2015年11月20日

マル経融資の承認がおりました。

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そういえばこの話書いてなかった、というものが1つありました。

マル経融資、無事に承認が出ました。それも満額で。



以前のブログで、マル経を申し込んだ話と、その審査の経緯の話を書きました。

順調に商工会議所の本部の審査を通過し、公庫で審査を行っている最中でしたが、

その結果が商工会議所の方から伝えられました。冒頭に書いた通り、満額でオッケーと

いうことになりました。これでリフォーム資金は万全の状態になりました。



マル経だと、利息の条件も通常で借りるより低いし、設備なら10年で借入できる、

というメリットもあります。普通に公庫に借りに行くと、設備の場合は7年くらいが

いいところで、10年はなかなかでません。しかし商工会議所経由マル経であれば、

問答無用で10年ということになります。



また、居住地の商工会議所によって条件は異なりますが、私の居住している区では

マル経融資の借入に対して、区からの利子補給があるということです。これも大きな

メリットではないでしょうか。



公庫からは書類で借用書類が届きました。これに署名押印し、収入印紙を貼付した上で

必要書類を同封して送り返すだけ。公庫に届いてから3営業日以降で振込が実施される、

ということです。店舗にすら行かなくて良い状態です。お手軽だなあ。



そういえば、前のブログでマル経融資と公庫の通常融資の枠の話を書きました。

マル経は通常の融資枠+1000万という話がオフィシャルサイトに書いてあります。

しかし、私が懇意にしている公庫の担当者さんは、マル経であっても公庫の通常の枠と

同じ扱いになるという話をされておりました。



どっちが正しいのかわからずにいましたが、今回満額で融資が出たということは、

やはり別枠は存在するということなのでしょう。私の申し込んだ金額は、公庫の

担当者さんが私に伝えてきた枠よりも大きかったからです。



この話に関しては、前にブログを書いた際に、不動産投資仲間からこんなことを

聞かされておりました。



・先に公庫を利用して、後からマル経枠を利用する場合は、マル経枠が利用できる

・最初にマル経枠を利用して、後から公庫枠を利用する場合は、マル経枠は活用できない



今回の結果は、上記を裏付けているように思います。

公庫の担当者さんは、すでに公庫から借入がある状況での話をしていたことになるし

今回の結果はちゃんとマル経枠が存在することを証明しているし。

やはり先人の知恵は偉大でした。



契約書類も返送したし、あとは振込を待つばかりです。

いやー、よかったよかった。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月19日

Airbnbの落とし穴・・・こんなことになったら儲からない!

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最近あちこちで注目を浴びているAirbnb。

私自身も注目して、合法化を今か今かと待ち構えている状況です。



しかし、狼さんのブログ記事「南京玉すだれ。。。」を見てちょっと引いてしまいました。



記事の内容を見ると「南京虫(トコジラミ)」がAirbnbでの宿泊先に外国人旅行客を介し

部屋に住み着き、その南京虫が泊まる人から吸血して、宿泊者を痒み地獄に陥れる、と。

しかも自身のアパートなどでAirbnbをしている場合は、それが全戸に広がっていき

結果として既存の入居者様にまで迷惑をかけかねない、という話です。

当然ながらAirbnbのレビューもガタ落ちで、集客すらままならなくなる、と。



私も自分自身の物件の収益性向上や稼働率アップのことを考えて、合法化された暁には

Airbnbに取り組んでみようと思っていました。しかしこの記事を見ている限りは、

本当に取り組んでいいのか悩んでしまうなあ、と。



Airbnbはいい話ばかり聞きますが、リスクやデメリットについてあまり語られることは

ないように感じます。ましてや「Airbnbは儲からない」なんて言っている人はあまり

見たことがありません。



最近はAirbnbコンサルとかAirbnb可能なお部屋のマッチングサイトとか、いろいろな

話が出てきているようです。雨後の筍のように、今後どんどんそういうサービスが

増えていくことは想像に難くありません。



しかし、ゴールドラッシュの頃も、一番儲かっていたのは金を掘る人ではなく、

そういった方にツルハシや作業着を売った会社であったことを忘れてはなりません。

再現性のある話なのか?本当に儲かるのか?リスクや落とし穴はないのか?

そういったことを慎重に検討する必要があるのではないかと考えます。



世の中になぜ旅館業法があるのか。旅館業法の管轄が厚生労働省であり保健所であるのは

なぜなのか。プロでも苦しむトコジラミの話をなぜ誰もしないのか。そんなネガティブな

要素もしっかりと検討していかなくてはならないのだろうと思います。



ちょっとまった、そのAirbnb本当に儲かるの?



自分の物件にAirbnbを導入することは、そこに大きなスーツケースを抱えた不特定多数の

外国人が出入りするということです。近隣住人の評価、アパート入居者様の評価なども

あります。それらを犠牲にしたAirbnbは本当に儲かるのか?という観点も必要かと。



要は、万能のツールなんてないわけですから、儲からない要素もしっかり検証して、

その上でやるかやらないかを決めるべきである、ということを言いたいわけです。

多角的に考えた上で、リスクを許容できるならやればいいし、そうでないのであれば

やらない方がいいであろう、と。



私自身もAirbnbはいろいろと情報収集していますので、良いことばかりではないことは

なんとなく理解しています。ただ、なかなかネガティブな情報を見かけることも

なかったので、狼さんの記事に乗っかって、あえてAirbnbなんて儲からない系の記事を

書かせていただきました。ご判断は読み手の方に委ねます。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月18日

法人での口座開設が認められました。

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以前のブログに書きました法人での口座開設のお話、なんとか無事に開設を認めて

いただくことができました。いやー、ほっとした。



口座開設希望の意思を表明した翌営業日。

東京法人の代表になってもらった嫁ちゃんに無理を言ってつきあってもらって、

再建築不可物件(東京4棟目)の金銭消費契約を済ませた後、私は本店登記した某所へ。

そう、口座開設をするための金融機関さんの訪問を待つためです。面談です。



今回、法人の本店登記は自宅ではなく別の場所にしました。これには多少の意図が

ありますが、決してダミーの住所などではなく、ちゃんと実態としてその場所を

利用できるような形にしております。間借りしたようなイメージです。



その間借りした場所で銀行の預金担当の方の来店を待ちます。

約束の時間になったので玄関先に出て行くと、ポストのチェックをしている銀行の方が。

あ、ポストに法人名が掲示されていないから、そこをチェックされているかも?

あとでお願いして名前を掲げてもらっておかなきゃ。



銀行員さんを招き入れたあと、その事務所をなぜ選んだか、間借りというけどどこまで

利用させてもらえるのか、家賃はいくらなのか、など。いくつか質問をいただきまして、

それに一通り回答しました。



銀行員さんが一番欲しがっていたのが物証です。この物件を借りる時に賃貸借契約書は

取り交わしたかという確認がありました。そういえば取り交わしていないです。

銀行員さんとしては、やはりその賃貸借契約書を証憑として審査にかけたいとのこと。

時間はあるということでしたので、急いでその場で賃貸借契約書を作成しました。

(貸主さんも同じビル内にいたので、すぐ作ってもらえました)



作成している間に、銀行員さんからはここまでの事業展開の話や、今後の事業展開、

社名の由来などいくつか質問をいただきました。社名の由来ってやっぱりどこに行っても

聞かれるので、皆さん気になるんだろうあなと思います。私はちゃんと回答を準備して

いましたので、銀行員さんも納得されておりました。



賃貸借契約書を待つ間に銀行員さんと会話。箸にも棒にも引っかからない確率なのか、

五分五分なのか、ほぼいけるのか、口座開設の確度はどんなもんでしょう?という

質問をしたのですが、銀行員さんの回答は「まあこの内容なら大丈夫だと思います」と。

まずこの段階でちょっと安心しました。もちろん油断は禁物ですが。



そしてその日の夕方、銀行員さんからお電話がありまして、無事に口座開設を認めて

もらうことができた、という連絡を頂戴しました。いや〜、よかったですほんと。



法人が銀行口座を開設するためのポイントは、本店登記している場所で銀行員さんを

出迎えることができるか、その事務所を利用している証拠となる契約書はあるか、

などといったところのようです。今後、法人での口座開設を考えている方がいれば

ご参考にしてくださいませ。



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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月17日

インサイダー情報を分析してみた。

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某大手不動産業者さんの新着物件情報が最近来ないなあと思っていたのですが、

なぜか新着情報メールの設定がクリアされていました。そりゃ来ないわけだわ。

数日前に、改めて設定をしたのですが、早速ちょっと気になる物件情報が配信されたので

問い合わせをかけてみようと詳細を見たところ・・・取り扱っているのが、再建築不可を

仲介してくれた支店さんじゃないですか。



営業マンにも当たり外れがあります。再建築不可物件を扱ってくれた担当者さんは

ちゃんと仕事をしてくれる方なので、そちらに聞いた方が話が早いだろうと判断して

直接電話してみることにしました。



物件の担当者さんは別の方ですが、事務所に戻ったら確認してくださるとのことです。

そして昨日、その件で連絡をいただきました。残念ながらすでにお客様がついていて、

話が進んでいるとのことです。残念。



しかしそこでおもむろにその営業マンは言うのです。

「これ以外に、買取業者が買取できないと言った戸建があるんですけど・・・」

お、なにその甘美な響き。聞くと、擁壁があるせいで有効宅地面積が狭く、建替すると

建物が小さすぎてあまり旨みがない案件なのだそうです。そのまま建物を利用して

リノベするという方向の人なら活用できるかも、と。



早速資料を送っていただきましたが、マイソクもなく、公図・測量図・藤本・住宅地図が

無造作にくっついてきているだけ。ここからいろいろ読み取らなくてはなりません。



まず、擁壁があるという情報については、確かに住宅地図からそれらしき雰囲気は

把握できました。どちらが低くなっているのかまではわかりませんでしたが・・・。

擁壁の管理がこちらの所掌になるのであれば、避けるべき物件ということになります。

擁壁ってお金がかかるものだと先人から聞いたことがあります。



公図からの推察ですが、土地は間口が狭くうなぎの寝床のような形で、利用しづらい。

前面道路も狭く、工事車両が入るのも大変であろうと予想できます。



最寄り駅から徒歩15分くらいかかる場所ですので、戸建を2戸に分割してアパートに

してみようという案も考えづらいです。単身者はもっと駅の近くに住むでしょうから。

しかも間口が狭いので、2戸に分割するリノベをやるのも一苦労。

建物は40平米程度しかありませんので、2戸に割ると住居部分が小さくなりすぎます。

そうなると、リノベして戸建として貸す形になりますので、より安く仕込む必要が。



建物の状態がわからないのでリノベの費用をいくらと見ておけばいいのかというところは

悩ましいですが、ひとまず過去の経験から仮の金額を算出し、40平米の近隣の賃貸物件の

家賃相場から得られる収益を予想しました。結果、都内の戸建なのに400万くらいで

買わないと採算が取れないことが判明。さすがにこの値段じゃ無理でしょうねえ。



分析結果を仲介業者さんに報告して、もし価格がそこまで落ちてくるようでしたら、

ご連絡をくださいということにしました。



こちらの条件に合わないものを無理に追いかけても仕方ありません。いけると判断した

ものに限って、しっかり追いかけていきたいと思っております。

あとはこういうインサイダーな情報がうまく流れ込んでくる仕組みを、他にもいろいろと

作っていくことを実践していければと思います。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月16日

火災保険の契約を締結しました。

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再建築不可物件(東京4棟目予定)の火災保険の契約を結んできました。



昨日は用事をいろいろと済ませた一日だったのですが、その中で特に不動産に関係する

内容としては、収入印紙(1万円)を購入することと、火災保険の契約を結ぶことの

2つがありました。



収入印紙は本日これから行う金銭消費契約のために必要になります。

その契約の中で、火災保険についても質権設定などのために情報が必要だという話が

ありましたので、週末のうちに代理店さんに来ていただいた次第です。



私自身は保険契約を1つの代理店さんに集約しております。管理会社さんのように

その地域で選ばないといけないものと、保険代理店さんのように全国どこでも

対応できるものとが、不動産賃貸業の中にはあります。保険はとにかくこちらの

味方になってくれるなら、ロケーションは関係ないわけです。



今回は質権設定があるということでしたので、そのやり取りも含めて代理店さんに

一任しておりました。代理店さんも心得たもので、ノンバンクさんと連絡を取り合い

質権設定に必要な段取りや、保険の条件について、取りまとめて整理いただきました。



質権設定があるものの、最大10年しか火災保険をかけることができません。

金融機関さんとしては、確実に保険にかかってもらえないと困るというところも

あるようで、自動更新の特約をつけるように要求してきました。それらの話についても

代理店さんが直接金融機関さんとやり取りをして、その結果でプランが決まってます。

私がやっていたら、倍くらいの時間がかかったのではないかと思われます(笑)



代理店さんが同じなので、保険の雰囲気も都度伝えずとも、なんとなく想定して

いい感じの条件の契約書を持ってきてくれます。今回は再建築不可ですので、

限界いっぱいまで評価額を設定して、最悪の事態(火事など)の場合には、保険で

残債を全額返済できるようにしておきました。



これでまた一つ、決済に向けて行うべきことが終わりました。

あとは金銭消費契約、返済用口座開設、決済というところです。

残りのプロセスに向けて、しっかりと頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする