2015年09月08日

再建築不可物件へ融資を得る方法を考える。

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先日書きましたとおり、再建築不可の物件に買付を入れさせていただきまして、一番手を

確保することができました。
ここまでは順調です。



で、購入するには当然ながら資金が必要です。しかし再建築不可ということになると、

なかなか融資も難しいというのが現在の情勢。当然ですよね。融資が簡単であれば

もっと高値で売れています。



再建築不可の物件に融資を得る方法として考えられる方法は・・・

1.ノンバンクで融資を受ける

2.現金を預金担保にして融資を受ける

3.リフォーム部分の融資を受ける

4.融資に強い不動産業者さんに紹介を依頼する

といったところが考えられるかと思います。



残念ながらどれも聞きかじりの知識であり実際に活用したことはありません。

誤りもあるかもしれませんが、私が理解している内容で4つの特長について書きます。



1については、通常の金融機関さんが融資しない物件でも、ノンバンクさんは検討を

してくれますので、そこを突きます。これが一番オーソドックスな方法かと思います。

ノンバンクの種類はネットを調べればわかりますが、代表的で有名なところを挙げると

三井住友トラストL&F(旧ライフ住宅ローン)セゾンファンデックスあたりです。

(他にもあれば是非教えてください)



金利はどちらも3%後半と高め、かつ変動金利というところはデメリットですが、

築古物件でも期間を長めに取れるというメリットもあるのではないかと思います。

元本が減りにくい(残債と簿価の乖離が生じて、売却時に手残りが出にくい)という

デメリットを受け入れられるなら、返済比率はむしろ小さくなるものと予想します。



2の方法は、手元の現金を取引のある金融機関さんに預け、それを担保にして同額の

融資を受けるという方法です。総合口座の貸越機能とかでもいいと思います。

そんなことしても、定期預金の金利より貸付金利の方が高いから意味がないんじゃない?

という方もいるかもしれませんが、これはこれでいくつかのメリットはあります。



・信用情報

・見せ金

・返済比率



これらの文言を見て察せることが出来る人で、これから不動産を更に増やしたい、

という方であれば、メリットには何となく気づくのではないでしょうか。



3については、現金でとりあえず決済してしまい、そのリフォームの部分だけは

融資を活用するという方法です。これであれば、かなりの数の金融機関さんが話を

聞いてくれるのではないでしょうか。抵当のついていない物件(ただし再建築不可)の

修繕で融資をしてください、というだけですから。



リフォームは実際に行うことが大前提です。融資相談の前に見積は必要と思いますので

事前に業者さんに相談して作ってもらいましょう。また、リフォームした後の支払の履歴

(領収書、振込履歴など)をどこまで厳密に取られるか?という点を金融機関さんに

事前に確認しておいた方がいいかと思います。



上記を読んで、いろいろと応用を思いつく方も、恐らく有効に使えることでしょう。



4については、とにかく融資に強くて金融機関さんに顔が利く業者さんと仲良くなり、

何とか押し込んでもらうという話になります。実際、まったくないわけではないようで

仲良くしている不動産屋の社長さんは、ここに関して知見を持っておりました。

なるほどと目から鱗でした。



4つほど融資を得る方法を書いてみました。2と3の方法は現金が必要になりますので

一旦その物件を決済できる程度の現金が作れない方には難しいかと思われます。

必然的に、お金がない人は1か4の選択をすることになります。



私は今のところ1の選択肢を採用し、上記に挙げたようなノンバンクさんに相談を

かけているところです。とはいえ、どうしてもダメな場合は、現金のあてが多少あるので

一度現金決済をしてしまおうかと思っています。できればそうはしたくないですが。



再建築不可の融資について、知見がある方は是非ご教示いただければと思います。

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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(2) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする