2015年11月15日

法人の新規口座開設がこんなに難しいとは。

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昨日に引き続き、金曜日の電話ラッシュの話です。

もう一つの主な話題、再建築不可物件(東京4棟目)の決済に向けての動きについて。



決済までにやらなくてはならないこととして、法人の口座開設がありました。



融資を受ける以上、口座を開設しなくてはなりません。普段であれば、融資を受ける

金融機関さんで口座を作ればよいのですが、今回はノンバンクさんなのでそういう

わけにもいきません(口座という概念はないです)。



ではどうやって融資を受け、返済をしていくのか。ノンバンクさんの場合、融資実行は

売主さんの口座に直接振り込まれ、返済用の別の金融機関さんから毎月引き落としを

するという流れになります。この返済用の口座もどこでもいいわけではなく、指定された

金融機関さんの中のどれかで口座を作ってね、という話になっています。



指定されたリストの中には、あいにく現在お取引をさせていただいている金融機関さんは

ありませんでした。ということで、決済までにそれらの金融機関さんのいずれかの

支店さんで、法人の口座を開設する必要がある、というわけです。



出張でなかなか動くことができない&どうせ口座を作るなら融資に積極的な支店さんを

選びたい、という2つの理由で、口座を作りはじめようと動く時期が今になりました。

そして、その初動の遅れが今回のドタバタ劇につながるわけです。



長い前置きが終わりまして、本題に入ります。

不動産投資仲間の友人の中で、リストにある金融機関さんとお付き合いがある方に

お願いして、とある地銀さんをご紹介いただきました。そちらで法人の口座を作って

書類を書いてもらおうと思ったわけです。



正直、法人の口座開設をなめてました。融資が絡まない形で口座を作ることは今まで

やったことがなかったので、個人と同様にひょいと店頭に行けばすぐ開設できるものと

思っていたんです。しかし現実はそうではありませんでした。



まず、紹介していただいた金融機関さんからは「必ず開設できるわけではない」という

ビックリするような一言が。えー、それってどういうこと?と思って詳しく話を伺うと

オレオレ詐欺とかが横行している関係で、法人の口座開設は非常に厳格になっている、

ということなのです。



警察からの指導(だったかな)で、口座開設の申込があった会社の本店に訪問して、

営業の実態を把握してから初めて口座開設の審査が行われ、審査結果を経てようやく

口座の開設が認められると。そして認められてから初めて口座開設の書類を書くことが

できるという話でした。



つまり、申込、本社での面談、書類記入という形で、3回銀行員さんとお会いする

必要があると言うことになります。出張族で時間が限られている私としては、

非常に厳しい!



月曜日には口座引落の依頼書をノンバンクさんにもっていかなくちゃならないのですが

全く間に合いません。私、即日開設できるものと思い込んでいたので、初動が完全に

遅れてしまいました。きびしー!このスケジュール感だと、口座が出来上がるのが

決済当日の午前中という非常に綱渡りな状況となります。



ひとまず、ご紹介いただいた金融機関さんで口座開設の申込をして、月曜日に本店登記を

している場所で担当の方とお会いすることにしました。金融機関さんも事情は理解して

くださり、できるだけ急いで審査するようにお願いしておく、と言ってくださいました。



あわせて、ノンバンクさんに状況を連絡して、口座引落の書類を提出するタイミングを

当日にさせてくれないかとお願いしました。中でいろいろ相談してくれたようで、

結果としては当日でも致し方なし、と。ただし、口座開設の結果だけはわかり次第

知らせてほしいとのことでした。そりゃあそうですよね。当日集まったのに融資実行が

できません、ということだと厳しいですから。



その傍ら、もし万が一口座開設の審査がNGになった時のことを考えて、リストにある

他の金融機関さんにも連絡をしてみました。しかし、どこもプロセスは同じだそうです。

法人の本店がある場所がエリア外などの理由もあり、そもそも口座開設のプロセスに

乗ってこない金融機関さんもあって、ちょっとしょんぼりしました^^;



結局、ご紹介いただいた金融機関さん一択で、もし万が一口座開設がNGになる場合は

決済をずらすしかないか・・・という形で進めることにしました。仲介業者さんに

その旨連絡したら、ちょっと心配そうにしていました。このタイミングで決済日を

変えたくないですね、と。ええ、私も変えたくないです・・・。



法人でノンバンクさんから融資を受ける予定がある方、口座は早めに作っておかないと

私のようにドタバタすることになります。ご認識いただき、はやめに行動することを

おススメします。

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posted by ひろ* at 09:17 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月14日

そもそも相談に乗ってくれる金融機関さんが少ない。

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昨日は電話ラッシュで大変でした。

サラリーマンの仕事をしている最中に、かかってくることかかってくること・・・。

それに応じ、こちらからもかけなくちゃいけないことがどんどんと・・・。

主な内容は、来週末の再建築不可物件(以降東京4棟目)の決済に関する調整事項と

昨日のブログでも書いた新規検討物件のファイナンスアレンジの関係です。



再建築不可に関してはまた明日にでも書くとして、今日は新規案件に関しての

融資付に取り組んでみた話を書こうと思います。



地方物件、しかもロットが大きめ、そして築古。なかなか融資がつきづらい条件が

整っているので、サラリーマンに優しい某カタカナ銀行が「物件レベルで無理」と

言い出した以上、都銀さんくらいしか融資付できる金融機関さんがないような状況に

見えます。なかなか苦しいところです。



ここはひとつ、考えられる金融機関さんを片っ端から当たってみましょう。

昔から、苦戦する案件は数を打って打開してきました。今回もその方向です。



地方高利回り物件でまず思いつくのは公庫さんですが、今回は公庫さんのロットだと

圧倒的にオーバーになってしまうので、ここは断念。



次に、すでにお付き合いがある金融機関さんで、居住地、物件保有地、候補物件地の

全てに支店がある金融機関さんをピックアップしてみました。うち1行だけ、少し

お付き合いがあるところがあったので、そこに電話。ただ、この金融機関さんは

積算に対する掛け目がかなり渋いので、ちょっと難しそうです。年数も短いし。

一応動いてもらうようにお願いしましたが、果たしてどうなるか。



次に頼りにしたのは、不動産投資家仲間や業者さんの紹介というルートです。

都銀さんとお付き合いがない私ですので、こういうルートで紹介いただくことで

多少緩和されるのではないかという期待を込めて、です。



客付に入っている仲介業者さんに、某カタカナ銀行さん以外に金融機関さんの紹介を

してもらえないかと頼んだところ、某都銀さんを紹介いただけることになりました。

ただ、掛け目が厳しいので、どこまで融資額が伸びるかはわからないとのことです。

まずは物件の評価をしてもらい、並行して個人属性で融資がつく身体なのかを確認して

いただくことにしました。



続いて、投資家仲間で銀行関係に強い方や、地元の投資家の方にお知恵を拝借。

とある投資家さんからは、別の某都銀さんをご紹介いただきました。さっそく電話して

みたのですが、残念ながら今回の対象物件はその県に支店がないということでNG。

うそーん、都銀さんでも店舗がないところがあるのか!しょぼーん。



地元の方にもヒアリングしていただきましたが、出張でちょくちょく行くとはいえ

住民票もないし自宅は東京だし、勤めている会社の支店がその地域にないし、という

あたりが引っかかってしまい、なかなかハードルが高いようです。禁断の一手も

電話口でちらつかせたのですが、それだけの問題ではないという反応にあえなくKO。

その物件がある地域の金融機関さんというルートは難しそうです。



じゅうたん爆撃を試みようと、他にもいけそうなところがないか検索してみました。

まあ強いて言えば・・・という感じのところがいくつか見つかりましたので、

月曜日になったら電話連絡してみようと思います。



カタカナ銀行さんが使えないだけで、一気に苦労する展開になってまいりました。

苦労した分、購入できれば実入りが大きいと信じて頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:21 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月13日

これは購入したい!と思える物件が・・・。

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昨日のブログスワさんばりに「続く。」とか書いちゃいましたので、今日はその

続きを書いていこうと思います。



でっかく借入をしたいなあと思っていた私ですが、とある業者さんのメルマガで

流れてきた物件情報に興味を持ちました。地方高利回り系の案件で、某カタカナ系の

全国対応の金融機関さんで買っても充分にキャッシュフローが見込めそうな案件です。



たまたま、その地方に出張で出かけることが多いということもあり、土地勘もあります。

場所的には恐らく大きな問題はない地域だと思われます。ここならいけるはずだと。

間取りもファミリーなので、安定しそうな見込みがあります。積算評価も売価以上。

築年数こそ古めですが、築古は慣れています。運営できるだろうと見込めました。



詳細情報の収集、およびその仲介業者さんのファイナンスアレンジがどうなるかを

確認すべく、その辺についての問い合わせをメールで行いました。返ってきた返信は

銀行さんの面はやっぱり某サラリーマンに優しい金利の高めな金融機関さんの利用が

前提になってしまいそうということ。なぜなら、すでにそこの金融機関さんに打診を

している人がいること、そして売主さんは一番早く融資をつけた人に売るということが

明言されているからだそうです。



私自身、そこの金融機関さんで借入をしていますが、今回紹介されたくらいの大きさの

物件の融資を引けるかどうかというと、怪しいです。たぶん枠を超過しているだろうと

思うので、ちょっと厳しいかな?まあでももし買えたらラッキーだし、打診しないで

後悔するなら打診して後悔しようと思ったので、挑戦してみることにしました。



そんなダメ元な気持ちで取り組んでいたこの案件ですが、さすがに言質も見ないで

購入するわけにはいきません。泊りでその地域に出張がある日を見計らって、

現地調査を実施することにしました。



たまたま、その地域の不動産投資家の方とも仲良くしており、2名ほどその物件の

現地視察についてきてくれる(しかも車まで出していただける)ことに。ありがたし。

というわけで、深夜の物件調査に出発!



現地に到着すると、足場がかかっています。あれ、これから売るのに大規模修繕?

張り紙を見ると、屋上防水やらベランダの塗装やら、お金がかかりそうなことを

意外といろいろやろうとしてくれているようです。



物件のロケーションも良く、ファミリーが好みそうな施設も近隣にいろいろありました。

駐車場も最低限必要な数は揃っているようです。しかも、同行してくださった皆さんが

地元ならではの目線でいろいろとチェックしてくださり、ランニングコストもさほど

かからないであろうということも見えてきました。



結論として、この物件は買いだ!と。地元の人が買うにはロットが大きすぎるのと

利回りが若干低いものの、東京に住んでいる私からしたら、ロットも利回りも充分です。

建物も土地も悪くないので、がぜんやる気になってきました。



私自身、出張で頻繁に来ているとはいえ、物件の現地調査でそういう見方をすると

いうことまでは理解しておりませんでした。同行していただき、大変勉強になりました。

いろいろとありがとうございます。



そんな感じでやる気スイッチがオンになった私ですが、その後絶望的な告知を

受けることになるのでした・・・。



続く。



・・・いや、喋りたがりなのでこれ以上引っ張りません(笑)



仲介業者さんから続報のメールが来まして「某サラリーマン(略)金融機関さんでは

内規に反する部分があり、この案件を取り扱えないという結論になってしまった」

というお話が流れてきました。なんと!無念です。おそらくこの地方は、ここがNGだと

都銀さんくらいしか可能性がないわけで・・・。うーん、悩ましいです。



一応、仲介業者さんには都銀さんの可能性も探ってもらうことにしました。

その上で、私自身も少し金融機関さんを回ってみて、何とか融資を得られないかと

探ってみようかと思います。せっかくのチャンスだし、物件自体が悪くないとわかった

以上は、全力で動いてみたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月12日

借入額が4億に達しそうです。

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あまり真面目に計算したことがなかったのですが、借入がどうやらもうすぐ4億に

達しそうだということに先ほど気がつきました。



再建築不可物件の融資の返済のため、法人の銀行口座を作ることになりまして。

どうせならそのまま法人での融資を検討いただけるような形になればいいなと思い

人のつてを頼って、某地銀さんをご紹介いただきました。



その某地銀さんに、どうせならこのまま融資取引も検討してほしいというPR資料を

出したいと思い、いつもの銀行融資をご検討いただく際の資料を最新化しました。

その中に残債を示す資料があるので、久々に集計してみた次第です。



個人での借入は2.7億強まで膨れ上がっていました。うーむ、ふと気がつくと

けっこうな金額になっています。なかなかのもんです。その割にキャッシュフローに

その借入の成果が反映されないのは・・・住宅ローンがこの中にあるからというのも

当然あるんですけど、借入年数や金利の条件が先輩大家さんに比べて微妙だからだ、

という話もたぶんにあります。まだまだ精進が必要です。



このくらいの額だったら、1棟〜2棟で達ししちゃう人もいるわけなのです。

7年かけてこんなもんかよと言われれば、まあそんな程度の男なんです、はい。



個人の借入としては、今後、リフォームローンで数百万乗っかることになります。

東京3棟目のリノベーションの費用の借入です。



そしてさらに、義母が代表の仙台法人の借入を含めてみます。

あちらでは、太陽光と物件で1.2億くらい借りています。未だキャッシュフローが

出てこない太陽光を抱えているのが頭が痛いところですが、それはそれとして・・・。



それから、今度東京に作った法人で、1000万弱借りることになっています。

リフォームローンもでっかく1000万単位で借りることになるでしょう。



えっと、全部計算すると、4億を超える感じになってました。うむ、よく借りた。

もう2億くらい借りればサラリーマンを離職してもなんとかなるかしら?

フィリピンのコンドミニアムが片付かないことには、どうにもならないところは正直

あるんですけど、借入額だけ見れば、あと1〜2億のちょっと大きな物件を買えば

なんとなくどうにかなりそうな気もしてきました。



私は個人で6棟、仙台法人で1棟と1基、東京法人で1棟(来週決済予定)という

状況になっています。数を保有している割に、あまり借入額が多くないような印象を

持たれるかもしれませんが、これはあくまで小さな物件を買っているからであり、

別に自己資金を入れて安全にやっているわけではありません^^;



人によっては効率が悪いと言う人もいるでしょう。それも一理あると思います。

ただ、私としては小さなものを分散して購入した方が、時間はかかるけどリスクヘッジは

できるということと、所有欲が満たされる(笑)こともあるので、こういった方法に

なっています。



もちろん、大きいのもほしいんですけどね。そこまでファイナンスアレンジができない、

という悲しい事情もあるのは察してください^^;



でもそろそろ、大きなのもほしいなあと思い始めるお年頃ではあります。

1〜2億くらいのでっかいのをバーンと購入したい!そんなことも時々考えます。

そんなことを考えている私の前に、とある物件情報が出てきたのです・・・。



続く。

スワさんかよ!というツッコミは受け付けません)



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月11日

入居3ヶ月で早くも滞納発生・・・。

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札幌3棟目の滞納者問題がありまして、そちらへの対応を進めております。



先日の札幌出張時に、管理会社さんといろいろ会話をしました。その中で出てきたのが

3ヶ月前に入居された方が滞納を始めたという話です。この方、いろいろと危ない要素が

当初からあった方なので
、契約は管理会社さんと相談して3ヶ月の定期借家契約と

させていただいておりました。



その3ヶ月がすでに経過していますが、現時点で2ヶ月の滞納・・・(汗)

連絡が取れないため、契約がない状態で宙ぶらりんになっておりした。



これ、いきなり解約で追い出すパターン?

仲介業者さんに広告料返還を求めちゃうレベル?



管理会社さんもそんな筋書きを描いて、私のところに連絡するつもりだったようです。

ところが、この滞納者の方からお手紙が管理会社さんに届きました。

(管理会社のスタッフの方は、電話には出ないくせになぜ手紙?と内心思ったとか)



手紙によると、入居後に体調を崩して長期入院してしまっていたとのことです。

そのため、家賃を払うこともできなかったのだとか。今は退院して次の仕事も決まり、

今後追いかけながら少しずつ家賃を払っていきたいです、といった内容だったそうです。



手紙が来た後は電話での連絡もつくようになり、支払計画も合位したとのことでした。

ただ、本当に払ってくれるのか心配なので、一度でも計画通り支払われなかったら、

その時点で追い出そうかなと思っている、と。定期借家契約が現在切れている状態ですし

まあ実力行使することも可能といえば可能ですね。あるいはもう一度3ヶ月の定期借家

契約を結び直すなどして、期限を切ればいいですし。



さて、この件は仲介業者さんの耳にも入れておかないとです。通常は3ヶ月以内に退去を

した場合に広告料返還という取り決めをしていますが、このお客様は属性が属性なだけに

広告料返還の期間を6ヶ月以内に設定させていただきました。今ここで退去すると、

広告料返還が発生します。それは仲介業者さんも望まないところでしょう。



早速仲介業者さんに電話してその旨伝えたところ、速攻で動いてくれました。

やはり自分の成績に直結することに対してはレスポンスが早い!(笑)

本人や斡旋してくれたNPO法人さんにも連絡を取り、支払計画通りに動けるように

フォローしてくださるそうです。



そんな感じで、前途多難なスタートになってしまいましたが、これも含めて最終的には

いい感じになってくれることを期待したいです。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(2) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする