2015年09月24日

1月〜9月の稼働率とキャッシュフローを整理しました。

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昨日は自宅で、ここまでの個人保有分の物件の成績表を作成していました。

※仙台1棟目は法人所有で、仙台に行かないと成績がわからないので今回は割愛



私は自分で不動産に関するキャッシュフローの状況を示す表を作っています。

Excelに収入や支出の明細を記録していくと、部屋単位のキャッシュフローの状況が

集計されて表示されるようなものです。



金融機関さんに、自分の経営状態がどんなものかをしっかり説明するためには、

自分自身が状況を把握していなくてはなりません。そういう意味で、この表を作って

金融機関さんに持っていくことは、自分が自分のおかれた状況を把握しているという

ことを示す重要な要素となります。



それに、他人の評価だけではなく、本当に自分がどのくらい手元にお金を残せているか

確認する良い機会にもなります。不動産は減価償却というお金の出ていかない経費と

元本返済というお金が出ていくのに経費にできないものがあります。これらを加味した

確定申告書は税理士さんに頼めば出てきますが、キャッシュフローという実態とは

ずれていると思うので、そこをきちんと切り分けなくてはならないと考えます。



結局、時間切れですべての経費を入力することができなかったので、キャッシュフローは

まだ正確に計算できていません。ただ、昨年に比べて大きな出費が少ないのと、稼働率が

高めなのがあり、まあまあ想定している範囲の数字にはなりそうです。去年よりは良い。



それをやりながら、稼働率の計算もしていました。

細かくやればいくらでも細かくできますが、

1月〜9月の合計の稼働率は以下のような状況でした。



札幌1棟目:97.78%

札幌3棟目:100%

札幌4棟目:97.04%

東京1棟目:100%

東京2棟目:100%



上記の数値は、1ヶ月単位で見ているので、ある程度大雑把に丸めています。

たとえば月の半ばでの退去があった場合は、その月は稼働していたとカウントしますし

尽きの半ばでの入居があった場合も、その月は稼働していたとカウントします。

本気で1日単位で計算した稼働率と比べれば、良い結果になる計算方法です。



というわけで、100%とは言いつつ、細かく見たら100%ではない物件もあります。

札幌3棟目と東京2棟目は、それぞれ1部屋の入れ替わりがありましたが、ほぼ同時に

入居してくださっているので、便宜上100%としました。



昨年よりキャッシュフローが良いのは、稼働率もさることながら、入れ替わりが少ない

という事実に尽きると思います。特に、賃料設定が低めの札幌3棟目がほとんど

入れ替わっていないため、広告料があまり出ていっていないのが大きいと推測します。

いかにして長期入居につなげるか。低価格物件ではそこが肝になるように思います。



他方、長期入居の場合は退去時の原状回復が辛いです。

東京2棟目、札幌1棟目、札幌3棟目でそれぞれ長期入居の方が退去されましたが

原状回復に数十万単位の費用が出ていきました。けっこう辛いです。



長期入居の方をいかにして退去させないようにするか、というのも重要なミッションと

考えて、何かしらの顧客満足度向上策を検討していこうと思います。



細かいところで、自販機が省エネ化されて電気代が安くなったのもあると思います。

どういうわけか、自販機を省エネ型にしてもらった後、自販機の売上も伸びました。

(札幌3棟目のケースです)

ダブルでありがたい。



そんな分析をするのも、今後の賃貸経営にとって大事な時間だと思います。

今年はそういう分析をゆっくりする時間がなかなか取れずにいましたが、ここいらで

この表をしっかり完成させ、分析の基礎情報を作り上げたいと思います。

その作業の副産物として、税理士さんに送る時に情報が整理できるというメリットも

あるので、なんとか早めにやっつけてしまいたいところです。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする