2015年10月26日

(不動産の評価的な意味で使われる)総資産って何だろう?(前篇)

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よく「総資産○億円!」とか出てくるのですが、総資産って何なんでしょう?



どうにもわからないんです。総資産の定義。いったい何なんだろうかと悩みます。

何をそんなに悩んでいるかって、総資産の定義がわからないのに、皆さんは何を基準に

総資産がどうのこうのという話をしているのだろうか、と。



融資の申込資料にも「資産」として不動産の金額をを記述する欄がたまにあります。

これも何を書いていいのか、いつも悩んでしまいます。何なんだろう、総資産。



あ、会計用語の総資産ではなく、不動産をいくら持っているかという意味の話です。

一応補足しておきますね。



B/Sの上での総資産については定義が明確で、全ての資産の合計となります。

それに対して、資産から負債を引いたものが純資産となります。

ということは、この考え方にある程度準じて良いと思われますので、不動産における

総資産の意味としては、借入額のことは考えなくてよいということになりそうです。



上記を踏まえ、総資産の定義として考えられるものは・・・



1.購入金額の総額

2.簿価

3.積算評価額

4.実勢価格



の4パターンくらいでしょうか。



1の購入金額で判断する場合、高値掴みすればするほど総資産が多くなるという

いささか違和感のある状況が生まれることとなります。なんとなく不思議な感じです。

それに、築年数がどんどん経過していくわけですから、購入時から比べて資産価値が

落ちてしまうことを加味できていません。よって、ちょっとこれだと総資産が

多くなりすぎてしまうのではないかと考えられます。



また、フルリノベをして資産価値が向上した、などの状況を検知できません。

東京3棟目や今度購入する再建築不可物件などは、リノベーションすることによって

購入時より価値を大きく向上させることを考えています。そうなると、購入価格で

判断していては、やっぱり実態に即していないような気がします。



2の簿価で判断する場合、土地と建物の比率をどう計上しているかで総資産額が

大きく変わってしまうような気がします。減価償却をできるだけとれるように

建物の金額を最大限大きくする人もいれば、転売するつもりでいるからということで

できるだけ評価を落とさないよう土地を大きくとる人もいるのではないかと思います。



総資産の計算をするのに、税務に引っ張られてしまうのもなんとなく違和感があるので

簿価もあまり適切ではないのかな?と思ってしまいます。



と、ここまで書いて出かけなくてはならない時間が来てしまいました。

明日、残りの選択肢について考えてみたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする