2015年10月31日

ここしばらくの民泊(Airbnb)関連のニュースをまとめました。

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Airbnbが気になる私の最近の趣味は、Airbnbに関する情報収集です。

ここしばらく、すごい勢いで情勢が変わってきているようですので、いくつかの

ニュースをピックアップしてみたいと思います。



まず、特区法13条で定義される特区がいつの間にか拡大されておりました。

東京都は、第一弾で23区のうち9区が特区に認定され、第二弾でさらに9区が追加で

指定されました。そして第三弾で、東京都全域が特区に指定されていました。

これで条例の整備さえ整えば、都内では合法的に民泊を展開できることになります。



国家戦略特区のページの中程に記載があります。

※東京都の区域については平成27年8月28日に東京圏の区域が東京都全域に拡大しました

↑こんな記載があります↑



ちなみにご存じない方のために補足しておくと、特区法第13条で指定されている緩和の

中に「旅館業法の特例」という項目があり、旅館業法なしでも海外からの観光やMICE

へのビジネス客等の滞在に適した施設を運営できる、という話です。つまり民泊OKと。

7泊以上という縛りがきついですが、気にして注視していこうと思います。



次は大田区より早く民泊を許容した自治体のニュースの話。

大阪府が民泊を許可する内容の条例を可決し、来春から施行されることになりました。



大阪も非常に宿が取りにくい状況が続いているようです。その切り札として、民泊を

許可する条例整備を進めてきたとのこと。ただ、やはり賛否両論ある内容ですから

いろいろな声があがっているようです。しかし、そうは言っても民泊自体が無許可で

広がっている以上、ある程度条例などで整備して、行政が管理できるようしておく道を

選んだということなのではないかと思われます。



いずれにせよ、大阪府に関してはアパートの空室対策にAirbnbという選択肢ができたのは

間違いありません。素直に面白い話だと思います。このために大阪に物件を買おう、

とまでは思いませんが、興味は非常に湧きました。



ただし、大阪市はまだこの条例の対象になっていないようです。大阪市として同様の条例を

審議しているということですので、おそらく近い将来に可決されることでしょう。



こちらの産経新聞の記事なんかは、少し細かめに書いてありますので目を通されても

いいのではないでしょうか。



そして最後に、Airbnb自体のニュースです。

Airbnbが「ホスト補償保険」を日本でも適用するという発表をしたそうです。

少しだけ引用します。



この保険は、ゲスト(宿泊者)が個人宅内部や周辺エリアで偶然の負傷などが発生した場合に、ホストに補償が出るもの。宿泊宅周辺エリアでゲストが原因の破損が起こった場合にも補償される。Airbnbによる事例では、リスティング内の水漏れで隣のアパートに被害が及んだ、というようなケースにも適用されるという。



ということで、何か事故があってもAirbnbの保険でカバーしますよ、ということみたい。

宿泊者とのトラブルが減ることが予想されます。なるほど、いい話じゃないですか。



めまぐるしく動いている民泊事情。今後も注目して情報収集を続けたいと思います。

早く条例が整備されればいいのに。自分も空室対策の一環として興味がありますので、

話が進んでくれることを期待しています。



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月30日

マル経融資は承認まで1ヶ月程度要するとのこと。

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マル経融資の申し込みをしてきました。



以前のブログ記事で、商工会議所の担当の方と連絡を取ったところまでは書きました。

その後、こちらから商工会議所に伺って、納税証明書等必要な書類を提出した上で

申込書の記入と今後の流れの説明を受けました。



説明によれば、融資実行までだいたい1ヶ月程度見ておいてほしいということでした。

まず、商工会議所の中で稟議書を作り、商工会議所の本部でマル経融資が妥当かを

判断する場面があるそうです。この判断が週に1度のサイクルで行われているとのこと。



ここでマル経融資をしても良いと判断された人については、日本政策金融公庫に書類が

回されて、そちらでの審査が行われるということです。二段階の審査になるため、

通常の公庫での融資に比べて少し時間がかかるということでした。



商工会議所の方が稟議書を書くために、必要な情報のヒアリングをしたいということで

アポイントを取れないかという話があったのですが、あいにく私は現在出張族に

なっておりますので、なかなか平日に東京で時間を取ることができません。その旨を

申し伝えると、ではメールでも構わないと。なかなか柔軟で助かります。



メールで質疑応答に対応しきれましたので、担当の方が今週の本部審査のサイクルに

間に合うように稟議書を書くことができました。来週いっぱいかけて商工会議所の

本部で審査、その翌週公庫で審査となるようです。そしてもし審査で融資承認が

出た場合は、郵送で公庫とのやりとりをして、融資実行という流れです。



今回、東京3棟目のリフォームということで、必要な資金を全て申し込みました。

もし公庫さんの通常融資とマル経融資が別枠なら、全額出るはずです。枠が同一ならば

一部しか出ないことが予想されます。体を張った実験が開始されました(笑)



なお、前にも書いた気がしますが、マル経融資の場合は、その商工会議所の支部ごとに

公庫の支店が決められています。私自身はイケイケだと言われている某支店さんを使って

いますが、今回はそことは別の支店さんです。ただ、ここも何回か大家仲間の方が

使っているという話を聞いており、けっこういい感じだとのこと。新たな関係を作るのも

楽しみだなあとおもいますが、果たしてどうなるか。



いずれにせよ、来月の半ばには結果が判明していると思います。楽しみです。



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posted by ひろ* at 06:58 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月29日

今更ながら、補助金が交付されました。

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ようやく・・・ようやく・・・・・・ようやく・・・・・・・・・

民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金が支払われました!

長かった!ほんとに長かったよ。



今年度は実施されていないこの補助金。元々は住宅を探すのに苦労する社会的弱者が

入居できる住宅を拡大させよう、というコンセプトで始まったものだったようですが、

初年度は確認方法などが微妙で、結果としていろいろな問題点が出てしまったようです。



私は実施3年目(つまり昨年度)にこの補助金を申請しました。

空室になったら利用したいと機会を伺っていたものの、空室になるのは補助金の対象に

ならない狭いお部屋ばかり。実施3年目にして、補助金の対象となりうる札幌1棟目に

空室が出たため、そちらで試してみようと思ったのでした。



しかし昨年度の補助金申請はなかなか大変でした。それまでのゆるゆる感を反省したのか

とにかくいろいろ厳しい。お部屋の状態を建築士さんに見てもらって一筆書いてもらう、

ことあるごとに事務局の方が現地に調査に来る、支払は領収書だけではなく振込など

確実に送金されたことがわかるものにする、など非常に厳格に運用されていました。



完了報告の時もいろいろな書類の準備が必要で、入居者様の住民票を提出するという

内容もありました。工事完了から完了報告までの間に、入居者様が決まっていたのですが

その方の住民票の転入日を確認することで、前から入居していたわけじゃないという

ことを確認する、という念の入れようです。



ここまでガッチリとチェックを行うようになった背景は、補助金の不正交付が横行した

ことが原因だと考えられます。空室がないのに空室に見せかけた、送金を領収書だけで

水増しした、工事していないのに工事したふりをした、などなど・・・。

昨年はこの件で逮捕者も出ています。



運営がずさんだったというのもあると思われます。その反省もあり、昨年度は条件を

満たしているか、あらゆる角度から調査をして、実地にも足を運ぶようになったものと

考えられます。適切な補助金の交付という観点では、良いことだったのではないかと。

補助金を申請する方は辛かったですが(笑)



結局、補助金を申請しようと決めたのが昨年の5月で、そこから実際に補助金を貰うのに

1年半かかってしまいました。なかなか物事はスムーズにいかないものですが、最終的に

入金されたので良しとしましょう。



ちなみに、今年度はこの補助金はなくなってしまいました。

私はギリギリで活用できたことになります。工事完了がもう少しずれ込んでいたら、

結局補助金は手にすることができなかったでしょう。運が良かったと思います。



この補助金を交付されると、売却時に事前に国土交通省の許可が必要になったり、

次のオーナーに募集条件を引き継いだりしなくてはならない、という話があります。

もし売却する場合は、その辺も事前に準備したり仲介業者さんに伝えたりしなくては

ならないだろうと考えています。



今後も補助金に関してはアンテナを張り巡らせておこうと思っています。

とはいえ、能動的に何か情報収集しているわけではないのですが・・・



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月28日

「特殊清掃が必要」ですと!?まさかの・・・

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今週末は札幌に出張する予定がある私ですが、出張しがいがある嬉しくないネタが

このタイミングで飛び込んできましたorz



先日の衝撃的な退去予告をやらかしてくれた方のお部屋に管理会社さんが行ってきた、

ということで、その報告の電話が先日ありました。とんでもない退去予告をする方だから

部屋の状況は大丈夫かな?と不安でしたが・・・嫌な予感は的中です(涙)



「特殊清掃が必要です・・・」



え、特殊清掃!?まさか・・・孤独死・・・?

でも退去予告送ってきてたんでしょ?郵送した後自殺とか!?

それとも前にあった呪われたお部屋の3人目みたいに猫が置いてけぼりに・・・!?



一瞬でいろいろなことが頭を巡りました。札幌3棟目、詰んだか?と。

固唾を飲んで次の言葉を待ちました。



「トイレが臭すぎまして・・・」



そっちかー!いや、嬉しくはないけど最悪の状況でなくてよかったんだけどさ。

先日のプランターに続いて、またまた狼旅団長ネタでした(失礼)。



状況報告によれば、トイレの表面が見えずに流れなくなるくらいう○ちが便器に

こびりついているということでした。そんな状況だから、お○っこは風呂桶でしていた

ようで、そっちはアンモニーなスメルでいっぱいであった、という報告も。

これらの臭いを取り除くために特殊清掃が必要ということでした・・・。



そして悲劇はこれだけで終わりません。



「残置物という以前に、ゴミでいっぱいで汚かったです」



汚部屋(おへや)キター!ここまで色々な厄介ごとを経験してきた私ですが、幸運にも

汚部屋にはまだ出会っていませんでした。ここでとうとうきてしまったか・・・。

汚部屋はクマさんの専売特許にしておきたかった(失礼)。



汚部屋レベルはそこまで高くないそうです。報告によれば、20平米のワンルームで

四隅にこんもりとゴミが積み重なっており、45リットルのゴミ袋にして90袋(推定)

というお話でした。ならしてみれば、床一面に薄く広がる程度でしょうか。

こちらのWikiの評価でいけば、中レベル汚部屋ということになりそうです。

(ていうか2ちゃんにスレができるほど汚部屋があるのが、大家的には怖い)



この惨状ですから、費用は当然けっこうな金額になることでしょう。管理会社さんは

引き続き本人と連絡を取り、この現状をなんとかする費用を回収しようとしています。

しかし、札幌で狭めのワンルームに住む方の収入で本当に払えるのかという不安も。

とはいえ、仮に回収できずとも、今回は保証会社さんという強い味方がついているので

ある程度は取りっぱぐれしなくて済みそうです。



さらに幸運なことに、保証人のお母様も「うちの息子がしでかしたことですから」と

どうしても払ってもらえない時は肩代わりしてくれる雰囲気です。ありがたい限りです。



はじめに連絡が来た時は肝を冷やしましたが、ある一定の悪い方向の話だけで済みそうで

まずは胸をなで下ろしています。回収が済むまで油断はできませんが、管理会社さんに

任せて、しばらく様子を見ていこうと思います。



いやほんと、事故部屋にならなくてよかった・・・。

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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月27日

(不動産の評価的な意味で使われる)総資産って何だろう?(後編)

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昨日の記事の続きです。

総資産ってなんだろう?定義があやふやなので、ちょっと考えてみました。



昨日は総資産という言葉の定義として、こんなパターンが考えられるかなということを

洗い出してみて、その一部について考察したところで止まっていたかと思います。



1.購入金額の総額

2.簿価

3.積算評価額

4.実勢価格



この4つのパターンが考えられ、そのうち1の購入金額の総額や2の簿価だと、現実を

正しく映し出さない可能性がありそうだ、ということまで書きました。

昨日のブログもご参照くださいませ)



続いて3の積算評価額について考えてみます。



銀行融資の際の担保評価や、固定資産税の計算の基礎となる数字ですから、これで評価を

するというのも妥当な話かもしれない、という感覚は理解できなくもないです。

しかし、万能ではないだろうとも思います。



同じスペックの物件が東京と札幌にあったとします。仮に2DKが4部屋の物件だったと

しておきましょう。東京だと家賃が1部屋あたり10万、札幌だと5万であるとします。

仮に両方とも利回り10%で販売するとしましょう。売価は収益還元で考えるので、

東京は10万×4部屋×12ヶ月=480万を10%で割り戻して4800万、札幌は

同様に計算すると2400万となります。



同じ積算評価なのに、こんなに売価が変わるんです。家賃が高い東京と、家賃が安い

地方を同列で語ることは本当はできないので、積算評価だとこういうところが現実に

そぐわないんだよねえ、ということが言えると思います。



4の実勢価格は、私としては一番しっくりくるのではないかと考えております。

現在売ったらいくらなのか、という数字であれば、これまでに論じてきた問題点は

基本的にはクリアされるはずです。



ただ、いくらで売れるかを査定するのはとても難しい話です。プロだって適正価格は

見極められないわけですから。そこをどうするの?と問われると、難しいですねとしか

言いようがなくなってしまいます。



しかも、昨日も書いた通り、総資産には負債の額は考慮されません。総資産○億円と

言われても、借金がそれ以上にあれば、資産家というよりはレバレッジを目一杯

利用して、これからお金持ちになろうとしている人なんだろうなという判断が自然で

あると思われます。



結局、いろいろ考えてみたけど、総資産って別に論じる必要ないよね?というのが

個人的に思ったところでした。捉え方によってどうとでも変わる数字であり、なんとなく

すごそうに聞こえる。自分の商品価値を高めるためのキャッチフレーズとして使うという

程度にしか意味はないだろうなと。



というわけで、総資産○億円と書いている方は、個人的には「何か商売に結びつけようと

しているのかも?」ということでよろしいのではないかと思います(偏見)



書き始めてみたものの、オチも何もなくだらっと終わってしまいました^^;

でもまあ、不動産の評価って難しいですね。それを思った今日この頃でした。



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