2015年10月27日

(不動産の評価的な意味で使われる)総資産って何だろう?(後編)

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昨日の記事の続きです。

総資産ってなんだろう?定義があやふやなので、ちょっと考えてみました。



昨日は総資産という言葉の定義として、こんなパターンが考えられるかなということを

洗い出してみて、その一部について考察したところで止まっていたかと思います。



1.購入金額の総額

2.簿価

3.積算評価額

4.実勢価格



この4つのパターンが考えられ、そのうち1の購入金額の総額や2の簿価だと、現実を

正しく映し出さない可能性がありそうだ、ということまで書きました。

昨日のブログもご参照くださいませ)



続いて3の積算評価額について考えてみます。



銀行融資の際の担保評価や、固定資産税の計算の基礎となる数字ですから、これで評価を

するというのも妥当な話かもしれない、という感覚は理解できなくもないです。

しかし、万能ではないだろうとも思います。



同じスペックの物件が東京と札幌にあったとします。仮に2DKが4部屋の物件だったと

しておきましょう。東京だと家賃が1部屋あたり10万、札幌だと5万であるとします。

仮に両方とも利回り10%で販売するとしましょう。売価は収益還元で考えるので、

東京は10万×4部屋×12ヶ月=480万を10%で割り戻して4800万、札幌は

同様に計算すると2400万となります。



同じ積算評価なのに、こんなに売価が変わるんです。家賃が高い東京と、家賃が安い

地方を同列で語ることは本当はできないので、積算評価だとこういうところが現実に

そぐわないんだよねえ、ということが言えると思います。



4の実勢価格は、私としては一番しっくりくるのではないかと考えております。

現在売ったらいくらなのか、という数字であれば、これまでに論じてきた問題点は

基本的にはクリアされるはずです。



ただ、いくらで売れるかを査定するのはとても難しい話です。プロだって適正価格は

見極められないわけですから。そこをどうするの?と問われると、難しいですねとしか

言いようがなくなってしまいます。



しかも、昨日も書いた通り、総資産には負債の額は考慮されません。総資産○億円と

言われても、借金がそれ以上にあれば、資産家というよりはレバレッジを目一杯

利用して、これからお金持ちになろうとしている人なんだろうなという判断が自然で

あると思われます。



結局、いろいろ考えてみたけど、総資産って別に論じる必要ないよね?というのが

個人的に思ったところでした。捉え方によってどうとでも変わる数字であり、なんとなく

すごそうに聞こえる。自分の商品価値を高めるためのキャッチフレーズとして使うという

程度にしか意味はないだろうなと。



というわけで、総資産○億円と書いている方は、個人的には「何か商売に結びつけようと

しているのかも?」ということでよろしいのではないかと思います(偏見)



書き始めてみたものの、オチも何もなくだらっと終わってしまいました^^;

でもまあ、不動産の評価って難しいですね。それを思った今日この頃でした。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする