2015年10月11日

都内再建築不可物件の決済日が決まりました。

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都内再建築不可物件の決済日が決まりました。1ヶ月半後になります。



新設法人での契約も無事に完了し、ノンバンクさんに正式に融資申込を入れました。

価格交渉がきいたため、融資額がその分少なくなってしまいました(売価に対して

何割、という形かと思いきや、自己資金をいくら入れてほしいという形態でした)が

再建築不可でも資金調達ができるというだけで、むしろありがたいことです。



ちなみに金利は高いけど、年数は「20年〜25年で検討します」ということなので

キャッシュフローはしっかり出てくれそうです。再建築不可なので、資産価値は

無きに等しい案件です。たっぷり長期間の融資を引いて、じっくりお金を産んで

貰えればいいかなという感じです。



リスクヘッジとして、火災保険だけはしっかりとかけておかなくちゃいけないな、

ということで、保険代理店さんにはとにかくかけられる上限の保証金額で保険を

かけさせてください、というお願いをしております。それでも一年で1部屋分の

家賃の金額くらいなので、リスクヘッジとしては割安です。



さて、あとはこちらは自己資金の準備と融資の確定が済めば決済可能な状態になりますが

問題は売主さん側です。前にブログで書いたのですが、引越先を見つけてくれないと

決済ができない状態になっております。こちらも管理委託する予定の管理会社さんに

引越先を探してもらうよう依頼し、いくつか物件の提案をいただいておりました。

売買の仲介業者さんに情報展開し、探してもらうよう調整をしていたところです。



そんな状況だったのですが、先日売買の仲介業者さんからお電話をいただきました。

「売主さんの引っ越し先が見つかったのでご連絡をさせていただきました」とのこと。

お〜、素晴らしい!これで決済に進めます。



「決済日ですが、1ヵ月半後でよろしいでしょうか」

あれ、けっこう遠いですね。なんでそんなにかかるんだろうと不思議に思ったのですが

・引越先が未リフォームで、完了するのが今月末

・引越や荷物整理などあるから、入居から半月くらい余裕を見てほしい

という2点が原因で、そのくらいまで時間がかかってしまうということでした。

まあ仕方ないですね。待ちます。



その間に、リフォームの資金調達でもしておこうかな?というのも少しあります。

施工業者さんの日程調整もあるとはいえ、資金がなくちゃ施工にかかることも

できませんからね。



決済日に向けて、粛々と準備を進めていこうと思います。

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posted by ひろ* at 12:42 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月10日

東京3棟目の登記識別情報が届きました。

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出張から自宅に戻ると、東京3棟目の登記識別情報が届いておりました。わーい。



最近は週末だけ東京に戻り、平日はサラリーマンの仕事で地方巡業という生活が続き

けっこうくたびれている私ですが、そんな疲れが吹っ飛ぶような郵便物が届いてました。

そう、冒頭でも書いた通り、東京3棟目の登記識別情報です。

これを見ると、決済したんだな〜という実感が湧いてきます。



昔のような権利書ではなく、ペラペラでどうも実感に欠けるところはありますが、

それでもやっぱり重みがあります。これで誰が何と言おうと、東京3棟目は私が

所有権を得ることができました。



さて、取得した東京3棟目ですが、むしろこれからが物語の始まりです。

このまま放っておいても、何の収益も生みません。地域社会へ貢献できません。

これをよみがえらせるための作業が必要になってまいります。



まず考えなくてはならないのが、リノベーション。こちらは既に施工業者さんと

打ち合わせはできているのですが、まだ先方の人員の関係で着手できない状態です。

予算感とやることはもう見えているので、あとは工事の予定日が確定すればOKです。



ただ、悩ましいところもありまして、別途買付を入れている再建築不可物件にも

同じ施工業者さんで同じようなリノベーションが必要になるのです。そちらの決済の

日程が固まらないと、どちらの工事を先に行うべきかが検討しづらい状態です。

まあ嬉しい悩みなのですが、どちらも早めに収益化していきたいところなので、

うまく調整して最速で仕上がるタイミングを見つけていきたいと思います。



次に、前面道路の借地権の確保です。こちらは登記が完了した後で行いましょうと

仲介業者さん経由にて地主さんから伝えられておりました。本日、登記識別情報が

届きましたので、地主さんのところにご挨拶に行ってこなくてはなりません。

名義変更料を支払い、金融機関さんが求める書類を記入いただいて完了となります。



それから、管理会社さんとの契約も必要です。こちらはリノベーションが終わって

募集を開始するちょっと前くらいから対応すればいいかと思いますが、必要である

ことには変わりはありません。



もう一つあるのが、近隣の方へのご挨拶。これは絶対に必要だと思います。

今までとオーナーが変わるわけです。近隣の人もどんな人なのか不安でしょう。、

そこに対する抵抗感を少しでも薄めるためには、顔の見えるオーナーとしてご挨拶に伺い

安心していただく必要があるかと思います。



アパートだと、どうしてもゴミの問題や騒音の問題が出てくるものと思われます。

地域の一員として、地域社会に貢献し、地域の住環境の向上に寄与する覚悟があると

近隣の方にお伝えしておくのとおかないのとでは、やっぱり違うと思うのです。

管理会社さんと一緒に近隣ご挨拶に伺い、トラブルなどおこればすぐに対応をする

体制が整っていることをアピールしておかなくてはなりません。



とりあえず思いつくのは、上記4点でしょうか。

施工業者さんの都合次第で、いつから収益化されるかが決まってくる話ですが

それまでにできることを粛々と進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 12:01 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月09日

目標設定を誤らないようにしたい。

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このブログを見ている方であれば、不動産は当然購入したいと思っているでしょう。

もちろん、私もほしいですし、実際に今年は戸建を購入しております。

とはいえ、今が購入に適した時期ではないということは周知の事実です。

その点を踏まえ、どう取り組むかを考える必要はあると思います。



最近不動産に興味を持った方は、ここ1年くらいの不動産の相場しかご存じないかと

思います。5年以上前から不動産に取り組んでいる方は、たぶん今の驚くべき低利回りは

購入意欲が失せてしまうレベルだと思っているのに対し、ここ1年くらいの方はそれが

当たり前と思っているから、こんなもんだろうと思っているのではないかと想像します。



人によって、置かれている立場や資産背景、知識、条件などに差がありますから、

一概にどうこうとは言えないのはわかっています。ですので、どういった物件を

購入するのは間違っている、みたいな話をするつもりはありません。



たとえ利回りが低くても、そこにそれ以上の資産価値を見いだせるなら買えばいいし、

キャッシュフローが出なかったとしても、最終的に不動産が残るからいいということなら

持ちきれるように作戦を練って購入すればいいんだと思います。



ただ、自分自身が何を目標にして不動産を購入しようとしているのかを理解してから

行動するのはとても大事だと思います。それが明確でないと、不動産を購入することが

目的になってしまいかねません。



時間軸の目標とキャッシュフロー規模の目標は絶対に持っておいてほしいと思います。

20年かけて年金の足しになる程度の収益を得たい人と、5年で月100万のCFを

得たい人が、同じように物件を買っていてはいけないのです。



ひと昔前だったら、普通の中古のRCを購入すれば、1億の借金につき年間200万程度

キャッシュフローは見込めました。しかし、昨今の物件価格では、もっと少ない額しか

得られないのではないかと思います。そんな中、5年で月100万のキャッシュフローを

達成しようとすれば、かなりの金額の不動産を購入する必要があることはわかるかと

思います。与信にも気を配らなくてはいけないですし、購入ペースも早めていかないと

とても目標は達成できません。



冒頭にて申し上げたとおり、今は利回りも下がっています。高いキャッシュフローを

得ようとした場合、癖のある物件に取り組むか、数で勝負するより他にありません。

これから買おうとする人は、少し前から始めた人に比べて目標達成により時間がかかる

ことが予想されます。だからこそ、一つ一つの購入が大事になってきます。



そういう目標を抱いている方が「戸建買っちゃいました」とか言ってにこにことしている

場面などを見ると、どうにもムズムズしてしまいます。その戸建をいくつ買ったら目標に

手がとどくのかな、と。与信は毀損していないのかな、と。



最後に現物である不動産が残るという意味では、不動産投資はすごく良いものだと

私自身は思っています。金融機関さんがお金を貸してくれる理由も、不動産を担保に

取ることができるからだと思っています。その特性をおおいに活かして不動産を

増やしていき、そこから発生するキャッシュフローを使って自由に生きたい、というのが

私が今取り組んでいることです。ぶれないようしっかり意識したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月08日

コンドミニアムの融資の関係で、公証人役場に通い慣れてきた。

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以前の記事で、フィリピンのコンドミニアムの融資契約の手続きをした話を書きました。

今回はその続きで、公証人役場で認証してもらったり、その書類を金融機関さんに

届けてきたりした話となります。



前回、金融機関さんで手続きをしてきたものの、嫁ちゃんが同行しなかったので完全には

終わらなかったよ、という話を書きました。当然ながら、手続きを終わらせないと

まずいので、家に帰って書類へのサインを嫁ちゃんに依頼します。



しかしまたこの書類の量が多いこと多いこと・・・。原本1部とコピー4部、それぞれ

2枚〜8枚くらいのボリュームです。そこに手書きのサインをひたすら入れていく。

こりゃあしんどい作業です。コピーなんて、原本をコピー機でコピーすればいいのに。



嫁ちゃんもサインしながらだんだん不機嫌に。そりゃあそうですよねえ。申し訳ない。

こんな仕組みを考えたフィリピンの人は効率が悪い、とぶつくさ言っておりました。

いやもう、まったく同意です。こんな無駄なことやらせてしまい申し訳ない。

そして、いつもいろいろと対応してくれてありがたいです。



サインが終わったら、今度は公証人役場へ行きます。嫁ちゃんは仕事があるので、

委任状と印鑑証明書を持参して、嫁ちゃんの分は私が委任された形にしました。

あとは公証人役場で保管する分のコピーをとり、金融機関さん指定の公証人役場へ。



一回目に公証役場に行こうとした際には、パスポートを忘れてしまったので認証できず。

二回目でようやく公証の手続きをとることができました。これは私の失敗です。とほほ。



そしてここでアクシデント。疲れてきた嫁ちゃんがサインする場所を間違っていることを

公証人役場の方から指摘されてしまいました。これは三度目の訪問不可避!?



「あ、原本だけは正しい場所にサインされていますね」



なんとかセーフ。コピーは金融機関さんに電話で確認して、別途そこだけサインして

郵送で対応するということで良いという話になりました。ほっと一息。



ちなみに1通1万ちょっとで、4通認証してもらったら4万半ばというお値段でした。

コストかかりすぎ。契約書をもっとまとめてくれー!とぼやきたくなりました(苦笑)



そして金融機関さんに書類を提出し、口座開設の手続き。ここでなぜか4万ちょっとの

入金を促されました。口座開設するのにそんなにお金が必要なの?といぶかしんでいると

どうやらそのお金でフィリピン大使館の認証を代理でするから、その分を入金しておいて

ほしいということだったようです。説明なしにいきなり4万いくらとか言われたから

なんだかわけがわからなくて「?」がいっぱいになりましたよ、まったく。



まあしかし、諸経費だけでもいろいろかかりますね。やっぱり海外コンドミニアムは

ホイホイ手を出していいもんじゃないなあ、と再認識。反省を次以降に活かします。

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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月07日

不動産仲間用の名刺をリニューアル。

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とっても久しぶりに名刺のリニューアルをすることにしました。



名刺にこだわるべし、というのは前々から思っていることです。自分の顔であり、事業を

PRするためのツールですから、それはもう当然だと私自身は考えております。



そんなこだわりについては、過去にもブログに書いています。

こんな記事とか、こんな記事とか。



すでにある名刺の種類は・・・

1.オーナー同士の懇親会などで使うインパクト重視・個人情報少なめの名刺

2.札幌の仲介業者さんに使う札幌の保有物件情報や謝礼情報満載の名刺

3.東京の仲介業者さんに使う東京の保有物件情報や謝礼情報満載の名刺

4.金融機関さんや海外などで使う汎用的で英文も入った個人事業主の名刺



これから作る予定の名刺は・・・

5.仙台の仲介業者さんに使う仙台の保有物件情報や謝礼情報満載の名刺

6.金融機関さんなどに使う汎用的な仙台法人の名刺

7.金融機関さんや海外などで使う汎用的で英文も入った東京法人の名刺



7については、4と差し替えになる予定です。東京で個人的に動かせる法人を作ったから

個人事業主を全面に押し出す必要はないだろうと思いますので。



直近で新規に準備したいのは6、今の名刺が切れたら7に着手する予定です。

5は空室にあまり困っていないから、当面はいいかなと。



えーっと、前置きが長くなりました。

今回、名刺のデザインをリニューアルすることにしました。対象は1の大家さん向けの

名刺です。ブログを読んでいる皆様も含め、ここで交流している人に配っているやつです。



とあるデザイナーさんに依頼して作ってもらった名刺が好評だったので、しばらくは

使い続けていました。しかし、もう4年くらい使っているのかな?ということもあり、

ちょっとデザインを変えてみたい衝動に駆られていました。



そんなこともあり、飲み友達のデザイナーさんにそんな話をしたところ、デザイナーの

お仲間さんつながりで、私の予算感で名刺のデザインを作ってくれる人を紹介して

いただけることに。早速お会いしてイメージをお伝えし、案を作っていただく流れに

なりました。



こちらから伝えたのは「インパクト重視」「似顔絵は使ってほしい」という2点。

あとは現在の名刺の情報をお渡しして、情報が網羅できれば良い旨を伝達しました。



そしてしばらくして、デザイナーさんから「名刺の素案が出来上がりました」との連絡。

2案作っていただきました。どちらもいい感じだったのですが、インパクトということと

似顔絵アイコンのわかりやすさを考慮し、片方の案に決定。微調整を何回かさせて

いただいた上で、決定稿が入稿となりました。



作成した今週末に届くはずなので、次回以降の懇親会やセミナーでお会いした際には

お披露目出来るはずです。今までの名刺とどっちがインパクトがあるかといえば、たぶん

ネタとしては今までの名刺の方がインパクト勝負はできるでしょう。少しきれいめな

感じに今回はなっています。



しばらくはこの名刺でいくと思うので、引き続きよろしくお願いいたします。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(6) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする