2015年11月25日

地方物件の融資付けのために金融機関さんをご訪問。

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昨日は現在買付に名乗りを上げている地方物件の融資付けを狙い、某金融機関さんに

アポを取って突撃してきました。



地方物件については、仲介業者さんにご紹介いただいた金融機関さんにて審査を

進めていただいております。今回挑戦する金融機関さんについては、私自身がいろいろと

ピックアップした結果、東京にも物件のある地域にも支店があることを確認したので

対応可能かヒアリングし、話を聞いていただくことになりました。



この金融機関さんには、何年か前に2回ほど突撃してみたことがありますが、その時は

審査する前に門前払いになってしまっておりました。独自の計算式みたいなのがあって、

けっこう掛け目が厳しかったことを記憶しております。どうも相性が悪いなあと思って

その後足が遠のいていましたが、今回久しぶりに難攻不落の門をたたくことにしました。



2回撃沈した時の担当者さんはもう転勤しているとのこと(事前に情報収集しました)。

今回は別の担当者の方が出てきてくれましたが、まずこちらが説明をする前に一言。



「当社では、不動産の案件の相談については、最初に簡易シミュレーションを

 実施させていただき、収支が回るということが判断できないと審査に入れません。

 クリアしないことには、資料をいただくこともできませんので・・・」



あー、そうそう。この感じだった!思い出してきたよ。このシミュレーションがなかなか

大変で、クリアできないことが多かった記憶しています。



今回、雑談している中でわかったこと。

・期間15年で返済額を見る

・満室想定の年商から1ヶ月分を差し引いて売上額とする

・返済額、修繕費(物件価格の2%)、固定資産税、火災保険、減価償却を経費とみなす

・売上−経費がプラスになればOK



減価償却費を見てくれるということなので、キャッシュフローと言いながらも決算書上の

利益を見ているのかな?とも思いました。たぶん元本返済を省いて、金利と減価償却で

判定しているような気がします。ここは確証がないので、今度機会があれば詳しく

聞いてみようと思います。



収支表を作りながらにらめっこしていた担当者さん。おもむろに口を開きました。



「ぎりぎり回りますね」



お〜、これで初めてこの金融機関さんに資料を受け取ってもらえる!単純に嬉しいです。

ここから、心なしか担当者の方の態度が軟化したような気がしました。書類を受け取る

時も少し笑顔がこぼれていたので、土台に乗るとわかってやる気になってくれたのかも
しれません。



スピード勝負とは理解しているが、金額も大きいので本部の稟議を通さなくては

ならないので、1ヶ月は見ておいてほしいという話や、他に持ち込んでいる金融機関は

あるか、質問があった時に電話したいので何時なら良いか、融資希望額は物件価格分で

良いか(無謀にもオーバーローンの希望を出しました・笑)などの質問を受けました。



まずは融資審査の土台に乗ることがわかったので、ほっと一息です。

なんとか成就してほしいところです。

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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月24日

都内在住で地方物件への融資付を試みる。

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以前書いた、出張先物件に関してのファイナンスアレンジを一生懸命やってます。

なんとか検討してくれるところはないかといろいろ探しましたが、1つだけ話を

聞いてくださるところが現れたので、そちらの金融機関さんとアポを取りました。

昨日はそちらの金融機関さん向けに持ち込む資料作りでてんやわんやしていました。



個人属性に関する資料の準備として、確定申告3期分、所有不動産の謄本、返済予定表、

固定資産税評価額、各物件の概要と運営状況がわかる資料、そして先日設立した法人の

謄本などの資料。それと、今回購入対象の物件に関しての事業計画書、キャッシュフロー

分析資料など。いろいろと準備をしました。



あわせて、仲介業者さん経由で打診していただいているメガバンクさんの状況について

担当さんに確認しました。物件単体としてはフルローンでもいけるくらいの評価は

出ているということでしたので、あとは個人属性次第だろうというお話でした。

その点について評価がどうなっているか、本日中にも聞いてくださるとのことです。



スピード勝負と言われていた案件ですが、某カタカナ銀行さんが脱落したことにより

誰がどうやって融資をつけるか、という長期戦の様相を呈してまいりました。



札幌の時に散々苦労をしているのでよくわかっているのですが、都内在住で地方都市の

物件を購入する時の選択肢は非常に少ないです。一部のメガバンクさんですら、

支店がないと断るような場所です。なかなか難易度は高いです。だからこそ利回りが

今でもちょっと高めという要素はあるのだと思います。



なかなか融資が付かない案件は、価格も安くなりがちです。先日購入した東京4棟目も

再建築不可だからこそ安く買えたというところがあると思っています。今回の案件も

比較的割安に出ているのは、融資付が大変だからというところが大きいと考えます。



融資付が大変な案件を何とか気合で融資付して、余裕のあるキャッシュフローを得る。

そんな作戦がうまくいけばいいなと思う次第です。



他方、事業計画を作成するためにキャッシュフローの分析をしていく中で、当初の

想定ほどのお金は残らないんじゃないかという疑惑も頭をもたげてきています。

固定資産税や修繕費(購入価格の0.5%くらいで試算しています)、借上駐車場の

維持手数料、管理手数料など諸々差し引いていくと、それなりに経費がかかるなあと。



感覚的に、不動産業者さんが提示するキャッシュフローの半分くらいだろうと思って

いましたが、耐用年数の都合で融資が長く引けないこともあり、最初に思い描いていた

バラ色のキャッシュフローというほどではないな、ということを冷静に判断しました。

現場を見た時はけっこう興奮したけど、年数が伸びないとキャッシュフローの面では

そこまでの破壊力はなさそうなので、深追いはすべきではないと見立てました。



また、何とか頑張って融資をつけても、もしそこの運営が想定通りにいかなかったら

売却できない可能性がある、というリスクを抱えるということは忘れてはならない、

と肝に銘じる必要はあります。大規模修繕などでキャッシュアウトする可能性も

念頭に置いておかなくてはなりません。また、地方の大型物件はとれる家賃の割には

物件の規模が大きくなりがちですから、経費もそれなりにかかることを当初から計画に

盛り込んでおく必要があります。



売れない&経費が掛かる、ということは・・・売れなくても死なない程度に持ち切る

ことができる物件でなくてはなりません。損切り価格で売却しても何とかなるような

買い方をしておく必要があります。



今回は耐用年数以内の融資しか見込めませんので、年数自体は短くなります。

最悪何かあったとしても、元本返済が進んでいる状況が予想されますので、5年ほど

持っていられれば、残債程度で売却という形で逃げ切れることと思います。



リスクも考えつつ、それらが自分なりに妥協できるか、納得できるか、という点を

しっかり考えて判断していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月23日

現地確認してリノベーションのプランを練る。

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早速見てきました。今度手に入れた東京4棟目の現地の状況を。



金曜日に決済して私のものになった東京4棟目。このままでは収益を生みませんので、

リノベーションをして客付できる状況にすることが急務となります。4部屋のアパートに

生まれ変わらせる予定ですが、それには当然ながらそれなりの工期とお金が必要です。

また、4室の全空物件を満室にする作業が必要になりますから、募集に費やす時間も

必要だろうと考えます。



行動するなら早い方が当然いいです。そこで、リノベーションをお願いする建築士の

先生と一緒に現地を見て、どのように工事をするか、いつから工事に着手するか、等

しっかり決めていこうと言うことになりました。



今回は都内なので、嫁ちゃんにも関わってもらうことになりました。過去に少しだけ

やっていた不動産のリーシングの知識、そして今のお仕事であるインテリア関連の知識。

これらを動員してもらい、より確実に埋めていこうと言う作戦です。



そんなわけで、昨日は現地で建築士さん、嫁ちゃん、私の3人で打ち合わせでした。

まずは東京4棟目の最寄駅でお茶をしながら、プランについて検討や工期の確認など。



ターゲットをどこに置くかという議論に関しては、学生や若い社会人の男性を狙う

物件にする方向で固まりました。再建築不可なので、アプローチが狭いんですよ。

そこがちょっと女性向きではない気がしました。あとは近所に学校があるからとか

そういった理由を総合的に判断しました。



今回は、プラン的に1LDKまでは持っていけない広さの間取りにしかできません。

大きなお部屋が30平米弱で、小さなお部屋が15平米前後という感じになります。

1DKは最近の学生からは敬遠されるという話もあり、あえて広めのワンルームとして

妙な仕切りを入れず、使いやすい間取りにしようかという意見に傾きつつあります。



表記が1Rになるのは微妙だけど、使い勝手を良くして長期入居につなげてはどうかと。

建築士さんの意見はそこでした。

また、下手に1LDKにしても「この広さで1LDKとかないわー」と仲介業者さんに

思われて紹介しづらい部屋扱いになる、という嫁ちゃんの意見もありました。

ひとまず1Rで考え、プランを出してもらうことに。



あとは嫁ちゃんの仕事場のインテリア雑貨や照明などをうまく織り交ぜたいという

話をして、タイミングをみながらその辺の打ち合わせもしましょうということに

なりました。



打ち合わせ後、現地に移動。建築士さんは尺を計ったりいろいろと動いています。

現場に来てみると、マイソクと違う部分があることがわかりました。建物の裏手が

少し内側に寄っている(2階が出っ張っている感じ)のです。想定していたより

少し面積が小さくなってしまいます。洗濯機置場を工夫するなど、有効面積を広げる

作戦が必要になるかもしれないね、という会話をしました。



建築士の先生がいろいろやっている間、私は各部屋の現状把握のために写真撮影。

あとはごそっといただいた鍵束の中で、今でも利用できるものをピックアップして

仕分ける作業です。鍵がいっぱいあるけど、死んでるのも多そうだったもので。



嫁ちゃんは現地を見てリノベのイメージを・・・という話をしていたのですが、

「この状態からイメージするのは無理」というごもっともな反応でした^^;



今後の流れとして、まず建築士さんからラフプランを出してもらいます。

そのラフプランに対して、こちらで意見を出して意思入れしていく作業を行います。

その後、工事は工事で進めていただき、新しい部屋割り(ボードを貼ったあたり)が

見えてきた頃合いに、改めて嫁ちゃんに内装のプランを練ってもらいます。

確定したら、その内容で進めていく感じに。



並行して、管理会社さんと募集のプランや家賃について練ります。

営業活動を進めていただくと共に、私は販促物の作成、写真や動画の手配をします。

あとはアパート名を決めて看板を作らなくちゃいけません。



更に、リノベ費用の融資打診もついでに行っておきたいところです。

なんせ、物件価格より高いですからね。リノベ費用。借りられるなら借りたい!



プロジェクトが動き始めると、いろいろとやることが出てきます。

工程を整理し、やるべきことを適切なタイミングで実施していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(2) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月22日

野立て太陽光、売電開始のめどが立つ。

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野立て太陽光発電、ようやく売電開始の時期が見えてまいりました!

12月半ばに売電開始の運びとなりそうです。長かった、本当に長かった!



工事は10月末で完了しており、あとはいつ連系できるの?というところを残すのみ。

そんな状態で1ヶ月が経過しようとしていたのですが、先日施工業者さんからメールを

頂戴いたしました。内容は、保安協会との契約の話と試運転の日程調整のご連絡です。



保安協会の見積は、電気主任技術者による点検に必要なもので、毎年かかる費用です。

発電所には必ず電気主任技術者を配備する必要がありますし、定期的な点検が必要です。

資格を持ったプロにお願いしなくてはならない項目なので、お金がかかるのは仕方ない、

といったところです。



今回、施工業者さんに調査していただき、保安協会さんをご紹介いただきました。

今後そこに対してコストダウンの余地があるか検討する必要はありますが、今はまず

連系を速やかに開始させるため、この業者さんと契約しようと思っております。



そして試運転の件。試験を行うと言うことは売電が近いと言うことですよね?

この試験日がどういう意味合いを持っている日付なのかを知りたくて、施工業者さんに

連絡をしました。試運転でOKが出たら、売電開始になるのでしょうか?



施工業者さんの回答は、試運転で問題がなければそのまま本稼働となり売電開始に

なる予定だということでした。もし問題があれば、そこに調整してから本稼働に

なるため、2〜3日遅れるかもしれないと。



つまり・・・何事もなければ、この試運転が実質的な売電開始日ということに!

長かった、とても長かった。でもようやく売電開始となるようです!とても嬉しい!



生みの苦しみというか、とても長いプロジェクトになりました。足かけ2年近いと

思います。事業計画を小さくしたり、土地の買付が実はまったく通っていなかったり、

補助金で一喜一憂したり、売電の時期が見えずにおろおろしたり、そもそも太陽光の

扉が閉まりかかっていたところに滑り込みセーフで潜り込んだり。本当にいろいろな

ことがありました。



何とかここまで持ってこれたのは、何があっても腐らず投げ出さずに、粘り強く

対応していったことがポイントだったのではないかと自分なりに分析しています。

押してダメなら引いてみる、北風がダメなら太陽を出す。あの手この手を考えて

何とかして実現しようと努力した結果、ようやくここまでたどり着いたのだと考えます。



いろいろな方にご支援いただき、ようやくここまで来れました。

1月からは元本の返済も始まります。消費税還付のこともあります。

何としても12月中には売電にこぎつけたかったので、ほっとしました。



補助金の資料作りや遠隔監視の契約、保険契約などやるべきことはまだまだあります。

全く油断はできませんし、やることもあります。でもとりあえず、収益化の目途が

立ったことについて、素直に喜びたいと思います。

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posted by ひろ* at 12:57 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月21日

初の法人所有物件となる東京4棟目を決済しました。

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現在17位です。今日も接骨院で「バキバキだね」と言われました。

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再建築不可物件改め東京4棟目、無事に決済を終えました!

東京法人の所有第一号物件となります。わーい。



最初に某大手不動産業者さんの新着情報配信メールでこの物件の存在を知り、

賃貸併用風な造りになっていることからアパートとして運用できるのではないかと

いろいろ検討するため、東京築古組所属の凄腕一級建築士の先生に同行していただき

内覧を実施。現地で仲介業者さんとお話をして、ライバルがいることを確認し

満額の人以外に勝てる指値に、仲介業者さんが味方になってくれる魔法の呪文を

セットして投入しました。



最終的に、満額の方が降りたということで、私のところに購入の権利が回ってきました。

指値へ応じるのを渋る売主さんを、呪文のおかげでこちらの味方になってくださった

仲介業者さんが全力で説得してくださり、少々押し戻されはしたものの指値は成立。

この段階で融資も内諾が出ていたため、晴れて購入確定となりました。



ちなみに後日談ですが、その満額の人も東京築古組所属の方でした(笑)

みんな似たような物件見てるのねー。



そして昨日はその決済日。仙台法人に続いて作成した東京法人で初めて所有する

物件となります。しかしこれがまた難儀な決済になってしまいました。



元々考えていた予定は、朝一番で法人名義の口座開設をして、午後決済する、

という流れだったのですが、サラリーマンの仕事で午前中いっぱい緊急の打ち合わせが

入ってしまい、身動きが取れなくなってしまったのです。時間的にかなり綱渡り。



まずは仲介業者さんとノンバンクさんにお電話して、遅れる旨を連絡しました。

その上で、口座開設する金融機関さんにも、時間を変更する旨のご連絡を実施。

あとは会議が終わるのを待ちます。



終わったらご飯も食べずに大移動開始。まずは会議していたお客様先から東京にある

金融機関さんへ直行です。お客様が都内ではないので、この移動にまず時間がかかり

焦ります。なんとか到着して、急いで口座開設の手続きをしていただきました。

法人の口座がようやくできたぞ〜、などという感慨に浸る暇はありません。一秒でも早く

売主さんが待つノンバンクさんに行かなくては!



おっと、口座引落依頼書に押印をいただくことを忘れてはいけません。なんで口座を

作ったかといえば、アパートのローン返済のためなんですから。忘れたら本末転倒です。



そしてそこから移動する前に、コンビニで持参する資金を引き出します。

20万ずつしか引き出せないので、時間がかかり効率が悪いこと悪いこと・・・。

セブン銀行なら50万ずつ引き出せるのに!使えねぇな○ーネット!しかも封筒も

置いてないから、裸でお金を鞄の中に詰め込む羽目に。お金さんゴメンナサイ。



諸々の準備が整ったので、急いで売主さんの待つノンバンクさんへ。結果として

30分ちょっと遅刻となってしまいました。お待たせして申し訳ないです。



売主さんには、その土地に根抵当権をつけている金融機関さんの人が同行してました。

事業でもやってたのだろうか。関係はよくわかりませんが、親しげに話をしてました。

こっちはその傍らで、無造作に鞄に突っ込まれた福沢諭吉さんを一生懸命整理して

支払先ごとに仕分ける作業です。



数えている最中に司法書士さんから登記実行の準備をしていただき、金融機関さんも

融資を実行。いろいろ動いていく中で、私は千円札が足りずにノンバンクさんへの

支払のお釣りをもらうよう手配してみたり。一人だけお寒い状況でした(苦笑)



各所へ残金の支払を済ませ、一通りの作業が完了し、無事に所有権の移転となりました。

いやー、焦った!でも無事に終わってよかったです。これで東京4棟目は私のもの!

明日、早速現地確認して、リノベのプランを練ってこようと思います。

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posted by ひろ* at 11:24 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする