2015年10月21日

防犯カメラの設置コストを下げられそう。

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防犯カメラの設置について検討を重ねております。



対象として考えているのは、札幌1棟目。なぜそんなことを考えているかと言えば、

ちょっと問題のある方が物件に出入りしているためです。あまり細かいことは書くわけに

いきませんが、この出入りしている方をそのままにしておくと、さらなる退去を

誘発しかねません。先日、近隣住人の方とのトラブルで退去されてしまった方の話

書きましたが、その原因もこの出入りしている方が問題でした。



管理会社さんも、この方の情報をいろいろなルートから仕入れてくれています。

そしてその検討の過程で、防犯カメラをやはりつけるべきであろうという結論に達し

見積を取っていただいておりました。



その見積が先日出てきていたのですが・・・高い。30万以上してしまうそうです。

管理会社さんも口頭で伝えてきただけでした。「現実的な金額ではないので・・・」

と、別な方法を検討してくださっているようでした。



さて、こちらとしても、管理会社さんに任せきりというわけにもいかないでしょう。

管理会社さんが安くする方法を把握していれば、とっくにその方法で見積なり提案なり

してくれるものと思います。ということは、何か別の方法でコストダウンできるやり方を

私自身が考える必要があります。



とはいえ、これまでに防犯カメラを設置する必要性のある案件がなく、カメラについては

ごく限られた知識しかありません。たぶん、私だけで考えても何も思いつかないです。



そこで、仲間を頼ることにしました。関東→札幌の大家会で、防犯カメラを安く設置する

方法について何か良い知恵がないかと問いかけてみたところ

・この店でこういうのを買って、こんな具合に施工すれば10万を切る

・DIYでつけることもできる

・ダミーカメラなら札幌で格安で設置できる人がいる

・この業者さんだったら安く検討してくれるはず

等々、有益な情報がたくさん出てきました。涙が出るほどありがたいです。



さすがに札幌の物件でDIYするという選択肢は取りづらいなあと思いましたので、

10万を切るコースで施工できないかと管理会社さんに事例を展開して相談しました。

結果、管理会社さんも「これいいですね!」と乗り気。早速業者さんに相談をして

くださることになりました。本日、その打ち合わせが行われる予定です。



札幌1棟目は総戸数が少ないため、収入も限られています。これだけ限られた収入から

10万出て行くとそれなりに(というか結構)痛いものです。不良入居者さんは

これまでも色々な方を経験しましたが、こうやって他の入居者様に迷惑をかけるタイプは

未経験でした。外向きに被害が及ぶと、それに応じたお金がかかってしまうのだなあと

残念な気持ちになります。



まあでも、なんだかんだ言っても始まりません。

これも勉強ということで、一つ一つ丁寧に対応していきたいと思います。

とにかくまずは防犯カメラの設置から!



【お知らせ】

関東→札幌の大家会5周年記念の勉強会&懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/427919125.html

※この流れで書くと、今日のは宣伝記事みたいに見えますね・・・うーん^^;



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月20日

未登記の増築部分もちゃんと登記してね、と・・・。

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再建築不可物件の利回りが悪くなるかもしれない事象があり、ヒヤヒヤしていましたが

結果として特に何もないということでしたので、ほっと一息です。



再建築不可物件に関しては、ノンバンクさんから一部融資を受けて購入する方針です。

だいたい6割〜7割くらいの金額が融資で、残りが自己資金という形になります。

さすがに再建築不可物件でフルローン、オーバーローンは難しかったです^^;



そのノンバンクさんから、先日メールが届きました。



「販売図面に増築未登記部分があると書いてありますので、融資の前提条件として

 そこは事前に登記を済ませておくようお願いします」



なん・・・だと・・?

迂闊なことに私も見落としていたのですが、確かにマイソクを見ると未登記部分があると

記載されています。再建築不可なので、細かいことをあまり気にしておりませんでした。



物件の額が安いから、あまり経費をかけたくないのですが・・・金融機関さんから

こう言われてしまうと、対応しないわけにもいきません。売主さんにも価格交渉をして

だいぶ下げてもらっていますので、これ以上費用負担してとはなかなか言いづらいです。



仕方ない、ここは泣くしかないか。そう腹をくくり、仲介業者さんに連絡しました。

先方も、申し訳なさそうな雰囲気を醸し出しつつ、まずは現地に土地家屋調査士さんを

派遣して、どのように動くか決まったら改めて連絡する、という段取りを組んで

いただきました。



そして昨日、その件に関して仲介業者さんから着信がありました。

現地を土地家屋調査士さんに確認してもらったところ、増築している箇所は特にないので

登記する必要はない、という調査結果だったとのことです。



え、じゃあなんで増築未登記部分ありってマイソクに書いてあったんでしょうか?

そこについては、固定資産税評価証明書の中で、現況床面積と登記床面積がずれている

ことから、そのように書いたとのことです。おそらくですが、登記する必要がない

外の洗濯機置場の屋根(?)を都税事務所が建物面積に参入してしまっているだけでは

ないか、ということでした。



とにかく、土地家屋調査士さんの立場としては、今回の件で動けることは何もない、

ということでしたので、まずはその結果を金融機関さんに伝えて、登記の必要がないと

理解していただくことにしました。



もし金融機関さんが納得しないようであれば、次は都税事務所さんに連絡をして、現況の

床面積の記述が誤っていることを伝える必要があります。まあこれは、いずれにしても

どこかで伝えなくてはいけないですが・・・固定資産税が無駄に高くなっているという

話でもあると思いますので。



もし登記が必要となれば、10万前後のお金は出て行っていたのではないかと思います。

ちょっとヒヤヒヤしましたが、まずは費用が出て行く要因がなくなってよかったです。

昔から悪運だけは強い私です。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月19日

近隣の皆様に挨拶回りをしたところ・・・。

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この週末は、東京3棟目に関して時間を割きました。

借地の契約の次は、物件の近隣にお住まいになっている方へのご挨拶です。



東京3棟目は目の前の道路がお寺さんが所有する土地です。位置指定道路になって

いるので、接道義務は果たしています。そしてこの道路に接道するために、少しだけ

お寺さんから土地を借りている、という状況です。



私の購入したところは所有権が大部分を占めるからいいのですが、他は所有権がない

全面的に借地権という土地が大半です。隣数件は所有権もありますが、それ以外は

みんな借地権。そして私のところも、借地権がなくなると再建築不可物件になって

しまうので、けっこう辛いことになります。



そういう意味では、近隣の方と良好な関係を作っておくことは重要になります。

関係が悪化して、地主さんに変なことを吹き込まれても困るからです。

それに、仲良くしていれば、近隣が売却しようと思った時に声をかけてくれる可能性も

出てきます。そうなればなかなか美味しいですしね。



そんな前置きもあり、近隣の皆様へのご挨拶をしておこうと前々から思ってました。

この週末、たまたま時間を作ることができたので、ささっとご挨拶に回ってきました。

勿論、手土産はしっかり持っていきました。一目見て誰もが高級品と理解できる

品物を引っ提げてのご挨拶回りです。



土曜日と日曜日の2回に分けていきましたが、土曜日は時間を変えて2回回って

10世帯中5世帯にご挨拶をすることができました。大部分のご家庭は、そうですか、

よろしくお願いしますで終わったのですが、一部の世帯の方はお世辞にも歓迎を

してくれている雰囲気ではなく・・・(苦笑)



賃貸に回しますという話をしたら、ここは隣組がしっかり機能している地域だから

隣組のやり方に歩調を合わせてくれないと困るとか、言葉が通じない外国の人に

貸すのは止めてほしいとか、ちょいちょいリクエストが飛んできます。これは結構

関係を作るのに時間がかかるパターンかもしれないと感じました。



近隣の方と不仲になるのは避けたいです。不動産なのでその場から動かせないという

特製もありますから、仲が悪くなれば致命的です。私自身が信頼に値する人間だと

いうことを理解してもらうために、誠実に行動をしていかなくては、という気持ちを

新たにしました。



日曜日も同じくご挨拶に出向き、最終的に10世帯中7世帯にご挨拶が完了。

残り3世帯のうち、2世帯は居留守っぽい雰囲気(電気がついていたり、ドアホンを

押したら上からドタドタと音が聞こえてきたのに誰も出てこなかったりしたから)で

残り1件は人が住んでいる気配がありませんでした。



あとで近所の話が好きそうな店主に話しかけてお話を伺ったところ

・不在っぽい1件はごくたまにしか家に人がいない

・新築建売で最近入ってきた人のゴミ出しマナーが悪く困っている

・隣組が機能しているとはいえ、共働きの家庭が増えたので実情はそこまででもない

・工場が減り、サラリーマンが増えたせいで、昼間は商売あがったり

というお話をされておりました。やっぱり重点的に関係を作らないといけない相手は

挨拶時に警戒されてしまった方々なのかなと思います。



警戒度が高かったご家庭のうち、特に地域に顔がききそうなお宅には、2度目の

訪問をして、一通りお土産を配り終わった報告などもさせていただきました。

この時は、多少警戒は解いてくれていたような気がします。挨拶できなかった家が

あることを伝えたところ、お会いした時に私のことを話しておいてくれるという

ことでした。



地道に何度も足を運んで、少しずつ信頼関係を作っていきたいと思います。

管理会社さんを連れていく時、工事のお知らせを配る時など、自然に交流できる

タイミングは何回かあると思います。チャンスをしっかり活用し、近隣の皆様との

円滑な交流を進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月18日

東京3棟目の借地契約を行ってきました。

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昨日は最近いろいろ頑張っている事務作業の日のつもりでしたが、結局そこまで

事務作業はできず。では何をしていたのかと言いますと、購入した東京3棟目関係の

作業をいろいろとやっておりました。



東京3棟目は前面道路に接道させるための借地権がついております。借地は原契約を

継承する流れになっており、地主さん側の土地を管理している不動産業者さんから

謄本にて所有権の移転が確認できた後で契約の引き継ぎをしましょう、という指示を

受けておりました。先日のブログに書いた通り、登記が無事に完了しましたので

業者さんに連絡して日程調整をしてもらい、昨日の午前中契約となった次第です。



場所として指定されたのは、とあるお寺の会議室。そう、地主さんはお寺なのです。

東京1棟目も別のお寺の借地権でした。私は割とお寺の借地に縁があるようです。



大きなお寺だと不動産部みたいなのがお寺の中にあるらしいと聞きかじったことが

あります。たとえば祐天寺には「祐天寺地所部」があり、不動産関係のことを一手に

引き受けているのだとか。ただ、そこまで大きくないお寺さんだと、不動産業者さんが

お寺の借地の管理と窓口を一手に担っているようです。東京1棟目の時も、お寺の借地を

管理されている不動産業者さんがいらっしゃいました。



東京1棟目の時は借地の管理をされている不動産屋さんのオフィスで契約をしたのですが

今回はお寺での契約です。住職さんとか出てくるのかな?ちょっと期待しましたが

残念ながら住職さんは出てきませんでした。まぁ当たり前か。



まず、売主さんから預かった名義変更料をお寺に渡します。その後は契約書の

読み合わせ。粛々と契約は進み、お互いに署名押印をして契約は無事成立しました。

これで東京3棟目は、名実ともに再建築可能な私の所有する物件になりました!



借地の管理をされている不動産業者さんが、今回仲介をされた不動産業者さんに

同じお寺の借地の人の中で、他にも不動産を売りたい人はいっぱいいるような話を

されていたので、とりあえず割り込んで「私も購入したいので是非そういう話があれば

ご紹介いただきたい」ということをPRしておきました(笑)



お寺を出たところで今回仲介してくださった不動産業者さんと立ち話。

実需より収益系が活況を呈していて、中国の方がよく買っていくということでした。

そして買取依頼も最近は多く、そこの業者さんだけでも先月は10件近く買取を

しているということ。勿論、販売側の契約も10件以上やっているということです。



今回の案件は借地も絡んでいて面倒な部分が多く、相続に際しての手続きも充分に

行われていなかったことから、難易度が高くて時間と手間のかかる案件だった、

という話もありました。そんな案件にさらっと(という風に見せている)融資をつけて

購入したことや、内見時にちょっといろいろあって不動産投資家仲間を数名連れて

行ったことなどについて、先方は一定の評価をしてくれているようです。



「ひろ*さん、当社で買取の対象から漏れた案件とか、情報を流しても良いですか?」



お、なんという素敵な一言。私が購入してもいいし、仲間うちに紹介してその人が

購入してもいいでしょう。仲介さんとしても、取りこぼした案件が仲介手数料に

変わるわけだから、いい話になるはず。勿論このオファーは快諾の一手しかありません。

私の家の近くの案件を多く取り扱っているようですので、是非お願いしますと

伝えておきました。



こういう業者さんとの関わり合いは大事にしていきたいものです。そういう意味でも

今回購入した東京3棟目で面倒事を起こして、仲介業者さんに迷惑をかけるような

ことはできません。良い関係を今後とも築いていくためには、手間のかからない客で

あることをしっかりPRする必要もあります。同じお寺の借地権を借りている人が

近隣に多いこともあり、慎重に対応していく必要があると感じました。



何にせよ、東京3棟目を早く軌道に乗せていかなくてはならないと思います。

この後はリフォームです。頑張ります。

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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月17日

換気扇に関して追加のご要望にお応えする。

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少し前に、換気扇が壊れたという連絡を受けて交換をしたことがありました。

話はこれで解決、めでたしめでたし・・・だと思っていたのですが、何やらまだ

もう少し問題が残っていたようです。



先日、管理会社さんと別件でお電話をしていた時のことです。別の重たい話題で

電話していたのですが、その途中で「換気扇の件なのですが」と放り込んできました。



どうやら、換気扇のサイズが現在販売していない微妙なサイズだったということもあり

キッチンパネルにうまくはまらなかったようです。3センチくらいの隙間が開いている

状態で、そのままだとちょっと納得しがたいという意見を入居者様より頂戴してしまって

いる状態だ、ということだそうです。



写真を送ってもらいました。



ビフォー

交換前



アフター

交換後

この隙間が嫌.JPG

この写真の黒い空間がどうしても気になるということです。



・・・別にどっちでも良くないかい?が第一印象でした(汗)

とはいえ、毎日キッチンに立って料理する方であれば、気になるのかもしれません。



また、このお部屋の方は恐らくよほどのことがない限りは長く住んでくれそうですし

ここまで家賃の滞納もなく、こちらとしてはずっと住んでいただきたい方です。

ですので、今回いただいたご要望にも応えるつもりです。



具体的には、キッチンパネルを交換して、今の換気扇の大きさに合わせる対応を

実施しようとしています。隙間がふさがる方法で一番安価な方法を考えてほしいと

リクエストしたのですが、返事はそれでした。パテで埋めるとかもどうかなと

思ったんですけど、やっぱりちょっと見栄えが微妙のようですし。



これが不良入居者の方であれば、ここまでの対応はしないのですが・・・

このお部屋は母子家庭の生活保護で、抜けられると間違いなく賃料が下がります。

なぜなら生活保護の支給額が減るから。その影響をモロに受けるのが札幌1棟目です。

ですので、ここは顧客満足度を高めておきたい。



打算的なところもありますが、そんな思いで今回は入居者様のリクエストに対応する

こととしました。これで少しでも入居者様の物件に対する満足度が上がってくれれば

いいなあと思います。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする