2015年09月10日

目標を明確にすることで、思考が現実化することもある。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。ゲームをちょっとだけやってたら、そのまま寝ちゃいました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



不動産賃貸業の良いところは、時間と場所の制約がなくなることだと思っています。



私、サラリーマンのお仕事もけっこう楽しくやっているので、今こうしてサラリーマンと

不動産賃貸業を両立することに特に不満はありません。単純に、枕を高くして暮らすには

サラリーマンの収入がまだまだ必要だという理由もありますけど、別に会社の仕事が嫌で

仕方がないということはありません。



とはいえ、会社員としての自分の将来に自分で疑問符をつけているところはあります。

正直なところ、会社員として「こういうことをしたい」「こういう地位になりたい」

といったビジョンが皆無なのです。



不動産賃貸業に関しては「キャッシュフローを最低でも月100万にする」「事業を

拡大するために、法人を東京にも作る」「拠点は札幌と仙台と東京の3箇所にする」

など、いろいろなアイディアも出ますし、不動産という長期で回収する事業だけではなく

より短期で回収する事業も手がけたい、などの欲求がとめどなく出てきます。



他方、会社員で同様に「こういう職責を全うしたい」「こういうスキルを得たい」

「何年でこの職位まで行きたい」「この分野のエキスパートになりたい」などの気持ちが

湧き上がってくるかいうと、これが全然出てこないのです・・・。



振り返ってみると、会社での仕事は常に「受け身」でした。目の前に与えられる仕事を

こなすことはするけど、自分でこれをしたいとかあれをしたいという気持ちにはあまり

なったことがなかったなあ、と自分を省みています。



組織の中でも、私自身は「はまってやる気を出すといい仕事をするけど、使いどころが

難しい」という評価になっているのを感じます。「積極性がない」というのも、目標を

自ら立てて行動する気持ちが希薄なことからきている評価だと思います。



今まで「会社の仕事も楽しい」と思っていたけど、実はまやかしや思い込みの部分が

あったのかなあ?なんて思ったりするようになりました。



こうやって思うようになったのも、不動産が楽しくて積極的に取り組みたいと思うように

なったからなのだろうなと。楽しいし、自分でいろいろ考えて行動したくなる不動産の

お仕事と、自分から何をするかあまり考えずに目の前のことをこなしている会社員と、

どちらが自分にとって向いているかは一目瞭然です。それを比較するようになり初めて

会社員としての自分の立場に疑問を持つようになったのかもしれません。



キャッシュフローの面から考えれば、まだまだ脱サラなんてとんでもない!と思います。

それでも、前に比べて「辞めちゃおうかな?」と思う気持ちが強くなっているのも事実。

それじゃあどうする?ということで、今年に入ってからは「来年の春くらいに辞めても

困らない体制作り」を意識するようになりました。



この目標が功を奏したのか、今年はいい感じに動けております。昨年はボウズだった

購入も、今年は今のところ小さいながらも東京に2棟購入できそうですし、不動産以外の

事業を離陸させるという話も、あまり話はしていませんが、そこそこうまくいってます。

2年で回収できるくらいのスピード感で、少しずつ規模を拡大しています。



実際に辞めるかは別にして、そういう目標を明確にすることで、思考が現実化した部分も

大いにあるのだろうと思います。目標を意識すれば、動き方も変わりますから。



やっぱり目標を明確にすることって大事なんだろうなと思います。

引き続き、目標を掲げてそこに向かって走っていくことを意識します。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月09日

再建築不可でも融資の道は閉ざされていない。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。嫁ちゃんが熱を出して倒れたということで、心配。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



再建築不可でも、いろいろ動いていれば融資への道は拓けるものなんだなーと思った

昨日でした。その理由も含め、ブログにて振り返ってみようと思います。



週末、再建築不可の物件の買付が通り、今週末契約の運びとなりました。

そして融資について昨日のブログで整理しました。

次は融資獲得に向けて行動する番です。



私はまずノンバンクさんへの融資打診というアプローチを取りました。仲良くさせて

いただいている不動産会社の社長さんに紹介してもらって、ノンバンクA社さんへの

融資を月曜日に打診。そして飛び込みで火曜日にB社さんに融資の打診をかけました。



ノンバンクさんに融資を打診するのは実に5年ぶり。未公開・S造・築24年くらい、

駅徒歩圏、利回り15%の松戸市のファミリー物件の融資に取り組んだ際に一度

お願いしたことがありましたが、あの時は結局最終的にNGになって悔しい思いを

したものでした。

(今こうやって物件の条件を書いても、買えなかったことが悔やまれる物件です)



その時玉砕したノンバンクさんがB社さんだったのですが、今回はインターネットからの

申し込みを朝一番にしたところ、昼には「総合的にお断り」というメールが届くという

神のような早業で断られてしまいました。まだ詳細資料すら送っていないというのに。

こりゃあもう、ここのノンバンクさんでは当分融資はしてもらえなさそうです(苦笑)



紹介でお邪魔したA社さんは、事前相談と保有物件の概要資料を送付してありました。

月曜日のうちに一度電話が来て、いくつかヒアリングされた後、火曜日(昨日ですね)に

電話が来て「○○○万円までなら前向きに検討しますので、本申込をお待ちしています」

とのことでした。この言い方って、たぶん内々定くらいの感覚だよね?これまた早い!

ノンバンクさんは審査がとにかく早いと聞いてましたが、本当に早くてびっくりです。



そんなわけで、A社さんで進めようかなと思ったところ、Facebookで繋がっている

不動産会社の社長さんからメッセージをいただきました。曰く、その業者さんがいつも

お付き合いしている○○○○さんが新しい融資商品を開発しており、その商品を使うと

再建築不可でも融資してもらえるかもしれないから、○○○○○の○○さんに相談を

してみるといいですよ、と。ブログを見てメッセージをしてくださったそうです。



いやもう、ほんと昨日くらいブログ書いてて良かったと思った日はありません。

これを知らなかったら、融資金額も融資金利も伸びない状態でノンバンクさんと契約して

融資実行してもらっていたと思います。情報発信、しておくものだなあとしみじみ。



お礼を述べて、早速その教えてもらったところに電話しました。教えてくださった通り、

再建築不可でも融資できる商品はあるということで、電話口でいろいろとこちらの属性を

話して、事前審査をしていただくことに。私の場合、先方の支店網と私の居住エリアが

微妙に一致していないという問題があるようで、そこを調整して改めてご連絡をいただく

ということになりました。



そんなわけで、昨夜は慌てて簡易版ながら事業計画書を作り、滞在先のホテルでFAXを

お借りして、一通り送付した次第です。おかげで今日は寝不足気味。



なんでも諦めずに行動することの大事さ、情報発信をすることの重要性を改めて認識した

昨日という一日でした。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月08日

再建築不可物件へ融資を得る方法を考える。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。残念ながらトップ10から陥落です。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日書きましたとおり、再建築不可の物件に買付を入れさせていただきまして、一番手を

確保することができました。
ここまでは順調です。



で、購入するには当然ながら資金が必要です。しかし再建築不可ということになると、

なかなか融資も難しいというのが現在の情勢。当然ですよね。融資が簡単であれば

もっと高値で売れています。



再建築不可の物件に融資を得る方法として考えられる方法は・・・

1.ノンバンクで融資を受ける

2.現金を預金担保にして融資を受ける

3.リフォーム部分の融資を受ける

4.融資に強い不動産業者さんに紹介を依頼する

といったところが考えられるかと思います。



残念ながらどれも聞きかじりの知識であり実際に活用したことはありません。

誤りもあるかもしれませんが、私が理解している内容で4つの特長について書きます。



1については、通常の金融機関さんが融資しない物件でも、ノンバンクさんは検討を

してくれますので、そこを突きます。これが一番オーソドックスな方法かと思います。

ノンバンクの種類はネットを調べればわかりますが、代表的で有名なところを挙げると

三井住友トラストL&F(旧ライフ住宅ローン)セゾンファンデックスあたりです。

(他にもあれば是非教えてください)



金利はどちらも3%後半と高め、かつ変動金利というところはデメリットですが、

築古物件でも期間を長めに取れるというメリットもあるのではないかと思います。

元本が減りにくい(残債と簿価の乖離が生じて、売却時に手残りが出にくい)という

デメリットを受け入れられるなら、返済比率はむしろ小さくなるものと予想します。



2の方法は、手元の現金を取引のある金融機関さんに預け、それを担保にして同額の

融資を受けるという方法です。総合口座の貸越機能とかでもいいと思います。

そんなことしても、定期預金の金利より貸付金利の方が高いから意味がないんじゃない?

という方もいるかもしれませんが、これはこれでいくつかのメリットはあります。



・信用情報

・見せ金

・返済比率



これらの文言を見て察せることが出来る人で、これから不動産を更に増やしたい、

という方であれば、メリットには何となく気づくのではないでしょうか。



3については、現金でとりあえず決済してしまい、そのリフォームの部分だけは

融資を活用するという方法です。これであれば、かなりの数の金融機関さんが話を

聞いてくれるのではないでしょうか。抵当のついていない物件(ただし再建築不可)の

修繕で融資をしてください、というだけですから。



リフォームは実際に行うことが大前提です。融資相談の前に見積は必要と思いますので

事前に業者さんに相談して作ってもらいましょう。また、リフォームした後の支払の履歴

(領収書、振込履歴など)をどこまで厳密に取られるか?という点を金融機関さんに

事前に確認しておいた方がいいかと思います。



上記を読んで、いろいろと応用を思いつく方も、恐らく有効に使えることでしょう。



4については、とにかく融資に強くて金融機関さんに顔が利く業者さんと仲良くなり、

何とか押し込んでもらうという話になります。実際、まったくないわけではないようで

仲良くしている不動産屋の社長さんは、ここに関して知見を持っておりました。

なるほどと目から鱗でした。



4つほど融資を得る方法を書いてみました。2と3の方法は現金が必要になりますので

一旦その物件を決済できる程度の現金が作れない方には難しいかと思われます。

必然的に、お金がない人は1か4の選択をすることになります。



私は今のところ1の選択肢を採用し、上記に挙げたようなノンバンクさんに相談を

かけているところです。とはいえ、どうしてもダメな場合は、現金のあてが多少あるので

一度現金決済をしてしまおうかと思っています。できればそうはしたくないですが。



再建築不可の融資について、知見がある方は是非ご教示いただければと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:51 | Comment(2) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月07日

同意書への署名押印のため、近隣の住戸の方にご挨拶。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。激しい雨が降ったり止んだりで、変な天気だなあ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京3棟目(予定)の近隣の同意書を貰ってくる作業を行いました。



東京3棟目の前面道路および前面道路に隣接する宅地は、基本的にすべて同じ地主さんの

ものであり、うちのところの区画だけが所有権となっております。



今回購入した暁には、賃貸住宅にするつもりです。その旨を前面道路の地主さんに

お伝えしたところ、割と最近になって「主要な店子さんに事前に同意書の署名押印を

してもらってほしい」という話が出てまいりました。もうちょっと早く言ってくれても

罰は当たらなかったんじゃないかしら・・・もうすぐ決済だというのに(汗)



そんなわけで、仲介業者さんと売主さん、購入後に管理を依頼する管理会社さん、私の

4名で現地に集合し、同意書に署名押印をいただくためのご挨拶回りをすることに

なりました。私も菓子折りなどを出張先で購入して、準備万端です。



当日の朝、仲介業者さんから着信がありました。曰く、事前に会って5分でいいから

下打ち合わせをしたい、と。そうですね、それには同感です。ですので、少し前に

現地からちょっとだけ離れたところで待ち合わせることになりました。



そして当日の下打ち合わせ。

仲介業者さんのご提案で、あくまで今回は売主さんが売却することに対して近隣の方に

ご報告をする形にしましょう、ということになりました。大人4人が押し掛けていって

相手が身構えて同意書に署名押印をしてもらえない、という可能性も考慮して、です。

こちら側としては、新所有者としてこのタイミングでご挨拶をしようと思っていたので

あてが外れたと言えば外れましたが、まあ大きな問題ではないでしょう。



必要になったら呼んでもらう、ということで、売主さんと仲介業者さんが近隣住戸を

回っている間、私と管理会社さんは近所で待機。必要があれば呼びますということで

待っていましたが、結局最後まで私たちの出番はありませんでした(笑)



最終的には、留守のおうち以外は全て同意書をいただくことができました。

これで地主さんも安心することでしょう。いきなり増えた購入に向けてのハードルですが

無事に突破できることが確定して、ほっとしました。



近隣の方からは、やっぱりゴミの話が出ていたようです。ゴミの出し方などをきちんと

守ってもらえるよう指導してほしいというニーズが多かったので、対応できるように

していこうと思います。



普通の所有権ならこういう話もなかったのでしょう。地主さんという登場人物が増えた

ことによって、今回のような同意を取る作業が増えたわけです。関係者が多くなると

調整も煩雑になります。借地が面倒なのはそういう理由もあるからかもしれません。

面倒なところにこそお宝が眠っている、という発想ももちろんありますけど。



ともあれ、事前にできることは一通り完了しました。あとは金融機関さんから

正式な融資OKの返事をいただき、書類を書くだけです。決済予定日まであと1週間。

楽しみです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月06日

買付が通り来週契約となりました(23区内再建築不可)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。今日も一日予定は詰まっています。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日より書いている再建築不可物件への買付、見事に通っちゃいました。来週契約です。



先日、東京3棟目の決済が終わっていないにも関わらず、思わず物件調査をしてしまい

挙句買付を入れてしまった都内の再建築不可物件
指値を入れて買付を入れて、若干

押し戻されたところで何とか話がまとまりました。来週契約をしてきます。



勝因は仲介業者さんをこちらの味方につけたことでしょうか。両手仲介なので、

手間なくさくっと決まる人を優先していただけたようです。また、仲介業者さんを

味方につける決め台詞も間違いなく効果があったと思います。



今回の物件、現地に行ったら売主さんがいたので、あの売主さんの手元に入るお金が

減ってしまうのかと思うと、指値を受け入れてもらったことを申し訳なく思う部分も

多少あります。指値って、する方はいいけどされる方はきついですから。札幌2棟目を

売却した時も、やっぱり指値は入れられてしまいました。結局調整して部分的に

受け入れましたが、決して愉快な気分ではなかったです。



それでも指値は入れます。入れないと事業として収支が微妙なことになってしまいます。

趣味やボランティアではないので、自分がその物件を購入して収益をあげていかなくては

なりません。相手の方の取り分をガッツリ減らして、自分の取り分を増やしにいきます。



これっていつも考えている「売主さんも買主も業者さんも店子さんもみんな良いと思える

関係」からは少し外れてしまうよなあ、と思ってしまう自分もいます。指値を受けたなら

納得したんだからいいじゃない、という意見も当然わかりますし、そうだよねとも

思います。でもなんとなくスッキリしない気持ちもなくはないというか。



まあ、何をどう言ったところで、指値は入れるんですけどね。

綺麗ごとを言いながらも矛盾をはらんでいる、ということは心に留めておこうかと。



東京3棟目に関しても、指値は入れたものの売主さんとは良好な関係を作れてます。

指値を入れてしまったことに関しては言及しないものの、菓子折りを持っていったり

売主さんが飲食店を経営しているので、そちらに顔を出して飲んで帰ったりしてます。

そういった形で、せめてものフォローは忘れないようにやっていきたいと思います。



ともあれ、買付が通り来週契約です。昨年全く購入できてなかった分、今年は溜まった

パワーがここで一気に爆発している感じでしょうか。収益を増やしていけるよう、

頑張りたいと思います!

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:52 | Comment(4) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする