2015年09月03日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。ずるずるとポイント下降中(汗)

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



「売り相場」と言われている昨今ですが、現在、売りによる利益確定を図っている方は

ちょうど不動産を購入して5年くらいの長期譲渡のタイミングなのではないかと

想像します。



平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例、皆様覚えてますか?

使わないと損ですよということで、自分の思い出しのためにも改めて書いてみたいと

思います。



まず、制度そのものは国税庁のタックスアンサーをご参照ください。

先行取得土地等の特例

1000万の特別控除



【先行取得土地等の特例】

平成32年12月末までに、2009年、2010年以外の期間に購入した物件を売却し

その土地部分で利益がでたら、8割ないしは6割カット計算して良い、という特例です。

例えば、1000万で買った土地が1500万で売れた場合、500万の利益に対して

80%であれば400万、60%であれば300万を譲渡益から差し引いて良い、

ということになります。



ただ、この特例は免除ではなく、そのカット分だけ特例を出している不動産の土地価格を

減らすので、将来的にその物件を売却したら、その時は譲渡益が大きくなる可能性が

あるということになります。あくまで課税の繰り延べということです。



カットできる金額は、平成21年に購入した土地の場合は8割、平成22年に購入した

土地の場合は6割です。なお、当時申請をだしていないと受けられない特例ですので、

申請していない方は残念ですが適用対象外・・・。



【1000万控除の特例】

平成28年1月以降、平成21年もしくは平成22年に購入した不動産を売却して、

その土地部分で利益がでたら、1000万分は利益から差し引ける、という内容です。

こちらは先行取得土地等の特例とは関係なく、平成21年および平成22年に購入した

土地を5年後に売ったら無条件に受けることができます。申請は不要です。

事業用に限らず、この期間に購入している不動産すべてに適用される事案となります。



※確定申告書に計算書や必要書類をつけて自分で申告するので、知らない人は

 通常計算してしまう可能性がありますのでお気を付けください。



私の場合、2010年に購入した札幌3棟目が上記特例を利用できる物件となります。

札幌2棟目の時に痛い目を見たので、その後はこの特例のことを意識しております。



札幌3棟目自体は、この特例のことがあるので当分売却はできません。

2010年12月に購入しているので、2016年1月以降にならないと長期譲渡扱いに

なりませんから、少なくとも今年は売却することは出来ません。1000万の控除も

2016年以降でないと受けられません。



先行取得土地等の特例は、札幌3棟目を保有している状態で、保有年数を問わず

物件を売却した時に活用することができます。

※2015/9/8 記載に誤りがあったので訂正しました



先行取得土地等の特例を利用した場合の税金の計算方法は、譲渡益から土地の売却益に

60%(2009年に購入している人は80%)を掛け算したものを差し引くだけです。



例えば、土地2000万、建物2000万の合計4000万で札幌1棟目を購入して

いたとします。これを土地2500万、建物2500万の合計5000万で売却した場合

どうなるか計算してみます。



減価償却は4年で全てとり終わり、簿価は土地代の2000万とします。

本当は仲介手数料などの経費を加味する必要がありますが、ここでは考慮しません。

そうすると、利益はこの時点で3000万となり、譲渡税は3000万の20%で

600万かかることになります。でかいですね。



ここで、先行取得土地等の特例を利用した場合の計算をします。

土地だけで見れば、2000万で買ったものを2500万で売ることになります。

土地の譲渡益は500万。この60%だから300万が控除対象となります。



利益の3000万から特例の300万を差し引くと2700万。税金は20%だから

540万となります。特例を使うことで、60万の節税ができました。素晴らしい。



この特例、土地の売却益に対しての60%ですから、土地建物の比率を売却時に

考慮してあげることで、更なる節税が図れそうです。



先ほどの例で土地2500万、建物2500万としましたが、これを土地3000万、

建物2000万として計算しなおしてみると、土地の譲渡益が1000万なので、

600万が控除対象となります。先ほどの2倍です。税額は3000万から600万を

引いた20%ですので、480万となりました。土地と建物の比率を変える前と

比較しても、更に60万の節税です。



あくまで札幌3棟目の売却益にこの控除分が加算されてしまうだけですので、

全体で見れば別に得をしているわけではありません。とはいえ、札幌3棟目を

持ち続けていればその繰り延べされた分はかかりませんし、売ったとしても1000万の

控除があるので、純粋に1000万までは得をするという結果になります。



というわけで、売却するにしても先行取得土地等の特例や1000万控除の特例の

権利を持っている方は、土地建物の比率や売却の順番について気をつけていきましょう。

せっかくの権利を行使しない手はないですから。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:57 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする