておりますし

「本申込後は連絡を取っていただいて結構です」というお話もありました。そういった

点から考えれば、まあ事前審査でOKが出ている以上、問題はないはずだと。



しかし、そんな問題なし気分を少しだけ曇らせる出来事もありました。仲介業者さんから

決済に向けて司法書士の先生に確認を取りたいと言う要望がありまして、ノンバンクの

担当者さんに紹介OKと改めて確認をした上で、先生の連絡先をお伝えしたんです。

その件について仲介業者さんからお問い合わせを受けました。



「○○先生、今回の案件のことをご存じないようでした」

「正式承認が出ていないからまだ動けないって言われたんですけど、大丈夫ですよね?」



うーん、なんかそう言われると急に心配になってきます。仲介業者さんには、私からも

金融機関さんに連絡して状況を確認してみますね、と伝えました。ちょっと不安になって

きたのは否めない事実ですから。



そしてその問い合わせをしようと思った日の午前中、逆にノンバンクさんから着信が

ありました。お昼休みに再度電話がかかってきたので、電話を取りますと・・・



「融資の正式承認がでましたのでご連絡させていただきました」



お〜、良かった!ほっとしました。少しだけ心配していたことが解消されました。



しかも当初申込時に告知されていた融資可能金額もだいぶあがるというおまけつき。

元々は物件価格の40%以上の自己資金を投入する予定だったのですが、審査の結果

25%まで自己資金の比率が下がりました。ありがたい!



期間についても、20年と言われていたのが25年に延びました。これも嬉しい。

昭和40年代の再建築不可で25年も融資期間を確保できてしまいました。

先日の東京3棟目も、同じく昭和40年代ですが、信組さんで20年の期間を

確保していただけました。融資は全体的に緩くなっているんだなと再確認できました。



金融機関さんも当然ながら利息を多くとりたいから、金額も期間もできる範囲で

多く・長く融資したいということだったのでしょう。



そんなわけで、晴れて決済に臨めることになりました、と仲介業者さんに連絡をして

引き続きの段取りを取っていただいております。決済は今月の後半になる予定です。

無事に何事もなく進みますように。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月06日

駐車場にお申込をいただき、満車に返り咲きました。

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最近、退去が続いていましたが、ここで一発挽回!申込が入りました!

ただ、お部屋ではなくて駐車場なんですけどね^^;



管理会社さんと、先日の札幌訪問の際の宿題などについてメールでやり取りをさせて

いただいておりましたが、その中に「申込の看板がなくなっている」という宿題を

させていただきました。こちら、単にラミネーターで印刷したものを保護して掲示板に

張り出すというシンプルなものなので、すぐに設置し直すということで合意しました。



昨日、そのあたりの報告についてメールがありました。看板を設置し直しました、

という連絡かと思いきや「申込をいただきました!」という嬉しい内容です。わーい。



申込を入れてくださったのは、近所のマンションに住んでいる方。属性は素晴らしく

札幌にしてはやたらと高い年収だなと思ったのですが、おそらく転勤族かと思われます。

会社は東証一部上場企業!素晴らしい属性です。住居も是非住んでほしかった(笑)



ただ、連帯保証人はつけたくなかったようで、保証金を1ヶ月余計に預ける代わりに

緊急連絡先にしてほしいという話だったようです。うーん、なんだったんだろう。

少しだけ引っかかりますが、まあ駐車場だしあまり考えないことにします。



札幌1棟目の周りには、どうも駐車場が不足しているようです。確かに月極駐車場を

近所で見かけることが少ないなあという場所です。そして札幌1棟目は敷地内に

駐車場が頑張れば4台取れる形状なのですが、生活保護の方が多く入居されているため

この駐車場を活かしきれない状況になっています。



前のオーナーさんは何もしていなかったため、駐車場はタダで貸していたようでした。

それじゃああまりにも収益が残念すぎるので、オーナーチェンジした後は駐車場を

入れ替わりがあるごとに有料に変更して、利回りを向上させてきました。



また、物件の中で借りる人がいない場合は、積極的に外貸しを推進してきました。

空気に貸していても勿体ないだけですので、そこはしっかりと収益化させるべく

管理会社さんに働きかけて、動くようにしております。



おかげで、多少賃料が下がっているものの、トータルで見れば当初想定の賃料の

レベルを維持できております。



駐車場の賃料は決して高くありませんが、原状回復もいらないのでリスクの少ない

収益源と言えるでしょう。これで今回無事に満車になりましたので、あとはお部屋だけ。

頑張って埋めていきます!

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする