2015年09月15日

新設法人を東京に作り、再建築不可物件の購入をします。

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再建築不可物件に関しては、結果として法人で契約を巻き直すことになりました。



先日契約をした際に、個人と法人がどうのこうのということを書かせていただきました。

私は今のところ個人事業主として物件を保有しているのと同時に、仙台に法人を作って

そちらでも物件を所有しています。ただ、仙台の法人は仙台および札幌には対応できる

ものの、東京の物件を仙台法人が買うのはなかなか納得が得られない状況でした。



ですので、やはりここは法人を作ってしまうべきかなと、常にそれを頭の片隅に置いて

おりました。これから決済予定の東京4棟目も、本当は法人での購入を模索したものの、

残念ながら各金融機関さんから理解を得られず、個人で購入したという経緯もあります。

その時も「すでに設立されている法人なら検討できたのですが」ということを言われて

しまっておりましたので、事前に法人を作ることはしたかったのです。



そんな折に、今回契約した再建築不可物件に融資を出せるかもしれないからということで

相談をさせていただいた金融機関さんにいろいろ話を聞いたところ、新設法人での検討も

可能というお話でした。むしろエリアの都合もあるので、新設法人でお願いしたいと。



ところが契約はすでに個人で行っており、先方のコンプライアンス上、融通の利く形で

契約書の文言を書き換えるのが難しいようです。契約時点で個人か法人かをある程度

決めないといけない状況です。

※この件、個人的に大家さん仲間に相談したのですが、担当の怠慢じゃない?

 できないわけないよ!という意見もありました。ただ、そこまで面倒臭がる担当の

 方でもなさそうなので、(ある程度は)本当に面倒なのだと理解しています。



結局、私がとった行動は、今の時点で内諾を得ているノンバンクさんが新設法人でも

融資してくれるか確認をして、もし良いのであれば法人名義で契約しよう、という方針で

動くことでした。ノンバンクさんに確認したところ、私と妻が連帯保証人に入るのなら

新設法人でも融資は問題ない、ただし団信はつけられない、という回答でしたので、

法人での購入を前提にすることにしました。



懇意にしている行政書士さんに連絡をして、急いで法人を作る手続きをしてもらう手筈を

整えて、仲介業者さんにも法人で契約を巻き直す旨を了承いただきました。それぞれの

金融機関さんにも法人でいく旨を伝えました。



そんなわけで、東京にも法人を作る方向で動くことになりました。今の規模だと正直まだ

経費倒れですが、育てていって、大きな花を咲かせたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月14日

東京築古組のAirbnb勉強会に参加。

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昨日は東京築古組の勉強会&懇親会に参加してきました。



今回のテーマはAirbnb。運用代行会社さんに委託している大家さんと、自主管理で

対応している大家さんの2名が、持っている知識や収支を余すことなく開示して

こってりした勉強会になりました。



勉強会の内容についてこのブログで書くわけにはいきませんが、以前よりAirbnbに

注目している私としては、自主管理でやったらどうなるのかということは気になって

いましたので、そういう話が聞けたのは幸運でした。



話を聞いて思ったこと・・・サラリーマンをしているうちはとてもじゃないけど

自主管理なんてできません。どう考えても無理!無理すぎます。だって24時間

時と場所を構わずに問い合わせが来て、それにささっと返信しないと宿泊者の方は

逃げていってしまうわけですから。しかもその問い合わせは英語です。超・無理!



サラリーマンをしていないなら、1部屋くらい自主管理してみてもいいと思います。

でもそうでないなら、やっぱり辛いです。私は金融機関さんや不動産業者さんなどの

電話も基本的にはその場では出ず、空気的に大丈夫な時にちらっと離籍して折り返す、

という形でサラリーマン業との両立をしています。そんなレベルでは済みそうにない、

と思いました。



前々から勉強はしていたので、自主管理をサラリーマンがするのは至難の業だろうと

思っていたのが、今回の勉強会で確信に変わりました。そしてそれをやっている

発表している大家さんはすごいと思ったのですが・・・その方は既にサラリーマンを

辞めているということで、なるほどと納得。そうじゃないとできないですよねえ。



その後は場所を移動し、代行業者さんに委託している大家さんの物件見学会でした。

部屋の中に所狭しと大量のベッドが置いてあり、不思議な光景でした(笑)

写真はドビーさんのブログにいっぱい置いてあるので、そちらをご覧ください。



懇親会も含め、有意義な時間を過ごすことができました。ありがとうございました。

営利目的ではなく、あくまで大家さん同士が切磋琢磨して知識を共有する互助会的な

雰囲気の大家さんの会は、その会の中で濃いつながりを作ることができる傾向に

あります。東京築古組しかり、私が世話役をしている関東→札幌の大家会しかり。

こういった会には今後も積極的に参加していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月13日

無事に再建築不可物件の契約が終わりました。

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昨日は都内再建築不可物件の契約をしてきました。



朝から某仲介業者さんのところに行き、契約を締結。まあ言ってしまえばそれまでですが

そこに至るまでのプロセスはいろいろとありました。いや、いろいろあったと言えども、

今回の物件は非常にスムーズに進んでいると思います。



物件を見つけたのが8月最終週。ご厚意で懇意にしている建築士の先生が同行してくれる

ことになり、一緒に物件を見に行ったのが8月の最後の日曜日。ここで満額は無理だけど

指値を入れられるなら買付を入れる余力はあると判断し、ある程度の指値を入れて、

即買付を打ちました。若干押し返されたものの、ほぼ想定の範囲で価格交渉成立

無事に昨日の契約に至ったという次第です。



並行して融資づけに動きました。まずはノンバンクさんを2社ほど突撃して審査いただき

うち1社からは内々定っぽいお話をいただきました。これで安心して契約に臨めます。

そうこうしているうちに、お世話になっている業者さんから再建築不可でも融資を出す

可能性がある金融機関さんの存在を教えていただき
、そちらにも併せて打診をしている、

という状況です。



半月ちょっとでここまで話がとんとん拍子に進むのは初めてです。確かに不動産投資を

開始したばかりの頃は、中間省略系の業者さんの敷いたレールに乗っかって、ほとんど

何もせずに契約・融資づけ・決済と進んでいったこともあります。ああいうのは別にして

自力で見つけた物件でここまでのスムーズさは大変珍しいです。



とはいえ、全く問題がないわけではありません。望むように進んでない部分もあります。

一番悩ましいのが仲介業者さんの本部のコンプライアンスの話です。現在、個人か

法人かが微妙なところにありまして、とにかくどちらでも可能なような契約書に

してほしいとお願いをしているのですが、コンプライアンス上本部の許可が出ないとの

ことで、話がうまく進んでおりません。



狼旅団長東京築古組の方々など、数々の識者の方に支援をいただいておりますが、

どうしてもこの牙城が突き崩せません。いずれにせよ、融資の方向性が見えてこないと

何とも言えない部分ではあるので、来週早々にもノンバンクさんと話をして、場合に

よってはそちらも法人融資に切り替え、法人で契約を巻き直すという手も考えます。



そんな小さな悩みはあれど、基本的には順調すぎるくらい順調に進んでいます。

売主さんがお住まいになっている建物ですから、転居先が見つかってからの移転に

なります。時間はまだあるので、じっくりと料理していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:30 | Comment(0) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月12日

相手のことを思いやれる人間になりたい。

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よくある失敗の中に「相手にとっての重要度を計り間違える」ことがあります。

不動産以外でよくこのミスを犯すので、反省しなくちゃと思いつつ、なかなか改善が

出来ずにおります。



例えば、私にとっては大事だと思う支出でも、相手にとってはその価値がわからず

なんでそういうことにそんなにお金を払わないといけないの?と相手が思ってしまう

支出があります。逆もまたしかりです。このパターンで摩擦が起こる場合は、得てして

説明責任を私が果たせていないこと、相手にとってなぜそれが大事かを考えることを

放棄してしまっていることが多いです。



仙台法人の代表をしていただいている義母との間で、先日そんな摩擦がありました。

車の買い替えの話です。



義母は今乗っている車がダメになりそうだから、車を買い替えたいと言ってました。

しかし正直なところ、太陽光もまだ売電を開始していない、家賃収入もそれほど多くない

仙台法人の体力では、義母に車を買い与えることは難しい感じだったのです。



2年前くらいから「この時期に車を買い替える」とやたらと言い続けていました。

不思議に思ってなんでその時期なんですかと聞くと、税金が高くなるからだと。

13年以上経った車は確かに税金がちょっと上がるようです。へー、知らなかった。



でも私としては、車よりも他に使うべき箇所があるよねと思うわけです。しかも

税金が上がると言ったって、不動産収入から考えれば微々たるものだし。それに

踊らされて車を買い替えるのはナンセンスと思っていたのです。



とはいえ、義母はどうしても買い替えないといけないという意思を曲げません。

たぶん、そんなの買い替えなくていいじゃないですかという雰囲気を醸し出す

私の言動は気に入らなかったものと思います。ここは本当は相手の車を買いたいと

いう気持ちを尊重し、あえて白けさせるような行動をしてはいけなかったよねと

反省しているポイントです。



結果、車の件は比較的意見が割れたり、義母の気分を害するような発言があったり、

どうもうまく会話が成立せずにギクシャクしたりすることが多かったです。



昨日も社用車の自家使用の扱いについて顧問税理士の先生に確認したので、その結果を

義母に伝えたのですが、その説明が言葉足らずだったようで、会話にずれが発生して

またちょっとギスギスした雰囲気になってしまいました(汗)



自分が「なんでそんなに車を買いたいんだろう?」と疑問を相変わらず抱いているから

なんとなく塩対応になってしまった部分があるのだろうと反省しています。

買うこと自体に合意したわけだし、相手がどれだけ買いたがっているかを理解して

いるのだから、その心情に配慮した受け答えをするべきでした。ましてや相手は

瞬間湯沸かし器のような性格の義母ですから、もっと配慮して然るべきでした。

お金だって義母が役員貸付で払うわけで、法人に影響はないわけですし。



サラリーマンの仕事で時間に追われていたという言い訳もあります。電話であれば

うまく伝えられたであろうことも、メールのやり取りだと文字だけになって冷たい

印象を与えてしまうから、できれば電話で伝えたかったけど、時間的にそれも難しく

結果として相手を不快にさせてしまいました。



最近こういうパターンでミスをすることが多く、反省しなくてはなりません。

サラリーマンの仕事でも、相手にとっての優先度や重要性を誤認してしまったため、

仕事の順序を誤り、本日そのリカバリーで休日出勤する羽目になってしまいました。

先日行ったイベントでも、相手が求めるものや守ってほしいものを理解しておらずに

不愉快な思いをさせてしまったこともありました。



この分野は表面的には違う形で本質は同じ事象が発生するので、経験を糧にして

再発を防止するのが少し難しいのですが・・・頑張って再発防止を心掛けたいと

思います。まとまりのない文章ですが、反省を込めて。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月11日

重大な手続き忘れに今ようやく気がついて焦ってます。

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自主管理分の火災保険の一斉点検を行っています。



私はサラリーマンの仕事があるので、基本的に自主管理は行いません。ただ例外として

仙台1棟目と東京1棟目の一部屋だけ自主管理をしています。仙台1棟目は義母が仙台に

いるので、そちらにお任せすることで管理費分は役員報酬として義母に渡し、生活費の

足しにしてもらおうと思ったため、東京1棟目は友人に借りてもらっているためです。



そんな自主管理のお部屋で、この間ちょっとまずいことに気がつきました。同じような

ミスをしている方がいると好ましくないと思うので、経験をシェアしたいと思います。



調べることがあり、ガサガサと札幌1棟目関係の書類をチェックしていた時に、ふと目に

入った契約書。何の気なしに目を通すと・・・あれ、契約終わってる!?しまった、

更新の手続きとか全くしていない(汗)



この部屋は友人に貸している部屋だからまだよかったけど、全く知らない人に貸している

場合は、けっこう問題だったと思います。更新の時期を忘れるわ、更新料は取れないわ。

今回は友人なので更新料を取ることもしないつもりでしたから、契約だけの問題かと

思われます。



・・・あれ?よく考えてみると、火災保険とか入居いただく時に入ったっけ?

全然覚えがありません。うへー、今までみ保険だったみたい!?(大汗)



友人に連絡して、こちらで更新用の契約書を作り、先方に渡しました。併せて火災保険も

懇意にしている代理店さんにお願いして、手配をしていただきました。ふう、よかった。



さて、東京1棟目はこれでいいですが、仙台1棟目も同様の問題があることになります。

仙台は法定更新の慣習なので、更新料や契約書のまき直しなどは発生しません。しかし、

火災保険や保証契約は確認しておかないと危険です。



この春入居されたお部屋は問題ないから良いとして、問題はそれ以外のお部屋です。

仙台1棟目は入れ替わりが少なく、私が購入して4年が経過しますが、入れ替わったのは

2部屋のみ。うち1部屋は今春なので保険は有効。残り1部屋は状況がわかりません。



こちらに客付いただいた仲介業者さんに電話をして、契約当時のことを確認しました。

仲介業者さん、事情は把握してくれたようで「私が聞いておきます」と。ありがたい!

保証会社の契約は更新されていなかったようですので、改めて更新の手続きをとるよう

仲介業者さんからフォローいただくことになりました。火災保険は入居者様が懇意に

している代理店さんで締結しているということでしたので、こちらから依頼をして証券の

控えを送ってもらうよう手続きをとりました。



残り5部屋については、私が購入する前の方々なので、仲介業者さんを通じての

フォローは難しい状況です。よって、義母より各入居者様にご案内を出してもらい、

火災保険の証券のコピーを提示してくださいという連絡をしてもらうことにしました。



火災保険は入居者様を守るものでもあり、必ず加入していただかなくてはなりません。

火災によって原状回復にものすごい現状回復費用がかかってしまう時に、保険が

入居者様を助けてくれます。また、貰い火など自分に責任がない状態で家財の被害が

発生しても、保険が出て助けてくれます。別に大家さんや不動産会社さんが儲けたい

わけでもなく、本当に困った時のことを考えての措置なのです。



ネットを検索したらスーモの記事がありましたのでリンク貼っておきますね。



そういうことを説明した上で、火災保険への加入を依頼してもらっています。

こちらはまだ配布を始めたばかりですので、こまめにフォローしてもらおうと思います。



自主管理をメインでやっている方がこんなしょうもないミスをするとは思えませんが、

ちょっとだけ自主管理とか中途半端にしている人は、一度見直してみると良いのでは

ないでしょうか。

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする