2015年10月26日

(不動産の評価的な意味で使われる)総資産って何だろう?(前篇)

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よく「総資産○億円!」とか出てくるのですが、総資産って何なんでしょう?



どうにもわからないんです。総資産の定義。いったい何なんだろうかと悩みます。

何をそんなに悩んでいるかって、総資産の定義がわからないのに、皆さんは何を基準に

総資産がどうのこうのという話をしているのだろうか、と。



融資の申込資料にも「資産」として不動産の金額をを記述する欄がたまにあります。

これも何を書いていいのか、いつも悩んでしまいます。何なんだろう、総資産。



あ、会計用語の総資産ではなく、不動産をいくら持っているかという意味の話です。

一応補足しておきますね。



B/Sの上での総資産については定義が明確で、全ての資産の合計となります。

それに対して、資産から負債を引いたものが純資産となります。

ということは、この考え方にある程度準じて良いと思われますので、不動産における

総資産の意味としては、借入額のことは考えなくてよいということになりそうです。



上記を踏まえ、総資産の定義として考えられるものは・・・



1.購入金額の総額

2.簿価

3.積算評価額

4.実勢価格



の4パターンくらいでしょうか。



1の購入金額で判断する場合、高値掴みすればするほど総資産が多くなるという

いささか違和感のある状況が生まれることとなります。なんとなく不思議な感じです。

それに、築年数がどんどん経過していくわけですから、購入時から比べて資産価値が

落ちてしまうことを加味できていません。よって、ちょっとこれだと総資産が

多くなりすぎてしまうのではないかと考えられます。



また、フルリノベをして資産価値が向上した、などの状況を検知できません。

東京3棟目や今度購入する再建築不可物件などは、リノベーションすることによって

購入時より価値を大きく向上させることを考えています。そうなると、購入価格で

判断していては、やっぱり実態に即していないような気がします。



2の簿価で判断する場合、土地と建物の比率をどう計上しているかで総資産額が

大きく変わってしまうような気がします。減価償却をできるだけとれるように

建物の金額を最大限大きくする人もいれば、転売するつもりでいるからということで

できるだけ評価を落とさないよう土地を大きくとる人もいるのではないかと思います。



総資産の計算をするのに、税務に引っ張られてしまうのもなんとなく違和感があるので

簿価もあまり適切ではないのかな?と思ってしまいます。



と、ここまで書いて出かけなくてはならない時間が来てしまいました。

明日、残りの選択肢について考えてみたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月25日

衝撃的な退去予告(というか予告ですらない)。

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世の中、思いもよらぬ行動をする人がいたものですね・・・びっくりしました。



少し前の話ですが、札幌1棟目の管理会社さんから私の携帯あてに着信がありました。

防犯カメラの件かな?それとも入居が決まったという嬉しい話かな?期待と不安を

交錯させながら、折り返しの電話をかけました。



電話に出た管理会社の担当さんから出てきたのは、札幌3棟目で退去があったという

内容の話でした。あちゃー、しばらく安定していたから油断していた・・・(><)

これで満室が崩れました。無念です。



理由を聞こうとしたら、「その退去の仕方が・・・」と管理会社さんが言葉を続けます。

なんと、一方的に手紙と鍵を管理会社さんに送ってきただけでおしまいにしようとして

いるそうです。送られてきた書面の中には、急な勤務先の変更があり退去せざるを

得なくなったから鍵を送るので解約手続きをしてほしい、残置物は全て管理会社にて

処分して構わない、ということが書かれていたのだとか。



このお客様は保証会社への加入があったので、取りっぱぐれはなさそうなのですが、

それにしてもなんという常識のなさなのでしょう。驚きを隠しきれません。



仮に退去をすぐにするとしても、解約は1ヶ月前予告なのだから、家賃は1ヶ月追加で

払ってもらわなくてはなりません。そして残置物をこっちが費用負担して処分するなんて

もってのほか。ただでさえ入居者様の責に問われるべき原状回復の費用負担はしてもらう

必要がありますし、特約にハウスクリーニングの費用を退去時にもってもらう形で

契約しています。それらを払わず、残置物は全部処分しておけというのはあまりにも

ひどい話ではないかと思うわけです。



管理会社さんも怒っていて、すぐ電話してこんな解約は受けられないという話を

本人に対してしてくれたそうです。だいたい、転居先の住所もわからないし、これで

電話がつながらなかったら、ただの夜逃げですよ、と。うん、確かに夜逃げだ、これ。

電話がつながって本当に良かったです。でも相手がお金を払いたくなくて、電話に

出ないようになったら・・・結局逃げられてしまうのかな。困った。



いろいろとありえないことをしでかしてくれて、びっくりしてしまいましたが・・・

結局まだ立ち入りもできていないし、どの程度残置物があるのか、原状回復はどのくらい

必要なのかといった情報は見えておりません。確認したところ、ちょうど2年住んでいた

ようですので、たばこを吸っていなければ何とかなりそうな気もしますが、こればかりは

実際に部屋を見てみないと何とも言えません。



ちょうど来週札幌に行く予定がありますので、詳細の確認と懇意にしている営業マンの

方に空室が出ることを報告して、また接待しておこうかなと思いました。



賃貸経営に入退去はつきもの。そこまで収支に含めて考えておかなくてはなりません。

退去時のリフォーム費用、広告料など、入れ替えにはけっこうなお金がかかります。

いかに入れ替わらずに住み続けていただくか。そこが大事なんだろうなと考えています。

具体的にまだそれを実現する作戦が見えていないですが、まずは共用部を綺麗にして、

一つ一つの案件をきちんと丁寧にこなしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:38 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月24日

ノンバンクさんに正式に申込をしてきました。

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昨日は再建築不可物件の融資の正式な申込をノンバンクさんにしてきました。



11月半ばの決済を目指すなら、だいたい1ヶ月前くらいには申込をしてくださいと

言われていたので、仕事の調整をして昨日を申込日にしました。事前に融資は可能で

あろうと情報をいただいていはいるものの、正式な申込はこのタイミングになりますので

審査もこれからです。



私、ノンバンクの利用は初めてです。築古物件もあれば新築物件もあり、地域も

都内と北海道(個人としては)という感じで、けっこうバラバラなものを持っている

私ではありますが、ここまではなにげに一般の金融機関さんのお世話になるだけで

済んでおりました。しかしさすがに再建築不可となると、難しくなってきます。



一応、一般の金融機関さんでも前のめり気味に検討してくれたところはありました。

まあ結果としてはそこも残念ながらNGではあったのですが、再建築不可物件で

あったとしても、対応を検討してくれる金融機関さんがいるということは軽い驚きを

感じたものでした。



そんな紆余曲折(?)も若干ありつつ、最終的には安定のノンバンクさんに行きついた、

という感じです。ノンバンクさんはとにかく事前審査が早かったです。事前相談票を

送付して、2日後くらいには「このくらいの自己資金を入れていただければ融資できると

思われます」という返事がきました。早くてびっくりです。



そして昨日、ノンバンクさんの支店へ出かけました。まずは融資商品の説明から。

途中で繰り上げ返済すると、ガッツリと手数料を持っていかれることは理解しました。

金利は変動金利ですね。まあ額も小さいし、全体の規模から考えれば大きな影響は

ないでしょう。



融資金額については、先方から提示のあった金額よりもう少し融資額を伸ばせるか

調整してみてもいいか、ということを聞かれました。当然OKです。自己資金は

少ない方が幸せですから。そんなことを言うと、先方もこう言いました。

「我々としても、一度の融資でたくさん貸した方が嬉しいので(ニヤリ)」

※ニヤリは妄想の範囲かもしれません



ほら、銀行さんやノンバンクさんだって人の子だから、成績挙げたいんですよ。

公共の機関と勘違いする必要はないんです。利害が一致するよう共に歩むことが重要。



返済は提携の金融機関さんで口座を作り、そこから引き落とすのだそうです。

説明を聞くと、まあまあ選択肢は広かったです。都銀、地銀、第二地銀くらいまでは

ありましたので、今後法人としてお付き合いが深められそうな金融機関さんを

調査して口座を作成しようと思います。



そうそう、銀行さんと違ってノンバンクさんの口座はないから、決済の際には

どうするのかな?という疑問がありました。確認したところ、ノンバンクさんの

会議室で決済をしてもらうそうです。ノンバンクさんから直接買主さんに送金を

するのだとか。で、不足分の資金を買主から売主に送金するという手続きになる、

ということでした。へー。初めてのことなので、いろいろ勉強になります。



一通りこちらからの質問が終わった後で、正式な申込書を記入します。

今回は東京法人なので、法人名義で申込書を書きました。連帯保証人は私と嫁ちゃん。

「社印は作ってありますか?」と聞かれました。ふふふ、先日作ったばかりです。

「勿論ございます(ドヤ顔)」と答えて、ぺたんと押してきました。でも個人の

連帯保証人の申込欄は「手書きでお願いします(キリッ)」とのことで登場の機会なし。



申込書を書いて、通帳の原本のコピーをしてもらい、もろもろの対応を済ませました。

融資の審査が完了したら、後日金銭消費契約のためにもう一度来る必要があるそうです。

その際は嫁ちゃんも必須とのこと。日程調整が大変そうです。また、昨日は嫁ちゃんが

同行できなかったので、申込書も嫁ちゃんに書いてもらってから郵送する形で進める

ことになりました。



その後はノンバンクさんから私たちに対しての質問コーナー。

家族構成、保有物件の購入金額や残債の状況、私自身の略歴、なぜ最初に北海道で

物件を買ったのか、などなど。この辺はお金を貸す相手のプロフィールを理解する

作業なのだろうなと思いました。一般の金融機関さんと同じですね。



「北海道の物件の利回り、すごいですね」

そりゃあもう。でもそれ、今の東京が高すぎるんじゃないかな?と思います。はい。

今回購入する再建築不可物件は、リフォームして想定家賃で貸すことができれば

利回りは札幌1棟目と遜色ありません。まだまだ都内だって探せばあるんです。



「今回の案件のみならず、今後ともぜひお取引をさせていただければと思います」

「今回のような再建築不可の案件があれば是非お持込ください」

という力強い言葉もかけていただきました。リップサービスかもしれませんけど、

そう言われたら悪い気はしないですね。単純な私です^^;



次の案件探そうっと!(だから単純すぎだろ)

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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月23日

マル経融資を申し込んでみた。

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マル経融資を申し込んでみました。



割と前から、マル経融資を使うチャンスを伺っていた私です。だってマル経融資って

条件いいじゃないですか。利率も低いし、区によっては補助もあるし。



ん、そもそもマル経ってなんですか?という人もいるって?じゃあ解説しますね。

商工会議所や商工会などの経営指導を受けている小規模事業者の方が、経営改善に

必要な資金を無担保・無保証人で利用できる制度です。

公庫のページにも書いてありますね。こちらです。



商工会議所に所属しており、半年間の経営改善指導を受けることが必要となります。

その後、商工会議所の推薦にて、公庫にて審査をするという仕組みです。



公庫で資金を借りてる方もそこそこいらっしゃると思います。公庫の場合は、公庫での

借入が所定の枠に達すると、追加の借入ができなくなります。また、無担保で借りる

ことができる金額も、おおよそ決まっていますので、枠に限らずある程度に到達すると

それ以上は借りられなくなってしまいます。



マル経については、融資限度額が通常の枠+1000万という風に書かれています。

公庫で借りられなくなってしまった人も、もしかするとマル経なら借りられるかも、

という可能性があるわけです。



まあでも、懇意にしている公庫の方に電話でいろいろ聞いてみたことがありますが

マル経も基本的には同じ枠の中だよ、とその時は言われたものでした。うーん。

結局何が正しいのかはよくわからずじまいです。



とにかく、前々から使ってみたいと思っていて、商工会議所にも加入していました。

今回、東京3棟目を購入し、続いて再建築不可物件も来月購入することになります。

両方とも大きな金額を投じてリフォームをして、素敵なアパートに改装する予定です。

そうなると、ここはそろそろマル経でも使ってリフォーム資金の準備をしておいた方が

迅速に取り掛かれるに違いない、と考えた次第です。



以前、マル経について話を聞きたいと商工会議所さんに電話した際に、自宅まで

説明に来てくれた担当の方にメールを入れて、マル経を使いたい案件があるということを

見積書を添えて連絡しました。担当の方からは翌日メールが返信されてきて、必要な

書類をまずはそろえてくださいという指示。確定申告や謄本、返済予定表は当然として、

納税していることの証明になる資料を出してくださいというのはいかにも公庫らしい

内容だなと思いました。あとはメインの通帳のコピーが初回のみ必要とのことです。



納税証明書以外は一式そろえて担当さんにメールをしました。あとは申込書を書けば

手続きは完了。そこから稟議をあげてくれるということです。



東京都の場合、マル経は商工会議所の支部の管轄の公庫さんでの申込になるとのこと。

私が普段融資を受けている公庫さんと別のところが担当になるようです。既存の

取引先支店さんと、二つの口座を開くことができるの?と聞きましたが、マル経だけ

別の口座という話になるのはOKだそうです。ほほー、なるほどねえ。



ともかく、融資が無事に承認されることを祈っております。2戸連続で購入しているし

リフォーム資金もそれなりに必要なので、きちんと体制を構築しておかないと!

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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月22日

Airbnb(民泊)合法化に弾みがつく話。

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Airbnbがより運営しやすくなる可能性が出てまいりました。



以前のブログで、Airbnbが合法化される際にはかなり遵守しづらいルールが適用される

情勢となってきている
、ということを書きました。しばらくはこの流れなのかなと

思っておりましたが、ここにきて安倍首相がなにやらすごいことをぶちまけました。



首相、訪日客増へ改革指示 特区活用し規制緩和

民泊、7日未満でもOK 地方空港に自動化ゲート




民泊に関連しそうなところだけ、抜粋して掲載します。



政府は国家戦略特区で訪日外国人の利便性向上につながる規制改革に取り組む。安倍晋三首相が20日の特区諮問会議で外国人観光客の拡大に向けた改革の具体化を指示した。一般の住宅に観光客を泊める「民泊」を拡大し、自家用車で有償運送する「ライドシェア」を解禁する。アベノミクスの目標に掲げた国内総生産(GDP)600兆円に向けて外需の取り込みを強化する狙いだ。

 「日本を訪れる外国の方々の滞在経験を快適なものにしなければならない」。首相は観光サービスの妨げとなっている規制の改革に重点を置く考えを示した。来年1月召集の通常国会に特区法改正案を提出し、来年中の事業化を目指す。2013年に1000万人の大台を超えた訪日旅行者数は14年に1341万人まで急増。今年は1〜8月で1287万人となり、年間では2000万人に迫る勢いだ。増加する訪日客の観光需要を取り込むため、環境整備を急ぐ。

 民泊を拡大するのは、訪日客の増加につれて都心の宿泊施設不足が深刻化しているためだ。特区内で民泊を認める要件を緩和。同じ住宅に最低7〜10日滞在する客に限定している日数要件を短縮する方向で検討する。

 東京や京都など国内を周遊し、1都市の滞在日数が数日にとどまる客には長期滞在を条件とする今の民泊は使い勝手が悪い。これが東京都大田区など一部の自治体にしか民泊が広がらない要因となっているとの判断だ。

日数要件を短くすれば、日本人の国内旅行などに活用されるケースも増え、消費喚起につながるとみている。ただホテルと比べて稼働率が低い旅館業界などからの反発は避けられず、調整が課題になりそうだ。




引用は以上です。



わかってるじゃない、政府。まさにそれですよ。

>東京や京都など国内を周遊し、1都市の滞在日数が数日にとどまる客には長期滞在を

>条件とする今の民泊は使い勝手が悪い。

そうなんです。長期滞在だと非常に使い勝手が悪いんです。ここが変わってくれないと、

なかなかルールに則って民泊を展開しようと思う人が現れないという危惧があります。



実際問題として、今は普通にビジネスホテルを取ろうとしても苦労する時があります。

私は最近出張がとても多いのですが、出張先のホテルがなかなか取れずに困ることも

たまにあります。泊まるところがないのは困るので、それこそAirbnbだって構わないから

どこか泊めてくれー!という時もあります。



旅館組合の方の言い分もあるのでしょう。それは理解します。でも本当に宿がなくて

泊まれないことがあるのを考えると、今はまず宿を増やすことが先決ではないかな?

と思うんです・・・。



というわけで、民泊はさらに規制緩和されそうだといういいニュースでした。

これまでに条例を整備しようとしている大田区や大阪市などの様子をみていると

7日以上の宿泊でないと認められない雰囲気だったので・・・。

使いやすい形態になるようでしたら、是非やってみたいと思っています。



今日は手短だけど、会社員のお仕事がきついのでこの辺で!



【お知らせ】

関東→札幌の大家会5周年記念の勉強会&懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/427919125.html



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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする