2015年09月05日

トラブルが立て続けに発生する時もある。

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故障が続く時は続くものです。札幌1棟目のお部屋から水漏れが発生したそうです。

派手にこぼれたというわけではなく、元栓からちょろちょろと漏れていて、水道代が

異常に高くなって気が付いたパターンです。



ちょっと前に札幌3棟目でも同じような事故がありました。特定のお部屋の水道管から

漏水が発生しており、水道代がやたらと高く請求されてしまいました。この時は

ピストン交換で対応して、さらに水道代の減額申請まで管理会社さんが対応して

くださいました。



今回も同じような症状であろうと考えられるため、まずは入居者様に高額の水道代が

請求されないように減額申請を管理会社さんにて実施していただきました。その上で

問題のある箇所を修正していただく、という手順で進めていただいております。



これだけであれば小さな話なのですが、最近の札幌1棟目は小さな不具合がポロポロと

発生しており、なんかご機嫌斜めだなあと感じております。



汚水ますの反乱換気扇の故障といったハードウェア的な問題も出ておりますし、



駐車場の契約白紙撤回入居者様同士のトラブルによる退去などソフトウェア的な

トラブルや残念な事案もあります。あとは空室になったお部屋の原状回復とか。

いろいろなことが一気にまとまって発生しているような気がします。



札幌1棟目は先日大規模修繕も終わらせ、しばらくはトラブルフリーでいけるだろうと

たかをくくっていただけに、こうやってトラブルが目に見えて増えているのは残念な

気持ちになります。まあ言ったからどうなるというものでもないのはわかっていますが。



こういう時は、ちゃんとその物件に目を向けて、労わってあげなくてはならないです。

何かの信号なのだろうと思いますから、他に問題点が出ないように先手を打って

対策を打てるものについては打っていかなくてはならないだろう、と。



収益性の確保という意味合いで、まずは駐車場の募集や原状回復、次の入居者様の

募集に力を入れていこうと思います。それと並行で、最低限の修理を素早く終わらせ

根本的な対策が必要かどうかの見極めを行っていきたいと考えております。



いろいろある時こそ初心に立ち戻って、一つ一つの事案を丁寧に。

物件にしっかりと愛情を注いで、これ以上のトラブルを発生させないように。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月04日

再建築不可物件への買付金額の調整。

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先日、東京3棟目が落ち着いていないにも関わらず、次の物件に買付を入れたという

話を書きました。
収支を計算して、かわいらしい指値を入れたところまで話は進んで

いましたが、昨日その買付に対する回答が返ってきました。



希望する金額に関しては難色を示していたものの、完全にNGというわけでもなく。

どちらかというと、何とかもう少しでいいので買付の値段を上げられませんか?

という感じのものだったそうです。どちらかというと、指値を入れたこちらの方が

なぜか優位な雰囲気になっているという印象を得ました。



仲介業者さんがこちらの味方になって動いてくれているのが大きいのだと思います。

元付業者さんなので、両手で手数料を得られるというのも大きいのではないでしょうか。

ここで決めちゃおう、という雰囲気を感じます。私にとってはありがたい動きです。



いろいろと話をしましたが、仲介業者さんとしては、あと少しだけ価格の面でご協力を

いただければ、あとはその価格で売主さんを説得しますので、ということでした。

その場で金額を申し上げても良かったのですが、一応収支をもう一度弾きたかったので

即答はせず、一度持ち帰り検討した上で改めて連絡する、と申し上げました。



さて、では収支をはじいてみましょう。

まだ購入したわけではないので詳細情報は差し控えますが、若干妥協しても数字的には

悪くない内容になりそうです。いまどき、地方で木造築古アパートを買ったところで、

そこまで高利回りの案件になるわけでもありません。それと比較しても悪くない。

まあ充分ありだろうと思える内容になりました。



というわけで、これはもう若干の価格調整を入れてささっと契約まで持っていくのが

吉じゃないのかな?という結論に至った次第です。



指値するのは売主さんに申し訳ないなあと思う気持ちもなくはないのですが、

どうしても納得いかなければその指値は受けないはずなので、交渉に乗ってくださったと

いうことは、その値段で売ってもいいと思ったからなのだと思います。

その値段でもいいから売りたいという額と、その値段であれば買いたいという額の

バランスが取れれば成立する相対取引の面白さはこういうところにありますね。



本日、仲介業者さんに価格について返信しておこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月03日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例。

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「売り相場」と言われている昨今ですが、現在、売りによる利益確定を図っている方は

ちょうど不動産を購入して5年くらいの長期譲渡のタイミングなのではないかと

想像します。



平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例、皆様覚えてますか?

使わないと損ですよということで、自分の思い出しのためにも改めて書いてみたいと

思います。



まず、制度そのものは国税庁のタックスアンサーをご参照ください。

先行取得土地等の特例

1000万の特別控除



【先行取得土地等の特例】

平成32年12月末までに、2009年、2010年以外の期間に購入した物件を売却し

その土地部分で利益がでたら、8割ないしは6割カット計算して良い、という特例です。

例えば、1000万で買った土地が1500万で売れた場合、500万の利益に対して

80%であれば400万、60%であれば300万を譲渡益から差し引いて良い、

ということになります。



ただ、この特例は免除ではなく、そのカット分だけ特例を出している不動産の土地価格を

減らすので、将来的にその物件を売却したら、その時は譲渡益が大きくなる可能性が

あるということになります。あくまで課税の繰り延べということです。



カットできる金額は、平成21年に購入した土地の場合は8割、平成22年に購入した

土地の場合は6割です。なお、当時申請をだしていないと受けられない特例ですので、

申請していない方は残念ですが適用対象外・・・。



【1000万控除の特例】

平成28年1月以降、平成21年もしくは平成22年に購入した不動産を売却して、

その土地部分で利益がでたら、1000万分は利益から差し引ける、という内容です。

こちらは先行取得土地等の特例とは関係なく、平成21年および平成22年に購入した

土地を5年後に売ったら無条件に受けることができます。申請は不要です。

事業用に限らず、この期間に購入している不動産すべてに適用される事案となります。



※確定申告書に計算書や必要書類をつけて自分で申告するので、知らない人は

 通常計算してしまう可能性がありますのでお気を付けください。



私の場合、2010年に購入した札幌3棟目が上記特例を利用できる物件となります。

札幌2棟目の時に痛い目を見たので、その後はこの特例のことを意識しております。



札幌3棟目自体は、この特例のことがあるので当分売却はできません。

2010年12月に購入しているので、2016年1月以降にならないと長期譲渡扱いに

なりませんから、少なくとも今年は売却することは出来ません。1000万の控除も

2016年以降でないと受けられません。



先行取得土地等の特例は、札幌3棟目を保有している状態で、保有年数を問わず

物件を売却した時に活用することができます。

※2015/9/8 記載に誤りがあったので訂正しました



先行取得土地等の特例を利用した場合の税金の計算方法は、譲渡益から土地の売却益に

60%(2009年に購入している人は80%)を掛け算したものを差し引くだけです。



例えば、土地2000万、建物2000万の合計4000万で札幌1棟目を購入して

いたとします。これを土地2500万、建物2500万の合計5000万で売却した場合

どうなるか計算してみます。



減価償却は4年で全てとり終わり、簿価は土地代の2000万とします。

本当は仲介手数料などの経費を加味する必要がありますが、ここでは考慮しません。

そうすると、利益はこの時点で3000万となり、譲渡税は3000万の20%で

600万かかることになります。でかいですね。



ここで、先行取得土地等の特例を利用した場合の計算をします。

土地だけで見れば、2000万で買ったものを2500万で売ることになります。

土地の譲渡益は500万。この60%だから300万が控除対象となります。



利益の3000万から特例の300万を差し引くと2700万。税金は20%だから

540万となります。特例を使うことで、60万の節税ができました。素晴らしい。



この特例、土地の売却益に対しての60%ですから、土地建物の比率を売却時に

考慮してあげることで、更なる節税が図れそうです。



先ほどの例で土地2500万、建物2500万としましたが、これを土地3000万、

建物2000万として計算しなおしてみると、土地の譲渡益が1000万なので、

600万が控除対象となります。先ほどの2倍です。税額は3000万から600万を

引いた20%ですので、480万となりました。土地と建物の比率を変える前と

比較しても、更に60万の節税です。



あくまで札幌3棟目の売却益にこの控除分が加算されてしまうだけですので、

全体で見れば別に得をしているわけではありません。とはいえ、札幌3棟目を

持ち続けていればその繰り延べされた分はかかりませんし、売ったとしても1000万の

控除があるので、純粋に1000万までは得をするという結果になります。



というわけで、売却するにしても先行取得土地等の特例や1000万控除の特例の

権利を持っている方は、土地建物の比率や売却の順番について気をつけていきましょう。

せっかくの権利を行使しない手はないですから。

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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月02日

年間180万のキャッシュフローと義理人情はどちらが大事か?

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目先のキャッシュフローより、これまでの義理を選ぶことにしました。



少し前の話ですが、仙台の法人のメインバンクさんから魅力的なご提案を頂戴しました。

札幌4棟目を借り換えませんか、という内容です。



さかのぼること4ヶ月前。メインバンクの支店長さん及び担当者さんとランチ会

行った際に、先方から「個人で保有している物件に関しても、検討できることがあるか

是非検討させていただきたい」というご提案をいただいておりました。その一環として

住宅ローンの借り換えが実行されたわけですが、更にそこから突っ込んだ提案として

札幌4棟目の借り換えをしないか、という話が出てきた次第です。



住宅ローンに関しては、不動産投資を始める前に提携ローンで借りただけの銀行さんで

不動産投資に対しての理解もなく、そういった形態のローン商品もありませんでした。

それであれば、よくしてくれる金融機関さんへの借り換えという選択はあっても良いと

判断し、実行させていただきました。期間だって10年近く借りていたわけだし、

利益は取っていただいたであろうと考えられました。



しかし、収益物件となれば話は別です。しかも買って数年です。



銀行さんは新規案件の稟議を通すのが一番大変です。まだ稼働状況もわからず、

収支の実績もない。新築だから積算だって足りていない。そのような状態から、

いろいろな作文をして案件を組成していくわけです。その苦労は大変なものです。



ましてや、札幌4棟目は東京に住んでいる個人に対して、地銀さんの札幌支店さんが

融資を実行するというかなりの無茶を通した案件です。この時は本当に担当の方に

苦労をさせてしまったものと思います。こちらも資料を作りこんだりして、色々と

話をして、3ヶ月かけて融資が通った時はお互いに「やりました!」と大喜び。



ご本人にはお話をしていませんが、札幌4棟目の物件名には、この時この人たちが

いなかったらこの案件は成立していなかっただろう、というお二人の名前の一部を

入れさせていただいています。一人は企画から建設まで担当してくれた社長さん、

もう一人がその銀行員さんです。自己満足といえば自己満足なのですが、少しでも

恩人の名前が残ってくれればいいなという気持ちをこめて。



前例がないことや難しいことであっても、そうやって頑張って取り組んでくれる上に

いいものはいい、だめなものはだめと銀行内で意見をつい言ってしまう(だから

出世せずに地方の支店に飛ばされちゃうんです、と苦笑いしながら仰っていました)

担当さんの人柄にも好感を覚えたものでした。



だからこそ、異動になると言われた時は寂しかったですし、いつかそちらの支店にも

顔を出しに行きますねと言って、異動先の支店まで聞きだしてしまいまして(笑)

今年度中に1度くらいそちらの支店に顔を出して、近況報告でもしたいなあと

考えております。



その近況報告の際に「実は借り換えしちゃいました★てへぺろ★」とか言えないです。



確かに、借り換えの提案はとても魅力のあるものでした。35年から築年数を引いた

期間を貸出期間として、金利も10年固定で(私からすれば)破格の数字です。

キャッシュフローを計算すれば、なんと年間180万の増加になります。



でも、こういう言い方をするのも申し訳ないのですが、借り換えの提案ってのは

数字も見えていて割とやりやすく、美味しいところを持っていっている感覚が

否めないなあと思うのです。



あれだけ苦労して案件を一緒に組成した担当の方がいる金融機関さんに対して、

もっと条件がいいところがあったから気軽に借り換えちゃいますね、というのは

日本人の持つ義理人情の精神からは反してしまうよね、と。



なんというか、ビアンカじゃなくてフローラと結婚した時の罪悪感みたいな?

幼少の頃の縁を捨ててお金持ちの玉の輿に走る、的な。

(ドラクエ5ネタがわからない方、フローラファンの方、ごめんなさい!)



というわけで、悩みましたがやっぱりこの話に乗ることはできない、というのが

私が出した結論でした。正直、目先のお金という面ではとても惜しかったのですが

それでもこれでいいのだと思います。



不動産賃貸行は長く続く事業です。長期的に成功を持続するためには、自分自身の

利益ばかりでなく、周囲とその利益を分かち合うことが必要であろうと考えます。

ご縁と義理を大事にして、目先の欲に囚われすぎないよう自分自身を律していきたい。

そう思います。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月01日

太陽光発電絡みの土地の売却。

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現在10位です。やっぱり購入とか融資の話は盛り上がるみたいですね。

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太陽光発電のお話です。今回、太陽光発電を行うにあたり、元々考えていた土地の区画を

半分に減らさざるを得ない状況になってしまい、泣く泣く容量を半減させました。

仙台法人の規模が、借入や事業規模に見合っていないことが原因でしたので、ある意味

仕方のないことであろうとは思います。



たまたま、土地は最初から2筆に分かれていました。ですので、1筆だけ購入することが

できればベストだったのですが、それは叶わず。まあ売主さんの立場を考えれば、

片方だけ買われても困るというのは当然かと思います。一旦両方とも買い取って、

他に事業をやりたい人に転売するより他に選択肢はありませんでした。



かたや、金融機関さんは融資の関係があるので、事業で使わない土地は会社名義で

購入しないでほしいと釘を刺されていました。となると、誰か個人名義で購入する

必要があります。結局、義母にその担当をお願いしまして、一度義母名義で片割れの

土地を抑えてもらっていました。



このたび、土地の譲渡先がめでたく決まりまして、その土地の売却の準備に入りました。

同じ不動産投資仲間で、太陽光も共同戦線で取り組んできた仲間です。費用については

いろいろと議論をしたのですが、経緯や関係性など諸々話し合った結果、利益無しで

譲渡することになりました。彼が動いていたことで、間接的にこちらの太陽光発電にも

良い影響を与えている部分があったことは確かですし、その良かった点は金銭的なものに

置き換えると、とんでもなく価値のある内容だと思いますから。



ま、この辺は当事者同士の問題ですので、細かいことは書きません。



そんな感じで、義母にいろいろお願いをしておりました。契約書の押印、司法書士の

先生からの本人確認や委任状作成への対応など。もう年金を貰う年齢の義母にこんなに

動いていただいてしまい、申し訳ないと思う気持ち半分、頼もしいと思う気持ち半分。



そんな義母にお願いしていることの中に、住民票と印鑑証明、土地の評価額証明書の

取得がありました。区役所やに行けば取れそうな雰囲気です。義母宅から区役所は

それほど遠くないので、気軽に「ちょっと取ってきてください」と依頼しておりました。



ところがどっこい、そんなに簡単ではなかったです。盲点がありました。

義母から「評価額証明書だけは区役所で取れなかった」とヘルプの連絡が!

何でだろうと思ったら、その不動産のある自治体でしか取れないからだそうです。

言われてみれば当たり前ですね(汗)



太陽光発電を行う土地は、仙台市内ではありません。よって、取得するのであれば

街頭の土地のある自治体に赴く必要があります。しかし、けっこう遠いのでホイホイと

行くわけにもいかず、こりゃーどうしたものかと考え込んでしまいました。



気を取り直して、郵送で何とかならないか調べてみると、どうやら郵送でも手続きが

取れそうだということがわかりました。必要な情報を集めて、義母に手順を伝達。

ほぼ時を同じくして、義母も検索して同じ結論にたどり着いていたようで、こちらが

伝えるのとほぼ同時に「郵送でやっておく」という連絡をいただきました。頼もしい。



そんな具合でドタバタしていますが、話は前に進んでいます。

順調に話が進んでくれることを期待したいと思います。



東京3棟目の決済、東京で新規物件への買付、仙台の義母に抱えてもらっていた土地の

売却。それ以外にも、ブログには今はまだ書けない仕掛中の案件が2〜3ばかりと、

一日12時間以上働いているサラリーマンの仕事があります。さすがに手に負えないので

並行作業もほどほどにしないと迷惑をかけてしまいそうです。仕事のコントロールが

甘いなあということを痛感します。キャパオーバーに気をつけなくては。

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posted by ひろ* at 09:27 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする