2015年10月06日

火災保険の切り替えは行いませんでした。

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10月から火災保険の値上げがあった、という話題は9月の後半くらいにあちこちで

話が出ていたのでご存知の方も多いのではないかと思います。



おさらいすると、10月から火災保険は超長期の契約ができなくなり(最大10年)、

保険料も値上がりする、というお話でした。特に中古RCの値上がりが顕著であったり

災害の多い地域(九州など)の保険料の値上がり率が大きい、という話でした。



私自身はあまりこの話には興味がありませんでした。

・超長期での契約は質権設定などの理由がない限りしていない

・RCの物件の保有数が少ない

という2点がその理由です。



私は超長期の契約ではなく、5年契約の年払いで保険を契約するのが好きです。

確かに割高なのは間違いないのですが、多少割高でも手元に資金を残しておきたいという

気持ちの方が強いため、年払いになるものの中で一番割安なものを選ぶようにしてます。

東京や仙台については、災害リスクも高いため、建物評価額を目一杯高くすることを

原則としています。ですので、保険料も割高になりがちなので、超長期の一括払いだと

支払金額が大きくなって負担感が増す、というところもあります。



また、私が現在保有している物件は、ほとんど木造かS造で、RCは札幌4棟目の

新築しかありません。RCの負担額が上がるだけであれば、木造やS造主体の私としては

あまり関係ないであろう、というところであまり注視していませんでした。



ちなみに私の保険の状況です。



札幌1棟目:木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

札幌3棟目:木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

札幌4棟目:RC、5年契約、質権設定なし→検討した方がいい?

東京1棟目:木造、5年契約、質権設定なし→検討しなくてよさそう

東京2棟目:S造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

東京3棟目:木造、5年契約、質権設定なし→変更の必要なし

仙台1棟目:S造、5年契約、質権設定なし→検討しなくてよさそう

自宅:木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし



こんな程度なので、特に私自身が検討すべき物件はないかなと思った次第でした。



そんな折、東京3棟目の保険契約の際に、いつも懇意にしていただいている代理店さんが

「保険料が値上がりになるけど見直しをしなくて大丈夫かという問い合わせがここ最近で

 何件も来たんですけど、何かそんなセミナーでもありました?」と言うんです。

そうですね、ありました。メルマガとかで書いている人もいましたし。



「問い合わせが多いから気になって、契約してくださっている皆様の分の値上がりが

 どのくらいになるか試算してみたので、報告しますね」



おー、ありがたい!気がきく代理店さん!感謝です。

そしてその報告によれば、私の保有している不動産は特に切り替えの必要はなさそう、

ということがわかり一安心しました。



年払い計算で、一番大きな値上がりをするのは札幌4棟目のRCでした。

とはいえ、値上がりの額は2000円前後でしたので、誤差の範疇かと思われます。

東京1棟目に至っては、逆に若干ながら値下がりするということでした。



というわけで、検討しなくても大丈夫だろうと思っていたことが確信に変わりまして、

安心して10月を迎えることができました。



火災保険は保険料や保険会社さんが大事という人も多いです。そのこと自体は私自身も

否定をするつもりはありません。ただ、それと同じくらい代理店さんも重要と思います。

こちらを向いて仕事をしてくれるか、保険の申請時にどれだけ気を利かせて動いて

いただけるか、などはとても大事だと考えています。今の代理店さんにはとても満足して

おりますので、今後も保険関係はお任せしていこうと思っています。

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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月05日

Airbnbの合法化は厳しいルールを伴いそうです。

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大田区で民泊を公認する条例が制定される準備が進んでおります。



「民泊」まず東京・大田区 政府方針 外国人対象、来年中に



以下、記事を引用します。



 政府は28日、一般の家を宿泊施設として活用する「民泊」について、全国で初めて東京都大田区で実現させる方針を固めた。旅館業法は多くの人からお金をもらって繰り返し泊める場合、必要な設備を整えることを求めているが、大田区ではマンションなどの個人住宅で外国人を泊める事業が来年中に可能となる見通しだ。
 大田区は政府が地域限定で規制を緩和する国家戦略特区の対象地域。政府は来月に開く国家戦略特区諮問会議で大田区の民泊の計画を承認する。大田区は年内にも条例を制定する。
 大田区は羽田空港が立地しており、2020年の東京五輪に向けて外国人観光客の宿泊施設の確保が課題となっていた。条例案では7日以上滞在する外国人を対象に民泊を認める方向。トラブル防止のため、区が立ち入り検査できる規定も設ける。




いよいよ本格的に民泊に関しての条例整備が始まりました。どこが手を挙げるのかなと

注目していましたが、一番手に名乗りを挙げたのは大田区でした。羽田空港のお膝元だし

なんとなく納得はできます。



ぱっと見て厳しいなあと思ったのは「7泊以上」という規定。私は最近出張が多いですが

ホテルが取れないこともたまにありまして、そういう時にAirbnbなどの民泊サービスを

用いたらどうかという考えもありました。しかし、1週間以上泊りで出張する機会は

なかなかないので、国内の出張族はAirbnbなどの民泊を活用できないことになります。



外国人観光客の方にしても、7泊以上というのはかなりハードルが高いと思います。

私たちが海外旅行をすることをイメージしてみてください。まずそんなに長いこと

お休みが取れません。仮に取れたとしても、2泊はここ、次の2泊は移動してこっち、

みたいにあちこちに移動するのではないかと思います。一つの都市に7泊腰を据える、

というのはあまり現実的ではないように感じます。オリンピックを見据えてという

ことであれば、まあこういう形でもニーズはあるかもしれませんが・・・。



大田区の条例整備に関して、何か情報はないかと検索していくと、こちらのPDFが

見つかりましたのでリンクを貼っておこうと思います。

「旅館業法の特例、医療機器における薬事承認の迅速化について」という資料です。



これを見ると、条例は平成27年中の制定を目指している模様です。

・最低宿泊日数の規定、

・特定認定に係る手数料の設定

・立入権限の規定

という3つのルールにて、行政の関与による「安全・安心面の不安解消」を目指す、

とのことでした。また、民泊可能な地域も限定するようです。



地図を見ると、大田区の南東部・・・羽田に近い工業地帯方面で主に民泊が許容されて

いくようです。逆に、田園調布などの高級住宅街は民泊不可ということみたいですね。

地域性にも配慮していることがうかがえます。



宿泊可能地域は縛られ、宿泊数も縛られる。そして手数料が課される。

この条例でAirbnbが合法化されるのは素晴らしいと思うんですけど、運用を考えると

ほとんどの民泊がまともに運営できないんじゃないかな?と思ってしまいます。



大田区が整備すれば、右に倣えで他の行政区も同じような規制を設けるはずです。

うーん、現実的にどうなんでしょう。結局モグリでAirbnbをする人が増えるだけで

法の修正をどこかでかけざるを得ないのではないかなあ、と個人的には思います。



いずれにせよ、民泊の是非についての議論が進むこと自体は良いことと思います。

大阪府も民泊に関する条例を整備中ですし、今後の流れは民泊を是認する方向に

動いていくのでしょう。引き続き、注目していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月04日

土地活用・相続セミナーに参加。

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昨日は株式会社土地活用さんの相続・新築のセミナーにお邪魔してきました。



昨日のセミナーも盛りだくさん。相続に向けて保有している土地をどう活用していくか、

というテーマのもと、多角的かつ実践的に検討していく内容となっておりました。



今回の題材となった架空の事例は、78歳のオーナーが子世代にどのように資産を

相続していくか、というものです。地主さん向けのセミナーだとは思うのですが、

土地活用さんのセミナーはいつも何かしらの気づきがあるので、今回もお邪魔して

みることにしました。



まず最初は、狼旅団の旅団長のパート。



「相談する相手によって土地の運命は変わる」「手っ取り早く仲介手数料にしたい

仲介業者に相談すれば、そのまま売ることを薦められる」「建築したい人に相談すれば

新築を薦められる」「あとはどれだけその相談した人の中に、自分だけの利益ではなく

オーナーのことを考えてくれる気持ちがあるか」「7割は本当のこと、3割は自分の

利益のための嘘、そこを見抜けるか」



そんなテーマを根底に置きつつ、不動産の価格査定と新築する時の立ち退きの手法を

かいつまんでご説明いただきました。いつもと違うテイストの内容で、興味深く話を

聞かせていただきました。立ち退きの手法(業界では「追い出し」と言うそうです)の

一部を話していましたが、なるほど、えげつない(苦笑)



セミナーの本質とは全く関係ないのですが、個人的には御徒町や上野近辺ではホテルの

需要が非常に高く、中国系のデベロッパーさんがホテル用地を探しているという話。

建てれば建てただけ需要があるそうです。最近のAirbnbの盛り上がりなどを見ていると

確かにそうなのかもしれませんね。



次のパートは相続に対する(税法を抜きにした)考え方の説明。司法書士さんから

お話がありました。



この方も自己紹介からいきなり濃いめ。

「過去に立ち退いたことがあるのですが、でなぜか200万請求されたことがあります」

「200万を友人に借りて支払、その後ニートになりました」

「お金がないので立ち読みで司法書士の勉強をしました」

いや、濃いですよそのプロフィール。濃すぎる。



相続のテーマはまだ自分には関係ないと思いがちですが、この司法書士さんの説明は

非常にわかりやすく、遺言の必要性なども納得することができました。

遺言状のサンプルなどもいただき、今から自分で書いてもそこそこ何とかなるレベルの

知識は得ることができたのかなと思います。



相続で困るような家族構成や資産規模ではない・・・と思っていました。

しかし、資産の面で言えば借入の半分以上は団信に入っていますから、私が死んだら

嫁ちゃんは物件を処分して相続税を払わなくてはならないでしょう。また、嫁ちゃんに

全ての財産を相続してもらおうとした場合、きちんと遺言を書かなくてはならない、

ということもわかりました。半分は嫁ちゃんだけど、残り半分は両親が存命であれば

うちの両親に行ってしまうようです。両親が他界している場合は弟に相続されます。



相続が争族になった事例は、身近な投資家仲間の方でも何件か聞いたことがあります。

窮すれば鈍するのが人間というものの弱さでもあります。そうならないように遺言を

きちんと書いておくことが、後の世代に対しての責任になるのではないでしょうか。

自筆証書遺言であれば、ネットに文例もあります。不動産などである一定の財を

作った方は、遺言を書いておくことをお勧めしたいと思います。



その他、相続に関する税務の事例や、税金対策、土地活用におけるCM方式の説明など

盛りだくさんの内容になっておりました。たっぷり5時間、税務のあたりは正直な話

難しくてだんだんついていけなくなっていましたが、総じて素晴らしい勉強会であったと

思う次第です。



主催いただいた土地活用の越川社長、、セミナーに登壇された皆様、貴重な場を

ご提供いただき、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 11:22 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月03日

自主管理の場合は保険の更新漏れに注意。

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自主管理慣れしていないから、ふと気が付くといろいろと不手際が。



以前のブログで、諸事情により一部屋だけ自主管理しているお部屋の更新や保険の更新が

漏れていた話を書きました。
これはこれで気が付いて良かったということになりますが

自主管理の仙台1棟目も同様のチェックを行わなくてはなりません。

そこで、義母に依頼して各部屋の入居者様の保険加入状況をチェックしてもらいました。



自主管理で、ちょいちょい清掃に行ってくれたり、家賃滞納時には督促の電話を

入れてくれたり、こまめに動いていただいているので非常に助かっていますが、

今回も素早く動いてくださいました。



返信用の封筒を準備し、Wordでちゃっちゃっと手紙を書いて、封入して自分で投函。

お願いしたその翌日にはそこまでやってくれたみたいです。うん、素早い!ありがたい。



そしてしばらくして、義母から送られてきたメール。



「○○○号室のアホネーチャンが保険証のコピーを送ってきた」



・・・気持ちはわかるけど、その口汚く罵る口調は止めましょうね(苦笑)



7部屋のうち5部屋はちゃんと火災保険の証券のコピーを送ってくれましたが、

2部屋ほど健康保険証のコピーを送ってきたそうです。うん、説明が悪かったのかも

しれないけど、それは社会人としてどうなのかなと思うよ。そういえばこの2名って

家賃の入金が遅れがちだったり、部屋の前にゴミを放置したり、夜中に男を連れ込んで

(自主規制)な騒音を出してみたりする人たちですね。社会常識の欠如が社会性に

欠ける行動を生み出しているということがよくわかりました。



というわけで、火災保険に入っていただいているかどうかがよくわからない状況では

あるのですが、割と短気な義母は既に堪忍袋の緒が切れてしまった模様です。

「火災保険の手続きをしてもらうと宣言しておいた」と仰せでしたので、この後

いつもの代理店さんにお願いして、手続きを取ってもらおうと思います。



仙台のように更新という文化がない地域では、そのまま火災保険なども忘れてしまう

ことがあるかもしれません。気を付けなくてはなりません。時期を決めて一斉に

点検をするとか、カレンダーに忘れないように書いておくとか、何かしらの工夫をして

更新忘れがないようにしたいところですね。



火災保険は大家にとっても入居者様にとっても、お互いを守るための大事なものです。

かけ忘れには要注意。気を付けていきたいものです。

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posted by ひろ* at 11:14 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月02日

再建築不可物件の決済に向けて。

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東京の再建築不可物件の決済に向けて、やるべきことを順次こなしていっています。



私が決済までにやらなくてはならないことは・・・

・法人を設立する

・法人名義で契約する

・法人名義で融資の許諾を得る

の3点となります。これが全部達成できれば、晴れて決済です。



法人については無事に設立が完了し、全部事項証明書や印鑑証明書も取得できる状態に

なりました。そしてその内容をもって、先日改めて契約書を巻きなおしましたので、

あとは法人名義で融資の申し込みをするだけとなっています。



融資の申込も、法人の全部事項証明書などが必要になってまいります。行政書士さんに

取得を依頼してあるので、今日か明日でそれを受け取って、とっとと正式な申込をして

いつでも決済可能な状態にもっていかなくてはなあ、と思っています。



今回、融資額があまり伸びずに、現金をある程度入れなくてはならないのが残念ですが

まあそれも仕方ないでしょう。そもそも再建築不可に融資をしてもらえるというだけでも

だいぶ感謝しなくてはならない状態だと思いますしね。



さて、私の準備はこれでいいのですが、問題は相手である売主さん側の準備です。

今回の案件、住み替えでかつ次は賃貸に引っ越すという売主さん。つまり、引っ越しが

終わるまでは決済はおあずけということになるんです。しかも引っ越し先の条件が厳しく

家賃的にも条件的にも、それだと厳しいんじゃないかなー?という内容が多く・・・。



それでも、私としては引っ越しをしてもらえないと決済ができないという状態になるから

とにかくそれを手伝わないと!という状況です。契約の時にもお手伝いできることが

あれば手伝いますね、と伝えてあるので、ここは自分のためにも売主さんのためにも

一肌脱いた方がいいなと判断。



懇意にしている管理会社さんに条件を伝えて、部屋探しをしてもらえないかと依頼を

させていただきました。先方も「かなり厳しい条件ですけど探してみます」という具合で

おっしゃるので、やっぱり難しいんだろうなあ。



しかしそれでも、ちょっと条件がずれるところがあるものの、いくつかのお部屋を

見つけてきてくださいました。ありがたいです。早速売買の仲介業者さんに連絡をして

こんな感じのものならあるので、よろしければ売主さんに提案してみてくださいと

伝えました。



決済が遅れれば、リフォームに入るのも遅れます。そうなると、繁忙期までに

リフォームが終わらない恐れも出てきますので、あまり好ましい状態とは言えません。

さらに、決済されないことにはリフォームの融資相談もできません。



少しでも早く収益化をするため、やれることには全力で取り組みたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする